空き家を処分するといくらかかる？誰がいつ払うかと売り方別の手取り

「解体費って、先に全額用意しないといけないの」 「売れたお金、手元にどれくらい残るんだろう」

空き家の処分費用は、家財の片付けと解体を先に自腹で払い、仲介手数料や登記の費用は売却代金から差し引かれます。更地なら500万円で売れる土地で木造30坪の家を解体して売るなら、手元に残るのは約257万〜357万円から片付け代を引いた額。現況のまま買い取ってもらうなら、先に出ていくお金はほとんどありません。支払う時点で分けた内訳から順に見ていきましょう。

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空き家の処分費用は何に、いつ出ていく？支払う時点で分けた内訳

空き家の処分費用は、手放す前に自腹で払うお金、売れた日に代金から差し引かれるお金、売った翌年に申告して払う税の3つに分かれます。売買価格が500万円なら、代金から引かれるのは仲介手数料の上限23万1,000円（税込）と印紙税1,000円です（国土交通省・国税庁 タックスアンサー No.7108）。先に手元の現金が要るのは、1つ目のグループだけなんです。

手放す前に、手元の現金から出ていく費用

まず出ていくのが、家の中に残っている物の片付け代です。残置物とは、引き渡しや解体の前に家の中に残っている家具・家電・衣類・食器などのことをいいます。金額は物の量と、玄関まで運び出せるかどうかといった現場の条件で変わるので、頼む前に残置物の処分費用の相場を見ておくと見積りを比べやすくなります。

次に解体費です。建物の構造と延床面積でおおよそ決まり、前面道路の幅やブロック塀・庭木の有無で上下します。金額はあとの試算で当てはめます。

そして取り壊したあとの登記。不動産登記法57条は、建物が滅失したときは所有者が「その滅失の日から一月以内に」滅失の登記を申請しなければならないと定めています。解体は工事で終わりではなく、登記まで済ませて初めて土地だけの状態になるわけです。自分でも申請できますが、土地家屋調査士に頼めば報酬が別にかかります。

このほか、境界標が見当たらない土地では買主から測量を求められることがあり、名義が親のままなら相続登記にかかる費用も売買契約の前に必要です。

解体業者の見積書を受け取った日に、手元からいくら出ていくのかを数えるなら、見るのはこのグループの合計だけです。

売れた日に、代金から差し引かれる費用

仲介で売ったときの代表格が仲介手数料です。不動産会社が売主または買主の一方から受け取れる上限（税込）は、国土交通省が示しています。物件価格のうち200万円以下の部分は5.5%、200万円超400万円以下の部分は4.4%、400万円超の部分は3.3%で、これを合計した金額が上限です（国土交通省）。500万円に当てはめると、11万円＋8万8,000円＋3万3,000円で合計23万1,000円（税込）です。

安い空き家では、仲介手数料の上限が高くなる特例があります。国土交通省は、低廉な空家等——価格800万円以下の宅地・建物で、使用の状態は問わないもの——の仲介について「【原則】による上限を超えて受領できる」としています。上限額は「30万円×1.1倍の金額」＝33万円（税込）以内です。料率で計算した23万1,000円より10万円近く高くなる計算です。媒介契約を結ぶ前に、手数料の見込み額を確かめましょう。

売買契約書の印紙税は、契約金額で決まります。100万円超500万円以下なら1,000円、500万円超1,000万円以下なら5,000円です（国税庁 タックスアンサー No.7108・令和9年3月31日までの軽減後の税額）。当社の取引でかかる実費は、抵当権等の抹消が約3万円、住所変更登記が必要な場合が約2万円です。印紙税は売買契約を結ぶ日、抹消と住所変更の実費は決済の日に、売買の手続きの中で精算します。解体や片付けのように、売れる前にまとまった現金を用意する費用ではありません。

売って利益が出たときだけかかる税

売った翌年に出てくるのが譲渡所得の税です。譲渡所得とは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた利益のことで、利益が出なければ税もかかりません。

