告知事項ありとは？告知が必要な範囲と期間・怠った場合の責任

「告知事項あり」は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす事実がその物件にあることを示す表示です。事故物件と同じ意味ではなく、心理的・物理的・法的・環境的な瑕疵のいずれかが対象になります。国が基準を示すまで、取引現場では業者ごとに扱いが分かれていました。どこまでが告知の対象で、いつまで必要なのかを整理します。

「告知事項あり」とは？物件情報に付く表示の意味と全体像

「告知事項あり」は、売主・貸主が把握している物件の不利な事実のうち、相手方の契約判断に重要な影響を及ぼすものを、取引前に伝える必要があることを示す表示です。不動産広告の備考欄や物件資料に一行だけ書かれることが多く、内容までは書かれません。

対象になる事実は、大きく4種類に分かれます。このうち国が判断の基準を示しているのは、人の死に関する事案という限られた範囲だけです。

瑕疵の種類	内容の例	国の判断基準	本記事で扱う位置
心理的瑕疵	過去に人が亡くなった事案	あり（国交省ガイドライン）	範囲・期間・責任の全章
物理的瑕疵	雨漏り・シロアリ・土壌汚染	なし（個別判断）	対象の範囲の章で概説
法律的瑕疵	再建築不可・接道義務違反	なし（個別判断）	対象の範囲の章で概説
環境的瑕疵	近隣の騒音・臭気・嫌悪施設	なし（個別判断）	対象の範囲の章で概説

データ出典: 国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」（令和3年10月8日公表）の対象範囲を基に当社作成（2026年8月時点）。

告知が必要とされる根拠は2本立てです。ひとつは宅地建物取引業法47条1号で、宅建業者が、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げない行為を禁じています（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法）。もうひとつは民法上の信義則で、売主・貸主自身が負う告知の義務がここから導かれます。業者の義務と売主本人の義務は別物です。

誰が事案を見つけてくることになっているのか

ガイドラインは、宅建業者の調査義務の範囲も定めています。人の死に関する事案を自発的に調査する義務までは宅建業法上認められないとされ、媒介する業者は売主・貸主に告知書（物件状況等報告書）への記載を求めれば、通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとされます。周辺住民への聞き込みやインターネットサイトの調査を行う義務も、原則としてありません。

つまり、告知の起点は業者の調査ではなく、売主・貸主が書面に書いた内容です。売る側・貸す側が範囲を理解していないと、そもそも情報が出てこない構造になっています。買う側・借りる側から見ると、この構造が「調べても出てこない事案がある」理由にもなります。

なお、この記事は物件を売る立場・貸す立場の方に向けて、告知の範囲と責任を整理するものです。借りる側が住み心地をどう判断するか、投資として買うかどうかといった論点は扱いません。

告知の対象になるのはどんな事実か｜4つの瑕疵と国の基準が届く範囲

告知の対象になるのは、買主・借主が知っていれば契約しなかった可能性がある不利な事実です。心理的・物理的・法律的・環境的の4種類に整理され、このうち公的な判断基準が示されているのは心理的瑕疵、それも人の死に関する事案に限られます。

物理的瑕疵は、雨漏り・シロアリ被害・基礎や外壁のひび割れ・地中埋設物・土壌汚染など、建物や土地そのものの不具合です。法律的瑕疵は、再建築不可や接道義務を満たさない土地、必要な消防設備を欠く建物など、法令上の制限に由来します。環境的瑕疵は、近隣の騒音・振動・臭気や、嫌悪施設が近いことなど、物件の外側の環境に由来するものです。これら3種類には期間や範囲を定めた公的な基準がなく、事案ごとに判断されます。

心理的瑕疵だけが国の基準で線引きされている

人の死に関する事案について、国土交通省は令和3年10月8日に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました（2026年8月時点で改定はありません）。それまでは告知の要否を判断する共通の基準がなく、取り扱う業者によって対応が分かれていました。ガイドライン自身も、人の死に関する事案の全てを買主・借主に告げているケースがあり、対応の負担が過大だと指摘されていたことを、策定の背景として挙げています。

このガイドラインが対象にするのは居住用不動産だけです。オフィスなど事業用として使われる不動産で起きた事案は、契約判断に与える影響が一様でないとして対象から外されています。事業用物件の告知は、取引当事者の意向を踏まえた個別対応になります。

