借地権の相場は借地権割合で決まる｜路線価から求める計算手順

親から相続した土地に建つ実家、地主から届いた地代の値上げ通知、使う予定のない借地権付きの建物。借地権をめぐる相談は、最後には「この権利はいくらなのか」という一点に行き着きます。借地権の価格は感覚で決まるものではなく、国税庁の算式と路線価図に書かれた割合から計算できます。制度そのものの全体像は借地権割合とはにまとめています。

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借地権の相場は自用地価額と借地権割合の掛け算で決まります

借地権の価額は、その土地を更地とみなしたときの価額に借地権割合を掛けて求めます。この計算方法は国税庁が定めており、借地権割合は地域ごとに路線価図へ表示されています。つまり自分の土地の路線価さえ分かれば、借地権の評価額は誰でも同じ数字にたどり着きます。

国税庁が定める借地権の評価式

国税庁は借地権の価額について、「借地権の目的となっている宅地の自用地（他人の権利の目的となっていない場合の土地で、いわゆる更地をいいます）としての価額に借地権割合を乗じて求めます」と定めています（国税庁 No.4611 借地権の評価）。

式にすると次のとおりです。

借地権と底地を足すと、更地としての価額に戻ります。土地の価値を借地人と地主で分け合っているのが借地権という権利の実態です。地主から「借地権に価値などない」と言われた場合でも、税務上の評価額はこのように明確に計算できます。

借地権割合は路線価図のA〜Gで示される

借地権割合は、路線価に続けて書かれたアルファベット1文字で示されます。記号と割合の対応は次のとおりです（国税庁 路線価図の説明）。

地域の性格は目安であり、実際にどの記号が付されているかは路線価図で確認してください。同じ市内でも通り一本で記号が変わることは珍しくありません。

借地権は5種類に分かれ、評価の方法も変わる

一口に借地権といっても、法律上は5つの種類に区分されています。国税庁は評価上、(1) を「借地権」、(2)〜(5) を「定期借地権等」として扱います。

• 借地権（旧借地法・借地借家法）：更新が前提の借地権。いわゆる旧法借地権・普通借地権がここに入ります
• 定期借地権（借地借家法第22条）：期間満了で確定的に終了する借地権
• 事業用定期借地権等（同第23条）：事業用建物の所有を目的とする定期借地権
• 建物譲渡特約付借地権（同第24条）：期間満了時に建物を地主へ譲渡する特約が付いたもの
• 一時使用目的の借地権（同第25条）：仮設建物など一時的な使用が目的のもの

このうち借地権割合をそのまま掛けて評価できるのは、更新のある借地権だけです。定期借地権等は、借地権者に帰属する経済的利益とその存続期間をもとに評定するのが原則とされています。手元の契約書がどの種類にあたるのかを最初に確認しておくと、以降の計算がぶれません。

路線価図から借地権の価格を計算する4ステップ

借地権の評価額は、路線価を調べる、借地権割合の記号を読む、自用地の価額を出す、割合を掛ける、の4ステップで求められます。特別なソフトも有料の査定も要りません。国税庁のサイトで路線価図を開けば、その場で概算まで進められます。

ステップ1｜路線価図で自分の土地の路線価を調べる

国税庁の「財産評価基準書 路線価図・評価倍率表」で、対象の土地が面している道路の路線価を調べます。令和8年分の路線価等は2026年7月1日に公開されており、平成30年分以降のデータが掲載されています（国税庁 令和8年分の路線価等について）。路線価は1平方メートルあたりの価額を千円単位で表示しています。

路線価が定められていない地域では、その市区町村の評価倍率表を使います。

ステップ2｜同じ場所の借地権割合の記号を読む

路線価の右隣に付いているアルファベットが借地権割合です。国税庁は読み方の例として、「215D」と記載されている場合は1平方メートルあたりの路線価が215,000円、借地権割合が60%であることを示す、と説明しています（前掲・国税庁 路線価図の説明）。

数字とアルファベットが並んでいるだけなので見落としやすいのですが、この1文字が借地権の価額の半分以上を左右します。

ステップ3｜自用地としての価額を計算する

路線価に土地の面積を掛けると自用地としての価額の概算が出ます。実際の評価では、間口や奥行、土地の形状に応じた補正率を掛けます。奥行が極端に長い土地や不整形地では補正が入るため、概算より下がることがあります。