国税庁は譲渡費用の主なものとして「土地や建物を売るために支払った仲介手数料」「印紙税で売主が負担したもの」「建物を取り壊したときの取壊し費用とその建物の損失額」を挙げています。一方で「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用」は譲渡費用にならないとしています（国税庁 タックスアンサー No.3255）。売るために取り壊した解体費・仲介手数料・売主が負担した印紙税は利益の計算で差し引ける一方、毎年払ってきた固定資産税は差し引けません。費用の領収書は、売ったあとの申告まで取っておいてください。

相続した空き家を売るときは、相続空き家の3,000万円特別控除という税を軽くできる特例もあります。使える条件は相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件、税額の計算は空き家を売ったときの税金で確かめられます。納める額は取得費の資料や居住の状況で変わるので、個別の判断は税理士に相談してください。

根拠は国土交通省（仲介手数料）と国税庁 No.7108（印紙税）です。ほかに国税庁 No.3255（譲渡費用）と不動産登記法57条も使いました。抹消と住所変更の実費は当社の取引条件です。

⇒ 先に現金が要るのは上の5行だけ。下の5行は売れた代金と申告でまかなえます。

手放し方で、誰がいつ払うかはどう変わる？

先に出る現金が0円で、なおかつ代金を受け取れるのは現況のままの買取（出典: 国土交通省・法務省・国税庁 No.7191・東松山市・村上市と当社の取引条件を基に当社作成）

仲介と、解体してから売る方法は売主が先にお金を出し、買取は先に出ていくお金がほとんどありません。国に引き取ってもらう相続土地国庫帰属制度は、建物を解体したうえで審査手数料と負担金を払い、受け取るお金はない仕組みです（法務省）。同じ空き家でも、先に用意する現金はゼロから数百万円まで開きます。

根拠は仲介手数料が国土交通省、登録免許税が国税庁 No.7191、国庫帰属が法務省で、買取の仲介手数料0円と現況のままの引き渡しは当社の取引条件です。受け取れる金額・期間・自分で動く作業もまとめて比べたい方は、空き家を処分する6つの方法から絞り込むと選び直しが早くなります。

仲介で売る・空き家バンクに載せると、成約した日に手数料

仲介でも空き家バンクでも、売主が先に大きな現金を出す場面は多くありません。買主から「家財を片付けてから引き渡してほしい」と求められたときだけ、片付け代が先に出ます。

埼玉県の東松山市は、空き家バンクの登録費用について「登録に要する費用 無料(なお、契約が成立した場合には、媒介業者に法律で定められた媒介報酬を支払う必要があります。)」と案内しています（東松山市）。新潟県の村上市も「取引を仲介する不動産会社に対して別途仲介手数料がかかります」としています（村上市）。自治体の制度に載せても売買そのものは不動産会社が仲介するため、手数料の欄は消えません。登録が無料でも手数料はゼロにならない、と見込んでおきましょう。

解体してから土地として売るなら、着工の前後に自腹で払う

解体して土地にする道を選ぶと、解体費と滅失登記の費用が工事の前後に出ていきます。売れるより先に払う形なので、手元の現金がそのまま減ります。

もうひとつ見落としやすいのが、更地にしたあとの固定資産税です。宇都宮市は解体補助の注意として「空き家を解体し更地にした場合、当該土地の住宅用地特例（固定資産税等の減税措置）が適用されなくなる」と明記しています（宇都宮市）。住宅用地特例とは、住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みのこと。建物を壊すとこの軽減から外れるため、売り先が決まらないうちに更地にすると、売れるまでの間の税負担が重くなります。いつから上がるのかは、実家の解体費用を扱う記事で整理しています。

買取に出したとき、先に払うお金はどこまで減るか

買取は、不動産会社が買主として直接買い取る取引です。現況買取とは、家財が残ったまま・解体もしないままの状態で引き渡す買い方を指します。この形なら片付け代も解体費も先に出ず、仲介する会社がいないので仲介手数料も発生しません。残るのは印紙税と、抵当権の抹消などの登記の実費だけです。

なお、費用を払って引き取ってもらう「有料の引き取り」と、代金を受け取る「買取」はまったく別のものです。前者は売主がお金を出し、後者は売主がお金を受け取ります。引き取り側の料金の相場や比べ方は不動産の引き取りサービスの費用にまとめてあります。当社が行っているのは買取のほうで、代金をお支払いする側です。

