借地に建てた家はどう処分する？返す・買い取ってもらう・売るの3経路

「土地は借りているだけなのに、借地の家だけ売れるものなの？」 「借地を更地にして返してくださいと言われたら、解体費はこちらが払うのかな」

借地に建てた家の処分を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。借地に建てた家は、地主へ返す・地主に買い取ってもらう・第三者へ売るの3つの経路で手放せます。更地にして返す経路がいちばん持ち出しが大きく、建物を残して引き受け手を探すほど減ります。契約書で経路を絞るコツもお伝えしますね。

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借地に建てた家を手放す3つの経路と、出ていくお金の順番

持ち出しは更地にして返す形が最大で、建物を残す形ほど手元に残る（借地借家法第2条第1号の規定と各経路の実務を基に当社作成）

借地の家を手放す経路は3つあり、出ていくお金がいちばん多いのは更地にして返す形です。逆に、建物を残したまま引き受け手が見つかれば、解体費を出さずに代金を受け取れます。同じ「手放す」でも、経路によってお金の向きが正反対になるんです。

借地権とは、建物を所有する目的で土地を借りる権利のことをいいます（借地借家法第2条第1号）。土地は地主のものでも、その上に建っている家は自分の名義です。売るか壊すかを決められるのは自分の側、という前提でこの先を読んでみてください。

表を上から下へ眺めると、持ち出しの大小が見えてきます。要点はこの3つです：

• 更地にして返す形——解体費という持ち出しが、代金を受け取る前に出ていく
• 地主が買い手になる形——承諾の手続きも解体費も要らない
• 第三者へ売る形——地主の承諾という関門を先に越える必要がある

⇒ 持ち出しを減らしたいなら、解体を決める前に「建物を残したまま引き受けてくれる相手がいないか」を先に当たる順番になります。

なお、賃貸に出して家賃を受け取る選び方もありますが、これは借地権を持ち続ける形です。手放す話とは別の道になるので、この記事の3経路には入れていません。

いらない土地を国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、引き取れない土地として「建物がある土地」と「担保権や使用収益権が設定されている土地」を挙げています（法務省「相続土地国庫帰属制度」）。借地の家は建物が建っているうえ、土地には借地権という使用収益の権利が付いていますから、二重に条件から外れます。そもそも土地は地主の名義なので、借地人の側から申請することもできません。⇒ 国に返す道は候補から外して、3経路の中で選ぶことになります。

まず見るのは契約書の4か所｜存続期間・更新の有無・譲渡承諾・原状回復

4か所を上から読むと残っている経路が絞れ、契約書が見つからないときは振込記録と登記から事実を固める（出典: 借地借家法第3条・第10条・第22条を基に当社作成）

契約書の存続期間・更新があるかどうか・譲るときの承諾・原状回復の4か所を読むと、選べる経路が絞れます。この4か所を見ないまま解体業者へ見積もりを頼むと、受け取れたはずの建物代を手放してしまうことがあるからです。地主へ連絡する前にここを押さえておくと、話の進め方が変わります。

入口は、契約書が手元にあるかどうかで分かれます：

• 契約書がある場合——下の4か所を順に読み、どの経路が残っているかを確かめる
• 契約書が見つからない場合——地代の振込記録と建物の登記事項証明書から事実を固める（このH2の最後で説明します）

権利の種類や、土地の値段のうち借地権にあたる割合の調べ方は借地権の種類と借地権割合が詳しいので、契約書と並べて読んでみてください。

存続期間と更新の有無で、建物を買い取ってもらえるかが変わる

借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長く定めたときはその期間になります（借地借家法第3条）。更新後は10年、最初の更新は20年です（同第4条）。満了時に借地権者が更新を請求すると、建物がある場合に限り従前と同じ条件で更新したものとみなされ、地主が異議を述べるには正当の事由が必要です（同第5条第1項・第6条）。建物が建っていること自体が、借り手側の立場を支えているわけです。⇒ 先に解体してしまうと、この更新請求の足場も一緒に失います。

契約書の日付も見ておいてください。借地借家法は、施行前に設定された借地権に係る契約の更新について、なお従前の例によると定めています（同法附則第6条）。古い契約が古い法律のルールで動く場合があるということなので、自分の契約がどちらに当たるかは契約書の日付を地主または司法書士・弁護士に示して確かめてください。