ガイドラインが「対象としていない」と明記した領域がある

見落とされやすいのが、ガイドライン自身が適用範囲の外だと明言している領域です。結びの部分で、次の3つは裁判例や取引実務の蓄積が足りないため現時点では対象としていない、と書かれています（ガイドライン本文、2026年8月時点）。

基準の層	内容	実務上の扱い
基準が届く	居住用不動産で起きた人の死に関する事案	ガイドラインの判断基準に沿って要否を決める
原則告知不要	自然死・日常生活の中での不慮の死／隣接住戸や通常使用しない共用部分での事案	原則として告げなくてよい（例外あり）
基準が届かない	建物を取り壊した後の土地取引／搬送先の病院で亡くなった場合／転落による死亡の落下開始地点／事業用不動産	基準がないため、個別に判断するしかない

データ出典: 上掲ガイドライン本文「２．適用範囲」「４．告知について」「５．結び」を基に当社作成（2026年8月時点）。

当社はこの3層目を、読者にとって最も判断が難しい部分だと見ています。「基準に書かれていない＝告げなくてよい」ではありません。基準がないだけで、民法上の告知義務や契約不適合責任の判断は残ります。建物を解体して土地として売る場合の扱いもここに含まれるため、更地にすれば問題が消えるという前提で計画を立てないほうが安全です。

要点: 国の基準が及ぶのは居住用不動産の人の死に関する事案だけで、物理的・法律的・環境的な瑕疵と、解体後の土地取引などは基準の外側にあります。

自然死や日常生活での不慮の死は告知が必要か

自然死と日常生活の中での不慮の死は、賃貸・売買のいずれの取引でも原則として告げなくてよいとされています。これに当たるのは、老衰や持病による病死のほか、自宅の階段からの転落、入浴中の溺死や転倒事故、食事中の誤嚥による死亡です。ただし、その後に特殊清掃などが行われた場合は扱いが変わります。

ガイドラインがこの線を引いた根拠は、統計にあります。策定時に挙げられているのは、自宅で亡くなった方のうち事故や自殺などの外因を除いた病死・老衰が9割を占めるという人口動態統計（令和元年＝2019年）の数値です。居住用の不動産で自然死が起きること自体は当然に予想され、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす可能性は低い、という整理です。裁判例にも、自然死について心理的瑕疵への該当を否定したものがあると記されています。

当社はこの整理を、売主にとって実務上の意味が大きい部分だと考えています。親が自宅で老衰や病気で亡くなった実家を売る場合、それだけを理由に「事故物件」として扱う必要はありません。だからこそ、まず自分のケースがどの区分に当たるのかを確かめてから、価格や売り方の相談に進むほうが判断を誤りません。

特殊清掃や大規模リフォームが行われると扱いが変わる

自然死や日常生活の中での不慮の死であっても、亡くなった方が長期間にわたって人知れず放置されたことなどにより、特殊清掃や大規模リフォームが行われた場合は告知の対象になります。買主・借主が契約するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす可能性がある、と位置づけられているためです。

特殊清掃とは、孤独死などが発生した住居で、原状回復のために消臭・消毒や清掃を行うサービスを指します。死因ではなく、その後に何が行われたかで区分が動きます。発見までに時間がかかったケースでは、死因が自然死であっても告知が必要な側に回る、という点を押さえておく必要があります。

告知はいつまで必要か｜賃貸のおおむね3年と売買の考え方

賃貸借取引では、対象となる死亡事案について発覚からおおむね3年が過ぎた後は、原則として借主に告げなくてよいとされています。一方、売買取引には年数の基準が置かれていません。ただし賃貸の3年も、事件性・周知性・社会に与えた影響が特に高い事案には適用されません。

事案の区分	賃貸借取引	売買取引
自然死・日常生活の中での不慮の死	原則告げなくてよい	原則告げなくてよい
上記のうち特殊清掃等が行われたもの	発覚からおおむね3年経過後は原則不要	年数の基準なし
他殺・自死などそれ以外の死	発生からおおむね3年経過後は原則不要	年数の基準なし
隣接住戸・通常使用しない共用部分での事案	原則告げなくてよい	原則告げなくてよい
事件性・周知性・社会的影響が特に高い事案	期間の経過にかかわらず告げる	期間の経過にかかわらず告げる
買主・借主から問われた場合	期間・死因にかかわらず告げる	期間・死因にかかわらず告げる

