「別荘を売りに出しても内見の連絡が来ない」 「使っていない別荘なのに、請求だけ毎年届く」
別荘の処分を考えている方は、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。別荘を手放す方法は、仲介・買取・無償で譲る・費用を払って引き取ってもらう・相続のタイミングで手放すの5つです。管理費や税は名義が移るまで止まらないので、手元に残る金額と、名義が移るまでの期間で選びます。5経路の比較、持ち続ける費用、止まる時期、試す順番の順に見ていきます。
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別荘を持ち続けると毎年かかるお金｜費目の内訳と、名義が移るまで止まらないもの
使っていない別荘には、住宅の空き家にはかからないお金が毎年かかり、土地の税が下がる仕組みも外れることがあります。しかもその多くは、自分の判断では止められない費目なんです。
統計では、別荘は「二次的住宅（別荘など）」という分け方に入っていて、この二次的住宅が全国に38万4千戸あります（総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 結果の概要」）。ただし税の世界でいう「別荘」は別の線引きで決まっていて、そちらが毎年の負担を左右します。
別荘を持つとかかるお金を、止められるかどうかで分ける
維持費は金額の大小より、何に基づいて請求されているかで分けると見通しが良くなります。
| 費目 | 誰に払うか | 何に基づくか | 名義が移るまで止まらないか | 申告や交渉で軽くできるか |
|---|---|---|---|---|
| 別荘地の管理費 | 管理会社 | 別荘地の管理契約（契約がなくても請求が認められた事例あり） | 止まらない | 解約しても土地を持つ限り続く場合がある |
| リゾートマンションの管理費・修繕積立金 | 管理組合 | 管理規約（区分所有法） | 止まらない | 総会で決まるため一人では変えられない |
| 自治体が独自に作る税（別荘等所有税など） | 市町村 | 市町村の条例 | 止まらない | 年の途中で売っても月割では戻らない |
| 家屋敷課税（住民税の均等割） | 市町村・都道府県 | 地方税法（住民票のない自治体に家屋敷を持つ場合） | 止まらない | 住民登録が変わらない限りそのまま |
| 土地・家屋の固定資産税 | 市町村 | 地方税法（住宅用地特例が外れる場合がある） | 止まらない | 毎月1日以上の居住を申告すれば軽減の対象になりうる |
| 温泉利用権の年会費 | 管理会社・温泉組合 | 利用権の契約書・管理規約 | 契約の内容による | 名義変更・解約の条件は契約書に記載 |
表の根拠：苫小牧市・軽井沢町の別荘向け案内（住宅用地特例と利用状況の申告）／建物の区分所有等に関する法律第8条。別荘等所有税と家屋敷課税の出典は、次の2つの項目で本文に示します。
縦に見ると、契約で決まるものと法律・条例で決まるものに分かれます。前者には話し合いの余地がありますが、後者は名義が移るまで自動的に続きます。管理費も年会費も立地と管理会社で条件がまるで違うので、相場の平均値より自分の請求額を見るほうが確実です。
⇒ 自分の年額を出す拾い先は、この3か所です：
- 管理会社からの請求書——別荘地の管理費、リゾートマンションなら管理費と修繕積立金、温泉利用権の年会費
- 固定資産税の納税通知書——土地と家屋それぞれの税額（課税標準額の欄もあわせて）
- 別荘がある市町村の税務課ページ——独自の税があるか、家屋敷課税の対象になるか
3か所を足した金額が、手放すまで毎年出ていく額です。この数字を後半の順番決めに使います。
使っていない別荘は、土地の税を安くする仕組みが外れることがある
住宅が建っている土地の固定資産税を下げる仕組みを住宅用地特例といいます。苫小牧市は「別荘の用に供する土地と家屋についてはその制度が適用されません」と説明し、別荘を「毎月1日以上（これと同程度の居住を含む。）の居住の用に供する家屋以外のもので、もっぱら保養の用に供するもの」と定義しています（苫小牧市「別荘をお持ちの方へ」）。住宅として使う空き家は特例が効いたままなのに、使っていない別荘は最初から外れている場合がある——順番が逆に感じられますよね。まずは、その別荘に毎月1日以上泊まっているかを思い返してみてください。そうでなければ特例が外れている可能性があるので、納税通知書を手元に置いて、別荘がある市町村の税務課に確かめてみましょう。