例外もあります。存続期間を50年以上として設定する定期借地権（同第22条第1項）は、更新がなく、次に説明する建物の買取請求もしない旨を書面で定められる契約の型です。契約書にこの定めがあれば、①で建物代を受け取る道は初めから閉じています。

譲渡承諾と原状回復の条項で、売れるか・解体が要るかが変わる

残る2か所は、手放し方に直結します。譲渡承諾の条項は第三者へ売れるかどうかの前提になり、原状回復（借りた状態に戻して返すこと）の条項は、返すときに更地にする義務があるかどうかを決めます。

たとえば契約書に「譲渡には地主の書面による承諾を要する」とあったとします。買主を探し始める前に確かめたいのは2つ——地主に承諾する意思があるか、承諾と引き換えにいくら求められるかです。買主が決まってから承諾を求めに行くと、条件がまとまらないまま話が止まってしまいます。

契約書が見つからないときは、地代の振込記録と建物の登記で確かめる

親から相続した借地では、契約書が見つからないことがあります。その場合は、地代の振込記録と建物の登記事項証明書から先に事実を固めてください。振込記録でいつから・いくらで借りてきたかが、登記事項証明書で建物が誰の名義でいつ建てられたかが分かります。

借地権は、その土地の上に借地権者が登記されている建物を所有していれば、借地権自体の登記がなくても第三者に対抗できます（借地借家法第10条第1項）。建物の登記が自分（または亡くなった親）の名義で残っているなら、権利の裏づけはそこにあるということです。⇒ 存続期間と譲渡承諾の条項は、地主に控えがないかを尋ねて確かめる順番になります。

地主へ返すときに出ていくお金｜解体費の負担と、時価で買い取ってもらえる場面

地主へ土地を返す経路では、建物を解体する費用を借りている側が負担するのが原則です。ただし契約の期間が満了して更新がないときは、建物を時価で買い取るよう地主へ請求できます。解体業者に電話する前に、この請求ができる状態かどうかを確かめる順番になります。

原則は借地人が解体して返す

契約書に原状回復の条項があれば、建物を解体して更地にしてから返すことになります。この解体費は、原則として借りている側の負担です。借地の処分でいちばん大きな持ち出しが、ここで生まれます。

解体したら手続きがもう1つ残ります。建物が滅失したときは、滅失の日から1か月以内に建物の滅失の登記を申請しなければなりません（不動産登記法第57条）。壊して終わりではなく、登記簿から建物を消すところまでが返還の作業です。構造ごとの解体費用の相場と使える補助金を先に見ておくと、見積もりの金額を判断しやすくなります。

更地にして返すと決めた場合でも、無償で借地権を手放す前にできる交渉があります。地主との話をどう進めるかは、借地権を地主に返すときの交渉で条件の詰め方まで確かめられます。

満了かつ更新がないときは、建物を時価で買い取るよう請求できる

借地借家法では、存続期間が満了して契約の更新がないときの扱いが決まっています。借地権者は地主に対して、建物などを時価で買い取るよう請求できるんです（同法第13条第1項）。解体費を払う側から、建物代を受け取る側へ立場が入れ替わる規定です。⇒ 更地にする義務があるかどうかは、契約書の条項だけでなく、この請求ができる状態かどうかとセットで判断します。

たとえば契約書の存続期間が来年で満了し、地主から「更新はしない」と言われた場面を考えてみてください。確かめる順番はこうなります：

• 契約書の存続期間の満了日と、更新の有無の定め
• 定期借地権（第22条第1項）にあたる契約で、買取請求をしない特約が書面で置かれていないか
• 建物の登記が自分の名義になっているか
• 地代の滞納などの契約違反を理由に解除された終わり方になっていないか（満了ではなく解除で終わった場合、この請求は認められません）

⇒ この4つがそろえば、解体費を自分の負担で出さずに済む可能性が見えてきます。

「借地は更地にして返すのが原則」という点だけで考えると、解体を最初に決めたくなります。ただ、解体を最初に決めると、持ち出しが最大の経路に自分から入ることになります。契約書を読む、建物を残したまま引き受け手を探す、それでも決まらなければ解体する——この順番なら、手元に残るお金は多くなります。分かれ目は存続期間の満了が近く更新がないかどうか。近いなら第13条の請求を、まだ先なら②や③の経路を先に当たってみてください。