無償で譲る・国に引き取ってもらうときの負担

無償で譲る場合も、名義を移す登記に登録免許税がかかります。贈与による所有権の移転は、固定資産課税台帳に登録された価格の1,000分の20です（国税庁 タックスアンサー No.7191）。どちらが払うかは当事者の取り決めなので、話がまとまった段階で決めておくと後で揉めません。

相続土地国庫帰属制度とは、相続や遺贈で取得した土地を国に引き取ってもらえる制度です。法務省は、申請することができないケース（却下事由）の筆頭に「建物がある土地」を挙げています。空き家が建ったままでは申請そのものができず、解体費が先に出ることになります。申請時には審査手数料、承認されたあとには負担金を納め、手数料は取り下げても却下・不承認でも返ってきません。

3つのケースで試算すると、手元に残るお金はどれだけ違う？

買取の査定額が「約257万〜357万円−家財の片付け代」を上回るかが分かれ目になる（出典: 国土交通省・国税庁 No.7108・法務省の公表値を基に当社試算）

更地にすれば500万円で売れる土地を仮定すると、解体して売った場合に手元に残るのは約257万〜357万円から家財の片付け代を引いた額になります。現況のまま買取に出せば先に払うお金がほぼ出ないので、査定額がそのまま比べる数字です。国に引き取ってもらう道は受け取るお金がなく、約141万〜231万円の持ち出しになります。

試算の前提｜仮定した売却額と、入れていない費用

計算の条件をそろえます。更地にすれば500万円で売れる土地に、木造2階建て・延床30坪の空き家が建っていて、家財が残っている状態です。500万円は仮定の金額で、実在の物件の価格ではありません。

解体費は、木造2階建て・延床30坪の家で、仮設養生や廃材の処分、諸経費までふくめた見積もりの合計120万〜210万円を目安にします（家の解体料金の内訳）。仲介手数料は、さきほどの料率で計算した税込の上限額を使い、500万円なら原則は23万1,000円、特例を使う合意があれば最大33万円とします。印紙税は契約金額500万円で1,000円です。

手元に残る額の幅は、次の2通りで計算しました。

• 少ない側（解体費が高く、手数料も特例の上限）：500万円−210万円−33万円−0.1万円＝256.9万円（約257万円）
• 多い側（解体費が安く、手数料は原則の上限）：500万円−120万円−23.1万円−0.1万円＝356.8万円（約357万円）

入れていない費用は、家財の片付け代、滅失登記を調査士に頼んだ場合の報酬、測量、相続登記、売って利益が出た場合の税です。片付け代は見積りを取って埋めてください。

入力値は家の解体料金の内訳、国土交通省、国税庁 No.7108、法務省の審査手数料と法務省の負担金から取りました。名義が親のままなら、3つのケースとも先に相続登記の費用がかかります（試算には入れていません）。

ケース1: 解体して土地として売る

先に出ていくのは解体費120万〜210万円と、家財の片付け代です。工事の前後に自分の現金から払うため、売れる前にこの金額を用意できるかが最初の関門です。

売買が成立した日には、仲介手数料23万1,000円（特例の合意があれば最大33万円）と印紙税1,000円が代金から引かれます。500万円から先払い分と控除分を差し引くと、前提で示した2つの式のとおり約257万〜357万円が残ります。ここから家財の片付け代を引いた額が、実際に手元に入るお金です。

幅がおよそ100万円もあるのは、解体費の見積りが構造と現場の条件で大きく動くからです。解体費の差が、そのまま手取りの差になっています。

ケース2: 現況のまま買取に出す

家財を残したまま、解体もしないまま引き渡せる相手なら、先に払うお金は0円です（名義が親のままの場合の相続登記を除きます）。当社の買取では仲介手数料もかかりません。

決済の日に引かれるのは、印紙税と、抵当権が残っていれば抹消の約3万円、登記上の住所が古いままなら住所変更の約2万円といった実費だけ。査定額から数万円を引いた金額が、ほぼそのまま手元に残る形です。

