2026.02.11

東京の空き家買取｜訳あり物件も高額査定のコツ

東京都内で空き家の処分にお悩みではありませんか。相続した実家や使わなくなった物件を持て余しているものの、「老朽化が進んで売れるのか不安」「不動産会社に断られた経験がある」という方は少なくありません。

実は東京都には約89万8千戸の空き家があり、その数は全国でもトップクラスです。所有者の多くが処分方法に悩んでいますが、放置すれば固定資産税の増額や行政指導のリスクが高まるでしょう。一方で、適切な買取業者に依頼すれば、訳あり物件であってもスムーズに現金化できる可能性があります。

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この記事では、東京都の空き家買取事情から放置するリスク、具体的な売却方法、おすすめの買取業者7社の比較、業者選びのポイントまでを網羅的に解説しています。記事を読み終えるころには、ご自身の空き家をどう処分すべきか、具体的な行動プランが見えてくるはずです。

東京の空き家買取事情

東京都は日本で最も人口が多い都道府県ですが、高齢化や相続問題の影響で空き家は年々増加傾向にあります。ここでは、東京の空き家の現状と、なぜ買取が注目されているのかを具体的なデータとともに見ていきましょう。

東京都の空き家数と空き家率の推移

総務省「令和5年住宅・土地統計調査」によると、東京都の空き家数は約89万8千戸、空き家率は11.6%です。全国平均の13.8%を下回ってはいるものの、総住宅数が約820万戸と全国最多であるため、空き家の絶対数では全国有数の規模となっています。

項目	東京都	全国平均
空き家数	約89万8千戸	900万2千戸
空き家率	11.6%	13.8%
総住宅数	約820万戸	6,502万戸

出典: 総務省「令和5年住宅・土地統計調査」（2024年9月確報公表）

東京都内のエリアごとに空き家の状況は大きく異なるのが特徴です。都心部（千代田区・中央区・港区・新宿区・渋谷区など）では再開発需要が旺盛で、土地としての売却が比較的容易でしょう。一方、23区外周部（足立区・葛飾区・江戸川区など）や多摩地域では木造住宅の老朽化が進み、空き家の増加が目立っています。

エリア	空き家の特徴	買取需要
都心部（千代田・中央・港・新宿・渋谷）	土地価格上昇、再開発需要旺盛	高い
23区人気住宅エリア（世田谷・目黒・大田・品川）	実需+投資の両方の買い手	高い
23区外周部（足立・葛飾・江戸川）	木造密集地域、老朽化進行	中程度
多摩地域（八王子・町田・府中など）	高齢化と空き家増加が顕著	中〜低

特に注意が必要なのは多摩地域です。都心からの距離があるため不動産価値が低く、仲介での売却が難しい物件が多く存在しています。こうした物件は、買取業者への依頼が最も現実的な選択肢でしょう。

東京で空き家買取が難しいケース

東京都内であっても、以下のような物件は一般的な不動産会社では買取を断られるケースがあります。

再建築不可物件: 建築基準法の接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接する）を満たさず、建て替えができない物件。東京の下町エリアや古い住宅街に多く見られます
共有持分のみの売却: 複数の相続人が所有する物件で、全員の合意が得られない場合。自分の持分だけを売却したいケースです
事故物件（心理的瑕疵物件）: 自殺や殺人事件があった物件。告知義務があるため一般の買主が避ける傾向にあります
築年数50年以上の木造住宅: 1981年以前の旧耐震基準で建てられた住宅は、住宅ローンの審査が通りにくく、仲介での売却が困難です
残置物が大量にある物件: 故人の家財道具や家電がそのまま残っており、片付けの手間と費用が大きい物件です
借地上の建物: 土地は他人のもので建物だけを所有しているケース。権利関係が複雑になりがちです

