2026.02.11

北海道の空き家買取｜訳あり物件も高額査定のコツ

北海道で空き家の処分にお悩みではありませんか。相続した実家、使わなくなった別荘、遠方にあるため管理しきれない物件――放置すればするほど固定資産税や維持費がかさみ、建物の老朽化も進んでいきます。

2023年の住宅・土地統計調査によると、北海道の空き家は約45万2千戸に達し、空き家率は15.6%と全国平均の13.8%を大きく上回る水準です。さらに2024年4月からは相続登記が義務化され、対応を先延ばしにするリスクも高まっています。

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この記事では、北海道の空き家買取事情から、放置リスク、売却方法の比較、おすすめ買取業者6社まで、網羅的に解説します。記事を最後まで読めば、ご自身の空き家に最適な売却方法が見つかるはずです。

北海道の空き家買取事情

北海道の空き家数・空き家率の推移

総務省が実施した「令和5年住宅・土地統計調査」の確報集計によると、2023年10月時点で北海道の空き家数は約45万2千戸、空き家率は15.6%に達しました。前回調査（2018年）と比較すると、空き家は7万2千戸も増加し、空き家率は2.1ポイント上昇しています。

北海道庁の公表資料によれば、北海道の総住宅数は288万8千戸（前回比8万1千戸増）です。全国的にも空き家は900万2千戸（空き家率13.8%）と過去最多を更新していますが、北海道はそれを上回るペースで空き家が増え続けています。

北海道で空き家が急増する背景には、いくつかの構造的な要因があります。まず、人口減少の加速です。北海道の人口は2020年時点で約522万人ですが、少子高齢化と若年層の道外流出により今後も減少が見込まれています。

次に、広大な面積に対して地方部の過疎化が深刻な点が挙げられるでしょう。札幌圏に人口が集中する一方、道東・道北の地方都市では空き家が増え続けている現状があるのです。さらに、冬季の厳しい気候条件が建物の劣化を加速させ、資産価値の低下につながっている点も見逃せません。

北海道で空き家買取が難しいケース

北海道は面積が広大なため、地域によって不動産市場の状況が大きく異なります。札幌市内の物件であれば需要がありますが、地方部になるほど売却難易度は上昇するでしょう。特に以下のような物件は、通常の不動産仲介では買い手が見つかりにくい傾向にあります。

過疎地域の物件: 交通アクセスが極端に不便な地域では、購入希望者が限られます。JRの路線廃止や減便が進む地域では、なおさら厳しい状況です
冬季の管理が困難な物件: 豪雪地帯では除雪費用が年間数十万円に及ぶことも珍しくありません。水道凍結防止のための通水作業も必要で、遠方の所有者にとっては大きな負担です
再建築不可物件: 建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさない土地では建て替えができず、一般的な住宅購入層からは敬遠されます
土地の境界が不明確な物件: 古い物件では隣地との境界が曖昧なことが多く、測量には30万〜80万円程度の費用がかかる場合があります
共有持分物件: 相続により複数の相続人で共有している物件は、全員の同意なしには売却できないため、手続きが複雑になりがちです

こうした「訳あり物件」であっても、専門の買取業者であれば対応可能な場合があります。たとえば買取くんは、300人超の投資家ネットワークを活用し、再建築不可物件や共有持分物件なども積極的に買い取っています。投資家の内訳は個人投資家約40%、不動産投資会社約30%、リノベーション会社約20%です。弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携しているため、法的な問題を抱えた物件でもワンストップで対応できます。

空き家を放置する3つのリスク

「まだ大丈夫」と思っていても、空き家の放置は想像以上のリスクを伴うものです。ここでは、北海道の空き家所有者が特に注意すべき3つのリスクを取り上げます。

固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大で6分の1に軽減されています。たとえば、固定資産税評価額が1,000万円の土地であれば、特例適用時の課税標準額は約167万円です。しかし、特例が解除されると1,000万円がそのまま課税対象となり、税額は最大6倍に跳ね上がります。

2023年12月に施行された改正空家等対策特別措置法では、特定空き家の前段階として「管理不全空家」が新たに設けられました。これまでは著しく保安上危険な状態にならないと行政が介入できませんでしたが、改正後はその前段階から指導・勧告の対象となっています。