地主に買い取ってもらう・底地と一緒に売る｜承諾が要らない代わりに地主の合意が要る

承諾の手続きが省ける形と、地主の売却同意が前提になる形の違いを整理（借地権と底地の権利関係を基に当社作成）

地主が関わる経路は2つあり、承諾の手続きが要らない形と、地主の同意がないと始まらない形に分かれます。地主が買い手になる形なら承諾も解体費も要りませんが、底地（借地が付いている土地そのもの）と一緒に売る形は、地主が自分の土地を売ることに同意するのが前提です。同じ「地主と組む」でも、話がまとまる条件がまったく違います。

地主に買い取ってもらう

地主に建物と借地権を買い取ってもらう形では、承諾の壁がそもそも立ちません。承諾する側が買い手になるからです。土地をまとめて自分で使いたい、あるいは貸している状態を解消したいと考えている地主であれば、話が早く進みます。

価格は交渉で決まります。借地権と底地がそれぞれどれだけの価値を持つのかは土地の場所で変わるため、地主が提示した金額が妥当かどうかは、相手側の事情を知ってから判断したほうが安全です。地主から見た収支や、地主自身が取れる選択肢を底地から見た借地の権利関係で確かめておくと、交渉の場で相手の言い分の背景が読めるようになります。

底地と一緒に売る

もう1つが、地主と歩調を合わせて、借地権と底地をセットで第三者へ売る形です。借地権と底地がそろうと制限のない所有権になるため、買い手の幅がぐっと広がります。売却代金は、借地権と底地の割合に応じて分けることになります。

ただし、この形は地主が自分の土地を手放すことに同意しなければ成立しません。地主に売る気がなければ、この経路はそこで止まります。⇒ 地主に打診して同意が得られなければ、建物と借地権だけを第三者へ売る③の経路へ移る、という順番になります。

第三者へ売るときの地主の承諾と、断られたときに残る道

第三者へ売るには地主の承諾が要り、断られても裁判所が承諾に代わる許可を出せます。ただし許可を求める申立てをすると、地主の側から「自分が譲り受ける」と手を挙げられる仕組みもあります。断られた時点で行き止まりではない、けれど申立てには相手の動きも伴う、と押さえておいてください。

承諾が要る理由と、承諾料の位置づけ

土地の賃借権を他人へ譲るには、地主の承諾が要ります。地主にとっては、地代を払う相手が入れ替わる話だからです。この承諾と引き換えに地主へ支払うお金が譲渡承諾料で、金額は法律で決まっているものではなく、交渉で決まります。

承諾料がどのくらいの水準になるのか、手続きをどう進めるのかは、借地権の譲渡に相場の考え方まで整理してあります。売却代金から差し引く前提で資金計画を立てる場面で使ってみてください。

すでに仲介へ出していて内見も入らない、という状態なら、承諾より前の段階に理由があるのかもしれません。買い手が付かない理由と売り方の変え方は借地権付き建物が売れない原因で確かめられます。

承諾が得られないときの裁判所の許可と、地主の介入権

地主が承諾しない場合の定めもあります。地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、借地権者の申立てによって、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法第19条第1項）。借地非訟と呼ばれる、裁判所に承諾の代わりを求める手続きです。裁判所は、借地の残りの期間やこれまでのいきさつ、手放す必要がある事情など、あらゆる事情を見て判断します（同条第2項）。⇒ 地主の一言で経路が完全に閉じるわけではない、というのがこの条文の意味です。

ただし、この申立てには続きがあります。裁判所が定める期間内に地主が自ら建物と賃借権の譲渡を受ける旨を申し立てたときは、裁判所は相当の対価を定めてこれを命ずることができます（同条第3項）。第三者へ売るつもりで申し立てた結果、買い手が地主に替わることがある、ということです。手放せる点は変わりませんが、相手と金額の決まり方は変わります。

買主の側にも支えがあります。第三者が借地上の建物を取得した場合に地主が賃借権の譲渡を承諾しないときは、その第三者から地主へ、建物などを時価で買い取るよう請求できます（同法第14条）。買主にとっての最悪の事態が「買った家を失う」ではなく「時価で引き取ってもらう」になる分、買い手の不安は小さくなります。

建物の古さが気になって、現況のまま売るか解体してから売るかで迷っている場合は、築年数と状態から決める考え方を古い家を売るときの判断基準で確かめてみてください。

相続してからの期限と、待つほど増える負担

起点が違う3つの期限のうち、先に来るのは相続を知った日から3か月（出典: 民法第915条第1項・不動産登記法第76条の2第1項・第57条・第164条第1項を基に当社作成）

