「この古い家、そのまま売れるのかな」 「古い家は壊してから売ったほうが高いって聞いたけど……」
古い家の売却を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。古い家は、現況のまま売る・解体して土地として売る・買取に出すの3つから、建物の状態と買主の見込みで選びます。解体費は売主が先に払うお金で、売れても戻ってきません。築年数の線引きから3つの売り方の違い、自分の家がどれに向くかまで、次の順でお伝えしますね。
| このガイドで決められること | その先を扱う記事 |
|---|---|
| 築何年からが「古い家」と見なされ、建物の評価がどう落ちるか | 築年数帯ごとの価格の目安 → 築30年の一戸建てに残る値 |
| 現況のまま売る・解体して売る・買取に出すの違い（手取り・先に払う費用・期間・手間） | 買取の価格の決まり方 → 買取の仕組みと向く物件 |
| 自分の家がどの売り方に向くかの分かれ目 | 解体費の内訳・構造別の相場・補助金 → 家の解体料金の相場 |
| 決めないまま持ち続けると何が変わり、いつまでに決めればよいか | 持ち続けた場合の費用の内訳と比べ方 → いらない家の年間コスト |
| 売る前に自腹で出る費用と、売れたあとに代金から払える費用の切り分け | 段階別の金額と総額の目安 → 一軒家の処分費用の内訳 |
| 売る以外（解体して土地だけ残す・譲る・相続放棄）が向く場面 | それぞれの向き不向き → 土地だけ残す・譲る・相続放棄の進め方 |
（当社作成）
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築何年からが「古い家」？耐用年数22年と昭和56年の線
2本の線は値が付く境目ではなく、買主や金融機関が家を見るときの目安（出典: 減価償却資産の耐用年数等に関する省令・国税庁 No.3306 を基に当社作成）
「古い家」に決まった年数はなく、木造住宅の法定耐用年数22年と、昭和56年5月31日以前に建てられたかどうかが評価の目安に使われています。法定耐用年数は、税の計算で建物の値を減らしていく年数のことで、建物の寿命そのものではありません（減価償却資産の耐用年数等に関する省令）。築30年の木造住宅なら、この22年を8年超えている計算になります。
もうひとつの線が、昭和56年5月31日以前の建築です。相続した家を売るときに使える相続空き家の3,000万円特別控除（相続した空き家を売って利益が出たときに、税金の計算から最高3,000万円を差し引ける制度）は、対象になる家屋の条件として「昭和56年5月31日以前に建築されたこと」を挙げています（国税庁 No.3306）。当社はこの2つの年数を、値が付く・付かないの境目ではなく、買主や金融機関が家を見るときの目安として読んでいます。だから22年や昭和56年を過ぎたからといって売れないと決めつけず、今の状態でいくらの評価が付くかを確かめるところから始めてみてください。
建物に値が付きにくくなると、価格は土地の条件で決まるようになります。広さ、前の道路の幅や接し方、建て直せる土地かどうか。このあたりが、同じ地域でも価格の差になって出てきます。築30年・築40年といった年数帯ごとの価格の目安を知りたい場合は、築年数帯ごとに残る値が近い内容です。
築年数帯ごとに、値が付く先が変わる
2つの線を自分の家に当てはめると、売り方を考える出発点が3つに分かれます。
- 築22年以内：建物にも値が付きやすく、今の状態のまま中古住宅として買う人を探せます。
- 築22年超（昭和56年6月1日以後の建築）：建物の値は小さくなり、価格は土地の条件で決まりやすくなります。
- 昭和56年5月31日以前の建築：価格はほぼ土地の条件で決まります。相続した家なら、相続空き家の3,000万円特別控除の対象になりうる帯です。
⇒ 自分がどの帯かで、次に見る場所（建物か、土地か、特例か）が変わります。
古い家を売る3つの方法を、手取り・先に払う費用・期間・手間で比べる
先に現金が要るのは解体して売るときだけで、仲介手数料は売却代金から精算される（出典: 国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」を基に当社作成）
3つの違いは価格の高さだけでなく、売る前に自分で払うお金があるかどうかと、現金になるまでの期間で分かれます。現況のまま売る・解体して土地として売る・買取に出す、この3つを同じ表に並べてみます。なお現況のまま売る形には、建物を残したまま土地として売り出す古家付き土地（買主が解体前提で買う売り方）も含みます。
| 比べる点 | 現況のまま売る | 解体して土地として売る | 買取に出す |
|---|---|---|---|
| 手取り | 建物と土地の価格から仲介手数料を引いた額 | 土地の価格から解体費と仲介手数料を引いた額 | 仲介の相場より下がるが仲介手数料はなし |
| 先に払う費用 | 基本はなし | 解体費を売れる前に払う | なし |
