借地権付き建物の買取を地主は断れる？建物買取請求権が使える4つの条件

「地主さんに買い取ってほしいと頼んだら、あっさり断られてしまった」 「結局、更地にして返すしかないのかな」

借地の期間が満了して契約が更新されないとき、借地人は地主に建物を時価で買い取るよう請求できます。ただし地代の滞納で契約を解除された場合や定期借地では使えず、そのときは別の出口を選ぶことになります。この記事では、使える4つの条件、代金の考え方、断られたあとの進み先までご案内します。

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建物買取請求権とは？地主に建物を時価で買い取らせる仕組み

地主が断れば終わる交渉と、条文が借地人に与えた請求権を分けて示す（出典: e-Gov 借地借家法3条・4条・13条・16条）

建物買取請求権は、借地の期間が満了して契約が更新されないときに、建物を時価で買い取るよう地主へ求められる権利です（借地借家法13条1項）。借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利のこと。時価とは、その時点での建物の値段を指します。

地主に買い取ってもらう交渉との違い

同じ「買い取ってほしい」でも、皆様が使える手は2つに分かれます。ひとつは任意の買取交渉で、地主が「いらない」と言えばそれで終わりです。もうひとつが13条1項の建物買取請求で、こちらは条文が借地人の側に請求する権利を与えています。

しかも、この請求をさせない特約を結んでいても、借地人に不利なものであれば無効です（同16条）。契約書に「期間満了時は建物を収去して更地で返還する」といった条項があっても、普通借地権（いまの借地借家法にもとづく、更新のある借地権）や旧法借地権（いまの法律より前の「借地法」で設定された借地権）であれば、その条項をもって請求権が消えるわけではありません。

⇒ 「請求」という言葉を「お願い」と読んでしまうと、断られた時点で話が止まります。まずは、自分がどちらの手を使える状態なのかを切り分けてください。

なお、借地権そのものを地主や業者に買い取ってもらう交渉の進め方は、借地権の買取交渉と断られた後の選択肢で扱っています。

請求したあと建物と代金はどう動くか

条文が定めているのは、「建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取るべきことを請求することができる」というところまでです（前掲・借地借家法13条1項）。代金の基準は時価とだけ書かれていて、いくらと計算するかの決まりまでは条文にありません。

対象は借地人本人だけではありません。転借地権者と地主の間にも、この仕組みは準用されます（同13条3項）。孫請けのように土地をまた借りしている関係でも、期間が満了して更新がなければ同じ土俵に乗るということなんです。

借地契約の期間は30年、更新後は20年と10年

借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長く定めたときはその期間になります（同3条）。更新後の期間は次のとおりです。

データ出典: 前掲・借地借家法3条・4条

期間が満了しても、借地人が更新を請求すれば、建物がある場合に限って前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます（同5条1項）。これを法定更新といいます。地主がこれを断るには「正当の事由」が要り、双方が土地を必要とする事情や、明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出まで考慮して判断されます（同6条）。正当事由とは、この判断で認められる正当な理由のことです。

つまり地主の側も、期間が来たからといって自動的に土地を取り戻せるわけではないんです。だから地主が土地そのものを手放す方向へ動くケースがあります。底地とは、借地権が付いたまま地主が持っている土地のことです。地主側がどう動くかは、底地の売却と同時売却の考え方で整理しています。

建物買取請求権が使える4つの条件

契約書の設定日・建物の現況・更新のやり取りで4つを確認でき、1つ欠けると任意の話し合いへ移る（出典: e-Gov 借地借家法3条〜6条・13条・16条・附則4条・9条）

契約書の日付・建物の現況・地主とのやり取りを見て、次の4つがそろっていれば、地主に買取を請求できます。逆に1つでも欠けると、法律上の請求ではなく地主との任意の話し合いになります。条件1・3・4は契約書と建物で、条件2は地主との更新のやり取り（更新を求めたか・地主が断ったか）で確かめられます。