相続してから効く期限は3つあり、待っている間も地代と建物の固定資産税は出ていきます。期限は相続放棄・相続登記・建物滅失登記の3つで、起点も日数もばらばらです。まとめて時間軸に並べると、いつまでに何を決めるかが見えてきます。

最初に確認する3つと、3か月・3年・1か月の期限

借地の家を相続したら、契約書・地代の支払い記録・建物の登記の3つを手元に出してください。借地権は建物の登記があれば第三者に対抗できますから（借地借家法第10条第1項）、建物の名義が亡くなった親のままかどうかは先に確かめる価値があります。

法務省の案内では、相続登記の申請義務は施行日前に始まった相続も対象です。登記の期限は令和9年3月31日まで（取得を知った日がそれより後なら、その日から3年以内）です（法務省「相続登記の申請義務化について」）。何年も前に相続した借地の建物も、名義が親のままなら対象です。⇒ 「昔の相続だから関係ない」と置いてある建物ほど、先に登記を確かめてください。

3か月の期限が迫っているなら、空き家の相続放棄に可否と手続きの手順までまとめてあります。兄弟で分けて相続した建物なら、共有持分（兄弟など複数の人で1つの建物を持つときの、それぞれの持ち分）の記事に、売却や放棄の選び方を整理してあります。

⇒ 3か月で放棄するかを決め、3年で建物の相続登記、解体したら1か月で滅失の登記。後ろの2つは怠ると過料の対象です。

空き家のまま置いておくと積み上がるもの

地代は、家を使っていなくても毎年出ていきます。加えて、建物の固定資産税は建物を持っている人に、土地の固定資産税は土地を持っている地主にかかります。借地は、建物と土地で税金を払う人が分かれているのが特徴です。

ここで効いてくるのが空き家の放置です。管理不全空家とは、窓が割れている、庭木が伸び放題といった、管理が行き届いていない状態の空き家のことです。市町村長は、こうした管理不全空家等の所有者に指導でき、改善されなければ勧告できます。特定空家等（倒壊などのおそれがある空き家）についても、助言・指導から勧告、命令へと段階が進みます（空家等対策の推進に関する特別措置法第13条第1項・第2項、第22条）。

そして、住宅用地特例（住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする仕組み）では、課税標準を価格の3分の1にします。200平方メートル以下の部分は6分の1です。ただし、勧告を受けた管理不全空家等・特定空家等の敷地は、この住宅用地から除かれます（地方税法第349条の3の2第1項・第2項）。ここが借地のややこしいところで、空家法の「空家等」には建物だけでなく敷地も含まれるため（同法第2条第1項）、勧告は建物を持つ借地人だけでなく土地を持つ地主にも向けられます。放置したのは借地人の側でも、特例から外れて税負担が増えるのは敷地を持つ地主です。⇒ 放置は、これから交渉する相手の財布を痛める形になり、条件を詰めにくくします。

帰省のたびに庭木が伸びていて、ある日市町村から指導の通知が届いた——そんな場面を想像してみてください。通知が届いた後に地主へ「建物を買い取ってください」と切り出すのと、その前に切り出すのとでは、受け止め方がまるで違ってきます。

動く時期は、自分の数字で決められます。年間の地代に、このまま持ち続ける年数を掛けてみてください。5年持てば地代5年分が出ていきます。この額と、更地にして返すときの解体費の見積額を紙に並べてみて、どちらが少ないかで動く時期を決めてください。片付けから解体・売却までを合わせた総額は一軒家の処分費用の総額に、借地の家以外にも処分したい不動産があるなら不動産の処分手順を経路別に見るにまとめてあります。売って利益が出たときの税金は空き家売却の税金へどうぞ。

建物だけを放棄して地代から抜けることはできるか

できません。相続人は相続開始の時から被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継すると定められているためです（民法第896条）。借地の家は建物とその敷地を借りる権利をまとめて引き継ぐので、「建物は要らないから借地権と地代の支払いだけ手放す」という選び方はできない仕組みです。

放棄を選んだ場合も、そこで手が離れるとは限りません。放棄の時にその財産を現に占有していた人は、相続人または相続財産の清算人に引き渡すまで、自分の財産と同じ注意をもって保存しなければならないとされています（同法第940条第1項）。⇒ 鍵を持っていて出入りできる状態なら、放棄した後も引き渡すまで建物の面倒を見る立場が続きます。

