底地の価格はどう計算する？評価額の出し方と売買価格の差

底地の価格は、更地としての価額から、更地としての価額に借地権割合を掛けた額を差し引いて計算します。式に入れる借地権割合は、路線価図に記された A〜G の記号で確認できます。ただしこの式が返すのは相続税を計算するための評価額で、売買価格とはものさしが違います。底地を基礎から確認したい方は底地の基礎知識ガイドへ。

底地の価格はどう計算する？相続税評価額の基本式

底地の価格は、更地としての価額から、更地としての価額に借地権割合を掛けた額を差し引いて計算します。国税庁はこの計算を「貸宅地の評価」と呼び、貸宅地とは借地権など宅地の上に存する権利の目的となっている宅地を指します（国税庁 No.4613 貸宅地の評価、令和8年4月1日現在法令等）。

まず「自用地としての価額」を出す

計算の起点になるのは自用地としての価額です。自用地とは、他人の権利の目的となっていない土地、つまり更地としての状態を指します（国税庁 No.4611 借地権の評価、令和8年4月1日現在法令等）。

自用地としての価額の出し方は、土地の所在地によって2通りに分かれます。路線価が定められている地域では路線価方式、それ以外の地域では倍率方式を使います。

方式	対象地域	計算の中身
路線価方式	路線価が定められている地域	路線価 × 画地調整率 × 地積
倍率方式	倍率地域	固定資産税評価額 × 評価倍率

方式の定義は国税庁「令和8年分の路線価等について」（2026年7月）に基づきます。画地調整率とは、奥行距離・不整形の度合い・角地といった土地の形状に応じて価額を補正する率のことです。単純に「路線価 × 地積」で済ませると、形が整っていない土地ほど数字がずれます。

自用地としての価額から借地権の価額を差し引く

自用地としての価額が出たら、そこから借地権の価額を引きます。国税庁は算式を「自用地としての価額－自用地としての価額×借地権割合」と定めています（前掲の国税庁 No.4613）。

差し引かれているのは、借地人が持っている「その土地を使い続けられる権利」の値段です。当社はこの構造を、底地の価格が地主の努力ではなく借地人の権利の強さで決まってしまう点として押さえてほしいと考えています。借地権割合が高い地域ほど、地主の手元に残る評価額は小さくなります。だからこそ、まず自分の土地の借地権割合を確認するところから始めてください。

国税庁の計算例では、表記が「300C」・奥行距離35メートル・地積700平方メートルの土地について、自用地の価額203,700,000円・借地権の価額142,590,000円と示されています（国税庁「路線価図の説明」、2026年8月時点）。この土地の底地側は差額の61,110,000円で、自用地の価額の30%にあたります（前掲の公式値を基に当社が算出）。

借地権の取引慣行がない地域は借地権割合20%で計算する

借地権割合の記号が振られていない地域もあります。国税庁は「借地権の取引慣行がないと認められる地域にある貸宅地の価額を評価する場合には、借地権割合を20パーセントとして計算します」と定めています（前掲の国税庁 No.4613）。

この場合、底地は自用地としての価額の80%として評価されます。都市部の底地とは逆に、評価額がほとんど目減りしない扱いになります。この規定を知らないまま都市部向けの数字を当てはめると、地方の底地の評価額を実際より低く見積もることになります。まずは自分の土地が取引慣行のある地域かどうかを、路線価図で記号の有無から確かめてください。

評価額が出ても、そのまま課税価格になるとは限らない

計算した評価額は、相続税の課税価格そのものではありません。要件を満たせば、小規模宅地等の特例によって課税価格が減額されます。第三者へ賃貸している底地は貸付事業用宅地等に該当しうる区分で、限度面積200平方メートルまで50%の減額が受けられます（国税庁 No.4124 小規模宅地等の特例、令和8年4月1日現在法令等）。

もともと底地は更地より評価額が下がるうえ、そこにさらに減額が乗る形になります。相続税を心配して急いで手放す判断をする前に、特例の適用可否を先に確認してください。適用の要件は保有継続や事業継続の状況によって変わるため、個別の判定は税理士に確認するのが確実です。

要点: 底地の相続税評価額は「自用地としての価額 −（自用地としての価額 × 借地権割合）」で出せます。ただし取引慣行のない地域では借地権割合が20%に固定され、貸付事業用宅地等に該当すれば200平方メートルまで課税価格が半分になります。

借地権割合と底地割合はどこで確認する？

借地権割合は路線価図の A〜G の記号で示され、A が90%、G が30%と7段階で定められています。記号は路線価の数字の右隣に付いており、たとえば「215D」なら1平方メートルあたりの路線価が215,000円、借地権割合が60%を意味します（前掲の国税庁「路線価図の説明」、2026年8月時点）。