条件1 借地の存続期間が満了している

13条1項は「借地権の存続期間が満了した場合において」と書き出されています（前掲）。出発点は、契約の期間が終わっていることです。最初の契約なら30年、更新後なら20年または10年が経過し、その満了日を迎えているかどうか。契約書に設定日が書いてあれば、そこから数えれば分かります。

裏を返すと、期間の途中で自分から使える権利ではありません。地代を毎月払っていて契約が続いている状態は、この条件をまだ満たしていません。実家を相続して地代だけを払い続けている場合は、まだこの入口の手前にいます。

⇒ まだ契約が生きているなら、請求を待つのではなく、借地権付きのまま売る道と地主との任意交渉のどちらを選ぶかという判断になります。

条件2 契約が更新されていない

もうひとつの出発点が「契約の更新がないとき」です（前掲・借地借家法13条1項）。期間が満了しても法定更新で契約が続いたなら、買取請求の場面はまだ来ていません。

典型的なのは、期間満了 → 借地人が更新を請求 → 地主が遅滞なく異議を述べる → その異議に正当の事由が認められる、と進んだ場面です（前掲・同5条1項・6条）。条文が求めているのは「契約の更新がない」ことで、この順番どおりに進むことまでは求めていません（前掲・同13条1項）。満了後も借地人が土地を使い続けているときも、建物がある場合に限って同じ扱いです（同5条2項）。

30年の契約が満了し、地主から「更新はしません」と言われて、その理由が正当の事由として通った場面。ここが建物買取請求権の出番です。

条件3 買い取ってもらう建物が土地の上に残っている

買い取らせる相手は、建物と、借地人が権原にもとづいて土地に附属させた物です（前掲・同13条1項）。附属物とは、建物のほかに借地人が正当な権利にもとづいて土地に取り付けた設備などを指します。

ここで見落としやすいのが順番です。先に解体して更地にしてしまうと、買い取らせる対象そのものがなくなります。地主から「更地で返してください」と言われて解体費用の見積もりを取り始める前に、建物を残したまま請求できる状態かどうかを確かめてください。古くても傾いていても、建物が建っていることが条件です。

条件4 契約が普通借地権か旧法借地権である

4つ目は、契約の型です。普通借地権とは、いまの借地借家法にもとづく更新のある借地権のこと。旧法借地権は、今の借地借家法（1991年公布）が施行される前に、「借地法」という古い法律のもとで設定された借地権を指します。この2つであれば、買取請求を外す特約は借地人に不利なものとして無効になります（前掲・同16条）。

ここで知っておいていただきたいのが、旧法の扱いです。今の借地借家法は、附則に特別の定めがある場合を除いて、施行前に生じた事項にも適用されます（同附則4条）。そして13条1項を適用しないという定めは置かれていません。適用除外は13条2項・3項だけです（同附則9条）。

⇒ 祖父の代からの古い契約でも、建物買取請求権そのものは使えます。ただし更新のルールだけは従前の例によるとされているので（同附則6条）、更新の可否は古い法律の考え方で判断されます。

定期借地権や一時使用目的の借地権は、この条件から外れます。型ごとの違いは借地権の種類の詳細で条文ごとに並べています。まずは手元の契約書の表題に「定期借地権」の文字がないかを確かめてみてください。

買取請求が使えないのはどんなとき？契約の終わり方と種類で決まる

22条と23条1項は特約の有無で結論が変わり、23条2項と25条は条文が13条を外している（出典: e-Gov 借地借家法13条・16条・22条〜25条・附則4条・9条）

契約が期間の満了ではなく解除で終わったとき、また定期借地権や一時使用目的の借地権のときは、この請求はできません。定期借地権とは、更新がなく期間が来たら契約が終わる型の借地権のことです。使えない場合は、地主との任意の話し合いか、別の出口へ切り替えることになります。