申告して住宅として扱われる道もあります。軽井沢町は、宿泊を伴う毎月1日以上の居住があれば住宅として扱い、申告した年の翌年度から軽減すると案内しています。添付は毎月検針された電気の使用量が分かる書類の写し、期限は1月31日。日帰り利用は居住に入らず、過年度に遡っての適用もしません（軽井沢町「別荘を所有されている方へ」）。使っていない別荘ほど税が下がらない、という構図なんです。
勧告を受けた空き家の税がどう変わるかは空き家の固定資産税が上がる仕組み、行政の指導や過料の流れは空き家を放置したときのリスクで扱っています。
自治体によっては、別荘だけにかかる税や住民税の均等割がある
別荘を持っているという一点で課される税を、条例で設けている自治体があります。熱海市の別荘等所有税は、毎年1月1日に持っている別荘等の延べ床面積1平方メートルあたり年650円です。別荘やリゾートマンションの増加でごみ処理・消防などの行政需要が増えたため、総務大臣の同意を得て昭和51年から課税しています（熱海市「別荘等所有税とは」）。延べ床面積に650円を掛ければ年額が出ますから、納税通知書の家屋の面積を当てはめてみてください。熱海市のQ&Aによれば、マンションは共用部分の床面積も按分して課税されます。
もうひとつが家屋敷課税です。住民票のない自治体に家を持っていると、その自治体で住民税の均等割がかかります。熱海市では市民税3,000円・県民税1,400円（令和7年度）と案内されています（熱海市「別荘等所有税Q&A」）。熱海市以外にも同じ税があるとは限らないので、別荘がある市町村の税務課ページで確かめてください。
「タダでも手放せない」と言われる別荘地で起きていること
土地だけの別荘地は不当利得、リゾートマンションは区分所有法第8条と、請求の根拠が分かれる（出典: 裁判所 令和5(受)2461・建物の区分所有等に関する法律第8条を基に当社作成）
管理会社と契約していなくても、別荘地の土地を持っているだけで管理費に相当する額を払う義務が生じることがあります。別荘地に建つ戸建てと、リゾートマンション（区分所有）では管理費を払う根拠が違うので、まず自分の別荘がどちらかを確かめます。0円で譲っても引き受け手が現れないのは、この負担が名義とともに相手へ移るからなんです。
契約がなくても管理費を払う義務が認められた事例がある
最高裁判所は令和7年6月30日、ある事例を示しました。別荘地内に土地を持つ人が、管理契約を結んでいない管理会社に対して「管理費として相当と認められる額の不当利得返還義務を負う」とされたものです（裁判所「裁判例結果詳細」令和5(受)2461）。不当利得とは、契約がなくても、受け取った利益を返す義務のことをいいます。裁判要旨が挙げた事情は次の5つです：
- 多数の土地や道路等の施設から成る大規模な別荘地として開発され、現在も別荘地として利用されている
- 管理会社が道路・側溝・雨水排水設備・街路灯などの維持管理、毎日2回のパトロール、道路両脇の草刈りを行っている
- その費用を、土地を所有する人から集める管理費で賄うことが予定されている
- 所有者が、別荘地であることを認識したうえでその一区画を取得した
- 管理業務は個々の所有者が行えるものではなく、自治体による提供も期待できず、ほかに提供できる者がいるとはうかがわれない
こうした事情のもとで義務を負うとされた事例で、どの別荘地でも同じ結論になるわけではありません。ただ「契約していないから払わなくてよい」という前提では、引き受け手も納得しません。自分の別荘地の扱いは、管理規約・契約書・請求の内訳を突き合わせて確かめてください。
リゾートマンションでは、前の持ち主の滞納分を買った人に請求できる
区分所有の建物には、管理費などの債権を「債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる」という定めがあります（建物の区分所有等に関する法律第8条）。特定承継人とは、売買などでその部屋を引き継いだ人のこと。滞納管理費が部屋についてくるので、買う側は購入と同時に他人の未払い分を背負うことになり、値引きの材料にされるか候補から外されてしまうんです。
土地だけの別荘地（区分所有ではないもの）に第8条は直接は適用されず、前の項の不当利得の枠組みで判断されます。⇒ いずれにしても、売る前に管理組合または管理会社へ滞納の残額と精算方法を確認しておきましょう。