勧告を受けた時点で住宅用地の特例が解除されるため、「まだそこまで荒れていない」と思っていても、固定資産税が急増する可能性があるのです。

特定空き家・管理不全空家に指定される

北海道は冬季の厳しい気候条件により、建物の劣化が本州と比べて格段に進みやすい地域です。具体的には以下のような劣化リスクが存在します。

劣化要因	具体的な被害	北海道特有のリスク
積雪・落雪	屋根の損壊、雨漏り	年間積雪量が多く被害大
凍結	配管の破損、水漏れ	冬季の最低気温がマイナス20度以下になる地域も
除雪未実施	建物への荷重増加、倒壊リスク	豪雪地帯では屋根雪下ろしが必須
強風	外壁・屋根材の飛散	冬季の暴風雪による被害

特定空き家に指定されると、行政から助言・指導・勧告・命令が段階的に出され、最終的には行政代執行で強制撤去となる場合もあるでしょう。改正法では緊急代執行も可能になり、所有者の同意なく即座に解体が行われるケースも出てきました。解体費用は所有者に請求されるため、放置していると数百万円の負担が発生しかねません。

近隣トラブル・倒壊責任を問われる

空き家の倒壊や外壁の落下によって他者に損害を与えた場合、所有者は民法第717条（土地工作物責任）に基づき損害賠償責任を負います。この責任は無過失責任であり、「管理していなかったから知らなかった」は通用しません。

北海道の冬は積雪量が多く、管理されていない空き家からの落雪による人身被害や車両損壊は現実的なリスクです。また、不審者の侵入、放火、害獣の棲みつきなども見過ごせません。

遠方に住んでいて管理が行き届かない場合、近隣住民からのクレームが自治体に寄せられ、行政指導につながるケースも増えています。こうしたリスクを考えると、利用予定のない空き家は早めに売却を検討するのが賢明です。

北海道で空き家を売却する3つの方法

北海道で空き家を手放す方法は主に3つあります。それぞれの特徴を理解して、自分の状況に合った方法を選びましょう。

仲介で売却する

不動産会社に仲介を依頼し、一般市場で買い手を探す方法です。市場価格に近い金額での売却が期待できる一方、北海道の地方部では買い手が見つかるまでに半年から1年以上かかることも珍しくありません。

仲介売却では、物件の内覧対応が欠かせません。北海道では冬季（12月〜3月）に積雪やアイスバーンで現地案内が困難になるため、実質的な売却活動期間が限られるデメリットがあります。仲介手数料として売買価格の3%＋6万円＋消費税も発生し、たとえば500万円で売却した場合は約23万円の負担となるでしょう。

仲介が向いているのは、立地が良く築年数が浅い物件で、時間に余裕がある場合です。

空き家バンクに登録する

各自治体が運営する空き家バンクに登録する方法です。北海道では多くの市町村が空き家バンク制度を設けており、移住希望者やリノベーション目的の購入者とのマッチングを図っています。

空き家バンクのメリットは、自治体が仲介役となるため信頼性が高い点と、移住支援の補助金制度と連携している場合がある点です。一方で、登録してから成約に至るまで数ヶ月から数年かかることも多く、確実に売却できる保証はありません。また、物件の状態によっては登録自体を断られるケースもあります。

空き家バンクが向いているのは、比較的状態が良い物件で、売却を急がない場合です。

買取業者に依頼する

不動産買取業者に直接売却する方法です。仲介と異なり、業者が直接購入するため、最短数日で売却が完了します。価格は仲介より低くなる傾向がありますが、以下のような大きなメリットがあります。

スピード: 最短数日で現金化が可能。冬季でも関係なく進められる
確実性: 買い手を探す必要がなく、確実に売却できる
手間の少なさ: 残置物や未清掃の状態でもそのまま買い取ってもらえるケースが多い
仲介手数料が不要: 買取業者との直接取引のため、仲介手数料がかからない
契約不適合責任の免責: 買取では契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責されることが一般的

特に北海道のように広大な面積を持つ地域では、遠方の物件を何度も案内するのは困難です。仲介では売却活動が長期化しやすいため、早く確実に手放したい方には買取が有力な選択肢といえるでしょう。

3つの方法を比較すると以下のようになります。

売却方法	売却価格	売却期間	手数料	手間	確実性
仲介売却	高い	3〜12ヶ月	あり	多い	不確実
空き家バンク	低〜中	6ヶ月〜数年	なし〜少額	中程度	不確実
買取業者	中程度	数日〜1ヶ月	なし	少ない	確実