| 現金になるまで | 買主が見つかるまで数か月のことも | 解体工事の期間が上乗せ | 買主を探す期間がない |
| 自分で動く手間 | 内見の対応と片付け | 解体業者選びと立ち会いも | 家財を残したまま渡せることも |
| 買主と引き渡し後 | 買主は主に個人 | 更地を買う個人や事業者 | 買主は不動産会社。特約で責任を限定できる |
| 向く家 | 築22年以内で今も人が住める家 | 築22年超で更地にすると買い手が増える土地 | 昭和56年5月31日以前を含む、売れ残った家 |
データ出典: 仲介手数料の扱いは国土交通省「不動産取引に関するお知らせ」を基に当社作成
仲介で売る場合の仲介手数料は、売買が成立したときに売却代金から精算します。国土交通省が示す上限の計算例だと、物件価格1,000万円（税別）なら、頼んだ人の片方から受け取れるのは多くても39.6万円（税込）です。当社は、この手数料と解体費を同じ「費用」でひとまとめにしないことが大事だと考えています。前者は売れてから代金から引かれるお金、後者は売れる前に自分の口座から出ていくお金で、用意しなければならない現金がまったく違うからです。手元の現金に余裕がないときは、先に払う費用が出ない売り方から検討してみてください。
この3つ以外にも、リフォームしてから売る・瑕疵担保保険を付けて売る・空き家バンクに登録する、という売り方はあります。ただしどれも、かけた費用を売却額で回収できる見込みが立つ家か、買い手の母集団がある地域に限られます。築年数が経っていて内見も入らない家では、費用だけが増えることもあるんです。買取の仕組みと価格の決まり方をもう少し知りたい方は、不動産買取の仕組みと流れをご覧ください。
決めないまま持ち続けると、条件はどう変わるか
毎年の費用より先に効くのは後戻りできない期限で、相続した家は年末が区切りになる（出典: 国税庁 No.3306 を基に当社作成）
家を持ち続けている間は毎年お金が出ていき、相続した家では使える制度の期限も過ぎていきます。固定資産税や火災保険、草木の手入れの費用は、住んでいなくても毎年かかります。年10万円でも10年で100万円になり、売却額に上乗せして取り戻せるお金ではありません。
費目の内訳と、持ち続ける場合と手放す場合を金額で比べる手順はいらない家を持ち続けたときの年間の負担にあります。毎年の出費より先に効いてくるのが、後戻りできない期限のほうです。
期限があるのは、相続した家と行政から勧告を受けた家
| 場面 | 期限・区切り | 過ぎると変わること |
|---|---|---|
| 相続した家を売る | 相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日 | 相続空き家の3,000万円特別控除を使えなくなる |
| 制度そのものの期限 | 令和9年12月31日までの譲渡 | 同じ特例の対象期間が終わる |
| 行政から勧告を受けた家 | 勧告を受けたまま迎える1月1日 | その年度分から住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる |
| 建物が傷んでいく家 | 決まった期限はなし | 雨漏りや傾きが進むほど、今の状態で買う相手が減る |
データ出典: 期限と制度の対象期間は国税庁 No.3306を基に当社作成
相続した年に売る場合と、3年を過ぎた年に売る場合とでは、使える特例が変わります。期限を過ぎてから使えたはずの制度に気づくのはもったいないので、相続した家なら年末を区切りに予定を置いてみてください。適用条件は3,000万円特別控除の適用条件にまとまっています。
管理が行き届かない空き家は、自治体から管理不全空家（放置すると倒壊や衛生上の問題につながるおそれがあると市区町村が判断した空き家）として指導や勧告を受けることがあります。勧告を受けると、住宅用地特例（住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組み）が外れます。ここまで来ると、売る前に税負担のほうが増えます。課税が変わるまでの流れは空き家の固定資産税が上がる条件で確かめられます。
建物の傷みに期限はありません。ただ雨漏りや傾きが進むほど、今の状態のまま買う相手は減ります。当社が買取の可否を見るときも、屋根と基礎の傷み方は大きな判断材料です。毎年の負担のほうが売却で得られる金額より大きいと感じ始めたら、負動産かどうかの見分け方から確かめる手もあります。
現況のまま売る家と、解体してから売る家の分かれ目
更地の想定売却額から解体費を引いた手取りが、今の状態の査定額を上回るときだけ解体に進む（当社作成）
解体してから売るのが向くのは、建物に買い手が付かず、更地にすると買える人が増える土地に限られます。更地にしても建て直せない土地では、解体費を払っても買主は増えません。見る場所は、築年数帯・建物の状態・土地の条件・買主像の4つです。
