空き家の売却はどう進める？5つの方法と費用・税金・依頼先の選び方

当社が大阪府堺市で買い取った相続実家は、家具や生活用品を残したままで1,200万円でした。空き家の売却でまず確認すべきは、片付けでも解体でもなく名義です。名義と相続人の意思を確かめ、査定額を見てから5つの売り方を選ぶ順番なら、手戻りが出ません。

空き家の売却は名義の確認から始まる

空き家の売却で最初に確認するのは、その不動産の名義が現在の所有者に移っているかどうかです。名義が亡くなった親のままだと、買主が見つかっても契約に進めません。査定を取ることと並行して、登記の状態と相続人の意思を先に確かめておくと手戻りが出にくくなります。

全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%と、いずれも過去最高になりました（総務省「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計」 p.2、2026年8月時点）。ただ、この数字より売却を考える人に効いてくるのは別の内訳です。同じ調査によれば、一戸建の空き家352万3千戸のうち80.9%（285万1千戸）は、賃貸・売却用や別荘などの二次的住宅を除く空き家でした（同 p.4 表2-2）。つまり、一戸建の空き家の約8割は、売りにも貸しにも出されていない家ということです。買い手がつかなくて残っているのではなく、売りに出す手前で止まっている家がそれだけあります。

止まる理由の多くは、家の状態ではなく権利関係にあります。売りたい気持ちがあっても、登記が動いていない、相続人の一人と連絡が取れない、といった段階で足踏みしている状態です。ここを先に片付ければ、あとの手順は一本道になります。

相続登記が済んでいるか確認する

相続した不動産は、相続登記を済ませないと売却できません。2024年（令和6年）4月1日からはこの登記が義務になり、相続で不動産の所有権を取得した相続人は、相続の開始と所有権の取得を知った日から3年以内に申請しなければなりません（不動産登記法第76条の2第1項）。正当な理由がないのに怠ると、10万円以下の過料の対象になります（同法第164条第1項）。

見落としやすいのは経過措置です。施行日より前に開始した相続で登記をしていない場合も対象になり、令和9年3月31日までに登記を済ませる必要があります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。何十年も名義を放置してきた実家も、この期限に含まれます。遺産分割がまとまった場合は、成立した日から3年以内に、その内容を踏まえた所有権移転の登記を申請する義務も別途かかります。

そもそも義務化されたのは、所有者不明土地の発生原因の約3分の2が相続登記の未了だったためです（同）。登記を放置した家が売却の土俵に上がらないという構図は、国の側からも問題として認識されています。

相続人全員の同意が取れるか確認する

相続した空き家を複数人で共有している場合、売却には共有者全員の同意が必要です。一人でも反対する人、または連絡が取れない人がいると、売却の手続きは進みません。相続人の一人が亡くなってその子や孫へ相続が重なると、共有者はさらに増えていきます。

そのため、名義の確認と同時に「今この不動産の権利を持っているのは誰か」を洗い出す作業が必要になります。戸籍をたどって相続人を確定する作業は手間がかかりますが、ここを飛ばして買主を探しても、契約直前で止まるだけです。相続人が多い、関係がこじれている、認知症などで意思確認ができない、といった事情がある場合は、司法書士や弁護士に早い段階で相談するほうが結果的に早く進みます。

抵当権や差押えが残っていないか確認する

古い実家では、返済が終わっているのに抵当権の登記だけが残っていることがあります。登記簿に抵当権が付いたままだと、買主は安心して買えません。引渡しまでに抹消登記を済ませる必要があり、この費用は売主の負担になります。

固定資産税の滞納による差押えが入っているケースもあります。登記事項証明書は法務局で誰でも取得できるので、売却を検討し始めた時点で一度取り寄せ、名義・抵当権・差押えの3点をまとめて確認しておくと安全です。登記の状態がわからないうちに解体や片付けにお金を使うのは避けたいところです。

空き家を売却する5つの方法

空き家の売り方は5つあります。そのまま売る／解体して売る／リフォームして売る／買取業者に直接売る／空き家バンクに登録するの5つで、どれを選ぶかは建物の状態と「いつまでに手放したいか」で決まります。価格の高さと手間の少なさは、多くの場合トレードオフの関係です。

売り方	向いている物件	価格の傾向	売主の手間
そのまま売る	建物が使える状態・立地に需要がある	相場に近い	中（内見対応が続く）
解体して売る	建物の再利用が難しい・土地に需要がある	土地値に近づく	大（解体費を先払い）
リフォームして売る	部分的な傷みで買主の層が広がる見込みがある	上がる場合と回収できない場合がある	大（費用と期間の先行負担）
買取業者に直接売る	内見が入らない・残置物や傷みがある・急いでいる	仲介より下がることが多い	小
空き家バンクに登録	地域の移住需要に乗る余地がある	低め	中（成約まで期間が読めない）