路線価図の A〜G が借地権割合を示す

記号と割合の対応は全国共通です。ここに、後述する一般定期借地権用の「底地割合」を並べると、同じ記号でも場面によって使う数字が違うことがはっきりします。

路線価図の記号	借地権割合	普通借地権の底地の相続税評価割合	一般定期借地権が設定された時点の底地割合
A	90%	10%	対象外
B	80%	20%	対象外
C	70%	30%	55%
D	60%	40%	60%
E	50%	50%	65%
F	40%	60%	70%
G	30%	70%	75%

第2列は前掲の国税庁「路線価図の説明」、第4列は国税庁 No.4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価（令和8年4月1日現在法令等）に基づき、第3列は国税庁 No.4613 の算式から当社が算出しました（2026年8月時点）。A地域・B地域および借地権の取引慣行のない地域は、第4列の方法の対象外です。

路線価図の探し方や地区区分の見方といった読み取りの手順そのものは、借地権の基礎からの解説で扱っています。

「底地割合」は一般定期借地権の底地評価に使う別の数値

「底地割合」という言葉は、国税庁の評価では一般定期借地権の目的となっている宅地の評価にだけ登場します。同じ C地域でも、普通借地権の底地は30%、一般定期借地権の底地割合は55%と25ポイント開きます。

「底地割合＝1−借地権割合」と覚えていると、定期借地権付きの土地で計算を大きく誤ります。当社は、2つの数値が同じ言葉で呼ばれていることが、底地の評価を取り違える一因になっていると見ています。だから、底地割合という語を見かけたら、まず普通借地権の話か一般定期借地権の話かを確かめてから数字を当てはめてください。

なお、一般定期借地権の底地評価でこの方法を使えるのは、課税上弊害がない場合に限られます。借地権者が借地権設定者の親族や同族法人等の特殊関係者である場合、および第三者間の設定であっても税負担回避行為を目的としたものと認められる場合は、財産評価基本通達の定めによって評価します（前掲の国税庁 No.4612）。

倍率地域では評価倍率表を見る

路線価図に「倍率地域」と記載されている地域では、そもそも路線価も借地権割合の記号も付いていません。この場合は評価倍率表を確認し、固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに定められた評価倍率を掛けて自用地としての価額を出します（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」）。

借地権割合は評価倍率表側に表示されます。固定資産税評価額は毎年の納税通知書で確認できるため、倍率地域の底地はむしろ手元の書類だけで計算に着手しやすい面があります。納税通知書を手元に置いてから評価倍率表を開いてください。

計算した評価額と実際の売買価格はなぜ違う？

計算で出るのは相続税のための評価額です。路線価は地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定められており、評価時点も1月1日に固定されています（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」、2026年7月）。水準も時点も、取引価格とは別に設計された数字だということです。

路線価は地価公示の80%程度・評価時点は毎年1月1日

国税庁は路線価について、納税者が自分で時価を把握することは必ずしも容易ではないため、申告の便宜と課税の公平を図る観点から定めていると説明しています（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」）。目的が納税額の計算にある以上、全国の土地へ同じ手順で適用できる画一性が優先されます。

その基準になっている地価公示は、国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日時点の標準地の正常な価格を3月に公示するもので、主な役割の1つに「土地の相続評価および固定資産税評価についての基準となること」が挙げられています（国土交通省「地価公示」、2026年8月時点）。路線価と取引の指標は無関係な数字ではなく、同じ地価公示から派生した別水準の数字です。

もう1つ押さえておきたいのが時点のずれです。令和8年分の路線価は2026年7月1日に公開されましたが、評価時点は2026年1月1日です。公開された時点で、半年分の地価変動が織り込まれていません。

0.8で割り戻すと時価の水準感が見える

路線価が地価公示の80%程度という関係を使えば、相続税評価額を0.8で割り戻して時価の水準感を出せます。自用地としての価額が2,000万円の土地（路線価200千円・地積100平方メートル・画地調整率1.00）を例にすると、借地権割合ごとの数字は次のようになります。

借地権割合	底地の相続税評価額	0.8で割り戻した水準の目安	差額
A 90%	200万円	250万円	+50万円
B 80%	400万円	500万円	+100万円
C 70%	600万円	750万円	+150万円
D 60%	800万円	1,000万円	+200万円
E 50%	1,000万円	1,250万円	+250万円
F 40%	1,200万円	1,500万円	+300万円
G 30%	1,400万円	1,750万円	+350万円

自用地としての価額2,000万円に（1−借地権割合）を掛けて底地の相続税評価額を求め、国税庁が公表する「地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途」という水準を用いて0.8で割り戻しました（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」および国税庁 No.4613 の公式値を基に当社換算、2026年8月時点）。