「仲介で売れなかった」「遠方にある空き家を早く手放したい」とお考えの方は、買取くんに一度相談してみてはいかがでしょうか。訳あり物件専門だからこそ、他社で断られた物件にも対応できます。

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空き家買取のメリット・デメリット

メリット：スピード・確実性・手間の少なさ

空き家買取の最大のメリットは、売却までのスピードと確実性です。以下にメリットを整理しました。

メリット	内容
スピード	最短数日で売却完了。査定から決済まで迅速に進む
確実性	業者が直接購入するため、契約不成立のリスクが極めて低い
手間の少なさ	残置物処理・清掃・解体が不要なケースが多い
費用負担の軽さ	仲介手数料がかからない。査定料も無料の業者が多い
契約不適合責任の免除	買取の場合、契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）が免責されることが一般的
季節を問わない	北海道の冬季でも売却手続きを進められる

特に北海道では、11月から3月にかけて積雪や路面凍結により物件の内覧が困難になります。仲介売却では実質的に半年間の「空白期間」が生じますが、買取であればこの季節制約を受けません。いつでも売却を進められるのは大きなメリットです。

また、相続によって複数の相続人が共有している物件では、全員が遠方に住んでいることも珍しくありません。買取であれば、現地に赴く回数を最小限に抑えられるため、相続人全員の負担を軽減できます。

デメリット：仲介より価格が低くなる可能性

買取のデメリットは、仲介売却と比較して買取価格が低くなる傾向があることです。一般的に市場価格の6〜8割程度が相場とされています。

ただし、以下の点を総合的に考慮すると、トータルコストでは買取が有利になるケースも少なくありません。

仲介手数料（売買価格の3%＋6万円＋消費税）が不要
売却完了までの固定資産税・維持管理費の節約（北海道では除雪費用も含む）
残置物処理費用・解体費用が不要
精神的ストレスからの早期解放
遠方から管理・案内のために通う交通費の節約

たとえば、仲介で500万円の売却を目指して1年かかった場合を考えてみましょう。仲介手数料約23万円に加え、固定資産税1年分、管理費、交通費などを差し引くと、買取で400万円を即座に受け取るケースと実質的な手取りが大差なくなることもあります。

北海道の空き家買取業者おすすめ6選

北海道で空き家の買取を検討している方におすすめの業者を6社厳選しました。全国対応の専門業者から地域密着型まで、それぞれの特徴を比較して自分に合った業者を選んでください。

#	業者名	特徴	対応エリア	査定スピード
1	買取くん	訳あり物件専門・投資家300名超	全国対応	最短6時間
2	カチタス	中古住宅再生の国内最大手	北海道全域	要問い合わせ
3	Sプラスホーム	札幌の不動産買取に特化	札幌市近郊	要問い合わせ
4	オクムラ	創業50年超・FP在籍	札幌市中心	要問い合わせ
5	ブルームスマイル	旭川・道北エリア密着	旭川市・道北	要問い合わせ
6	CREST	江別・北広島・札幌に特化	札幌・江別・北広島	要問い合わせ

北海道の空き家買取業者を選ぶときのポイント

北海道で空き家買取業者を選ぶ際は、以下の3つの基準をチェックすることで、失敗しない業者選びができます。

実績・対応件数の確認方法

業者の信頼性を見極めるには、空き家買取の実績件数を確認しましょう。公式サイトに買取実績の事例や件数が掲載されているか、創業年数はどれくらいかをチェックすることが大切です。特に北海道の物件を扱った実績があるかどうかは重要な判断材料となります。訳あり物件や老朽化物件の買取実績がある業者は、査定のノウハウが豊富で適正な価格を提示してくれる可能性が高いでしょう。口コミや評判も参考にしつつ、複数の業者に相見積もりを取ることをおすすめします。

対応範囲の確認方法

北海道は面積が広大なため、業者によって対応エリアが大きく異なるのが実情です。札幌市内のみに対応する業者がある一方、全国対応で北海道の地方部までカバーする業者も存在します。自分の物件がある地域に対応しているかを事前に確認しましょう。特に道東・道北・道南の物件は、札幌圏の業者では対応エリア外になることがあるため注意が必要です。遠方の物件の場合、現地調査のために出張費が発生するかどうかも確認しておきたいポイントです。