築年数帯の当てはめ方はこうです。
- 築22年以内：まず現況のまま中古住宅として売り出す形が合います。
- 築22年超（昭和56年6月1日以後の建築）：更地にして買える人が増える土地かどうかで、解体を検討する余地が出ます。
- 昭和56年5月31日以前の建築：相続した家なら、壊すかどうかより先に期限内に売れる形を選びます。
建物の状態は、人が住める・手を入れれば住める・住めない、のどれかで買主の層が変わります。住める状態にない家をどう動かすかは、ボロ家の選択肢の選び方が条件別に整理しています。
土地の条件では、更地にしたときに建て直せるかを先に確かめます。再建築不可（今の建物を壊すと、新しい建物を建てられない土地）なら、更地にしても買主は増えにくいままです。更地にできるかどうかは再建築不可かどうかの見分け方で判定できます。
買主像は、自分で直して住む人・投資家・隣地の所有者のうち誰が手を挙げそうかで変わります。隣の人が土地を広げたい場合は、更地のほうが話が早いこともあるんです。
解体を選ぶなら、壊す時期によって土地の固定資産税が上がる年度がずれる点にご注意ください。構造別の相場や補助金は家の解体料金の内訳に載せています。
「古い家は更地にしたほうが売れる」と聞いたことがあるかもしれませんね。ただ当社は、解体を決める前に今の状態の査定額を先に確かめる順番をおすすめしています。解体費は売主の先払いで、売れなくても戻ってこないからです。判断の基準はこうです。更地にした場合の想定売却額から解体費を引いた手取りと、今の状態の査定額を並べ、前者が上回るときだけ解体に進みます。査定を頼むときに、今の状態でいくらになるかと、更地にしたらいくらになるかを一緒に聞いておくと、この2つを並べられます。
買い手が付かないときの、買取という選び方
買取は、価格が仲介の相場より下がる代わりに、買主を探す期間と売った後の責任を先に決められる売り方です。買主が不動産会社になるため、内見や値下げを繰り返す期間がなく、条件が合えば引き渡しの日まで自分で決められます。家財や不具合をそのままにして今の状態で引き渡す形は、現況買取と呼ばれます。
売った後の責任も、先に決められるところが仲介と違います。契約不適合責任とは、引き渡した家が契約の内容に合っていなかったときに、売主が修理や代金の減額に応じる責任のことです。民法では、売主がこの担保責任を負わない旨の特約を結ぶこともできます。ただし、知りながら告げなかった事実については、特約があっても責任を免れません（民法）。だからこそ、雨漏りや傾きは隠さず先に伝えていただくほうが安全です。伝えたうえで価格に織り込むほうが、引き渡した後のやり取りが残りません。責任の範囲と期間は契約不適合責任の範囲と免責をご覧ください。
値下げの前に確かめることと、買取へ切り替える目安
売り出したのに内見が入らないときは、価格を下げる前に3つを確かめます。周辺の成約事例と比べて売り出し価格が高すぎないか。その価格帯で家を探している人がその地域にいるか。写真や現地の見え方で損をしていないか。片付けと草刈りだけで印象が変わることもあります。
⇒ 3つとも問題がないのに動かないなら、買い手の母集団そのものが薄いということです。媒介契約の期間が一度満了しても買主が見つからない、値下げをしても反応が変わらない、このどちらかに当てはまるなら、売り方そのものを切り替える判断に移ります。
同じ家でも、会社によって出せる価格の下限は変わります。買った家を誰に再販するかで、抱えるリスクが違うからです。自社でリフォームして長く在庫として持つ前提の会社ほど、その分を価格から差し引く必要があります。だから査定額を比べるときは、金額だけでなく、その価格になった理由と、残置物（家の中に残った家具や生活用品）や不具合をそのまま引き受けてもらえるかを一緒に聞いてみてください。同じ物件でも、聞き方ひとつで比べられる情報の量が変わります。
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売る以外で手放す選択肢を検討する場面
売る以外は、解体して土地だけ残す・無償で譲る・相続放棄の3つで、選べる場面がそれぞれ限られます。売るか売る以外かの入口は、今の状態で買う相手がいるかどうかです。
- 解体して土地だけ残す：建物に買い手が付かず、土地なら引き受け手がいる場合。建物がなくなると、土地の固定資産税の軽減は外れます。
- 無償で譲る：隣地の所有者や、移住してでも使いたい人など、受け取る相手が先に見つかっている場合。
- 相続放棄：相続した家に加えて、預貯金を含むほかの財産も受け取らないと決められる場合。申述には期限があります。
3つの進め方と向き不向きは売らずに家を処分する手順にまとめています。手放したいものが家だけでなく土地やマンションも含むなら不動産を処分する手順、相続した実家で相続人の合意や親名義のままの扱いが絡むなら実家を処分する方法の全体像が近い内容です。
売る前に出ていくお金と、買取なら要らなくなる費用