地代の滞納などで契約を解除された場合

地代の滞納など契約違反を理由に地主から契約を解除されることを、債務不履行解除といいます。この形で契約が終わったとき、建物買取請求はできません。理由は単純で、13条1項が求める「存続期間が満了した場合」に当たらないからです（前掲）。期間の途中で契約が切れている以上、条文の入口に乗っていません。

だからこそ地主に不満があっても、地代の支払いを自分の判断で止めないことが効いてきます。増額を求められて納得できない場面と、地代を払わない場面は、まったく別の問題です。滞納は解除の材料になり、解除は買取請求の道をふさぎます。

地主と話し合って途中で契約をやめた場合

地主と借地人が話し合って契約を終わらせることを合意解除といいます。自分から借地を返す自主返還も同じで、こちらも期間満了ではないため13条1項の要件を満たしません。

「更地にして返してくれるなら、いつ出て行ってもらってもいい」と地主から言われて、その場で了承する。この形で話がまとまると、了承した時点で建物買取請求の土俵からは降りたことになります。返還を選ぶ場合の手順と税務は、借地権を返還する場合の手順と税務で扱っています。

定期借地権・一時使用目的の借地権の場合

契約の型によっては、条文のほうが最初から13条を外しています。臨時設備の設置など、一時使用のために設定したことが明らかな借地権では、3条から8条まで・13条・17条・18条・22条から24条までが適用されません（借地借家法25条）。これが一時使用目的の借地権です。

定期借地権のほうは、少し込み入っています。存続期間を50年以上として設定する一般定期借地権では、更新なし・築造による延長なし・13条の買取請求をしないことを、公正証書による等の書面で定められます（同22条1項）。専ら事業の用に供する建物（居住用を除く）で30年以上50年未満の事業用定期借地権も、同じように特約で外せます（同23条1項）。一方、同じ事業用でも10年以上30年未満のものは、3条から8条まで・13条・18条が適用されません（同23条2項）。

⇒ 22条と23条1項は外す特約を結んでいれば使えない、23条2項と25条は特約に関係なく使えない。この違いを分けて理解しておくと、契約書のどこを見ればよいかがはっきりします。

借地権7種類と建物買取請求権の可否【比較表】

条文をもとに、借地権の型ごとに整理しました。皆様が該当しやすい順に並べています。

データ出典: 前掲・借地借家法13条・16条・22条・23条・24条・25条および附則4条・9条

条文を並べると、「定期借地なら買取請求はできない」とひとまとめにできないことが分かります。当社が見落とされやすいと考えているのは、22条と23条1項は特約で外している場合に使えないのであって、特約がなければ13条は生きているという点です。そして旧法借地権は、更新のルールこそ古い法律によりますが、買取請求については普通借地権と同じ扱いになります。

⇒ 皆様がまず確かめるのは、契約書に「建物買取請求をしない」旨の条項があるかどうか。定期借地権は公正証書などの書面で作られているので、その原本を探すところから始めてください。

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買い取ってもらえる金額は建物と附属物の時価で決まる

買い取ってもらえる代金の対象は、建物と、借地人が土地に取り付けた附属物だけです。借地権そのものの値段は、この代金に入りません（前掲・借地借家法13条1項）。金額の基準は「時価」とだけ定められていて、計算の方法までは条文に書かれていないんです。

代金に含まれるのは建物と附属物だけ

13条1項が挙げている目的物は「建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物」です。ここに借地権は入っていません。借地権を売って現金化する話と、建物を買い取らせる話は、対象そのものが違うということなんです。

築50年の木造住宅が建つ借地を思い浮かべてください。この土地と建物には、地主が持つ底地の価値、借地人が持つ借地権の価値、そして建物そのものの価値が同居しています。13条1項の請求で動くのは、このうち建物の部分だけです。

⇒ 「請求すれば借地権の値段までもらえる」と考えていると、提示された額とのギャップに驚くことになります。

築古・老朽の建物で評価が伸びにくい理由

時価は建物そのものの現在の価値で見られます。条文に算定方法の定めがない以上、当事者が持ち寄る評価が出発点です。築年数が進み、修繕もしていない建物だと、金額はどうしても伸びにくくなります。