データ出典: 上掲ガイドライン本文「４．告知について」を基に当社作成（2026年8月時点）。なお、日常生活で通常使用する玄関・エレベーター・廊下・階段などの共用部分は、賃貸借取引の対象不動産と同じ扱いになります。

3年の起算点は「発生」ではなく「発覚」の場合がある

3年の数え方には注意が必要です。ガイドラインは、他殺や自死などの死が発生した場合と、特殊清掃等が行われることとなった自然死等が発覚した場合を並べて、そこから概ね3年としています。

つまり、亡くなってから発見までに時間が空いたケースでは、起算点が後ろにずれて、告知が必要な期間が実質的に長くなります。何年前の出来事かを数えるときは、発生日ではなく、特殊清掃が必要だと分かった時点を確認してください。

売買に年数の基準がないのはなぜか

売買の告知義務を「無期限」と表現しても、ガイドラインがそう定めているわけではありません。年数による線引きを示していない、というのが正確な状態です。売買は住み替えの前提が賃貸と異なり、判断材料となる裁判例の蓄積も十分ではないため、基準が置かれていません。

裁判例には、心理的瑕疵が時間の経過とともに希釈されやがて消滅するとするものもあり、経過期間が考慮要素になること自体は否定されていません。ただし個々の事案の判断は、事案の内容・周知の程度・立地などによって変わります。なお、2人目以降の入居者には告知しなくてよい、という基準はガイドラインのどこにも書かれていません。誰かが一度住んだことを理由に告知を省くと、後述の責任を問われる側に回ります。

要点: 賃貸のおおむね3年は「原則として告げなくてよい」ラインであって、事案が消える期限ではありません。問われれば期間に関係なく答える必要があります。

告知を怠るとどうなるか｜業法上の責任と契約後の責任

告知を怠ったときに問われる責任は、業者に対するものと売主に対するもので別々です。宅建業者側は刑事罰を含む業法上の責任を負い、売主側が問われるのは契約不適合責任です。買主から代金の減額や損害賠償、契約の解除を求められることがあります。知っていて隠した場合は、通常の期間制限にも守られません。

業者側から見ると、相手方の判断に重要な影響を及ぼす事項について故意に事実を告げない行為は、宅建業法47条1号が禁じる行為に当たります。この違反への罰則は、2年以下の拘禁刑もしくは300万円以下の罰金、またはその併科です。行政庁による監督の場面でも、ガイドラインが判断の参考にされます。

売主側から見ると、引き渡した物件が契約の内容に適合しない場合、買主は修補などの履行の追完を請求でき、追完がなければ代金の減額を請求できる仕組みです。さらに損害賠償の請求や契約の解除も妨げられません（e-Gov法令検索 民法）。売買契約でこの責任をどこまで免責できるかは特約の書き方によって変わるため、条項の実務は空き家を売却するときの注意点で扱っています。

知っていて告げなかった場合、1年の期間制限は使えない

契約不適合責任について押さえておきたいのが期間制限です。種類または品質に関する不適合について、買主が不適合を知った時から1年以内に売主へ通知しなければ、追完請求・代金減額・損害賠償・契約解除のいずれも主張できなくなります。売主にとっては防御になる規定です。

ただし、この制限には例外が付いています。売主が引渡しの時に不適合を知っていた場合、または重大な過失によって知らなかった場合には適用されません。事案を認識しながら告知書に書かなかったケースは、まさにこの例外に当たります。隠すことで得られるのは一時的な価格差だけで、期間の経過による安全は手に入りません。加えて、契約後から引渡しまでの間に事案を知った場合にも告知義務があるとした裁判例があり、この点はガイドラインにも留意事項として書かれています。

もうひとつ、誤解されやすいのがガイドラインの位置づけです。ガイドラインは業法上の義務の解釈を示したものであり、これに沿って対応しても民事上の責任を回避できるわけではないとはっきり書かれています。基準どおりに告げなくてよい事案でも、買主・借主から問われれば答える必要があり、紛争になれば判断は個別の事情次第です。

当社の見解

告知の範囲を狭く見積もることは、短期的には売りやすさにつながります。ただ当社は、後から事案が判明して契約をやり直すコストのほうが大きいと考えており、査定の段階で事案の有無と特殊清掃の有無を確認したうえで、告げるべき事実を価格の前提として扱う方針です。