ステップ4｜借地権割合を掛けて借地権の価額を出す

自用地としての価額に借地権割合を掛ければ、借地権の価額が出ます。ここまでの流れを整理すると次のとおりです。

国税庁の計算例で数字の動きを確認する

国税庁は路線価図の説明ページで、実際の数字を使った計算例を公開しています。普通商業・併用住宅地区で路線価の表記が「300C」、奥行距離35メートル、地積700平方メートルの土地のケースです。

データ出典: 国税庁 路線価図の説明（計算例(1) 一路線に面する宅地・平成31年1月分以降用の奥行価格補正率等により計算／2026年8月時点）

更地なら2億370万円の土地でも、借地権の部分は1億4,259万円という数字になります。割合が70%か60%かで数千万円単位の差が出ることが、この例からも読み取れます。なお、これは相続税・贈与税の課税価格を求めるための評価額です。

計算で出た額と実際に売れる額が一致しない理由

計算で出た評価額と、業者や地主が提示する金額はしばしば一致しません。理由は大きく2つあり、ひとつは相続税路線価がそもそも市場価格より低い水準に設定されていること、もうひとつは借地権を買える相手が限られることです。値切られているとは限りません。

相続税路線価は地価公示のおよそ8割の水準

国税庁は路線価について、「1月1日を評価時点として、1年間の地価変動などを考慮し、地価公示価格等を基にした価格の80%程度を目途に定めています」と明記しています（国税庁 令和8年分の路線価等について）。

つまりステップ4で出した数字は、市場水準よりも2割ほど低いところから出発した金額ということになります。逆にいえば、条件のよい借地権なら評価額より高い金額で取引される可能性もあります。なお8割という水準は全国的な目安であり、地域や個別の土地の事情によって実勢価格との開きは変わります。

3つの公的評価は目的が違うため水準も違う

土地には複数の公的な価格があり、それぞれ実施機関も水準も異なります。

データ出典: 国土交通省 主な公的土地評価一覧（2026年8月時点）

固定資産税の通知書に書かれた評価額を見て「思ったより安い」と感じるのは、そもそも7割水準で設定されているからです。どの数字を見ているのかを取り違えると、判断が丸ごとずれます。

買い手が限られることが価格に反映される

借地権付きの建物は、購入しても土地は自分のものになりません。建て替えや売却のたびに地主の承諾が要り、住宅ローンの審査も所有権の物件より慎重になります。そのため一般の購入希望者は敬遠しがちで、仲介に出しても内見すら入らないまま時間だけが過ぎるケースがあります。

こうした背景から、借地権の実際の売却額は誰に売るかで大きく変わります。売却先ごとの価格差や売却の進め方は借地権の売却相場で詳しく扱っています。

借地権の価格を大きく左右する4つの条件

同じ広さ・同じ路線価の土地でも、借地権の価格は条件によって大きく変わります。効いてくるのは借地権の種類、定期借地権の残り期間、その地域に借地権の取引慣行があるかどうか、そして地主の承諾が得られるかの4点です。

条件1｜借地権の種類（旧法・普通・定期）

更新のある借地権は、期限が来ても建物がある限り使い続けられるため、価値が下がりにくい性質を持ちます。一方の一般定期借地権は、公正証書等の書面により借地期間を50年以上とし、期間満了によって確定的に終了します。

国税庁は一般定期借地権が設定されている宅地について、設定時点の底地割合を次のように定めています。

データ出典: 国税庁 No.4612 一般定期借地権の目的となっている宅地の評価（A地域・B地域および借地権の取引慣行のない地域は財産評価基本通達25(2)による／2026年8月時点）

借地権割合70%のC地域でも、一般定期借地権では底地側に55%が残ります。定期借地権を普通借地権と同じ感覚で計算すると、実態より高い金額を想定してしまいます。

条件2｜定期借地権の残り期間

定期借地権は返す日が決まっているため、残り期間が短くなるほど借地人に残る利益は小さくなります。国税庁は貸宅地の評価において、定期借地権等の残存期間に応じた割合を次のように定めています。