そのままの状態で売る

建物を現状のまま中古住宅または古家付き土地として売り出す方法です。費用をかけずに売り出せるのが利点で、まず検討する選択肢になります。建物に価値が残っていれば中古住宅として、価値が乏しければ古家付き土地として売られます。

注意したいのは、売った後に見つかった不具合の責任です。雨漏りやシロアリ被害などが引渡し後に判明すると、売主が契約不適合責任を問われることがあります。古い家をそのまま売るときは、把握している不具合を隠さず伝え、責任の範囲を契約書で明確にしておくことが自分を守ります。

解体して更地にして売る

建物を取り壊し、土地として売る方法です。買主は建てたい家を自由に設計できるため、土地に需要のある場所では買い手の層が広がります。解体費用が売主の先払いになる点が最大のハードルで、売れなければ費用だけが残ります。

税務上は、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用は譲渡費用に含められます（国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」 注3）。ただし解体すると住宅用地特例が外れ、翌年以降の土地の固定資産税は上がります。売れる見込みが立つ前に解体するのは危険です。査定を取り、更地にした場合とそのまま売る場合の見込み額を比べてから判断してください。

リフォームしてから売る

水回りや内装を直してから売り出す方法です。写真の印象が変わり内見が入りやすくなる一方、かけた費用がそのまま売却価格に乗るとは限りません。買主が自分の好みで直したいと考えていれば、リフォーム代は評価されずに終わります。

判断の目安は、その工事が「買える人の数」を増やすかどうかです。雨漏りの補修や給湯器の交換のように、住める状態にするための工事は買主の層を広げます。一方で内装のデザイン変更は好みが分かれます。工事の前に不動産会社の査定を取り、リフォーム後の想定価格を確認する手順を挟んでください。

買取業者に直接売る

不動産会社が買主として直接買い取る方法です。買主を探す期間が要らないため引渡しまでの期間が短く、内見対応も不要になります。仲介で売り出しても内見が入らない物件、残置物が残っている物件、傷みや傾きがある物件でも取引が成立します。

価格は仲介での成約価格より下がることが多く、そこが最大のデメリットです。買い取った側が修繕や再販のコストを負うためで、この差をどう見るかが判断の分かれ目になります。当社の場合は、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、買い叩かずに相場価格で買い取れる構造です。仲介手数料は0円で、売主が支払う手数料は発生しません。

当社は、富山県富山市で8年間空き家だった物件を450万円で買い取りました。老朽化のため他社では買い手がつかなかった物件です。

空き家バンクに登録して買主を探す

自治体やその委託先が運営する空き家バンクに情報を登録し、移住希望者などとつなぐ仕組みです。登録の費用がかからない自治体が多く、地域の移住需要に乗れる可能性があります。地域に住んでほしいという自治体の意向に沿うため、社会的な納まりがよい選択でもあります。

一方で、成約までの期間が読めません。登録しても問い合わせが来ないまま年単位で経過することがあり、その間の固定資産税と管理は所有者が負担し続けます。期限がある事情（相続税の納付、施設費用の準備など）を抱えているなら、単独の手段としては選びにくい方法です。

なお「使わない土地を国に引き取ってもらう」相続土地国庫帰属制度もありますが、建物がある土地は申請自体ができません（相続等により取得した土地所有権の国庫への帰属に関する法律第2条第3項）。境界が明らかでない土地も同様に却下されます。審査手数料は土地一筆当たり14,000円で、却下や不承認でも返還されません（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。空き家の敷地では、解体しない限りこの制度を使えません。

空き家売却の流れは7ステップ

空き家の売却は、名義の確認から確定申告までの7つのステップで進みます。最初にやることは1つだけで、登記事項証明書を取って名義を確かめることです。売り方を決めるのはその次で、査定額を見てから選ぶほうが判断を誤りません。

Step	やること	目安
1	登記事項証明書で名義・抵当権・差押えを確認	最初に着手
2	相続登記（未了の場合）と相続人の意思確認	書類集めに時間がかかる
3	査定を依頼する（複数の手段で比べる）	数日〜
4	売り方を決める（仲介か買取かなど）	査定額を見てから
5	媒介契約または売買契約を結ぶ	—
6	決済・引渡し	買取なら短期間
7	翌年の確定申告	売った年の翌年2〜3月

