再建築不可物件の相場は通常の何割？売却先別の目安と調べ方

「実家の売却を考えていたら、再建築不可物件だと言われてしまった。売るにしても二束三文になるのではないか」——不動産の相談掲示板にも、同じ悩みの投稿があります。実際の相場は通常物件の3〜8割と幅があり、その幅を決める条件は判明しています。この記事では相場の目安と、自分で概算する手順を解説します。

再建築不可物件の相場は通常物件の3〜8割が目安

再建築不可物件の相場は、同じ立地・広さ・築年数の通常物件と比べて通常物件の3〜8割程度が目安です。3割まで下がるのは買取業者に直接売るケース、8割前後まで届くのは隣地所有者に売るケースや、建築基準法上の救済措置が使える見込みがあるケースです。

「二束三文」という言葉が先に浮かびがちですが、実際の価格帯は2倍以上の幅があります。まず押さえるべきは、自分の物件がこの幅のどこに入るかを見分ける条件です。

なお、この分野の解説記事には「通常物件より3〜7割安い」という書き方と「通常物件の3〜7割の価格」という書き方が混在しています。この2つは意味が正反対です。「7割安い」なら手元に残るのは3割、「7割の価格」なら残るのは7割で、同じ「7割」という言葉でも結果が倍以上ずれます。この記事では混乱を避けるため、すべて「通常物件の◯%（＝◯割の価格）」の形式に統一して解説します。

「二束三文」になる物件と7割以上の値がつく物件がある

不動産の相談掲示板には「売るにしても再建築不可の相場だとマイナスになるレベル」という投稿が寄せられています（Yahoo!知恵袋の相談例）。仲介会社に「うちでは扱えません」と言われた直後は、価格の基準そのものを失った状態になるため、そう感じるのは自然なことです。

ただ、実際に価格を決めているのは「再建築不可かどうか」という一点ではありません。同じ再建築不可でも、次のような差で査定額は大きく分かれます。

• 接道の状況：道路にまったく接していない無接道なのか、幅が足りないだけなのか
• 法的な救済の見込み：特定行政庁の認定・許可を受けて建て替えられる余地があるか
• 建物の状態：そのまま賃貸に出せるのか、大規模な改修が前提になるのか
• 立地：駅からの距離や周辺の賃貸需要があるか
• 権利関係：前面道路が私道の場合、その所有者の協力を得られるか

これらが揃っている物件は通常物件の7割以上で成約することもあります。逆に、無接道で建物も朽ちており、私道所有者とも連絡が取れないような物件は3割前後まで下がります。相場を知る作業とは、この幅のどこに自分の物件が位置するかを特定する作業です。

相場が下がる根本の原因は接道義務を満たしていないこと

そもそもなぜ再建築ができないのか。根拠は建築基準法第43条第1項にあります。条文では「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない」と定められています（e-Gov法令検索 建築基準法）。これがいわゆる接道義務です。この条件を満たさない敷地では、既存の建物を取り壊すと新しい建物を建てられなくなります。

ここから、価格を押し下げる連鎖が生まれます。建て替えられない土地には金融機関が担保価値を認めにくく、買主が住宅ローンを組めません。すると買主は現金で買える層に限られ、需要そのものが細ります。加えて、建物が老朽化しても建て替えという出口がないため、長期保有のリスクを買主が負うことになります。需要が細るぶんだけ価格が下がるという、ごく単純な構造です。

一方で、同じ43条には救済の規定も置かれています。第2項第1号は、幅員4メートル以上の道に2メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるもので特定行政庁が支障がないと認めるもの（認定）。第2項第2号は、敷地の周囲に広い空地を有する建築物などで、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可したもの（許可）です。

区分	根拠条文	手続きの重さ	相場への影響
認定	建築基準法43条2項1号	建築審査会の同意は不要	再建築の見込みが立ち、価格が上振れしやすい
許可	建築基準法43条2項2号	建築審査会の同意が必要	認定より手続きが重く、見込みの確度で評価が分かれる
救済なし	—	—	相場の下限帯に寄りやすい