データ出典: 国税庁 No.4613 貸宅地の評価（2026年8月時点）

これは底地側の評価で使う割合であり、借地権の売買価格そのものではありません。それでも、残り期間が短い定期借地権ほど権利としての存在感が小さく扱われるという方向感は読み取れます。売却を検討しているなら、期間が残っているうちに動くほうが選択肢は広くなります。

条件3｜借地権の取引慣行がない地域かどうか

すべての地域に借地権の取引慣行があるわけではありません。国税庁は、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある貸宅地を評価する場合、借地権割合を20%として計算するとしています（国税庁 No.4613 貸宅地の評価）。

路線価図にA〜Gの記号が付いていない地域は、この扱いになる可能性があります。都市部の相場感をそのまま当てはめると、地方の借地権では大きく外れます。

条件4｜地主の承諾が得られるかどうか

借地権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。承諾が得られなければ買主は建て替えも住宅ローンの利用も見通せず、話がまとまりません。地主が承諾しない場合には裁判所へ許可を申し立てる借地非訟という手続きもありますが、時間と費用がかかります。

そのため借地権の取引では、価格そのものより先に「承諾を取れる見込みがあるか」が問われます。地主との交渉を自分で抱え込まず、権利調整の経験がある不動産会社に間に入ってもらう方法もあります。

相場の額から差し引かれる費用と税金

計算で出た借地権の価額が、そのまま手元に残るわけではありません。地主への承諾料、建物の解体費用、売却益にかかる税金などが差し引かれます。手取りを知りたいなら、評価額から控除項目を引いたあとの金額で考える必要があります。

地主に支払う承諾料

借地権の譲渡や建て替えにあたっては、地主に対して承諾料を支払う慣行があります。譲渡承諾料のほか、建物の構造を変える場合の条件変更承諾料、増改築承諾料、借地上の建物に抵当権を設定する際の承諾料などが挙げられます。金額は契約や地域の慣行によって幅があるため、契約書と地主との協議で確認してください。

なお借地権の設定時に授受される権利金については、借地権の権利金相場で別途扱っています。

建物の解体費用

借地上の建物が老朽化していると、更地にして返還するか、建物付きで売却するかの判断が必要になります。解体して返す場合、その費用は原則として借地人の負担です。誰が解体費を負担するのかを契約段階で明確にしないまま進めると、引き渡し直前で揉めます。建物をそのまま引き取る買主を見つけられれば、この費用は発生しません。

売却益にかかる税金

借地権は相続税や贈与税の課税対象であり、譲渡して利益が出れば所得税・住民税の対象にもなります。取得費や譲渡費用の計上、所有期間による税率の違いなど判断の分かれる論点が多いため、個別の事情については税理士・司法書士にご相談ください。この記事は一般的な情報の整理にとどめています。

地代が適正かどうかも価格に響く

支払っている地代の水準は、借地権の評価にも影響します。国税庁の通達では、権利金を支払う取引慣行のある地域で権利金の支払いに代えて、その土地の自用地としての価額に対しておおむね年6%程度の地代（相当の地代）を支払っている場合、借地権者には借地権の設定による利益はないものとして取り扱うとされています（国税庁 相当の地代を支払っている場合等の借地権等についての相続税及び贈与税の取扱いについて）。

さらに、相当の地代を支払っていて権利金も特別の経済的利益も渡していない場合、その借地権の価額は零として評価されます。地代を高く払っているほど、税務上の借地権の価値は小さく見積もられます。地代の妥当性を確かめたいときは、まずこの年6%という公的な基準と自分の支払額を比べてみてください。

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おすすめ借地権買取業者8選

借地権は取り扱える会社が限られるため、相談先の選定が価格と期間を左右します。ここでは借地権・底地を扱っていることを公式サイトで確認できた8社を、査定スピード・対応エリア・費用負担の観点で比較します。公式サイトに記載のない項目は推測せず「要問い合わせ」と表記しています。