当社の見方をお伝えすると、ここで諦めてしまうのがいちばんもったいない選択です。建物単体の評価が低くても、借地権と建物をまとめた形なら値が付く場面があります。地主の側がその土地をどう評価しているかは、底地側の査定で見られる項目で整理していますので、両側から見比べてみてください。

無断で建て替えた建物は支払いに期限が付くことがある

建物が存続期間の満了前に、地主の承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき。この場合、裁判所は地主の請求により、代金の全部または一部の支払いにつき相当の期限を許与できます（前掲・同13条2項）。

つまり、請求が認められても現金がすぐ入るとは限らないということです。地主の承諾を取らずに建て替えた心当たりがあるなら、この条文が働く可能性を頭に入れておいてください。

ただし旧法の借地権には、この13条2項が適用されません（前掲・同附則9条）。古い契約であることが、この場面では借地人に有利に働くわけです。⇒ 実家の借地が祖父母の代からのもので、途中で建て替えている場合は、契約の設定日と建て替えの時期を並べて確認してください。

地主に断られた・請求権が使えないときの出口

自分の状態の行から次の一手が決まり、契約が続いている段階でも売却は選べる（出典: e-Gov 借地借家法13条・14条・16条・22条〜25条）

請求できない場合でも、借地権と建物をまとめて、いまの状態のまま買い取ってもらう道が残ります。まず契約が続いているのか、どう終わったのかを確かめて、進む先を1つに絞りましょう。請求権を使えるかどうかと、いま動けるかどうかは別の話です。

いまの状態から次の行動を決める【分類表】

条文の可否と、その先に取れる行動を1行にまとめました。ご自身がどの行に当たるかを探してみてください。

データ出典: 前掲・借地借家法13条・14条・16条・22条〜25条

条文上の可否は7通りに分かれますが、次に取る行動は「地主へ請求する」「任意で交渉する」「借地権付きのまま売る」の3方向に収まります。査定を考える前に確かめていただきたいのも、物件の条件より先に「契約はいまどうなっているか」です。地代を払い続けている状態と、更新を断られた状態とでは、次の一手がまるで違うからです。

⇒ 表の1行目、つまり契約がまだ生きている状態でも、手を打てることはあります。請求権を待たなくても、借地権付きのまま売る道はいまこの時点で選べます。

なお、借地権付き建物を第三者へ売る場合の具体的な手順は借地権付き建物の売却手順に、買い手が付きにくい原因の分析は借地権付き建物が売れない原因にまとめています。

第三者に売るときの受け皿となる14条の買取請求権

建物を第三者に売ったのに、地主が賃借権の譲渡または転貸を承諾しない。このとき、建物を取得したその第三者が、地主に対して建物などを時価で買い取るべきことを請求できます（前掲・借地借家法14条）。譲渡承諾とは、借地権（土地の賃借権）を人に譲るときに地主からもらう承諾のことです。

売主である皆様が使う条文ではありませんが、買い手の側に逃げ道が用意されているという意味で効いてきます。承諾が取れるか分からない物件を買うのは、買い手にとって不安が大きいもの。その不安を薄める仕組みが条文に置かれていることは、価格の話をする前に知っておいて損はありません。

⇒ だから「承諾がもらえていないから売れない」と決めつけて動きを止める必要はありません。承諾料の相場や、承諾が得られない場合の対応は借地権の譲渡承諾料と交渉の進め方をご覧ください。

借地権と建物をまとめて現況のまま買い取る方法

もうひとつの出口が、借地権と建物をまとめて買い取ってもらう形です。現況買取とは、いまある状態のまま引き渡す売り方のこと。片付けも解体もせず、建物が古いまま、家財が残ったままでも引き渡せます。買う側が更地にする前提ではなく、借地権付きの物件として持つことを想定しているため、建物単体の評価が低くても話が進む場面があります。

