地上権と借地権の違いは？物権と債権の差と自分の権利の見分け方

土地の賃貸借契約書や登記事項証明書には、地上権・借地権・賃借権という似た言葉が並びます。この3つは横並びの選択肢ではなく、借地権という総称の中に地上権と土地の賃借権が入る関係です。実務上の差は、地上権が物権、賃借権が債権であることから生まれます。両者が分かれる場面と、自分の権利がどちらかを見分ける手順まで押さえておくと、譲渡や売却の判断で迷いません。

地上権と借地権はどういう関係にあるのか？

地上権と借地権は対立する権利ではなく、借地権のうち物権として設定されたものが地上権にあたります。借地借家法2条1号は借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と定義しており、地上権と土地の賃借権はどちらも借地権の一種です。

用語	位置づけ	根拠条文
借地権	建物所有目的の地上権と土地賃借権の総称	借地借家法2条1号
地上権	借地権のうち物権にあたるもの	民法265条
土地の賃借権	借地権のうち債権にあたるもの	民法601条

「地上権と借地権のどちらが有利か」という比べ方は、実は成り立ちません。比べるべきなのは地上権と土地の賃借権であり、借地権はその両方をまとめた呼び名です。この点を先に押さえておくと、契約書や不動産会社の説明に出てくる用語の入れ替わりに振り回されなくなります。

地上権とは工作物や竹木を所有するために土地を使う権利

民法265条は、地上権者を「他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」と定めています。ここでいう工作物は建物に限りません。地下トンネル、送電線の鉄塔、高架橋なども工作物にあたります。

地上権は物権です。物権は特定の相手との約束ではなく物そのものを直接支配する権利なので、土地の所有者が誰に変わっても、地上権者は自分の権利をそのまま主張できます。この「誰に対しても主張できる」という性質が、後述する譲渡や担保設定の自由度につながる出発点です。

借地権は建物所有が目的のときだけ使う呼び名

借地権という呼び名が使えるのは、建物の所有を目的として土地を借りている場合に限られます。地下鉄のトンネルを所有するために設定された地上権は、建物所有が目的ではないため借地権には含まれません。

同じ「地上権」という言葉でも、建物所有目的かどうかで適用される法律が変わります。建物所有目的なら借地借家法が上乗せで適用され、存続期間や更新について借地人を保護する規定が働きます。建物所有目的でなければ、適用されるのは民法の地上権の規定だけです。この線引きは相続税の評価方法にも直結しますので、自分の土地に設定されている地上権が何のためのものかは確認しておきたいところです。

なお、借りている土地ではなく自分で所有している土地の権利は「所有権」であり、借地権とは別の話になります。借地権全体の流れは借地権の基礎からの解説で解説しています。

地上権と賃借権は実務で何が変わるのか？

地上権は地主の承諾なしに譲渡や転貸ができますが、賃借権は地主の承諾がなければ譲渡も転貸もできません。賃借権が債権にとどまるためで、民法612条1項が承諾を要件にしています。扱いが具体的に分かれるのは、承諾・登記・担保・期間という4つの場面です。

場面	地上権	土地の賃借権	根拠条文
譲渡・転貸	地主の承諾は不要	地主の承諾が必要	民法612条
登記	単独で登記できる	地主に協力義務なし	民法605条
対抗要件の実務	地上権の設定登記	借地上の建物の登記	借地借家法10条
担保設定	抵当権を設定できる	権利自体には設定不可	民法369条2項

データ出典: e-Gov法令検索 民法・借地借家法（2026年8月時点の現行法）

譲渡や転貸に地主の承諾が要るかどうか

民法612条1項は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定めています。承諾を得ずに譲渡すれば契約解除の理由になります（同条2項）。

これが最も金額に響く違いです。賃借権の借地では、借地上の建物を売るときに地主の承諾が必要になり、その対価として承諾料の支払いを求められることがあります。地上権であれば、この交渉自体が発生しません。

承諾が得られないまま話が止まる場合には、借地借家法19条により、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与える制度（借地非訟）があります。当事者間の利益の衡平を図るため必要があるときは裁判所が許可を財産上の給付に係らしめることができる、というのが同条1項の建て付けです。ただし申立てから決定までは時間がかかり、鑑定委員会の意見聴取も挟みます。売却の期限が決まっている場合、この手続の長さが現実的な足かせになります。

登記できるかと、対抗要件をどう備えるか

地上権は物権なので、地上権者は地主に対して登記手続への協力を求められます。登記されれば、民法177条により土地を買った第三者にも権利を主張できます。

賃借権も民法605条で登記は可能です。ただし、地主に登記手続へ協力する義務を課す条文はありません。地主からすれば登記に応じるメリットがないため、実際に賃借権が登記されている借地は多くありません。