注意したいのは用語です。この規定は以前「43条但し書き」と呼ばれており、今でもその呼称を使っている解説記事が少なくありません。現行の建築基準法では43条2項1号（認定）・2号（許可）が正しい条番号です。役所の窓口で相談する際は、現行の条番号で尋ねたほうが話が早く進みます。

2025年4月の法改正で大規模リフォームのハードルが上がった

2025年4月から、建築確認・検査の対象となる建築物の規模が見直されました。国土交通省は、都市計画区域などの内側では「平家かつ延べ面積200㎡以下の建築物以外の建築物は、構造によらず、構造規定等の審査が必要になりました」と説明しており、あわせて「木造戸建の大規模なリフォームは建築確認手続きが必要になります」と明記しています（国土交通省 建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し、2026年8月時点）。

これが再建築不可物件の相場に効いてくる理由は、買主側の出口にあります。再建築不可物件は接道義務を満たさないため、そもそも建築確認が下りません。したがって建築確認が必要な規模の大規模修繕・模様替は実施できなくなります。従来「柱を残してフルリノベーションし、賃貸や再販に回す」というのが投資家・買取業者の主要な出口でしたが、その出口の一部が使えなくなりました。買主が想定できる出口が減れば、仕入れ値にあたる買取価格にも下押し圧力がかかります。

ただし、ここで流布している誤解も訂正しておきます。「2025年4月以降、再建築不可物件はいっさいリフォームできない」というのは誤りです。 対象はあくまで建築確認が必要になる規模の工事であり、確認申請を要しない範囲の内装改修などは従来どおり可能です。また、平家かつ延べ面積200㎡以下の建築物は審査省略の対象が維持されているため、平屋の小規模な物件は改正の影響が相対的に小さいという分岐も生まれています。自分の物件が2階建てか平屋か、延べ面積が200㎡を超えるかどうかは、査定額を読むうえで確認しておく価値があります。

売却先別に見る再建築不可物件の相場目安

相談掲示板には「再建築不可の物件を買う業者があると聞きましたが、業者は買った後それをどうするんですか。元をとる方法があるんでしょうか」という質問も投稿されています（Yahoo!知恵袋の相談例）。この疑問は相場を理解するうえで本質を突いています。再建築不可物件の価格は「誰に売るか」でほぼ決まりますからです。

売却先ごとの相場目安を整理すると、次のようになります。実際に売却した人へのアンケート調査でも、この幅はおおむね裏づけられています。

売却先	相場目安（通常物件比）	売れるまでの時間	主なリスク
隣地所有者	60〜80%程度	交渉次第で長期化	断られる可能性・境界確定や価格交渉のトラブル
仲介（一般の買主・投資家）	50〜70%程度	数か月〜1年以上	買主が現れない・契約不適合責任を売主が負う
買取業者	30〜50%程度	数日〜数週間	価格が最も低くなりやすい

（相場目安は売却経験者へのアンケート調査の集計をもとにした実務上の目安です。物件の条件によりこの範囲を上回ることも下回ることもあります）

隣地所有者に売る場合は通常物件の60〜80%程度

最も高く売れる可能性があるのが隣地所有者への売却です。理由は明快で、隣地と一体化すれば接道条件を満たし、再建築可能な土地に変わるケースがあるためです。買主にとっては自分の土地の価値まで上がるので、他の買主より高い金額を出す合理性があります。前述のアンケートでも、隣地所有者に売却した91人のうち最も多かったのは「通常物件の60〜70%未満」でした。

ただし、この方法には確実性がありません。隣地所有者に購入の意思と資金がなければ話は進みませんし、関係が近いぶん、境界確定や価格交渉がこじれると後々の生活に影響します。「隣にしか売れない物件だ」と受け取られると、かえって値下げを求められることもあります。売却を持ちかけたこと自体が近所に伝わることを避けたい方にも向きません。「最も高い可能性がある選択肢だが、成立しないことも多い」と理解しておくのが実務的です。