Step1〜3｜名義の確認から査定依頼まで

登記事項証明書を法務局で取得し、名義・抵当権・差押えを確認します。名義が被相続人のままなら相続登記が必要で、戸籍謄本や住民票の収集には時間がかかります。この作業と査定依頼は並行して進めて構いません。査定の依頼に登記の完了は不要です。

査定を取るときは、1つの手段だけで判断しないでください。仲介で売り出した場合の想定価格と、買取業者が提示する金額は、もともと性質が違う数字です。両方を並べて初めて、「時間をかけて高く売る」と「早く確実に手放す」のどちらが自分の事情に合うかを比べられます。

Step4〜5｜売り方の決定と売買契約

査定額が出たら売り方を決めます。仲介を選ぶなら不動産会社と媒介契約を結び、売り出し価格を決めて販売活動が始まります。内見の申し込みがあれば都度立ち会いや鍵の手配が必要で、遠方に住んでいる場合はこの負担が想定より重くなりがちです。

買取を選ぶ場合は買主を探す工程がなく、条件が合えばそのまま売買契約に進みます。契約時には、引渡す状態（残置物を残すか撤去するか）と、引渡し後に不具合が見つかったときの責任の扱いを必ず書面で確認してください。売主の契約不適合責任が免責される契約かどうかは、古い家では特に効いてきます。

Step6〜7｜引渡しと確定申告

決済日に残代金を受け取り、所有権移転登記と鍵の引渡しを行います。当社の場合、この所有権移転登記は提携先の岩村司法書士事務所（司法書士 岩村広宣）が担当します。

売った翌年には確定申告が必要です。利益が出ていなくても、後述の3,000万円特別控除などを使う場合は申告しないと適用されません。取得費を証明する書類（購入時の売買契約書、領収書）は、この段階で必要になるので早めに探しておくほうが安心です。見つからない場合の扱いは次章以降で説明します。

空き家の売却にかかる費用

空き家の売却でかかる費用は、売り方に関係なく発生するものと、選んだ売り方によって発生するものの2種類です。前者は数万円規模で収まることが多く、金額の差が大きく出るのは後者です。ここを把握しておけば、手取り額の見通しを立てられます。

費用	発生する場面	目安
収入印紙代	売買契約書に貼付	1万〜4万円
抵当権等の抹消費用	登記が残っている場合	約3万円
住所変更登記	登記上の住所が現住所と違う場合	約2万円
相続登記の費用	名義が未変更の場合	登録免許税＋司法書士報酬
仲介手数料	仲介で売る場合	売買代金に応じて変動
解体費用	更地にして売る場合	建物の規模・構造で変動
残置物の処分費	家財を撤去して引渡す場合	量で変動
測量費	境界が不明確な場合	土地の状況で変動

売る手段に関わらずかかる費用

当社が売主にご案内している目安では、契約書に貼る収入印紙代が1万〜4万円、抵当権が登記に残っていればその抹消費用が約3万円、登記上の住所と現住所が違えば住所変更登記に約2万円ほどかかります。相続登記が未了なら、登録免許税と司法書士報酬も加わります。

いずれも数万円の規模で、売却全体で見れば大きな金額ではありません。ただし手取り額を計算するときにこれらを入れておかないと、想定より残らないという結果になります。査定を依頼する段階で、売主の実費として何がいくらかかるのかも提示してもらってください。

売る手段によって発生する費用

金額が大きく動くのはこちらです。仲介で売れば仲介手数料が売買代金に応じてかかります。更地にするなら解体費用を先払いし、家財を撤去して引渡すなら残置物の処分費が発生します。境界がはっきりしない土地では測量費も必要です。

これらの費用は、売り方を変えると消えることがあります。当社は仲介手数料が0円で、家財や生活用品を残したままの現況買取に対応しているため、仲介手数料と残置物の処分費がかかりません。売却価格そのものより、差し引かれる費用で手取りが決まるという視点で比べてください。

なお解体費用や残置物の処分費は、建物の規模・構造・立地・量によって幅が大きく、全国一律の相場を示せる公的なデータはありません。実際の見積もりを取って確認してください。

空き家の売却でかかる税金と使える特例

売って利益が出た場合にかかるのが譲渡所得税です。税率は所有期間で2段階に分かれ、相続した空き家には最高3,000万円の特別控除が用意されています。この控除が使えるかどうかで税額はまったく変わります。要件と期限は先に確認しておいてください。