同じ2,000万円の土地でも、記号が1つ違うだけで底地の評価額は200万円ずつ動きます。まず自分の土地の記号を確認すれば、桁を間違えずに話を始められます。

「1.1倍する」という手順に公的な裏付けはない

底地の評価額を0.8で割り戻したうえで、さらに1.1倍して実勢価格を出すという手順が紹介されている場合もあります。ただし国税庁と国土交通省の公表資料で確認できるのは、路線価が地価公示価格等の80%程度を目途に定められている点までで、公示価格を1.1倍すると実勢価格になるという記述は両省庁のページのどちらにも見当たりませんでした（確認範囲: 前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」・国土交通省「地価公示」、2026年8月時点）。

当社は、根拠を確認できない係数を掛けた数字を売却判断の土台にすべきではないと考えています。0.8で割り戻した水準を上限側の目安として置き、そこから下振れする前提で考えるほうが安全です。底地は借地人がいる土地であり、更地と同じ水準で買い手が付く資産ではありません。割り戻した数字は「これ以上にはなりにくい上限」として扱い、実際の価格は査定で確かめてください。

要点: 割り戻しの根拠になっているのは「路線価は地価公示価格等の80%程度を目途」という公表内容だけです。それ以上の係数を掛けた数字には、公的な裏付けがありません。

売却相手によって底地の価格はどう変わる？

相手によって買っている対象が違うため、価格を決めるものさしが変わります。借地人は土地の完全な所有権を、投資家は将来の地代収入を、買取業者は出口の作りやすさを買っています。同じ土地でも評価の軸が入れ替わるということです。

借地人が買う場合は「更地に戻る」ことに値段が付く

借地権と底地が同じ人の手に集まると、その土地にかかっていた制約が消えます。建て替えに地主の承諾が要らなくなり、金融機関の担保にもしやすくなり、売るときも更地として市場に出せます。この「制約が消えること」自体に値段が付くため、借地人にとっての底地は他の買い手より価値が高い土地になります。

一方で、借地人に資金がなければ話は進みません。提示価格の考え方や交渉の進め方は、借地人が底地を買い取る場合の価格相場で扱っています。

第三者・投資家が買う場合は地代収入がものさしになる

借地人以外の第三者が底地を買うとき、その人が手にするのは土地の利用権ではなく地代を受け取る立場です。したがって価格は、将来にわたって受け取れる地代を現在の価値に置き換えた金額に近づきます。

ここで効いてくるのが地代の水準です。長年据え置いてきた地代が、固定資産税と都市計画税を払うと手元にほとんど残らない水準まで下がっている場合、投資対象としての魅力は薄くなります。契約時から一度も地代を改定していない底地ほど、第三者向けの評価は伸びにくくなります。底地を持ち続けるか手放すかという判断そのものは、冒頭で触れた底地の基礎知識ガイドで整理しています。

買取業者が買う場合は出口の作りやすさで決まる

買取業者が見ているのは、買った後にその底地をどう動かせるかです。借地人と交渉して同時売却へ持ち込めるか、地代収入を目的とする投資家へ渡せるか。この出口の見通しが立つかどうかで価格が決まるため、契約書が残っているか、境界が確定しているか、借地人と連絡が取れる関係かといった条件が、土地そのものの条件と同じくらい効いてきます。買取での相場水準は底地の買取相場で扱っています。

3者の違いを、価格を動かす要因まで含めて整理すると次のとおりです。

売却相手	買っている対象	価格を動かす主な要因	当社が特に確認する点
借地人	土地の完全な所有権	借地人側の資金調達力・建て替えの意向	買い取る意思と資力が実際にあるか
第三者・投資家	将来にわたる地代収入	地代の水準・改定の履歴・契約の残存期間	地代が固定資産税の水準に張り付いていないか
買取業者	出口（交渉や再販）の作りやすさ	契約書の有無・境界の確定状況・借地人との関係	書面が揃わない状態でも進められる案件か

右端の列は、当社が底地を査定するときに実際に確認している項目です（2026年8月時点）。売り先を決めてから査定を取るより、査定で相手ごとの差を見てから売り先を決めるほうが手取りは大きくなります。

定期借地権付きの底地は計算方法が変わる？

定期借地権等の底地は、残存期間に応じた割合を自用地としての価額から差し引く方法で評価額の下限が定まります。原則は自用地としての価額から定期借地権等の価額を控除しますが、その金額が下限の算式で求めた額を上回る場合は、下限側の金額が評価額になります（前掲の国税庁 No.4613）。

残存期間別の割合で底地の評価額に下限が付く

国税庁が定める残存期間別の割合は次のとおりです。右端の列は、自用地としての価額に対して底地に残る割合を当社が算出したものです。

定期借地権等の残存期間	差し引く割合	底地に残る割合
5年以下	5%	95%
5年超10年以下	10%	90%
10年超15年以下	15%	85%
15年超	20%	80%