1. 買取くん（株式会社リアテクス）

借地権の売却先をお探しなら、まず検討したいのが買取くんです。

買取くんは、空き家や訳あり物件を専門に直接買い取るサービスです。借地権のほか、共有持分・再建築不可・底地・古家付き土地・事故物件まで対象に含めており、一般の仲介では取り扱いを断られた物件が中心の相談先になっています。買主を探す期間が不要な直接買取のため、売却の可否と金額が早い段階で確定する点が仲介との最大の違いです。

おすすめポイント

• 無料査定 最短6時間以内：相場が分からず動けない → 半日で金額の目安が手元に届き、判断を先に進められます
• 常時300名以上の投資家ネットワーク：買い叩かれないか不安 → 買い手が確保されているため、相場価格での提示が可能な収益構造になっています
• 残置物・生活用品を残したまま現況買取：家財を片付ける気力も費用もない → 片付けずにそのまま引き渡せます

現金化は最短3日、仲介手数料は0円で、対応エリアは全国です。買取実績としては、大阪府堺市の相続実家を残置物があるまま1,200万円、富山県富山市の8年間放置された空き家を450万円、東京都北区の築50年超で傾きのある物件を4,400万円で買い取った事例を公開しています。提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士による専門チームを備えており、地主との調整や登記まで含めて任せたい借地権の案件に向いています。

2. サンセイランディック

サンセイランディックは、底地・借地権・入居者のいる古アパートといった「不動産権利調整」を主軸に据えた不動産会社です。多くの不動産会社が扱わないニッチな領域に絞り込み、30年以上にわたって権利調整のノウハウを蓄積してきたと公式サイトで説明しています。全国の権利調整を要する不動産に特化した上場企業である点を自社の位置づけとして掲げています。

権利調整の実績は、2011年から2025年までで底地4,900件超、居抜き770件超。底地管理は1,060件超・190,000平方メートルにのぼります（サンセイランディック 私たちについて）。借地権については「地主との条件交渉を行い、条件が整えば買取が可能」と明記しており、地主との関係が固着してしまった案件でも交渉から入ってもらえるのが特徴です。査定は最短3日、通常は3〜7日程度と公式サイトに記載があります。費用負担の明示はないため、個別の問い合わせで確認する形になります。

3. センチュリー21中央プロパティー

センチュリー21中央プロパティーは、相続不動産をはじめ共有持分・借地権・底地など権利関係が複雑な不動産を専門に扱う不動産会社です。弁護士・司法書士・税理士と連携し、親族間や地主との案件に法務・税務の両面から対応する体制を敷いています。借地権をテーマにしたオウンドメディアも専門家監修で運営しています。

これまでの相談実績は累計40,000件以上。センチュリー21は世界80以上の国と地域に広がる約13,000店舗・14万人の営業スタッフを擁するネットワークで、その販売網を活かして買い手を広く募る方針を掲げています（センチュリー21中央プロパティー 私たちの強み）。独自のポスティングシステム（入札制度）により、購入希望者のなかから最高値を提示した買主とマッチングする仕組みを持つ点が特徴です。買取よりも入札による売却が中心のため、時間をかけてでも高値を狙いたい場合に向く相談先といえます。

4. 新青土地コーポレーション

新青土地コーポレーションは、借地権と底地に完全特化した総合不動産コンサルタントです。借地権・底地の買取や売却だけでなく、契約の更新、地主との交渉、相続といった局面ごとの相談に対応しています。借地権者側と地主側の双方に向けたコンサルティングを掲げており、対立構図になりやすい案件で中立的な調整役を求める場合に候補になります。

最大の特徴は、不動産コンサルタント・税理士・司法書士・公認会計士がひとつのオフィスに集まっている点です。相続税の試算から名義変更の登記まで、窓口を分けずに進められます。宅建免許は東京都知事(1)第109818号で、借地権・底地に関する無料相談を受け付けています（新青土地コーポレーション 私たちについて）。公式サイトに全国対応の明示はないため、遠方の物件は対応可否を先に確認してください。

5. AlbaLink（アルバリンク）

AlbaLinkは、空き家や事故物件、共有持分、再建築不可物件などを買い取る不動産会社で、借地・底地の買取事業も柱のひとつに据えています。借地人側・地主側の双方から依頼を受け、当事者間で止まっている案件を自社買取で解消する形をとります。設立は平成23年1月、免許番号は国土交通大臣(1)第10112号です。