仲介で売る場合は通常物件の50〜70%程度

不動産会社に仲介を依頼し、一般の買主や投資家を探す方法です。相場は通常物件の50〜70%程度が目安になります。買取業者に直接売るより高く売れる可能性はありますが、買主が現れるまで時間がかかるという前提を受け入れる必要があります。買主が住宅ローンを組みにくいため、現金で購入できる層に絞られるからです。

もうひとつ見落とされがちなのが、売主が契約不適合責任を負う点です。引き渡し後に雨漏りやシロアリ被害などが判明した場合、売主が修補や損害賠償の請求を受ける可能性があります。築古の再建築不可物件では、この責任が後から重くのしかかることも珍しくありません。

買取業者に売る場合は通常物件の30〜50%程度

不動産会社が自ら買主となる方法です。相場は通常物件の30〜50%程度と、3つの選択肢のなかで最も低くなります。一方で、現金化までの速さと確実性は最も高く、契約不適合責任を免責とする契約が一般的です。残置物を片付けずに現況のまま引き渡せる業者も多く、遠方に住んでいて現地の片付けに通えない相続人にとっては現実的な受け皿になります。

前述のアンケートでも、買取で売却した185人のうち最も多かったのは「通常物件の40〜50%」の64人でした。つまり30〜50%という目安は実態とおおむね一致しています。ただし建物の傷みが激しい物件や無接道の物件では、この下限をさらに下回る成約例も報告されています。

なお、法的な救済の見込みがある物件はこの限りではありません。再建築不可物件の買取を専門とするドリームプランニングの解説では、43条2項によって再建築できる場合は通常物件相場の7〜9割程度（多くは8割程度）で成約し、43条2項を使っても再建築できない場合は5〜6割程度になるとしています（2026年8月時点）。行政の認定・許可が見込めるかどうかが、価格帯を1段階押し上げる分岐点です。

買取価格が下がるのは買主の出口から逆算されるため

ここで冒頭の疑問に戻ります。買取業者は買った物件をどうするのか。主な出口は3つです。

1. 改修して賃貸に出す：接道義務は再建築の要件であって、既存建物の使用や賃貸を妨げるものではありません。改修して貸せば家賃収入が得られます
2. 隣地と一体化して再建築可能な土地に変える：隣地を取得できれば、土地の価値そのものが跳ね上がります
3. 投資家に転売する：利回りを重視する投資家にとって、安く仕入れられる収益物件には需要があります

買取価格は、この出口から得られる金額から、改修費・保有中の固定資産税・登記や仲介にかかる諸費用・そして業者の利益を差し引いて逆算されます。つまり買取価格が低いのは「足元を見られている」からではなく、業者が事業として負うコストが価格に織り込まれているためです。この構造が分かると、査定額を見たときに「妥当なのか」を自分で判断できるようになります。

ただし、逆算の中身は業者によって大きく違います。改修を自社で安く行える業者、再販先の投資家をすでに抱えている業者は、出口までのコストと時間を圧縮できるぶん、同じ物件でも高い金額を提示できます。逆算の前提が違えば、同じ物件でも提示額に差が生まれます。だからこそ、複数社に査定を出す意味があります。

再建築不可物件の相場を自分で調べる3つの手順

「二束三文なのですが、少しでも高く売却する方法があれば教えてほしい」という相談が示すように、業者の提示額が妥当かどうかを検証する手段を持たないまま交渉に入ってしまうことがあります。ここが不安の正体です。

実は、公的なデータを使えばおおよその相場は自分で計算できます。精度は査定に及びませんが、「提示された金額が話にならない水準なのか、それとも妥当な範囲なのか」を判断する物差しにはなります。手順は3つです。

手順1 不動産情報ライブラリで周辺の取引価格を調べる

まず、あなたの物件が再建築不可でなかったらいくらで売れるかを調べます。使うのは国土交通省の「不動産情報ライブラリ」です。同サイトは「不動産の取引価格、地価公示等の価格情報や防災情報、都市計画情報、周辺施設情報等、不動産に関する情報をご覧になることができる国土交通省のWEBサイト」と説明されており、無料で誰でも利用できます（国土交通省 不動産情報ライブラリ）。