当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、事故物件を含む訳あり物件を仲介ではなく直接買い取ります。買主が当社自身になるため、告知した事実がそのまま提示価格の前提になり、後から覆りません。判断の基準は「告げなくて済むか」ではなく、「告げたうえで成立する売り方はどれか」に置くほうが、結果として損失は小さくなります。

事故物件の取引実務はどう進めるか

告知事項がある物件で見るべきものは、事案の有無を確かめる段階と、実際に売る段階とで別物です。調べる側は情報がどこまで届くかを、売る側は買主が誰になるかを軸にすると、判断の順序が整理できます。

事故物件かどうかを調べる

これから借りる・買う立場で履歴を確かめる手段は、事故物件の公示サイト、賃貸ポータルの備考欄の表記、UR賃貸の特別募集住宅、そして取引を担当する不動産会社への質問の4つに整理できます。役割はそれぞれ違い、事案の有無を確定できるのは不動産会社への質問だけです。残る3つは、質問すべき物件を絞り込むための下準備にあたります。

前章までに見たとおり、業者に自発的な調査義務はなく、告知の起点は売主・貸主が書面に書いた内容です。そのため、制度上そもそも告知の対象にならない事案は、どのルートをたどっても表には出てきません。名義や入居履歴が重なって見えなくなる事案もあります。内見や書類でどこまで確認できるか、どの書面に事案が記載されるかを含めた具体的な手順は、事故物件の探し方・調べ方で解説しています。

告知事項ありの物件を売る

売る側の選択肢は、仲介で買主を探す・専門業者に直接買い取ってもらう・建物を解体して土地として売る、の3系統です。3つの違いは手続きよりも、最終的に誰が買主になるかにあります。買主が個人の実需層か、再販を前提とした事業者かで、価格の決まり方も引き渡しまでの期間も変わります。

価格が下がるのは、事案そのものが原因というより、買い手になれる人の母数が狭まるためです。下落幅を定めた公的な基準は存在せず、国のガイドラインも価格については何も定めていません。特殊清掃やリフォームの費用が売却価格に返ってくるのか、マンションの一室で起きた場合に共用部分の扱いがどう変わるのかも含めて、事故物件を売却する方法と告知義務で整理しています。

告知事項ありに関するよくある質問

事故物件に法律上の定義はありますか？

ありません。「事故物件」は法令上の用語ではなく、国のガイドラインも「人の死に関する事案」として整理しており、事故物件という言葉を定義していません。実務では、告知が必要な人の死に関する事案がある物件を指す通称として使われています。

3年が過ぎたあとに買主・借主から聞かれた場合はどうなりますか？

告げる必要があります。ガイドラインは、事案の発覚から経過した期間や死因にかかわらず、買主・借主から事案の有無について問われた場合は、調査を通じて判明した点を告げる必要があるとの整理です。3年は「自分から告げなくてよい」ラインであって、問われたときの回答義務まで消えるわけではありません。

「告知事項あり」と書かれていれば、必ず人が亡くなった物件ですか？

そうとは限りません。告知の対象は心理的瑕疵だけでなく、雨漏りなどの物理的瑕疵、再建築不可などの法律的瑕疵、騒音や嫌悪施設などの環境的瑕疵も含みます。表示だけでは内容が分からないため、取引を担当する不動産会社に事実関係を確認してください。

売主が知らなかった事案でも責任を問われますか？

知らなかったことに重大な過失がなければ、契約不適合を知った時から1年以内に通知を受けなかった場合の期間制限が働きます。ただし、引渡しの時に事案を知っていた場合や、重大な過失によって知らなかった場合には、この期間制限は適用されません。個別の事情による判断になるため、判断に迷う場合は弁護士・司法書士へご相談ください。

まとめ

「告知事項あり」は、買主・借主の判断に重要な影響を及ぼす事実がある物件の表示で、対象は人の死に関する事案だけではありません。国の基準が及ぶのは居住用不動産の人の死に関する事案に限られ、解体後の土地取引などは基準の外側に残ります。賃貸のおおむね3年は自分から告げなくてよいラインにすぎず、問われれば期間に関係なく答える必要があります。まずは自分の物件がどの区分に当たるのかを確かめ、そのうえで売り方を選んでください。