それでも借地人が守られるのは、借地借家法10条1項があるからです。同条は「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めています。土地の登記簿に賃借権の記載がなくても、借地上の建物を自分名義で登記していれば権利は守られます。

担保に入れられるかどうか

民法369条2項は「地上権及び永小作権も、抵当権の目的とすることができる」と定めています。地上権そのものを担保に差し入れて融資を受ける道が開かれているということです。

一方、この条文に賃借権は挙げられていません。賃借権の借地で融資を受ける場合は、借地上の建物に抵当権を設定するのが通常の形になります。土地そのものは地主の所有物のままなので、担保としての評価は所有権のある土地より低く見られがちです。

賃借権の借地では土地そのものに抵当権を設定できないため、金融機関は借地上の建物を担保に取り、あわせて地主の承諾書（担保設定承諾書）を求めます。担保に取れる範囲が所有権の物件より狭いぶん、借地権付き物件の住宅ローンは条件が厳しくなりやすいのが実情です。

存続期間と地代の決まり方

民法268条は、設定行為で地上権の存続期間を定めなかった場合の扱いを定めており、裁判所が定めるときは20年以上50年以下の範囲とされています。地代についても民法266条が定めを置いていますが、地上権では地代が必須の要素ではありません。賃借権は民法601条により賃料の支払いが契約の要素なので、無償なら賃貸借ではなく使用貸借になります。

ただし、建物所有を目的とする場合は借地借家法3条が優先します。同条は借地権の存続期間を30年とし、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間とすると定めています。さらに借地借家法9条は、この節の規定に反して借地権者に不利な特約を無効としています。

つまり建物を建てるための借地であれば、地上権でも賃借権でも存続期間は30年以上で揃います。「地上権のほうが期間が長い」という説明を見かけることがありますが、それは民法の原則だけを見た整理であり、建物所有目的の借地には当てはまりません。更新のタイミングで問題になりやすい費用については、借地権の更新料の相場と拒否された場合にまとめています。

要点: 4つの場面のうち、実際の手取り額と売却スピードを左右するのは譲渡の承諾と担保設定です。存続期間は建物所有目的なら両者で差がつきません。

地上権が設定されるのはどんな場合か？

契約で建物所有目的の地上権が設定される例は少なく、実際にはほとんどが区分地上権と法定地上権です。区分地上権は地下トンネルや送電線のように上下の範囲を区切って設定される地上権、法定地上権は抵当権の実行で土地と建物の所有者が分かれたときに法律上当然に成立する地上権です。

項目	区分地上権	法定地上権
根拠条文	民法269条の2	民法388条
成立のきっかけ	当事者の設定契約	抵当権の実行
典型例	地下鉄トンネル・送電線	競売で土地と建物が分離
建物所有目的か	原則として違う	建物所有が前提

区分地上権は土地の上下を区切って設定される

民法269条の2第1項は「地下又は空間は、工作物を所有するため、上下の範囲を定めて地上権の目的とすることができる」と定めています。土地の全部ではなく、地下何メートルから何メートルまでという層だけを対象にできる仕組みです。

実際の用途は公共インフラが中心です。国税庁も貸宅地の評価の解説で、区分地上権を「地下にトンネルを所有するなど土地の上下の一定層のみを目的として設定された地上権」と説明し、地下鉄等のトンネル所有を目的とする区分地上権については区分地上権の割合を30パーセントとすることができるとしています（国税庁 タックスアンサー No.4613、2026年8月時点）。

自宅の敷地の地下に地下鉄が通っている場合などに、この区分地上権が設定されていることがあります。建物所有が目的ではないため、この地上権は借地権には含まれません。

法定地上権は競売をきっかけに法律上当然に成立する

民法388条は、土地と建物が同一の所有者に属する状態で土地または建物に抵当権が設定され、その実行によって所有者が別々になったとき、その建物について地上権が設定されたものとみなすと定めています。

この規定がなければ、競売で土地だけが他人の手に渡った瞬間に、建物は土地を使う権利を失って取り壊すほかありません。それを避けるために、法律のほうで自動的に地上権を発生させる仕組みが置かれています。地代は、当事者の請求を受けて裁判所が定める建て付けです。

法定地上権は当事者が選んで設定するものではありません。相続した実家の登記簿に地上権の記載があった場合、契約による地上権よりも、過去の競売に由来する法定地上権やインフラのための区分地上権である可能性のほうが高くなります。

契約で地上権が選ばれにくい構造的な理由

地上権が契約で選ばれにくいのは、地主の側から見て手放すものが大きいためです。地上権を設定すると、地主は譲渡や転貸に対する承諾権を持てなくなり、登記手続への協力も求められます。地上権に抵当権が設定されれば、その実行によって借地人が誰になるかを地主はコントロールできません。