地図または地域から検索し、同じ市区町村・同程度の土地面積・近い築年数の中古戸建の成約価格を数件拾います。古い解説記事が案内している「土地総合情報システム」は、現在この不動産情報ライブラリに統合されています。参照先を間違えないようにしてください。

手順2 路線価や固定資産税評価額から実勢価格を逆算する

周辺に条件の近い取引事例が見つからない場合は、税務上の評価額から逆算します。ここで押さえるべき比率は2つです。

国税庁は路線価について「地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めています」と公表しています（国税庁 令和7年分の路線価等について）。また総務省は固定資産税の土地評価について「宅地については、地価公示価格等の7割を目途に評価」と説明しています（総務省 固定資産税の概要、2026年8月時点）。

この2つを使うと、手元の資料から公示価格水準を戻せます。

手元にある資料	公示価格水準への戻し方
路線価（相続税評価額）	路線価 ÷ 0.8
固定資産税評価額（納税通知書に記載）	固定資産税評価額 ÷ 0.7

たとえば固定資産税の納税通知書に土地の評価額が1,400万円と記載されていれば、1,400万円 ÷ 0.7 = 2,000万円が公示価格水準の目安になります。ここに建物の評価を加味したものが、通常物件だった場合のおおよその価格帯です。

この計算はあくまで土地の価格水準をつかむためのものです。固定資産税評価額は再建築不可であることを考慮せずに評価されているため、そのままでは実際の売却価格になりません。次の手順で掛け目をかけます。

手順3 再建築不可の掛け目を当てはめて概算する

手順1・2で出した「通常物件だった場合の価格」に、売却先ごとの掛け目をかけます。

売却先	掛け目	通常物件2,000万円の場合の概算
隣地所有者	0.6〜0.8	1,200万〜1,600万円
仲介	0.5〜0.7	1,000万〜1,400万円
買取業者	0.3〜0.5	600万〜1,000万円

この幅を持って業者の査定額と突き合わせれば、提示された金額がどのあたりに位置するかが見えます。下限を大きく下回る提示があった場合は、その根拠を業者に確認するのが妥当な進め方です。逆に上限に近い金額が出た業者があれば、その業者は出口を明確に描けている可能性が高いといえます。

掛け目を左右する4つの条件

同じ売却先でも掛け目が上下します。査定で実際に見られているのは、次の4点です。

• 再建築不可の理由を解消できる可能性：43条2項の認定・許可が取れる見込み、あるいは隣地の一部を取得・借地して接道を確保できる余地があるか。ここに可能性があれば掛け目は最も大きく上がります
• 既存建物を活用できる状態か：屋根や基礎、給排水が生きていて、改修すれば貸せる状態なら評価は上がります。逆に大規模な改修が前提だと、2025年4月の法改正の影響で工事の選択肢が狭まり、評価は下がりやすくなります
• 賃貸・再販の需要が見込める立地か：駅からの距離、周辺の家賃水準、単身向けの需要。買主の出口が家賃収入である以上、立地の影響は通常物件以上に大きく出ます
• 前面道路・私道・隣地の権利関係：前面道路が私道の場合、掘削や通行の承諾を所有者から得られるかは買主にとって死活問題です。承諾が取れない物件は水道管の引き直しすらできず、評価が大きく下がります

このうち売主が売却前に動かせるのは4つ目の権利関係です。私道所有者から通行・掘削の承諾書を取得しておく、境界を確定させておく、といった準備は、買主のリスクを減らし、査定額に反映されやすくなります。