こうした訳あり物件を専門に扱う買取業者であれば、一般の不動産会社が対応できない物件でも査定・買取が可能です。たとえば買取くんは300人超の投資家ネットワーク（個人投資家約40%、不動産投資会社約30%、リノベーション会社約20%、その他約10%）を活用し、物件の新たな活用方法を見出すことで、訳あり物件にも適正な価値を付けています。

空き家を放置する3つのリスク

「まだ大丈夫」と放置している空き家には、想像以上のリスクが潜んでいるものです。2023年12月施行の空家等対策特別措置法改正により、空き家所有者への規制はさらに強化されました。ここでは、放置した場合に直面する具体的なリスクを3つ紹介します。

固定資産税が最大6倍になる

住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税が最大6分の1に軽減されています。しかし、空き家が「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、この特例が解除される仕組みです。

政府広報オンラインによると、2023年12月施行の「空家等対策特別措置法改正」では、特定空家の前段階として「管理不全空家」が新設されました。管理不全空家に指定され、自治体から勧告を受けた時点で住宅用地特例が解除されるため、固定資産税が従来の最大6倍に跳ね上がる可能性があるのです。

具体的にシミュレーションすると、東京都内で土地評価額3,000万円の物件の場合、住宅用地特例が適用されている状態では固定資産税は約7万円ですが、特例解除後は約42万円にまで増加します。年間35万円もの負担増は、空き家の維持管理費（年間15〜30万円程度）と合わせると、家計に大きな影響を及ぼすでしょう。

特定空き家・管理不全空家に指定される

管理が不十分な空き家は、自治体から段階的に以下の措置を受けることになります。2023年の法改正で「管理不全空家」が新設されたことにより、従来よりも早い段階で行政介入が始まるようになりました。

段階	区分	行政の対応	所有者への影響
1	管理不全空家	指導 → 勧告	固定資産税特例解除（最大6倍）
2	特定空家	助言 → 指導 → 勧告 → 命令	50万円以下の過料、氏名公表
3	代執行	行政代執行	解体費用の全額負担（数百万円）
4	緊急時	緊急代執行	即座に解体、費用は所有者負担

東京都内でも、各区で特定空家の認定と行政指導が進んでいます。行政代執行による強制解体に至った場合、その費用（通常200〜500万円程度）は全額所有者に請求されるのが原則です。自主的に売却していれば収入になるはずの物件が、放置したことで逆に大きな出費となるのは避けたい事態でしょう。

近隣トラブル・倒壊事故の責任

放置された空き家は、倒壊、外壁の落下、屋根材の飛散、不法侵入、放火、害虫・害獣の発生などの原因となり得ます。近隣住民に被害を与えた場合、所有者は損害賠償責任を負わなければなりません。

民法第717条（土地工作物責任）に基づき、建物の管理に瑕疵があって他人に損害を与えた場合、所有者はたとえ無過失であっても責任を免れられない点に注意が必要です。これは「無過失責任」と呼ばれ、「知らなかった」「管理できなかった」という主張は認められない制度となっています。

東京都では木造住宅密集地域（いわゆる「木密地域」）が多く、防災上の観点からも空き家の放置は深刻な問題です。一棟の空き家の倒壊や火災が、密集した隣接住宅への大規模な被害に直結するリスクがあるため、早期の対策が求められています。

空き家の放置リスクを回避するには、早めの売却が得策です。仲介では売れにくい訳あり物件でも、専門の買取業者なら現状のまま買取が可能です。
買取くんでは最短6時間で査定、弁護士・司法書士連携で相続問題も同時に解決できます。

東京で空き家を売却する3つの方法

東京で空き家を手放す方法は主に3つあります。それぞれの特徴を理解し、自分の状況に合った方法を選びましょう。

不動産仲介で売却する

不動産会社に仲介を依頼し、買主を探してもらう方法です。市場価格に近い金額で売却できる可能性がある反面、買主が見つかるまでに3〜6か月、場合によっては1年以上かかることもあります。