一方で賃借権を選べば、地主は民法612条の承諾権を保持したまま土地を貸せます。承諾の可否を握っているということは、譲渡のタイミングで承諾料という形の収入も見込めるということです。

条件が同じであれば、地主が地上権を選ぶ動機はほとんどありません。借地権付き物件の売却を考えるときは、まず賃借権である前提で進め方を組み立てるほうが実態に合います。

地上権の登記は年間どれくらいあるのか？

土地の権利に関する登記のうち地上権の設定は2024年に6,231件で、全体の0.11%にとどまります。賃借権の設定は4,356件とさらに少なく、両方を合わせても0.2%に届きません（法務省「登記統計」、2026年8月時点）。

登記の種類	件数（2024年・全国）	総数に占める割合
土地の権利に関する登記 総数	5,869,058件	100%
売買による所有権の移転	1,319,034件	約22.5%
地役権の設定	16,787件	約0.29%
地上権の設定	6,231件	約0.11%
賃借権の設定又は賃借物の転貸	4,356件	約0.07%

【調査方法】対象: 法務省「登記統計」の統計表「法務局及び地方法務局管内別･種類別　土地の権利に関する登記の件数及び個数」の全国総数行／期間: 2024年（2026年8月時点で公開されている最新年）／集計方法: 権利の種類ごとの件数を抜き出し、土地の権利に関する登記の総数で割って構成比を算出（四則演算のみ）／データ出典: e-Stat 登記統計

地上権が少ないことは、この数字が裏づけています。ただ当社が注目しているのは、賃借権の登記件数が地上権よりさらに少ないという事実のほうです。国内で建物が建っている借地の数は、年間4,356件という水準では到底説明がつきません。原因は民法605条の構造にあります。賃借権は登記できるものの、地主に登記へ協力する義務がないため、そもそも登記まで至りません。

登記事項証明書に借地の記載が見当たらないことをもって、「借地権が存在しない」と判断するのは早計です。借地借家法10条により、借地上の建物の登記があれば権利は守られています。土地の登記簿を見て何も出てこなかったときは、次に建物の登記名義を確認してください。

要点: 土地の登記簿に賃借権の記載がないのはむしろ普通の状態です。権利の有無は建物の登記と契約書で確認します。

自分の権利が地上権か賃借権かはどう見分けるのか？

自分の権利が地上権か賃借権かは、土地の登記事項証明書と土地賃貸借契約書の2点で判別できます。どちらでも確認できないものは土地の賃借権または使用貸借権として取り扱うのが実務の原則です（国税庁 質疑応答事例）。

ステップ	確認する書類	判断
1	土地の登記事項証明書	乙区に地上権の登記があれば地上権
2	土地賃貸借契約書	地代の支払条項があれば賃借権
3	1・2で確定しない場合	賃借権または使用貸借権として扱う

ステップ1: 土地の登記事項証明書の権利部（乙区）を見る

最初に確認するのは、借りている土地の登記事項証明書です。所有権以外の権利は権利部の乙区に記録されるため、ここに「地上権設定」の登記があれば地上権で確定します。抵当権や地役権が記録されているのも同じ乙区です。

登記事項証明書は法務局の窓口のほか、オンラインでも請求できます。地番が分からない場合は、固定資産税の課税明細書や過去の契約書に記載された地番を手がかりにしてください。

乙区に何も記録がなくても、そこで結論を出すのは早計です。前章のとおり、賃借権は登記されていないほうが通常だからです。

ステップ2: 土地賃貸借契約書の表題と支払条項を見る

次に見るのは契約書です。表題が「土地賃貸借契約書」であれば賃借権、「地上権設定契約書」であれば地上権が想定されています。ただし表題だけで決めつけず、中身の条項まで読む必要があります。

判断材料になるのは対価の定めです。民法601条により、賃貸借は賃料の支払いが契約の要素になっています。地代や賃料を支払う条項があれば賃貸借であり、無償で借りているなら賃貸借ではなく使用貸借です。

国税庁も、土地の賃借権と使用貸借権の区分は「土地を使用収益することについて対価を支払うものかどうかで決まります」と整理しています。親族間で無償のまま土地を借りているケースは使用貸借にあたり、借地借家法の保護が及ばない点に注意が必要です。

ステップ3: どちらでも決まらないときは賃借権として扱う

契約書が見当たらない、あるいは条項が古くて権利の種類を読み取れないという場合の扱いを、国税庁が質疑応答事例のなかで明示しています。

我が国の土地の使用関係は、賃借（使用貸借）権契約に基づくものがほとんどで地上権の設定契約に基づくものはごくわずかであるといわれています。このことから、地上権であるか賃借（使用貸借）権であるかが不明の場合は、賃借（使用貸借）権とみるのがより合理的と認められますので、地上権であるか土地の賃借権であるかが判明しないものは、土地の賃借権又は使用貸借権として取り扱われます。