おすすめ再建築不可物件の買取業者5選

複数社に査定を依頼するとして、では何を基準に選べばよいのか。安く買い叩かれるのではないかという警戒は、業者選びで最初に解消すべき論点です。

ここでは、再建築不可物件の買取実績を公式サイトで確認できる5社を、比較項目を揃えて紹介します。

ロゴ	サービス名	特徴・強み	対応エリア	査定・現金化スピード	買取対象（訳あり対応範囲）	費用負担
	買取くん（株式会社リアテクス）	投資家300名以上のネットワークで再販先を先に確保	全国	査定最短6時間／売却成立最短3日	再建築不可・空き家・共有持分・借地/底地・事故物件	仲介手数料0円／査定無料／残置物そのままOK
	アルバリンク	東証グロース上場。年間空き家相談 約20,000件	全国（支店一覧を公開）	査定無料（時間の明示なし）	再建築不可・空き家・事故物件・共有持分・借地/底地	査定無料
	ワケガイ	全国47都道府県の買取実績／士業と連携	全国47都道府県	3営業日以内に査定提示／最短翌営業日に買取完了	再建築不可・共有持分・ゴミ屋敷・事故物件・借地/底地	仲介手数料不要／契約不適合責任は免責／査定無料
	ドリームプランニング	2002年設立。底地・借地など権利関係の専門	全国（横浜・東京・埼玉に拠点）	査定・見積もり無料（時間の明示なし）	再建築不可・底地・借地・市街化調整区域・私道・傾斜地	査定・見積もり無料
	第一土地建物	再建築不可買取専門。可否両方の査定額を提示	東京・埼玉を中心とした首都圏	フォーム24時間受付／概算査定に対応	再建築不可・既存不適格・心理的瑕疵・長屋/連棟式	無料査定フォームあり（調査費用は要確認）

データ出典: 各社公式サイトの表記に基づき編集部作成（2026年8月時点）。

1. 買取くん（株式会社リアテクス）

再建築不可物件の買取をお探しなら、まず検討したいのが買取くんです。

買取くんは、空き家・共有持分・再建築不可・築古物件・事故物件といった訳あり物件を専門に直接買取する、株式会社リアテクスのサービスです。一般の仲介では買主が見つからず止まってしまう物件を、自社で買い取るか、抱えている投資家へつなぐ形で成約させています。最大の特徴は、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えていることです。前述のとおり買取価格は買主の出口から逆算されますが、再販先を先に確保していれば、保有期間と再販コストを圧縮できます。買い叩かなくても採算が合う構造を持っている点が、価格の根拠として説明できる会社です。

おすすめポイント

• 無料査定が最短6時間：「相場を知りたいだけなのに何日も待たされる」という負担 → 時間単位で査定結果が返るため、他社と比較する土台をその日のうちに作れます
• 売却成立まで最短3日・仲介手数料0円：「いつ売れるか分からないまま固定資産税を払い続ける」不安 → 直接買取のため買主探しの期間がなく、仲介手数料も発生しません
• 残置物を置いたまま現況買取：「遠方に住んでいて家財の片付けに通えない」問題 → 生活用品が残ったままの状態でも買取に対応しています

当社の買取実績も実額で公開しています。大阪府堺市の相続した実家は、家具の一部だけを回収し残りは残置したまま1,200万円で成約。東京都北区の築50年超・傾きのある物件は4,400万円、富山県富山市の8年間空き家だった投資用物件は450万円で買い取りました。他社で断られた物件や少額の物件も相談を受け付けており、対応エリアは全国です。年間の問い合わせは500件以上あり、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士と組んだチーム体制で、権利関係が複雑な案件にも対応しています。

項目	内容
特徴・強み	投資家300名以上のネットワークで再販先を先に確保
対応エリア	全国
査定・現金化スピード	無料査定 最短6時間／売却成立 最短3日
買取対象（訳あり対応範囲）	再建築不可・空き家・共有持分・借地/底地・古家付き土地・事故物件
費用負担	仲介手数料0円／査定無料／残置物そのままで買取可
実績・対応事例	堺市 相続実家1,200万円／北区 築50年超・傾きあり4,400万円／富山市 8年空き家450万円／年間問い合わせ500件以上