メリット	デメリット
市場相場に近い価格で売却可能	売却までに時間がかかる（3〜6か月以上）
広い買主候補にアプローチ	内覧対応や修繕が必要な場合がある
	仲介手数料がかかる（売買価格の3%+6万円+税）
	契約不適合責任を負う

向いている物件: 築30年未満、駅徒歩10分以内、建物状態が良好な物件。東京都心部や人気住宅エリアの物件は仲介での売却が有利になるケースが多いでしょう。

ただし空き家の場合、建物の老朽化や残置物の問題で内覧に耐えられないケースが多く、仲介での売却は難航しがちです。また、売却後に建物の不具合（雨漏り、シロアリ被害など）が見つかった場合、売主は契約不適合責任を負い、修繕費用や損害賠償を求められるリスクもあります。

空き家バンクに登録する

自治体が運営する空き家バンクに物件を登録し、利用希望者とマッチングする方法です。東京都でも、各区市町村が空き家バンク制度を設けています。

東京都住宅政策本部では、空き家ポータルサイトを通じて空き家の情報提供や無料相談窓口（東京都空き家ワンストップ相談窓口: 0120-776-735）を開設しました。

空き家バンクの利点は、行政のサポートを受けながら無料で物件を掲載できることでしょう。ただし、マッチングが成立するまでに時間がかかるのが難点です。買い手が見つかる保証はなく、特に老朽化が進んだ物件や条件の悪い物件は登録しても反応が得られないケースがあります。

また、東京都空き家家財整理・解体促進事業として、家財整理費用の2分の1（上限5万円）、解体費用の2分の1（上限10万円）の補助制度もありますが、金額は限定的です。

買取業者に依頼する

空き家の買取を専門とする業者に直接売却する方法です。仲介と比べて売却価格は市場相場の5〜7割程度になりますが、以下のような大きなメリットがあります。

スピード: 最短数日〜1か月で売却完了。固定資産税や維持管理費の負担をすぐに止められます
確実性: 業者が直接買い取るため、「売れ残り」のリスクがありません
手間なし: 残置物や未清掃のままでも売却可能。解体や修繕の必要もありません
費用負担なし: 多くの買取業者は査定料無料、仲介手数料も発生しません
契約不適合責任の免責: 業者買取では、売却後の建物不具合に対する責任を免除されるのが一般的です

特に訳あり物件（再建築不可、共有持分、事故物件、借地上の建物など）は、仲介では買主が見つかりにくいため、買取業者への依頼が最も現実的で効率的な方法です。

売却方法	売却期間	売却価格	手間	確実性
不動産仲介	3〜6か月以上	市場相場に近い	高い（内覧・修繕等）	不確実
空き家バンク	半年〜数年	低〜中程度	中程度	不確実
買取業者	最短数日〜1か月	市場相場の5〜7割	低い	確実

空き家買取のメリット・デメリット

買取業者への依頼を検討する前に、メリットとデメリットの両面を正確に理解しておきましょう。

メリット：スピード・確実性・手間の少なさ

短期間で現金化できる: 査定から引き渡しまで最短数日〜1か月で完了します。月々かかっている固定資産税や管理費の負担を、短期間で止められるのは大きな利点でしょう
契約不適合責任が免責される: 買取業者との取引では、売却後に建物のシロアリ被害や雨漏りなどが見つかっても、売主の責任が免除されるケースがほとんどです。築年数の古い空き家ほど、この恩恵は大きくなります
現状のまま売却できる: 残置物の片付け、ハウスクリーニング、修繕、解体は一切不要です。故人の家財道具がそのまま残っている状態でも引き渡せます
仲介手数料がかからない: 買取業者との直接取引では仲介手数料（売買価格の3%+6万円+税）が発生しません。1,000万円の物件なら約40万円の節約になるでしょう
訳あり物件でも対応可能: 再建築不可、共有持分、事故物件、借地上の建物など、一般の不動産市場では売却が難しい物件でも、専門の買取業者なら対応できます
近隣への配慮が不要: 仲介売却では内覧希望者の出入りがありますが、買取では業者との直接取引のため、近隣に売却を知られたくない場合も安心です