比べるときに効いてくるのが、この「ほぼ査定額のまま」という性質です。ケース1の手取りと査定額を並べるだけで、どちらが多く残るかが見えます。

ケース3: 国に引き取ってもらう（更地にしても買い手が付かない場合）

相続土地国庫帰属制度は、建物がある土地では申請できません。そのため解体費120万〜210万円と家財の片付け代が先に出て、そこに申請時の審査手数料が加わります。

法務省は審査手数料を「土地一筆当たり１４，０００円」と定めています。さらに「手数料の納付後は、申請を取り下げた場合や、審査の結果却下・不承認となった場合でも、手数料を返還できません」とも明記しています（法務省）。承認されたあとには、国有地の管理に要する10年分の費用を考慮して算定した負担金を納めます。宅地は面積にかかわらず20万円が基本で、市街化区域や用途地域が指定されている地域内の宅地は面積に応じた算定になります（法務省）。国に納める額は、宅地なら21万4,000円からという計算です。

受け取るお金はないため、解体費と合わせると約141万〜231万円に家財の片付け代を足した額が持ち出しになります。それでもこの道には、売り先が見つからない土地の固定資産税と管理の手間を打ち切れるという意味があります。

買取の査定額がいくら以上なら、解体して売るより手元に残るか

分かれ目は査定額です。買取の査定額が「約257万〜357万円から家財の片付け代を引いた額」を上回れば、現況のまま売るほうが手元に多く残ります。下回るなら、解体して土地として売るほうが残ります。買取が常に得になるわけではなく、自分の物件の2つの数字を入れて初めて決まる話なんです。

更地にしても買い手が付かない土地なら、比べる相手が変わります。この場合に並ぶのは、国に引き取ってもらうときの持ち出し約141万〜231万円と家財の片付け代です。査定額が付けばその分だけ持ち出しは小さくなり、付かないなら費用を払って手放す有料の引き取りも選択肢になります。

数字以外の差もあります。解体して売る側は、売れるまでの期間の固定資産税を払い続け、なにより工事代金を先に用意しなければなりません。

解体費をいま用意できないなら、更地にする前に現況のままの査定を取り、それでも解体が要るなら着工の前に自治体の補助を調べる順番になります。補助金・相見積もり・家財を自分で減らす方法が、それぞれどの費目に効いて何が条件になるのかは解体費を用意できないときに取れる選択肢で一覧にしています。

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買取を選ぶと、どの費用が出なくなる？

現況のまま引き渡せる相手なら先払いの2つと手数料が消え、決済の実費と売ったあとの責任は残る（出典: 国土交通省・国税庁 No.7108・民法562条と当社の取引条件を基に当社作成）

買取では、仲介する不動産会社がいないので仲介手数料がかからず、家財を残したまま引き渡せる相手なら片付け代と解体費も出ません。残るのは印紙税、抵当権の抹消などの登記の実費、そして売って利益が出た場合の税です。消えるのは先払いの2つと手数料、残るのは決済と申告の実費、と覚えると整理しやすくなります。

仲介手数料がかからない理由

仲介手数料は、売主と買主の間に立って売買をまとめた不動産会社が受け取る報酬です。だからこそ国土交通省が、一方から受け取れる上限を定めています。

買取では、不動産会社が仲介者ではなく買主として直接契約します。間に立つ人がいないので、報酬を払う相手もいません。当社の買取でも仲介手数料は0円で、500万円の取引なら23万1,000円（特例を使う合意があれば最大33万円）がそのまま手取りに残る計算です。金額の小さい空き家ほど、手数料が手取りに占める割合は大きくなります。

家財の片付け代と解体費が出ないのは、現況のまま引き渡せる場合

片付け代と解体費が消えるのは、あくまで現況のまま引き渡せる相手に売った場合です。買取を行う会社の中には「家財は片付けてから」と条件を付けるところもあるため、査定を依頼する段階で残置物の扱いを確かめてください。

当社は、生活用品が残ったままの状態で買い取っています。当社の買取実績では、大阪府堺市で、親御さんが老人ホームに入る前まで住んでいて生活用品が残っていた相続実家を、生活用品ごと1,200万円で買い取りました。当社が買主として直接買い取ったので仲介手数料はかからず、建物を解体する条件も、家財を片付けてから引き渡す条件も付けていません。