2. アルバリンク

アルバリンクは、空き家の買取再販と利活用を専門とする不動産IT企業で、東証グロース市場に上場しています。公式サイトでは空き家・事故物件・共有持分・再建築不可物件・借地/底地・土地の6つを買取事業として並べており、再建築不可物件買取を独立した事業ラインとして持つ点が特徴です。上場企業として決算情報を開示しているため、取引相手の財務状況を自分で確認できます。

規模の面では、アルバリンクの公式サイトが年間空き家相談件数約20,000件、累計買取件数4,500件以上（いずれも2025年12月時点）を公開しています。行政・自治体との連携も27自治体（2026年1月時点）に及び、空き家問題を自治体側から受ける体制も持っています。全国の支店一覧を公開しているため、自分の物件の近くに拠点があるかを事前に確認できます。取引実績の量と企業情報の透明性を重視する方に向いた選択肢です。

項目	内容
特徴・強み	東証グロース市場上場の不動産IT企業。再建築不可物件買取を独立事業として展開
対応エリア	全国（支店一覧を公式に公開）
査定・現金化スピード	査定無料（所要時間の明示なし）
買取対象（訳あり対応範囲）	再建築不可・空き家・事故物件・共有持分・借地/底地・土地
費用負担	査定無料
実績・対応事例	年間空き家相談 約20,000件／累計買取 4,500件以上（2025年12月時点）／自治体連携27件（2026年1月時点）

3. ワケガイ

ワケガイは、株式会社ネクスウィルが運営する訳あり不動産の買取サービスです。共有持分・共有名義を軸に、再建築不可の土地、空き家、ゴミ屋敷、事故物件まで幅広く扱っており、全国47都道府県での買取事例を物件種別ごとに公開しています。弁護士・司法書士と提携し、権利関係が複雑な物件の法的手続きまで一体で進める体制を敷いている点が強みです。

スピードの面では、ワケガイは相談から3営業日以内に査定金額を提示し、金額に納得した場合は最短で翌営業日に買取完了とする流れを公式に明示しています。費用面では仲介手数料が不要なうえ、契約不適合責任が免責となるため、引き渡し後に建物の不具合が判明しても売主が責任を追及されません。残置物やゴミが残った状態でもそのまま買取可能で、諸経費の負担がない手出し費用0円プランも用意されています。スタッフ全員が宅地建物取引士の資格を保有していると明記されており、権利関係が絡む案件で士業の関与を求める方に適しています。

項目	内容
特徴・強み	全国47都道府県の買取実績。弁護士・司法書士と連携し法的手続きまで対応
対応エリア	全国47都道府県
査定・現金化スピード	3営業日以内に査定提示／最短翌営業日に買取完了
買取対象（訳あり対応範囲）	再建築不可・共有持分/共有名義・空き家・ゴミ屋敷・事故物件・借地/底地・リースバック
費用負担	仲介手数料不要／契約不適合責任は免責／査定無料／手出し費用0円プランあり
実績・対応事例	全国47都道府県の買取事例を種別ごとに公開／スタッフ全員が宅地建物取引士

4. ドリームプランニング

株式会社ドリームプランニングは、2002年に神奈川県横浜市で創業した会社です。底地・借地といった複雑な権利関係をまとめる事業から出発し、現在は再建築不可・市街化調整区域・私道・傾斜地・連棟式建物など、流動性の低い不動産の買取と再生を手がけています。免許は国土交通大臣(1)第10812号で、横浜本社に加え東京店・埼玉店を構えつつ、買取自体は日本全国に対応しています。

自社メディアで再建築不可物件の相場を「43条2項によって再建築できる場合は7〜9割、できない場合は5〜6割」と段階的に公開しているように、価格の根拠を条件別に言語化しているのがこの会社の特色です。不動産SNS「ウチカツ」の運営など不動産テック領域にも展開しています。接道や私道など権利関係が入り組んでいて、他社では査定自体を断られた物件を相談する先として検討する価値があります。