譲渡所得税は所有期間で税率が変わる

課税される譲渡所得は「譲渡価額 −（取得費＋譲渡費用）− 特別控除額」で計算します。税率は、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。

区分	所有期間（譲渡年の1月1日現在）	所得税	住民税
長期譲渡所得	5年超	15%	5%
短期譲渡所得	5年以下	30%	9%

データ出典: 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」・「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（2026年8月時点）

たとえば課税長期譲渡所得が1,000万円なら、所得税150万円と住民税50万円で合計200万円が目安です（国税庁の税率を基に当社換算）。これに加えて、平成25年から令和19年までは復興特別所得税として基準所得税額の2.1%が所得税と併せてかかります（同）。相続した空き家は親が取得した時期を引き継ぐため、多くの場合は長期譲渡所得に該当します。

購入時の契約書が残っていない場合は、譲渡価額の5%を取得費とみなす概算取得費を使えます（前掲の国税庁 No.3208 注2）。ただし実際の取得費のほうが大きければ税額は下がるので、書類は先に探しておくほうが有利です。譲渡費用には仲介手数料、測量費、契約書の印紙代、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用が含まれます。

相続した空き家の3,000万円特別控除

相続や遺贈で取得した被相続人の居住用家屋とその敷地を売った場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円まで控除できます。適用期間は平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡です。

見落とされやすいのが控除額の縮小です。令和6年1月1日以後の譲渡で、その家屋と敷地を相続または遺贈で取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円になります。兄弟3人で相続したケースはこれに該当します。

主な要件	内容
建築時期	昭和56年5月31日以前に建築された家屋
建物の種類	区分所有建物登記がされている建物でないこと
相続前の居住状況	相続開始の直前に被相続人以外に居住者がいなかったこと
相続後の用途	相続の時から譲渡の時まで事業・貸付け・居住の用に供していないこと
建物の扱い	譲渡時に一定の耐震基準を満たすか、家屋の全部を取り壊して敷地を売ること
売却期限	相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで
売却代金	1億円以下
売却相手	親子・夫婦など特別の関係がある人への売却でないこと

データ出典: 国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（令和7年4月1日現在法令等）

「空いている間に少しでも収入を」と考えて賃貸に出すと、この控除は使えなくなります。相続後に一度も貸さず、住まずに売ることが条件です。適用には、市区町村長が交付する「被相続人居住用家屋等確認書」などを添えた確定申告が必要になります。要件が細かく、個別の判定は税理士に確認することをおすすめします。

売らずに持ち続けた場合の税負担

「建物を残しておけば固定資産税の軽減が続く」と考えて解体を見送る判断は、以前は成り立っていました。人が住むための家屋の敷地には住宅用地特例が適用され、200㎡以下の部分は課税標準が1/6、200㎡を超える部分は1/3に減額されます（国土交通省 空き家対策特設サイト「空家法とは」）。

この前提が令和5年の空家法改正で変わりました。従来は倒壊の危険が高い「特定空家」だけが指導・勧告の対象でしたが、改正後は適切に管理されていない特定空家の予備軍も「管理不全空家」として指導などの対象になりました。そして、管理不全空家や特定空家への指導に従わず勧告を受けると、住宅用地特例が受けられなくなります（同）。

つまり、建物を残していても、管理を放置したまま勧告を受ければ200㎡以下の部分の軽減（1/6）が外れるということです。土地の固定資産税は最大で6倍になり得ます。建物を残す判断は、管理を続ける前提でしか成り立たないとも言えます。遠方に住んでいて年に数回しか行けない状態なら、持ち続ける負担と売却で得られる金額を並べて比べるべき局面です。

依頼先を見極める5つの判断軸

依頼先を選ぶときに使える判断軸は5つあります。査定スピード・買取実績・対応範囲・費用負担・契約不適合責任の5つで、いずれも問い合わせの段階で確認できる項目です。人当たりや印象ではなく、答えられるかどうかで比べてください。

査定スピードの確認方法

査定依頼から金額提示までの所要時間を、時間や日数の単位で言えるかを確認します。「随時対応します」「お問い合わせください」しか返ってこない場合、比較の材料になりません。所要時間を数字で示せる会社は、査定の手順が社内で固まっているということでもあります。

複数の依頼先を並べるときは、提示までの時間を同じ条件で聞くのがコツです。当社は最短6時間以内に無料査定を完了し、条件が合えば最短3日で相場価格の買取に対応しています。

買取実績の確認方法

空き家や訳あり物件の買取実績が、エリア・物件の条件・金額の3点セットで公開されているかを見ます。「実績多数」「豊富な経験」という表現だけでは検証できません。金額まで出ている実績があれば、自分の物件と条件を照らし合わせられます。