片付けが要らないのは、お金だけの話ではないんです。遠方で何度も通えないと、片付けの日程を組むところで動きが止まりがちですよね。その工程ごとなくなります。

買取でも残る費用と、売ったあとの責任

買取でも、印紙税・抵当権の抹消・住所変更登記・相続登記・売却益が出た場合の税は残ります。数万円の実費は見込んでおいてください。

もうひとつ、売ったあとに出費が生じる可能性もあります。民法562条は「引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補…を請求することができる」と定めています（民法562条）。これが契約不適合責任——引き渡した物が契約の内容と違っていたときに、売主が負う責任です。古い空き家では雨漏りやシロアリが後から見つかることもあるため、契約不適合責任の期間と免責を読んだうえで、契約でどう扱うかを結ぶ前に確認しておいてください。

あわせて正直にお伝えすると、買取価格は仲介で時間をかけて売れる価格より低くなりやすい面があります。買主が再販を前提に買うためで、仕組みは不動産買取の仕組みと価格の決まり方で説明しています。だからこそ、消える費用まで含めた手取りで比べる意味があります。

費用の見通しが立っても、いつまでに何から手をつけるかは別の問題です。維持費の試算から売却先を決めるまでの空き家を手放すまでの着手の順番は、期限から逆算して決めると迷いが減ります。

空き家の処分費用についてよくある質問

空き家の処分費用は、相続人が複数いる場合は誰が負担しますか？

相続人が数人いるとき、相続財産はその共有に属します（民法898条）。そして各共有者は「その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」と定められています（民法253条）。共有持分とは、共有している財産について各自が持つ割合のことで、きょうだい2人が2分の1ずつ相続したなら、片付け代も解体費も半分ずつが原則です。分け方で話がまとまらないときは、弁護士などの専門家に相談して整理してください。

処分費用のうち、先に自腹で払うものと売却代金から引かれるものはどう分かれますか？

見分け方はひとつで、「売買契約より前に業者へ払うか、決済の場で精算されるか」です。片付け業者や解体業者、土地家屋調査士への支払いは契約の前に自分で振り込むので先払い。仲介手数料・印紙税・登記の実費は、売買契約や決済の席で、代金の受け取りと同じ場で精算します。見積書や請求書が自分宛てで届くものは先払い、と考えると迷いません。

空き家の荷物（家財道具）の処分費用はいくらかかりますか？

物の量と、運び出しの条件で変わります。同じ間取りでも、押し入れや物置に詰まっているか、2階から下ろす必要があるかで金額は動きます。相場の目安は残置物の処分費用の相場にまとめてあります。なお、家財を残したまま買い取る相手に売る場合は、この費用自体が発生しません。

空き家の処分に補助金は使えますか？

解体の補助は市区町村ごとに有無と条件が違うので、工事を頼む前に申請の時期を確かめるのが出発点です。たとえば北九州市は解体工事に着手する前に判定依頼申出書の提出を求め、「補助金交付決定通知書」を受領したのちに解体工事に着手することができるとしています。さらに、補助対象となる契約金額から「家財道具の処分費等は除く」と定めています（北九州市）。北九州市の場合、交付決定の前に工事を始めると対象から外れ、家財の費用は補助で軽くなりません。補助率や上限額は自治体ごとに異なるので、家の解体料金の内訳で相場観をつかんだうえで、物件のある市区町村の窓口に問い合わせてください。

買取くん（株式会社リアテクス）に査定を頼むと、費用はかかりますか？

査定は無料で、当社の手数料もかかりません。ただし売買契約書に貼る収入印紙代、抵当権が残っている場合の抹消費用（約3万円）、登記上の住所が古いままの場合の住所変更登記（約2万円）は実費としてかかります。査定を受けたからといって売却を決める必要はないので、解体の見積りと並べる材料としてお使いください。

まとめ

空き家の処分費用は、先に自腹で払うお金と売却代金から引かれるお金に分かれ、どちらがいくら出るかは売り方で決まります。約257万〜357万円という数字は、更地が500万円で売れる土地を仮定した計算です。自分の空き家では、現況のままの査定額と解体して売る場合の手取りを並べれば、どちらが多く残るかが出ます。

当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えており、少額の物件も直接買い取っています。先に現金を用意せずに手放したい方に向いています。

費用が出ない手放し方まで含めて選び直すなら、6つの手放し方を金額・費用・期間・作業で並べた一覧から絞り込んでみてください。

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