当社の買取くんは、こうした借地権付きの物件を直接買い取っています。生活用品を残したままの現況買取に対応していますし、状態が悪く他社では買取不可とされた築古物件も積極的にお引き受けしています。現況のまま買い取った実績としては、築50年を超えて少し傾きのある戸建を4,400万円で買い取った例（東京都北区）があります。ただし買取は、当社が転売や運用を前提に引き受ける形ですから、仲介で時間をかけて買い手を探す場合と同じ金額になるとは限りません。更地にして返すと決める前に、建物が付いたままの値段を一度確かめてください。

権利関係が絡む案件では、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が手続きに入ります。ただし個別の契約内容にかかる判断は、契約書と合わせて弁護士・司法書士にご確認ください。地主の側で「いっそ土地ごと整理したい」という話になっている場合は、底地売却で地主が取れる選択肢もあわせてご覧いただくと、双方の落としどころが見えやすくなります。

借地権付き建物の買取に関するよくある質問

建物買取請求権はいつでも使えますか

使える場面は限られます。借地の存続期間が満了し、かつ契約の更新がないときに限られるためです（前掲・借地借家法13条1項）。地代を払い続けて契約が生きている間は、まだ使える段階ではありません。また、地代の滞納などによる解除や合意解除で契約が終わった場合、定期借地権や一時使用目的の借地権の場合も対象外です（同22条・23条・25条）。まずは契約書の設定日と、契約がどう終わったのかを確かめてください。

地主が買い取りを拒否したら建物はどうなりますか

4つの条件がそろっているなら、建物買取請求は条文が借地人に認めた請求です（前掲・借地借家法13条1項）。この請求を制限する特約も、借地人に不利なものであれば無効になります（同16条）。それでも地主が応じない、代金を払わないという場合は、契約書と請求のやり取りの記録をそろえて弁護士・司法書士へご相談ください。条件を満たしていない場合は、任意の話し合いか、借地権付きのまま第三者へ売る道へ切り替わります。

建物が古いと買取価格は0円になりますか

代金の対象は建物と附属物の時価で、条文には算定方法の定めがありません（前掲・借地借家法13条1項）。そのため築年数だけで金額が決まるわけではなく、地主との間で評価が食い違うこともあります。ただ、建物単体の評価が伸びない場合でも、借地権と建物をまとめた現況買取なら値が付く場面があります。当社では傾きのある築50年超の戸建や、残置物（家具や家電など、家に残されたままの荷物）がそのままの家も現況のまま買い取ってきました。

借地権と建物は別々に売ることができますか

実際には、建物だけを切り離して第三者に売る形にはなりません。借地上の建物を人に譲ると土地の賃借権も一緒に動く前提で条文が組まれており、地主の承諾が関わるためです。14条も、建物を取得した第三者について賃借権の譲渡・転貸の承諾を前提に定めています（前掲・借地借家法14条）。一方、建物だけを地主に買い取らせるのが13条の建物買取請求で、こちらの代金には借地権の価格が含まれません。

残置物が残ったままの借地権付き建物でも査定を受けられますか

受けられます。当社の買取くんは、生活用品を残したままの現況買取に対応しており、片付けや解体を先に済ませていただく必要はありません。無料査定は最短6時間以内にお返しし、仲介手数料は0円、全国対応です。所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。まずは建物の状態と、地主とのやり取りがどこで止まっているのかをお聞かせください。

まとめ

借地権付き建物は、期間が満了して契約が更新されなかったのなら、地主に建物と附属物を時価で買い取らせることができます。一方、地代の滞納による解除や合意解除、定期借地権・一時使用目的の借地権では使えません。旧法の借地権でも13条1項は使えます。まずは借地契約書を出して、設定した日付と契約のいまの状態を確かめてください。個別の契約内容の判断は弁護士・司法書士にご確認ください。

当社の買取くんは、権利関係の手続きに提携の弁護士・司法書士・土地家屋調査士が入り、所有権移転登記まで対応します。年間500件以上のご相談をお受けしており、地主との話が止まったままの方に向いています。

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