項目	内容
特徴・強み	2002年設立。底地・借地・私道など権利関係が複雑な不動産の買取と再生
対応エリア	全国対応（横浜本社・東京店・埼玉店）
査定・現金化スピード	査定・見積もり無料（所要時間の明示なし）
買取対象（訳あり対応範囲）	再建築不可・底地・借地・市街化調整区域・私道・傾斜地/がけ地・連棟式建物
費用負担	査定・お見積もり無料
実績・対応事例	設立2002年11月12日／資本金1,000万円／国土交通大臣(1)第10812号／全日本不動産協会・不動産保証協会加盟

5. 第一土地建物

第一土地建物株式会社は、社名ロゴに「再建築不可買取専門」を併記している専業の買取事業者です。東京都世田谷区に本社を構え、免許は東京都知事免許(3)第95059号、資本金3,000万円。買取実績として公開されている物件は中野区上鷺宮・北区滝野川・世田谷区瀬田・狛江市和泉本町・埼玉県戸田市中町などで、東京都と埼玉県を中心とした首都圏に実績が集中しています。世田谷・大田・杉並・練馬エリアは買取強化中と告知されています。

進め方に特徴があります。第一土地建物は買取にあたって再建築が可能か不可かをまず調査し、「再建築が可能になった場合」と「不可のままの場合」の両方の査定額を提示すると公式に明記しています。前述のとおり43条2項の認定・許可が取れるかどうかは相場を1段階動かす分岐点ですが、その分岐を査定書の形で見せてくれるのは、売主にとって判断材料が増えることを意味します。首都圏の物件で、再建築可能にできる余地があるかを確かめたい方に向いています。査定・相談フォームは24時間受け付けています。

項目	内容
特徴・強み	再建築不可買取専門。再建築の可否を調査し、両方のケースの査定額を提示
対応エリア	東京都・埼玉県を中心とした首都圏
査定・現金化スピード	査定・ご相談フォームは24時間受付（査定所要時間の明示なし）
買取対象（訳あり対応範囲）	再建築不可・既存不適格物件・心理的瑕疵のある物件・長屋/連棟式建物
費用負担	無料査定・ご相談フォームあり（調査費用の扱いは個別に要確認）
実績・対応事例	資本金3,000万円／東京都知事免許(3)第95059号／中野区・北区・世田谷区・狛江市・戸田市等の買取実績を公開

査定スピードの確認方法

公式サイトで「スピード買取」と書かれていても、査定結果が返るまでの時間と、代金が入金されるまでの日数は別物です。「査定回答までの時間」と「決済までの日数」を分けて数字で示している会社を優先してください。数字が書かれていない場合は、最初の問い合わせで「概算査定はいつ返りますか」と直接聞けば判断できます。

買取実績の確認方法

見るべきは件数ではなく、再建築不可物件そのものの実績が公開されているかどうかです。空き家買取の総件数が多くても、再建築不可の取り扱いが少なければ査定は保守的になります。エリア・条件・実額が具体的に載っている実績ページがあるか、自分の物件と条件の近い事例があるかを確認しましょう。

費用負担の確認方法

査定が無料でも、成約時に何が差し引かれるかは会社ごとに異なります。仲介手数料・残置物の処理費用・契約不適合責任の免責の3点を、契約前に書面で確認してください。特に契約不適合責任は、引き渡し後に不具合が見つかったときの負担者を決める条項で、後から効いてくる項目です。

選定基準まとめ

評価軸	チェックすべきポイント	買取くんの実績
査定スピード	査定回答までの時間を数字で示しているか	無料査定 最短6時間
買取実績	再建築不可・訳あり物件の実額が公開されているか	堺市1,200万円／北区4,400万円／富山市450万円
対応エリア	全国対応か地域限定か	全国対応
費用負担	仲介手数料・残置物処理・査定料の有無	仲介手数料0円／査定無料／残置物そのままOK
契約不適合責任	売主の責任が免除されるか	直接買取のため売主の負担を抑える契約形態