借地の家を解体せずに手放すなら買取くんへ

解体費を出さずに手放したいなら、建物を残したまま買い取る相手を探す道があります。③の第三者へ売る経路で、買い手を買取業者にする形です。地主が動かず、仲介で買い手も見つからないときに残る選択肢になります。

仲介で借地権付きの建物を売りに出すと、買い手の側に地主の承諾という手間が生まれるため、検討できる人が限られます。承諾の交渉と買い手探しが同時に進むので、いつ決まるかが読めません。その間も地代は出ていきます。当社に売る場合も地主の承諾（断られたときは裁判所の許可）が要る点は変わりませんが、買い手を探す時間はかかりません。

当社の買取くんでは、無料査定を最短6時間でお出しし、最短3日での相場価格の買取に対応しています。仲介手数料は0円です。残置物（引き渡しのときに建物の中に残っている家具や生活用品）を残したままの現況買取にも対応しています。現況買取とは、片付けや修繕をせず、今の状態のまま買い取ることです。実家の家財をどうするかが決まっていなくても、査定を依頼していただけます。価格を出せる理由は売却先にあり、購入意欲の高い不動産投資家と常時300名以上つながっています。登記が絡む場面では提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が関わる体制で、年間500件以上のお問い合わせに対応しています。

借地に限った例ではありませんが、当社の買取実績を2つ挙げます。大阪府堺市では、相続した実家を生活用品が残ったまま1,200万円で買い取りました。東京都北区では、築50年超で傾きのある建物を4,400万円で買い取っています。建物が古い、家財が残っている、他社で断られた——こうした条件の借地の家を持っている方に向いています。

なお、当社は売主が費用を払って手放す有料の引き取りではなく、売主が代金を受け取る買取です。お金の向きが逆ですので、そこだけ取り違えないようにしてください。

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借地に建てた家の処分でよくある質問

借地の家は必ず解体して更地で返さなければいけませんか？

契約書の原状回復の条項と、契約の終わり方で変わります。更地に戻す義務が定められていれば解体して返すのが原則ですが、存続期間が満了して契約の更新がないときは、建物を時価で買い取るよう地主へ請求できます（借地借家法第13条第1項）。定期借地権でこの請求をしない特約が書面で置かれている場合は使えません。

地主が第三者への売却を承諾してくれないときはどうなりますか？

裁判所に申し立てて、承諾に代わる許可を求められます。地主に不利となるおそれがないのに承諾しないときは、裁判所が許可を与えることができるためです（借地借家法第19条第1項）。ただし申立てをすると、地主が自ら建物と賃借権を譲り受ける旨を申し立て、裁判所が相当の対価を定めて命じることがあります（同条第3項）。買い手が地主に替わる可能性がある、と織り込んでおいてください。

建物だけを相続放棄して土地の地代の支払いから外れることはできますか？

できません。相続では被相続人の一切の権利義務を承継するため（民法第896条）、建物と借地権を分けて引き継ぐ選び方がないからです。放棄した場合も、放棄の時に現に占有しているときは引き渡すまで保存義務が残ります（同法第940条第1項）。申述には期限もありますので、個別の判断は司法書士・弁護士へ相談してください。

空き家のまま地代を払い続けている借地の家でも、残置物を置いたまま買い取ってもらえますか？

買い取れます。当社は家具や生活用品を残したままの現況買取に対応していますので、片付けを済ませてからでなくても査定を依頼していただけます。建物の傷みが進んでいる場合も、まずは今の状態のままお伝えください。

まとめ｜借地の家は契約書を読んでから経路を選ぶ

借地に建てた家は、地主へ返す・地主に買い取ってもらう・第三者へ売るの3経路で手放せて、どれを選べるかは契約書の4か所で絞れます。更地にして返す形は解体費が先に出ていき、建物を残して引き受け手が見つかれば代金を受け取れます。借地の家は国に返せず、建物だけの相続放棄もできません。まずは契約書と地代の振込記録、建物の登記事項証明書を手元に出してください。

当社の買取くんは最短3日で買い取れます。提携する司法書士・土地家屋調査士が登記を分担し、名義を移す登記（所有権移転登記）は司法書士が引き受けます。地代の支払いを早く止めたい方や、登記の手続きを自分で進める見通しが立たない方に向いています。

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