当社が公開している実績には、大阪府堺市の相続実家（残置物あり）1,200万円、富山県富山市の8年空き家450万円、東京都北区の築50年超・傾きあり4,400万円があります。年間の問い合わせは500件以上です。

費用負担と契約不適合責任の確認方法

費用面では、仲介手数料・残置物の処理費用・査定料の有無と、売主が負担する実費の内訳を事前に示してもらいます。契約直前に想定外の費用が出てくるのを防ぐためです。対応範囲についても、再建築不可・共有持分・借地権・残置物あり・傾きありといった条件に対応するかを具体的に聞いてください。

もう1つ確認したいのが契約不適合責任の扱いです。引渡し後に不具合が見つかったとき売主が責任を負う契約なのか、免責される契約なのかで、売った後の安心感が変わります。古い家を売るときは、価格の高さより責任の範囲が効いてきます。

判断軸	確認すべきポイント	当社の場合
査定スピード	提示までの時間を数字で言えるか	最短6時間以内に無料査定
買取実績	エリア・条件・金額の3点セットで公開されているか	堺市1,200万円ほか実額を公開
対応範囲	訳あり条件と対応エリアの明示	全国対応・他社で断られた物件も対応
費用負担	仲介手数料・処分費・実費の内訳	仲介手数料0円・残置物そのままで可
契約不適合責任	売主の責任が免責されるか	契約時に書面で明示

なお、税金や登記の判断は不動産会社の説明だけで確定させず、個別の事情は税理士や司法書士に確認してください。当社では提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が訳あり物件の手続きに関与します。

残置物を片付けずに空き家の売却を頼むなら買取くん

片付けが終わっていないから相談できない、という状態で止まっているなら、現況のまま買い取る会社に当たるのが早いです。買取くん（株式会社リアテクス）は、家財や生活用品を残したままの現況買取に対応しています。

当社が選ばれる理由:

• 査定が最短6時間以内: 手放すかどうかの判断材料になる金額が、当日中にわかります
• 最短3日で相場価格の買取: 投資家を常時300名以上抱える仕組みで、買い叩かずに買い取れます
• 仲介手数料0円: 売主が支払う手数料は発生しません
• 残置物そのままで可: 片付け・清掃・解体を済ませる前に相談できます
• 全国対応: 地方の物件も対象です

冒頭で触れた堺市の事例は、必要な家具だけを回収し、残りは残したままでの1,200万円の買取でした。他社では希望額の提示がなかった物件です。東京都北区の築50年超で傾きのある物件は、4,400万円での買取でした。仲介で内見が入らない物件ほど、買取との差が出ます。

よくある質問

Q. 空き家はどのくらいの期間で売れますか？

売り方によって大きく変わります。仲介は買主を探す期間が必要で、内見の申し込み状況によって数か月以上かかることもあります。買取は買主を探す工程がないため短期間で完了し、当社は条件が合えば最短3日で買取が可能です。急ぐ事情があるかどうかで選び方が変わります。

Q. 相続登記をしていない空き家でも査定を依頼できますか？

査定の依頼はできます。ただし売買契約と引渡しには相続登記の完了が必要です。相続登記は2024年4月1日から義務化され、取得を知った日から3年以内の申請が求められています。査定と登記の準備は並行して進めるのが効率的です。

Q. 残置物や家財が残ったままでも売却できますか？

売却できます。ただし対応は依頼先によって分かれ、撤去を条件とする会社もあります。当社は生活用品を残したままの現況買取に対応しており、必要な家具だけを回収して残りはそのままの状態で買い取った実績があります。処分費をかける前に相談してください。

Q. 建物を解体してから売ったほうが高く売れますか？

一概には言えません。土地に需要がある場所では買い手の層が広がりますが、解体費用は売主の先払いで、売れなければ費用だけが残る点に注意が必要です。解体すると住宅用地特例が外れ、翌年以降の固定資産税も上がります。解体前に、そのまま売る場合と更地にする場合の両方の査定を取って比べてください。

まとめ

空き家の売却で判断すべき順序は決まっています。まず名義と相続人の意思を確認し、次に査定額を見てから売り方を選ぶ——この順番を守れば、解体やリフォームにお金をかけてから後悔する事態は避けられます。相続登記の3年以内という義務と、3,000万円特別控除の「相続から3年を経過する日の属する年の12月31日まで」という期限は、いずれも待ってくれません。売る・売らないを決める前に、金額を知ることが最初の一歩になります。