売る前のお金は、売れる前に自腹で払うものと、売れたあとに代金から払えるものに分かれます。前者は、選ぶ売り方によって要らなくなります。
自腹で先に出るのは、家財の片付け・解体・土地の測量です。売れたあとに代金から払えるのは、仲介手数料・契約書に貼る印紙代・売却益が出たときの税金です。手元に現金を用意しておく必要があるのは、前者だけなんです。
現況のまま買い取ってもらえば、家財処分と解体は売主の負担になりません。段階別の金額と総額の目安、家財の見積もりの取り方は売る前にかかる費用の総額で確かめられます。家財を残したまま売れるかどうかの判断基準は、残置物を残したまま売れる条件が詳しいです。
築50年超・傾きのある家も現況のまま｜買取くんが合う家
3つの売り方は、結局のところ「今の状態で買う相手がいるかどうか」で分かれます。仲介では、築年数が経って家財が残ったままの家ほど内見が入らず、値下げを重ねても買主が見つからないまま時間だけが過ぎることがあります。ここからは、当社の買取くん（株式会社リアテクス）でお受けしている買取の条件をお伝えしますね。
- 価格の出どころ：購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱え、投資家からいただく紹介手数料を収益源にしています。買取価格で必要以上に利益を取る必要がないため、築年数が経った家でも相場価格での買取を目指せます。
- 引き渡しの条件：残置物や生活用品を残したままの現況買取に対応しています。仲介手数料は0円で、条件が合えば最短3日で現金化できます。
- 実際の買取：当社の買取実績では、富山県富山市で8年空き家になっていた老朽化した物件を450万円で買い取りました。
- 手続き：所有権を移す登記は、提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が担当します。
次のような状況なら、買取が合います。
- 仲介に出して3か月以上、内見が一度も入っていない
- 家財が残ったままで、片付けに手を付けられていない
- 解体費を先に用意するのは避けたい
- 相続した家で、売る時期を自分で決めたい
なお当社は、代金をお支払いして家を買い取ります。費用をいただいて引き取る形ではないので、手放すために現金をご用意いただく必要はありません。
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古い家を売るときによくある質問
築何年から古い家と呼ばれますか？
決まった年数はなく、呼び方の目安があるだけです。木造の家の法定耐用年数22年と、昭和56年5月31日以前に建てられたかどうかが目安になります。売り方を決めるときは、呼び方よりも、今の状態で買う相手がいるかどうかを先に確かめます。
古い家は解体してから売ったほうが高く売れますか？
土地の条件によります。更地にすると家を建てたい人が買えるようになる土地なら、売却額が上がることがあります。一方、更地にしても建て直せない土地では買主は増えません。上がった分が解体費に届かない場合もあるため、更地にしたときの手取りと今の状態の査定額を並べてから決めます。
古い家に買い手が付かないときはどうすればいいですか？
値下げの前に、売り出し価格・その価格帯で家を探している人の数・写真や現地の見え方を確かめます。3つとも問題がないのに動かないときは、値下げを重ねても結果は変わりにくいため、買取への切り替えを検討します。
古い家を売ると税金はかかりますか？
売って利益が出たときに、譲渡所得（売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益）として課税されます。利益が出なければこの税金はかかりませんが、契約書に貼る印紙代は別にかかります。計算の仕方と確定申告が必要かどうかは、空き家売却の税金で確かめてください。個別の税額は、税理士に相談すると確実です。
買取くん（株式会社リアテクス）では、傾きのある築50年超の家も今の状態のまま買い取ってもらえますか？
買い取れます。当社の買取実績には、東京都北区で築50年超・傾きのある物件を4,400万円で買い取った例があります。他社で断られた物件や少額の物件も、全国からご相談を受けています。無料査定は最短6時間でお返ししますので、まずは物件の状態をそのままお聞かせください。
まとめ
古い家は、現況のまま売る・解体して土地として売る・買取に出すの3つを、築年数の帯と建物の状態、買う相手の見込みで選びます。決まるのは売り方の方向までです。段階別の金額は売る前の費用の総額、譲る・放棄の進め方は解体・譲渡・放棄の進め方、持ち続ける場合との比較は持ち続けたときの負担にあります。解体の見積りより先に、今の状態の査定額を取りましょう。
当社の買取くんには年間500件以上のお問い合わせが届きます。仲介に出しても内見が入らないまま止まっている家に向いています。
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