別荘地の道路やゴミ集積所は、誰が維持しているのか
先ほどの裁判要旨には、消火栓やゴミ集積所の保全、道路ゲートの開閉管理、U字溝内部の清掃まで挙がっていました。自治体が引き受けていない設備を管理会社がまとめて維持している——そう考えると、1区画の所有者だけが抜けられない理由が見えてきます。管理費は土地を持っている限り続く場合があるものとして、計算に入れておきましょう。
別荘を手放す5つの方法｜手元に残る金額・かかる費用・期間で比べる
横軸が自分の払う・受け取るの向き、縦軸が名義が移るまでの時間（熱海市の賦課期日・民法第940条・法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」を基に当社作成）
手元にお金が残るのは仲介と買取の2つで、無償譲渡は0、有料引き取りは自分が払います。相続のときだけ使える経路もあります。同じ「手放す」でも、お金の向きと、管理費や税が止まるまでの時間が経路ごとに違うんです。
| 経路 | お金の向き | 自分が払う費用 | 手放すまでの期間 | 管理費と税が止まるまで | 向く別荘の状態 |
|---|---|---|---|---|---|
| ① 仲介で売る | 受け取る（5経路で最も大きくなりうる） | 仲介手数料・書類や境界をそろえる費用 | 買主が現れるまで（読めない） | 名義が移るまで。年をまたぐと1年分が確定する | 別荘地でも問い合わせが入る立地 |
| ② 買取業者に売る | 受け取る（仲介での想定成約価格より下がる） | 原則かからない | 査定から決済まで短い | 名義が移るまで。年内に移せばその年で区切れる | 内見が入らない・家財が残ったまま |
| ③ 無償で譲る | 0 | 登記の費用・契約書の準備 | 相手が見つかるまで（相手次第） | 名義が移るまで | 引き受け手に心当たりがある |
| ④ 費用を払って引き取ってもらう | 払う | 引き取りの費用 | 受付の条件に合えば短い | 名義が移るまで | 買取の査定で値が付かなかった |
| ⑤ 相続のタイミングで手放す | 0（他の相続財産も受け取らない） | 家庭裁判所での手続きの費用 | 相続が起きてからの手続き期間 | 放棄しても、現に占有していれば引き渡すまで管理の責任が残る（民法第940条） | まだ相続していない別荘（建物がある土地は国に引き取ってもらう制度を申請できない） |
表の根拠：年をまたぐと1年分が確定すること＝熱海市「別荘等所有税とは」／放棄後の保存義務＝民法第940条第1項／建物がある土地は申請できないこと＝法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」。
金額ではなく「お金の向き」と「止まるまでの時間」で並べたのは、別荘では請求が終わる時期が総額を左右するからです。別荘のほかにも空き家を抱えている方は、空き家の処分方法を6経路で比べた一覧で全体像から見比べられます。実費まで知りたい方には、解体・家財・登記・税を誰がいつ払うかの一覧が向いています。空き家バンクや自治体への寄付は受付の条件が自治体ごとに違うので、市町村の空き家担当窓口に可否を先に確かめてください。
1. 仲介で売る
不動産会社に買主を探してもらう経路です。手元に残る金額は5つのなかで最も大きくなりうる一方、買主が現れるまで管理費と税は出続けます。個人に売る形になるので、契約不適合責任（引き渡し後に見つかった不具合について売主が負う責任）の取り決めも契約書で決めます（決め方は不動産売却の完全ガイドで扱っています）。一括査定サイトは買主に当たる手段であって、別の経路ではありません。
2. 買取業者に現況のまま売る
不動産会社が自ら買主になる経路です。買主を探す期間が要らない代わりに、提示額は仲介での想定成約価格より下がります。現況買取とは、家財や傷んだところを直さず今の状態のまま買い取ってもらうことで、置いたままの家具や生活用品（残置物）を片付けずに引き渡せる場合があります。不動産買取の流れと仲介との違いを読んでから依頼すると、提示額の根拠を聞きやすくなります。
3. 無償で譲る
親族・知人・隣地の所有者へ0円で渡す経路です。手元に残る金額は0で、管理費と税は受け取る側へそのまま移るため、引き受け手は限られます。買取と比べると、何も残らないのに名義を移す手間は同じだけかかります。隣に別荘を持つ方などに当たれば成立するので、別荘の無償譲渡が成立する条件でもらう側の事情を見てから声をかけてみてください。