デメリット：仲介より価格が低くなる可能性

売却価格が市場相場より低い: 仲介売却と比べて3〜5割程度低くなる傾向があります。買取業者はリフォーム・再販のコストやリスクを価格に織り込むため、割安になるのが一般的です
業者選びで査定額に大きな差が出る: 買取業者によって査定基準や得意分野が異なるため、同じ物件でも数百万円単位で査定額に差がつくことがあります。3社以上に査定を依頼するのがおすすめです
築浅・好立地物件には不向き: 築年数が浅く建物状態が良い物件や、都心の好立地物件は、仲介のほうが高値で売却できる可能性が高いでしょう

結論として、「築年数が古い」「訳あり条件がある」「早く手放したい」「遠方に住んでいて管理できない」場合は買取が適しています。一方、「時間に余裕がある」「築浅で状態が良い」「都心の好立地」の物件は仲介を検討しましょう。

東京の空き家買取業者おすすめ7選

東京で空き家の買取に対応している業者を7社厳選しました。全国対応の大手から東京特化の地域密着型まで、それぞれの特徴・対応エリア・査定スピードを比較表でまとめています。

#	業者名	特徴	対応エリア	査定スピード
1	買取くん	訳あり物件専門・投資家300人超のネットワーク	全国対応	最短6時間
2	空き家パス	空き家売買専門・現状買取OK・相談5,000件超	全国対応	要問合せ
3	アキサポ	売買+活用サポート・解体撤去も対応	全国対応	要問合せ
4	カチタス	買取再販No.1・累計8万戸再生・全国130店舗	全国対応	最短3日
5	クルーズカンパニー	東京都心特化・高級物件にも対応・買取保証あり	東京都23区	要問合せ
6	イエハチ	八王子密着・代表対応・相談1,500件超	八王子市中心	要問合せ
7	解決不動産	首都圏総合不動産・訳あり物件対応	首都圏	要問合せ

東京の空き家買取業者を選ぶときのポイント

東京で空き家買取業者を選ぶ際は、以下の3つの基準をチェックすることで、失敗しない業者選びにつながります。何社かに査定を依頼し、条件を比較した上で最終的な判断を行いましょう。

買取実績・対応件数の確認方法

業者の公式サイトで「年間相談件数」「累計取引実績」「東京都内の買取事例」を確認しましょう。実績が豊富な業者ほど、物件の適正価格を正確に算出でき、スムーズな取引が期待できます。

特に訳あり物件（再建築不可、共有持分、事故物件など）の場合、専門的な知識と取引経験が不可欠です。一般の不動産会社では訳あり物件の査定ノウハウが不足しており、適正価格よりも大幅に低い査定額を提示されることがあります。訳あり物件の取引実績を具体的に公開している業者を選ぶのが安心でしょう。

対応エリアと物件種類の確認方法

「東京都全域対応」と記載されていても、実際には23区のみ対応で多摩地域は対象外の業者も存在します。問い合わせの際に「物件の所在地」「物件の種類（一戸建て・マンション・土地のみなど）」「物件の状態（空き家・再建築不可・共有持分など）」を伝え、対応可能か確認してください。

東京は23区と多摩地域で不動産市場の特性が大きく異なるため、全国対応の大手業者と地域密着型の業者の両方に相談するのがおすすめです。複数の視点から査定額を比較することで、適正価格が見えてくるでしょう。

費用負担・手数料の確認方法

買取業者を選ぶ際は、以下の費用項目を事前に確認しておきましょう。

査定料: 優良な業者は無料が基本
仲介手数料: 直接買取の場合は発生しないのが原則
その他費用: 測量費、登記費用、解体費用の負担の有無
契約不適合責任: 免責条項が含まれているか