費用負担の確認方法

査定料・仲介手数料・出張費など、売却にかかる費用を事前に確認しましょう。買取業者の場合、仲介手数料は原則不要ですが、業者によっては別途費用が発生するケースもあります。「査定料無料」「仲介手数料0円」を明示している業者を選ぶと安心です。また、残置物の処分費用や、契約に関する登記費用の負担区分についても事前に確認しておくことで、想定外の出費を防げるでしょう。

選定基準まとめ

評価軸	チェックすべきポイント	買取くんの実績
実績・対応件数	空き家買取の実績件数、創業年数、事例紹介	300人超の投資家ネットワーク
対応範囲	対象エリア、出張費の有無、遠方対応	全国対応・北海道もカバー
費用負担	査定料、仲介手数料、その他諸費用	査定料無料・仲介手数料0円

上記の基準で比較すると、買取くんは多くの評価軸で高い水準を満たしています。
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買取くん（株式会社リアテクス）

買取くん

北海道で空き家買取をお探しなら、まず検討したいのが買取くんです。

カチタス札幌店（株式会社カチタス）

カチタス

特徴: 中古住宅再生事業の国内最大手で、全国に多数の店舗を展開する企業です。北海道内にも札幌南エリア店・北エリア店の2拠点を構え、札幌市を中心に北海道全域の物件に対応しています。買い取った物件をリフォームして再販するビジネスモデルで、他社で断られた物件にも対応できる場合があるでしょう。大手ならではの安心感と豊富な再生実績が強みです
対応エリア: 北海道全域（札幌市中心）

Sプラスホーム（株式会社S plus home）

Sプラスホーム

特徴: 札幌の不動産買取に特化した地域密着型企業です。「売ること、買うこと、寄り添うことが得意な会社」をモットーに、売買・仲介・買取のトータルサポートを提供しています。自社ブログで空き家売却に関する情報を積極的に発信しており、札幌市内の空き家売却に関する知見が豊富です
対応エリア: 札幌市近郊

オクムラ（株式会社オクムラ）

オクムラ

特徴: 創業50年超の老舗不動産会社で、札幌市内に3店舗を構えています。「Happy Life! Happy Living!」のスローガンのもと、買取・仲介・賃貸・管理まで幅広い不動産サービスを手がけています。ファイナンシャルプランナーや相続診断士の資格を持つスタッフが在籍しており、相続に伴う空き家の売却相談にも手厚く対応してくれます
対応エリア: 札幌市（豊平区・白石区中心）

ブルームスマイル（ブルームスマイル株式会社）

ブルームスマイル

特徴: 旭川市を拠点とした地域密着型の不動産会社です。「この先の笑顔が生まれる住まい探し」をコンセプトに、道北エリアの空き家買取に対応しています。中古戸建・土地・リゾート物件の取り扱いもあり、リノベーション提案にも強みがあります。物件の潜在的な価値を引き出す提案力を持ち、旭川市周辺の不動産事情に精通しています
対応エリア: 旭川市・道北エリア

CREST（株式会社CREST）

CREST

特徴: 不動産業界15年以上の実績を持ち、江別市・北広島市・札幌市に特化した売却専門の不動産会社です。「不動産のお悩みお気軽にご相談ください」を掲げ、買取を中心としたサービスを手がけています。買取価格だけでなく相場価格の提示も行っているため、買取と仲介を比較検討したい方にも適しているでしょう。札幌駅から徒歩2分の好アクセスも魅力です
対応エリア: 札幌市・江別市・北広島市

まとめ

北海道の空き家は約45万2千戸に達し、空き家率は15.6%と全国平均の13.8%を上回っています。2024年4月施行の相続登記義務化や、2023年12月施行の改正空家法による「管理不全空家」の新設など、空き家を放置するリスクはこれまで以上に高まっています。

空き家の売却方法には「仲介」「空き家バンク」「買取」の3つがあります。北海道の広大な面積や冬季の売却活動の制約を考えると、スピーディーかつ確実に売却できる買取が多くの方にとって現実的な選択肢です。複数の業者に査定を依頼し、対応エリア・査定スピード・費用負担を比較したうえで、信頼できる業者を選びましょう。

特に「訳あり物件で売れるか不安」「遠方にある空き家を一日も早く手放したい」とお考えの方は、訳あり物件専門の買取くんへの相談がおすすめです。最短6時間の査定、最短3日の現金化、仲介手数料0円で、北海道全域の物件に対応しています。

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