4. 費用を払って引き取ってもらう
管理会社や引き取り業者へ、売主が費用を払って手放す経路です。受付先や費用の水準は不動産の引き取りサービスで比べられますが、買取は売主が代金を受け取り、有料引き取りは売主が支払う——同じ「手放す」でもお金の向きが逆になります。受付の条件に合えば手放せる代わりに持ち出しが出るので、買取の査定を取ってから検討する順番になります。
5. 相続のタイミングで手放す
相続放棄と相続土地国庫帰属制度（相続した土地を、審査を経て国に引き取ってもらう制度）の2つです。相続放棄は別荘だけを選んで手放せる制度ではなく、放棄するとその相続に関して初めから相続人でなかったことになり、預貯金など他の財産も受け取りません。さらに放棄の時点でその財産を現に占有していれば、引き渡すまで保存する義務が残ります（民法第940条第1項）。国庫帰属のほうは却下される土地の第一に「建物がある土地」が挙げられており（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）、建物が建ったままの別荘は入口で外れます。
建物を解体して土地だけにしてから検討するならいらない土地を国に返す制度に費用と手順があります。放棄の期限や申述の進め方は空き家の相続放棄、きょうだいで意見が割れているときは共有名義の解消方法をご覧ください。
管理費と税はいつ止まる？名義が移るまでと、滞納分の精算
1月1日の所有者にその年の1年分がかかるため、名義が移る日を先に決める（出典: 熱海市「別荘等所有税Q&A」・建物の区分所有等に関する法律第8条を基に当社作成）
管理費も税も、名義が次の持ち主に移るまでは止まりません。年をまたぐと、その年の1年分がそのままかかります。売る話を進めている最中も請求は届き続けるので、契約の時期より「名義が移る日」を先に見ておきましょう。
税は1月1日の所有者に1年分がかかる
賦課期日とは、その年の税を誰が払うかを決める基準日のことで、固定資産税も別荘等所有税も毎年1月1日です。年の途中で別荘を売った人が減額を求めた場合について、熱海市はQ&Aで答えています。固定資産税と同じく「その年の1月1日に所有されている方に年税額を請求いたしますので、月割など減額することはありません」という答えです（熱海市「別荘等所有税Q&A」）。
たとえば12月に売買契約を結び、名義が移ったのが翌年1月10日だった場合はどうなるでしょう。1月1日時点の所有者はまだ自分ですから、その年の固定資産税も別荘等所有税も自分に課税されます。⇒ 年末に話がまとまりそうなときは、決済と名義変更を年内に寄せられるかを不動産会社へ確認してください。売主と買主の日割り精算は当事者どうしの取り決めで、税の通知は納税義務者に届きます。
管理費は契約と土地の所有で決まるため、解約だけでは止まらない
管理契約を解約すれば請求が終わる、と考えたくなりますが、別荘地では土地を持ち続ける限り管理費相当額の請求が続く場合があります。道路や排水設備の維持は、契約を解いた区画だけ避けて行えないからです。止める手段は実質的に名義を移すことで、「いつ手放すか」がそのまま「いつ請求が終わるか」になります。リゾートマンションの修繕積立金も、使っていないという理由では外れません。
滞納があるときは、リゾートマンションと別荘地で精算のしかたが変わる
リゾートマンション（区分所有）では滞納分を買った人に請求できるため、売買代金からの精算が前提です。買主側も残額を調べますから、先に管理組合から滞納額を出してもらうと話が早くなります。土地だけの別荘地では請求の根拠が管理契約や不当利得の枠組みになり、相手や経緯で扱いが変わります。まず管理会社へ残額と精算の方法を確認し、その回答を売買の条件に反映させてください。
買い手がつかない別荘は、どの順で試すか
手元にお金が残る順に、仲介 → 買取 → 無償譲渡 → 有料引き取りの順で試します。待つ期間の費用を先に出しておきます。順番を決めずに一つずつ当たっていくと、そのあいだも管理費と税が積み上がってしまうからです。
- 1年持ち続ける費用を書き出す（前半の3か所から拾った年額）
- 仲介に出す期間を決める（期限を決めずに待たない）
- 期限が来たら買取の査定を取る（値が付くかどうかがここで分かる）
- 値が付かなければ無償譲渡を検討する（受け取る側に管理費と税が移るため、条件の擦り合わせに時間がかかる）