上記の基準で比較すると、査定スピードと費用負担の明示という点で買取くんは高い水準を満たしています。

価格とスピードの両立で再建築不可物件の買取を頼むなら買取くん

買取くんは、再販先の投資家を先に確保している買取構造が強みです。買取価格が買主の出口から逆算される以上、出口を先に持っている業者ほど、余計なリスク分を差し引かずに価格を出せます。

買取くんが選ばれる理由:

• 無料査定が最短6時間：相場を知るまでに何日も待つ必要がなく、他社と比べる土台をその日のうちに作れます
• 売却成立まで最短3日・仲介手数料0円：買主探しの期間が発生せず、成約時の手数料もかかりません
• 投資家を常時300名以上確保：再販先を先に持っているため、仲介では買主が見つからない物件でも金額を提示できます

仲介で買主が見つからず、固定資産税と管理の手間だけが続いている状態は、時間が経つほど建物が傷み、選択肢が減っていきます。再建築不可物件は特に、老朽化が進むほど「改修して貸す」という買主側の出口が細り、査定額に跳ね返ります。まだ建物が使える状態のうちに、現時点の価格を把握しておくことが損失を抑える近道です。当社は他社で断られた物件や少額の物件も含めて全国対応で相談を受け付けています。

よくある質問

Q. 再建築不可物件でも住宅ローンの残債より高く売れますか？

物件の条件によります。残債が通常物件相場の3〜5割を下回っていれば買取でも完済できる可能性がありますが、5割を超えている場合は隣地所有者への売却や仲介を検討する必要があります。残債が売却価格を上回る場合は、金融機関との任意売却の協議が前提になるため、早めに複数社の査定額を揃えて相談してください。

Q. 相場より高く売るには先にリフォームしたほうがよいですか？

買取業者に売る場合は、原則として不要です。業者は自社で改修する前提で査定するため、売主が費用をかけても、その分がそのまま買取価格に上乗せされるとは限りません。加えて2025年4月の法改正で、建築確認が必要な規模の大規模修繕は再建築不可物件では実施できなくなっています。工事の前に業者と役所の建築指導課へ確認してください。

Q. 隣地所有者に売るのが一番高いなら、まず隣に相談すべきですか？

打診してみる価値はありますが、それだけに頼るのは避けたほうが安全です。隣地所有者に購入の意思と資金がなければ話は進まず、交渉が長引くと近隣関係に影響します。実務的には、買取業者の査定額を先に取って価格の下限を把握したうえで、その金額を判断材料に隣地へ打診する順序が現実的です。

Q. 査定額が業者によって大きく違うのはなぜですか？

買取価格は、業者が想定する出口（賃貸再生・隣地との一体化・投資家への転売）から改修費・保有コスト・利益を差し引いて逆算されるためです。改修を自社で安く行える業者や、再販先をすでに抱えている業者はコストと期間を圧縮できるぶん高い金額を出せます。だからこそ3社程度の査定を並べて比べる意味があります。

Q. 建物を解体して更地にすれば相場は上がりますか？

多くの場合は逆効果です。再建築不可の土地は建物を取り壊すと新築できなくなるため、更地にした時点で「改修して使う」という買主の出口が消えます。加えて住宅用地の特例が外れて固定資産税の負担も増えます。解体費用をかけたうえで価格が下がる可能性があるため、解体前に査定を受けてください。税額の扱いは物件の所在する自治体の課税基準によるため、具体的な金額は自治体の窓口や税理士に確認してください。

まとめ

再建築不可物件の相場は通常物件の3〜8割が目安で、その幅は誰に売るか（隣地60〜80%／仲介50〜70%／買取30〜50%）と、43条2項の認定・許可が見込めるかの2つでほぼ決まります。まずは不動産情報ライブラリと固定資産税の納税通知書を使って通常物件だった場合の価格をつかみ、売却先ごとの掛け目を当てはめて自分の相場帯を判定してください。そのうえで3社程度の査定額を並べれば、提示された金額が妥当かどうかを自分で判断できます。相続や税金が絡む場合は、司法書士・税理士など専門家への相談も並行して進めると安全です。建物が使えるうちに動くほど、選択肢は広く残ります。