支店網が厚いことが強みで、22支店を展開し47都道府県すべてのエリアに対応していると公式サイトに記載があります（2026年1月時点）。売却スピードについては、契約から平均して約1ヶ月半で着金する運用を明示しています。敷地内に残置物があっても提携業者が対応するため事前の片付けは不要とされ、買取実績としては福岡県北九州市の物件を100万円で買い取った例を公開しています（AlbaLink 借地・底地買取事業ページに記載）。遠方に相続した借地権を抱えている場合に、最寄りの支店で相談しやすい体制です。

6. クランピーリアルエステート

クランピーリアルエステートは、共有名義不動産を中心に、底地・借地、再建築不可物件、老朽化物件、低収益物件といった売却が難しいとされる不動産を扱う買取会社です。東京本社は中央区築地、名古屋支店を構えており、宅地建物取引業免許は国土交通大臣(1)第10446号です。

特徴は士業ネットワークの規模で、全国の士業と1,200以上の連携、年間の相談件数3,000以上を公式サイトに掲げています（クランピーリアルエステート公式サイトに記載）。弁護士や司法書士が関与する段階から案件が持ち込まれるため、権利関係のもつれと売却を同時に片づけたいケースに向きます。簡易無料査定に対応しており、LINEからの相談窓口も用意されています。買取スピードや手数料の明示はないため、条件は個別確認が必要です。

7. ニーズ・プラス

ニーズ・プラスは、底地・借地・借家を専門に扱うコンサルティング不動産会社です。借地権・借家権・所有権といった複数の権利が混在した不動産を買い取って再生し、地主の資産組み換えを支援することを事業の中心に据えています。地主向けの窓口が手厚く、税理士や不動産業者からの相談も受け付けています。

相談と見積もりは無料で、底地の基礎知識や解決事例をまとめた資料を無料ダウンロードで提供しています。令和7年度の第17回千代田ビジネス大賞では優秀賞を受賞しました（ニーズ・プラス 会社案内）。解決事例・コラム・FAQが整備されているため、問い合わせる前に自分のケースに近い事例を読んで判断したい方に適しています。公式サイトに全国対応の明示はなく、受付は10:00〜19:00（土曜17:00まで、日祝・第2第4土曜は定休）です。

8. リアルエステート

リアルエステートは、借地権と借地権付き建物の買取に絞った専用の相談窓口を運営しています。想定している相談内容として、地代の値上げを要求された、新しい地主から高額な更新料を請求された、地主が譲渡を承諾してくれない、他社に借地買取を断られた、といったケースを挙げており、交渉が行き詰まった段階からの相談を前提とした設計です。

手数料・査定料は0円で、最短1週間での現金化を掲げています（取引条件や状況によって日数は異なると公式に注記があります）。電話受付は9:00〜18:00で平日・土日祝に対応し、問い合わせフォームは24時間365日受け付けています（リアルエステートの借地権買取ページに記載）。WEB面談や電話面談にも対応するため、来店が難しい場合でも進められます。相続前に借地を整理しておきたいという相談も想定範囲に含めています。

査定スピードの確認方法

査定依頼から金額提示までの所要時間を、日数または時間単位で公表しているかを見ます。「スピード対応」といった表現ではなく、具体的な数字が出ている会社は社内の判断フローが整っている可能性が高いといえます。相続税の申告期限が迫っている場合は、この項目が最優先になります。

買取実績の確認方法

借地権や底地といった訳あり物件の買取実績が、件数または実額で公開されているかを確認します。エリアと金額まで載っていれば、自分の物件と条件が近い事例を探せます。実績が抽象的な表現にとどまる場合は、問い合わせ時に近い条件の事例を直接尋ねてください。

対応エリアの確認方法

全国対応と書かれていても、実際には支店のあるエリアが中心という場合があります。支店一覧のページで最寄りの拠点を確認し、遠方の物件では現地調査の可否と交通費の負担についても聞いておくと後で齟齬が出ません。

費用負担の確認方法

仲介手数料・査定料に加えて、残置物の処分費、建物の解体費、測量費を誰が負担するのかを確認します。借地権の場合は地主への承諾料の扱いも論点になります。提示額が高くても控除項目が多ければ手取りは逆転します。