差し引く割合は前掲の国税庁 No.4613 に基づき、右列は「1−差し引く割合」として当社が算出しました（2026年8月時点）。

普通借地権の底地が30%まで下がるのに対し、定期借地権等の底地は最低でも80%を保ちます。期間満了で土地が地主へ戻る前提がある以上、地主側に残る価値は大きいという理屈です。普通借地権の感覚で「底地だから安いはず」と考えると、相続税の見積もりが狂います。まずは契約書で借地権の種類と残存期間を確認してください。

一般定期借地権の底地は底地割合を使って評価する

定期借地権等のうち一般定期借地権については、課税上弊害がない限り、財産評価基本通達の定めにかかわらず別の方法で評価することとされています（前掲の国税庁 No.4612）。一般定期借地権とは、公正証書等の書面により借地期間を50年以上とし、期間満了によって借地権が確定的に終了するものを指します。

この評価で使うのが、先ほどの表の右端に置いた底地割合です。C地域で55%、G地域で75%と、借地権割合が低い地域ほど底地割合は高くなります。ただし A地域・B地域および借地権の取引慣行のない地域は対象外で、財産評価基本通達25(2)の方法によります（前掲の国税庁 No.4612）。自分の土地の記号を確認しないまま底地割合を当てはめると、そもそも適用対象外だったという結果になりかねません。

計算式で答えが出ない底地を当社はどう値付けするか

ここまでの計算式には、地代の水準も、契約書が残っているかも、借地人と連絡が取れるかも入っていません。式が扱うのは土地の所在地と面積と権利の割合だけです。ところが底地を実際に買う側は、まさにその式に入っていない部分を見て金額を決めています。だから計算値と査定額は食い違います。

当社（株式会社リアテクス）が運営する買取くんでは、書面が揃っていない底地でも現況のまま査定し、価格の内訳を先にお伝えしています。契約書が見つからない、地代の改定履歴が分からないという状態は、査定を止める理由ではなく値付けの前提として織り込む対象だと考えているためです。購入意欲の高い不動産投資家が常時300名以上いることで、地代収入を目的とする買い手へそのまま渡せる出口を確保しています。

実際に、大阪府堺市の相続した実家では、他社から希望額の提示が得られなかった物件を、家具だけ回収して残りは現況のまま1,200万円で買い取りました。片付けや書類の整備を終えてから相談する必要はありません。底地の全体像を先に押さえたい方は、底地の完全ガイドをあらためて確認するのもおすすめです。

底地の価格計算に関するよくある質問

路線価が定められていない地域の底地はどう計算しますか？

倍率方式で計算します。その土地の固定資産税評価額に、地価事情の類似する地域ごとに定められた評価倍率を掛けて自用地としての価額を出し、そこから借地権の価額を差し引きます（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」）。倍率と借地権割合はいずれも評価倍率表に掲載されており、固定資産税評価額は毎年届く納税通知書で確認できます。

借地権割合が80%・90%の地域でも同じ計算式でよいですか？

普通借地権の底地であれば同じ算式で計算できます。ただし一般定期借地権が設定された底地の評価では、A地域（借地権割合90%）とB地域（同80%）は底地割合を使う方法の対象外とされており、財産評価基本通達25(2)の方法によります（前掲の国税庁 No.4612）。借地権の取引慣行のない地域も同じ扱いです。

底地の共有持分がある場合、価格はどう考えますか？

土地全体の底地としての評価額を出し、そこに自分の持分割合を掛けるのが評価上の考え方です。ただし売買では、持分だけでは土地の全部を動かせず買い手の使い道が限られます。共有者全員で足並みが揃うかどうかが、評価額どおりに売れるかを左右します。

計算に使う評価額はいつ時点のものですか？

路線価等は1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮して定められています（前掲の国税庁「令和8年分の路線価等について」）。相続税の申告では相続開始日の属する年分の路線価を使うため、年をまたぐ場合は使う年分を取り違えないようご注意ください。

まとめ

底地の相続税評価額は、更地としての価額から借地権の価額（更地としての価額 × 借地権割合）を差し引いて求めます。借地権割合は路線価図の A〜G で確認でき、取引慣行のない地域では20%として計算します。ただしこの式が返すのは相続税のための評価額で、路線価が地価公示価格等の80%程度を目途に定められている以上、売買価格とは水準も時点も違います。0.8で割り戻した数字を上限側の目安として置き、実際にいくらで動くかは、地代の水準や書面の状況まで見た査定で確かめるのが確実です。税額そのものの判定は個別の事情で変わるため、税理士へご相談ください。