出典: 国税庁 質疑応答事例「地上権、土地の賃借権、使用貸借権の区分」

これは印紙税の課税文書を区分するための解釈ですが、判別できないものは賃借権とみなすという判断は、公的な実務のなかで示された基準です。書類が揃わないからといって、手続を止める必要はありません。賃借権を前提に、地主の承諾が必要な場面を洗い出すところから動き出せます。

当社（株式会社リアテクス）が運営する買取くんでは、借地権付きの物件のご相談を受けたとき、査定額の話に入る前に登記事項証明書と契約書の内容をうかがっています。地上権か賃借権かで地主の承諾取得が必要かどうかが変わり、必要なら承諾料の見込みと交渉期間まで含めて段取りを組み直すことになるためです。所有権移転登記は提携する岩村司法書士事務所の司法書士が担当し、権利関係の確認から引き渡しまでが一本の流れです。権利の種類が確定していない段階のご相談でも、そのままお聞きします。売却の相手を地主にするか業者にするかで進め方が変わるため、選択肢の整理は借地権を地主・業者に買い取ってもらう方法もあわせてご覧ください。価格の目安を知りたい場合は借地権売却の相場にまとめています。

地上権と借地権に関するよくある質問

地上権と地役権はどう違いますか？

目的の向き先が違います。地上権は工作物や竹木を所有するために他人の土地を使う権利で、使う人自身の利益のための権利です。地役権は民法280条により「他人の土地を自己の土地の便益に供する権利」とされており、特定の土地の便利さのために設定されます。隣地を通らせてもらう通行地役権や、日照を確保するための地役権が典型例です。地役権は土地に付いていく権利なので、その土地を売れば地役権も一緒に移ります。

地上権と賃借権で存続期間の決まり方は変わりますか？

建物所有が目的なら変わりません。民法上は地上権に期間の定めがなくても成立しますが、建物所有を目的とする借地には借地借家法3条が適用され、存続期間は30年（契約でこれより長く定めればその期間）になります。同法9条により、借地権者に不利な特約は無効です。期間の決まり方に差が出るのは、地下トンネルの区分地上権など建物所有を目的としない地上権の場合です。

分譲マンションの敷地が地上権になっていることはありますか？

あります。分譲マンションの敷地を利用する権利（敷地利用権）は所有権とは限らず、借地権、つまり地上権または土地の賃借権のこともあるためです。判別の手がかりになるのは、区分所有建物の登記事項証明書に記録された敷地権の種類です。敷地利用権が借地権の場合、区分所有者は持分に応じて地代を負担し、借地契約の期間の影響も受けます。

地上権が設定された土地の相続税評価は借地権と同じですか？

同じになる場合と、ならない場合があります。建物所有を目的とする地上権は借地権に含まれるため、借地権割合を使って評価します。一方、地下トンネルの所有など建物所有を目的としない地上権は借地権から除かれ、相続税法23条が定める残存期間別の割合（残存期間10年以下なら5パーセント、50年超なら90パーセントなど）で評価します（国税庁 タックスアンサー No.4613、2026年8月時点）。借地権割合そのものの調べ方は、親記事の借地権ガイドで扱っています。実際の評価額は土地の状況で変わるため、個別の事情は税理士にご相談ください。

登記簿でどちらとも判断できないとき、権利はどう扱われますか？

土地の賃借権または使用貸借権として取り扱われます。国税庁の質疑応答事例は、地上権であるか土地の賃借権であるかが判明しないものは土地の賃借権または使用貸借権として取り扱うとしています。賃借権と使用貸借権を分けるのは、対価を支払っているかどうかです。地代を払っているなら賃借権、無償なら使用貸借です。使用貸借には借地借家法の保護が及ばないため、親族間で無償のまま長年借りている土地は、権利の弱さを前提に対応を考える必要があります。

権利の種類だけでなく、借地権そのものの仕組みから確認したい場合は借地権の基礎に立ち返って整理すると、地代や更新の位置づけまで一続きで把握できます。

まとめ

地上権と借地権は比べる相手が違います。借地権は建物所有目的の地上権と土地の賃借権をまとめた呼び名で、実際に比べるべきなのは地上権と賃借権です。譲渡に地主の承諾が要るか、担保に入れられるかという2点が実務では大きく効き、存続期間は建物所有目的なら30年以上で揃います。手元の登記事項証明書と契約書を確認して権利の種類が定まれば、承諾料の見込みも売却の段取りも具体的な数字で考えられるようになります。確認できないままなら賃借権を前提に動けば、判断が止まることはありません。