契約不適合責任の確認方法

引き渡し後に土地や建物の不具合が見つかったとき、売主が責任を負うかどうかを契約書で確認します。買取業者が免責特約を設けている場合、売主は引き渡し後の責任から解放されます。築古の借地権付き建物では、この一点が安心材料になります。

選定基準まとめ

上記の基準で並べると、査定から現金化までの時間と費用負担の面で、当社が明示している条件は比較しやすい水準にあります。

スピード重視で借地権を頼むなら買取くん

当社の買取くんは、査定から現金化までの所要時間を数字で明示している点が強みです。借地権は買い手が限られるため、売却の可否がいつ確定するのか読めないまま数か月が過ぎることがあります。その待ち時間そのものを短くする設計にしています。一方で直接買取は当社が自ら買い主になる仕組みのため、仲介で個人の買主が見つかった場合の成約額を上回るとは限りません。価格を優先するか、確実さと期間を優先するかで選び方は変わります。

買取くんが選ばれる理由:

• 無料査定 最短6時間以内：比較した8社のなかで、査定の所要時間を時間単位で公表しているのは当社のみです
• 現金化は最短3日・仲介手数料0円：買主を探す期間が不要な直接買取のため、決済までの日数を短縮できます
• 常時300名以上の投資家ネットワーク：買い手をあらかじめ抱えているため、無理に価格を切り下げずに提示できます

借地権付きの建物は、放置している間も地代と固定資産税の支払いが続きます。売れるかどうかが分からない状態が長引くほど、負担だけが積み上がっていきます。まずは金額の目安を手元に置いたうえで、売る・持ち続けるを判断してください。地主との交渉が止まっている段階でも構いません。

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よくある質問

Q. 借地権割合が高い土地ほど高く売れますか？

税務上の評価額は借地権割合に比例して大きくなりますが、実際の売却額は買い手が見つかるかどうかで決まります。割合が高い都心の土地は購入希望者も多い傾向にありますが、地主の承諾が得られなければ取引は成立しません。評価額と成約額は別物として考えてください。

Q. 地主に無断で借地権を売却できますか？

借地権を第三者へ譲渡するには、原則として地主の承諾が必要です。無断で譲渡すると契約解除を主張されるおそれがあります。承諾が得られない場合は裁判所に許可を求める借地非訟という手続きもありますが、時間と費用がかかるため、まず権利調整に慣れた不動産会社に相談するのが現実的です。

Q. 定期借地権でも買い取ってもらえますか？

定期借地権は期間満了で確定的に終了するため、更新のある借地権に比べて残る利益が限られます。ただし残存期間や建物の状態によっては買取の対象になります。国税庁も定期借地権等について、借地権者に帰属する経済的利益と存続期間をもとに評価すると定めており、価値がゼロと決まっているわけではありません。

Q. 借地権の相場を自分で調べる方法はありますか？

国税庁の財産評価基準書で対象地の路線価と借地権割合の記号を調べ、路線価に地積を掛けた自用地価額に借地権割合を掛ければ概算が出ます。ただしこれは相続税評価額であり、市場価格とは水準が異なります。売却を前提とするなら、複数の買取会社に査定を依頼して実勢の水準を確かめてください。

Q. 建物が古くて住めない状態でも売れますか？

築古で老朽化した借地権付き建物でも、直接買取に対応する会社であれば相談できます。仲介では買主が見つかりにくい条件でも、リフォームや解体を前提に検討する事業者は存在します。残置物が残ったままでも受け付ける会社があるため、片付けが済んでいないことを理由に問い合わせを止める必要はありません。

まとめ

借地権の価額は、自用地としての価額に路線価図のA〜Gで示された借地権割合を掛けて求めます。ただし相続税路線価は地価公示のおよそ8割の水準にあり、借地権の種類・残存期間・地主の承諾の有無によって実際の取引額は動きます。制度の全体像は借地権割合とはにまとめています。

計算した数字と査定額を並べて比べられるようになれば、地主や業者との話し合いは「言われるまま」から「数字を確かめながら決める」場に変わります。個別の税務や登記の判断については、税理士・司法書士にご相談ください。

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