- それでも動かなければ、費用を払って引き取ってもらう経路を検討する
ここで当社の見解をお伝えします。売れないときにまず浮かぶのは「価格を下げて買い手を待つ」ことかもしれません。ただ、待っているあいだも管理費・固定資産税・自治体独自の税は出続け、1月1日をまたぐたびにその年の1年分が確定します。値下げ幅を考える前に、「待つ費用」を先に出しておくべきだと考えています。
⇒ 判断基準はこうです。仲介に出す期限を1年と決め、その間に内見や問い合わせが入らなければ、次の1年で同じ年額が積み上がる前に、買取の査定額を取って比べます。年額は自分の請求書から出した数字、査定額はステップ3で実際に受け取る数字ですから、どちらも手元で確かめられます。
更地にしてから売るかどうかも、この順番のなかで決めます。別荘地では更地にしても買い手がつくとは限らず、解体費を払ったうえで売れ残ることもあるからです。構造別の費用感は家の解体料金の相場が参考になります。維持費が別荘の価値を上回っているのではと感じている方は、負動産かどうかの見分け方で自分の物件がどちら側かを確かめてから、この順番に戻ってきてください。
買い手がつかない別荘を、現況のまま買い取ってもらう条件
家財が残ったままでも、傷んでいても、買い取れるかどうかは現況のまま査定して判断します。仲介では別荘を買う人の目的が限られるため期間が読めず、有料引き取りは受付の条件に合っても持ち出しになります。そのあいだも管理費と税は名義が移るまで止まりません。
当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えており、投資家への紹介を収益源にしているため、買い手が限られる物件でも価格を提示できます。残置物や生活用品を残したままの現況買取に対応し、他社で断られた物件や少額の物件も全国で取り扱っています。滞納している管理費の精算や相続登記が絡む場合は、提携する司法書士・土地家屋調査士と手続きを進めます。
内見が入らないまま管理費だけが出ていっている別荘、家財が残ったままの別荘をお持ちの方に向いています。当社買取実績では、老朽化が進み約8年空き家だった富山県富山市の物件を450万円で買い取りました。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
別荘の処分でよくある質問
別荘を手放すまで管理費は払い続ける必要がありますか？
名義が次の持ち主に移るまでは、請求が続くと考えておいてください。管理契約を解約しても、別荘地の土地を持ち続ける限り管理費相当額の支払いを求められる場合があります。
管理会社や管理組合に別荘を引き取ってもらうことはできますか？
引き取りを受け付けているかは管理会社ごとに異なり、受け付けている場合も売主が費用を払う形になることがあります。まず管理会社へ可否と費用の有無を聞き、並行して買取の査定を取ると、どちらが有利かを金額で比べられます。
温泉利用権が付いた別荘は権利ごと引き継いでもらえますか？
温泉の利用権は管理規約や利用権の契約書で条件が決まっているため、書面の確認から始めます。確かめるのは、①名義変更ができるか ②名義変更に費用がかかるか ③年会費の支払い義務が引き継がれるか、の3点です。管理会社または温泉組合の回答を、そのまま売買の条件に反映させてください。
買い手がつかない別荘地は解体して更地にしたほうが売れますか？
別荘地では更地にしても買い手がつくとは限らないため、解体を決める前に現況のままで値が付くかを確かめる順番になります。解体費は自分の持ち出しで、売れなければ戻ってきません。
建物が傷んで家財が残ったままの別荘でも査定はできますか？
できます。当社は家具や生活用品を残したままの現況で査定しており、片付けや修繕を済ませてからでなくても依頼していただけます。まずは今の状態のままお聞かせください。
まとめ｜別荘は手元に残る金額と名義が移るまでの期間で選ぶ
別荘をどの経路で手放すかは、手元に残る金額と、名義が移るまでの期間の2つで決まります。経路は自分で選べますが、管理費と税そのものは名義が移るまで自分の意思では止められません。まずは管理会社の請求書・固定資産税の納税通知書・市町村の税務課ページから1年分の金額を書き出し、そのうえで値が付くかを確かめてください。
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