手数料や隠れたコストがないことを確認した上で、純粋な買取価格（手取り額）で業者を比較しましょう。

選定基準まとめ

評価軸	チェックすべきポイント	買取くんの実績
買取実績・対応件数	年間相談件数・累計取引実績・訳あり物件の対応事例	300人超の投資家ネットワーク・東京都北区4,400万円の実績
対応エリア・物件種類	東京都全域対応・訳あり物件可否・遠方対応	全国対応・再建築不可/共有持分/事故物件も対応・SMS対応
費用負担・手数料	査定料・仲介手数料・その他費用の有無	査定料無料・仲介手数料0円・残置物処理不要

上記の基準で比較すると、買取くんは全ての評価軸で高い水準を満たしています。
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買取くん（株式会社リアテクス）

買取くん

東京で空き家買取をお探しなら、まず検討したいのが買取くんです。

空き家パス（株式会社ウィントランス）

空き家パス

特徴: 空き家売買に特化した専門サービスです。撤去や解体の必要がなく、相続絡み・訳あり物件・借地・奥地の物件にも幅広く対応しています。Googleレビュー4.9の高評価で、累計相談5,000件以上の実績を持ち、手数料は無料です
対応エリア: 全国対応（東京・埼玉・愛知・福岡など）

アキサポ（株式会社ジェクトワン）

アキサポ

特徴: 空き家の「貸したい」「売りたい」「買いたい」をワンストップで支援するサービスです。売却だけでなく、解体・残置物撤去・建替え・管理・活用のサポートも提供しており、売却以外の選択肢も検討したい方に向いています。渋谷区のジェクトワンが運営する信頼性の高いサービスです
対応エリア: 全国対応

カチタス

特徴: 中古住宅買取再販業界で12年連続No.1の実績を持つ大手企業です。累計8万戸以上の空き家を再生し、全国130店舗以上を展開しています。査定価格提示まで最短3日、現金決済まで最短3週間で対応。売却後の建物不具合は基本的に売主の責任を問わない方針です
対応エリア: 全国対応（東京は八王子店等）

クルーズカンパニー（株式会社クルーズカンパニー）

クルーズカンパニー

特徴: 東京の高級マンション・住宅に特化した不動産仲介会社です。買取保証サービスがあり、一定期間の仲介売却活動後に買取を選択できる柔軟な対応が魅力。「まず仲介で高値を狙いたいが、売れなければ買取で確実に処分したい」という方に適しています。新宿区西新宿に本社を構えます
対応エリア: 東京都（主に23区）

イエハチ（株式会社イエハチ）

イエハチ

特徴: 八王子市に密着した地域特化型の不動産会社です。代表が直接対応し、相続・空き家の問題に1,500件以上の相談実績があります。多摩地域の物件に詳しく、地域事情を踏まえた的確なアドバイスが受けられます。オンライン対応も可能で、遠方からの相談にも柔軟に対応しています
対応エリア: 八王子市中心（東京都多摩地域）

解決不動産（東京アセット株式会社）

解決不動産

特徴: 首都圏の不動産売買・賃貸・管理・投資をトータルにサポートする総合不動産会社です。空き家・任意売却・事故物件など訳あり物件の取り扱いにも対応しており、売却だけでなく賃貸や管理の選択肢も含めた総合的な提案が受けられます
対応エリア: 首都圏（東京・神奈川・千葉・埼玉）

まとめ

東京都には約89万8千戸の空き家があり、放置すれば固定資産税が最大6倍になるリスクや、特定空家指定による行政代執行のおそれがあります。2024年4月から施行された相続登記義務化（相続を知った日から3年以内に登記しないと10万円以下の過料）も加わり、空き家の早期処分はこれまで以上に重要性を増しているのが現状です。

空き家の売却方法は「仲介」「空き家バンク」「買取」の3つですが、訳あり物件や早期売却を希望する場合は、専門の買取業者への依頼が最も確実な方法でしょう。業者選びでは「買取実績」「対応エリア・物件種類」「費用負担」の3つを基準に、複数社へ査定を依頼して比較検討してみてください。

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