契約不適合責任とは？売主が負う期間と免責の全体像

「『契約不適合責任』って、何を約束したことになるの」
「売った後もずっと責任を問われ続けるのかな」

契約不適合責任とは、引き渡した土地や建物が契約の内容と違っていたときに、売主が買主に対して負う責任のことです。負う範囲は契約書に書いた内容との食い違いで決まり、経過年数による劣化までは含みません。改正点、範囲、請求、期間、免責の順にご案内します。

契約不適合責任とは？売主が引渡し後に負う責任の全体像

契約不適合責任は民法562条から566条に定めがあり、売主は引渡し後も買主から修補や減額を求められます。売主側の備えは、契約書と付属の書類に書いた内容と、実際に引き渡した状態をそろえておくことに尽きます。

民法562条から566条が、買主が売主に求められること（直してもらう・代金を減らしてもらう・損害賠償・解除）と、買主が不具合を売主へ知らせるべき期限を定めています（e-Gov法令検索 民法）。「責任を負わない」と特約で決めたときの限界を定めているのは572条で、免責の話はこの条文が起点になります。

読む順番は、皆様がいまどちらの側にいるかで変わります。これから売る予定の方は、次の改正の話から順に読み進めると、契約書を開いたときの目の付けどころがそろいます。すでに引き渡したあとで買主から連絡が来ている方は、先に「買主が請求できる4つの権利」と「売主が責任を負う期間」の2つをご覧ください。自分の物件がどこに引っかかるのかを、先に確かめられます。

知りたいこと	本記事での扱い	詳しく読む先
瑕疵担保責任と何が違うのか	改正で売主に重くなった3点を整理	この記事内
自分の物件の不具合が契約不適合に当たるか	契約書の記載との食い違いで線引き	この記事内
買主から何を求められるのか	4つの請求と売主の備えを対応づけ	この記事内
いつまで責任が続くのか	通知の期限と時効を分けて説明	この記事内
免責にすると何が外れるのか	全体像のみ	免責の意味と残る責任の記事
売主として免責特約を付けて売るには	論点の整理のみ	売主の免責特約の記事
売却の進め方でリスクを増やさないために	段階ごとの要約のみ	家の売却でやってはいけないことの記事

責任の話に入る前に、売り方そのものをまだ決めていない段階でしたら、先に費用の全体像を見ておくと読み進めやすくなります。仲介と買取のどちらで進めるか、手数料と税金がいくらかかるかは不動産売却の流れと費用の全体像にまとめてあります。先に全体の費用感を押さえてから戻ってきても、話は十分つながります。

瑕疵担保責任から何が変わったのか（2020年の民法改正で売主に重くなった点）

2020年4月1日以降に結んだ売買契約では、隠れた欠陥に限らず契約書の記載との食い違いが売主の責任になります。買主が使える手段も増え、売主が書面でそろえておく範囲は広がりました。

瑕疵担保責任とは、2020年3月までの制度で、買主が気づけなかった隠れた欠陥に限って売主が負っていた責任のことです。改正民法の施行日は令和2年4月1日で、この日より前に結んだ契約には改正前の民法が、施行日以後に結んだ契約には改正民法が適用されます（附則34条。東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」）。分かれ目は引渡しの日ではなく、契約を結んだ日です。

売主から見て重くなったのは、次の3点です。いずれも同じ東京都の手引きが、改正前後の対比として整理しています。

• 「隠れた」という要件が外れた：旧制度は買主が気づけなかった欠陥だけを対象にしていましたが、いまは契約の内容に適合しているかどうかで判断されます。⇒ 買主が見てわかる不具合でも、契約書に「ない」と書いて売れば食い違いになります
• 救済の入口が広がった：買主の救済要件は「買主が善意無過失である場合」から「買主に帰責事由がない場合」へ変わりました（損害賠償請求を除く）。⇒ 買主側で「気づけなかったこと」を示す必要がなくなり、請求のハードルが下がりました
• 損害賠償の対象が広がった：賠償の範囲は信頼利益から履行利益へ移りました。信頼利益は契約を信じたために無駄になった費用、履行利益は契約どおりに引き渡されていれば得られたはずの利益です。⇒ 賠償として求められる金額の幅が、以前より大きくなりました

こう並べると身構えてしまいますが、裏返せば売主の備え方もはっきりしています。判断のものさしが「契約書に何と書いたか」に寄った以上、書面に書いた内容と現物をそろえておけば、責任の範囲は自分で狭められるということです。

改正前に売った家にも新しい制度が当てはまるのか

当てはまりません。令和2年3月31日以前に結んだ売買契約には改正前の民法が適用され、瑕疵担保責任のルールがそのまま続きます。相続した実家を親の代で売っていた、というような場合は、契約書の日付をまず見てください。逆にこれから契約する分は、引渡しが何年先であっても改正民法で判断されます。

どこまでが契約不適合になるのか（種類・品質・数量・権利の4つの区分）

契約不適合になるのは、契約書や物件状況等報告書に書いた内容と引き渡した状態の食い違いです。種類・品質・数量・権利の4つの区分があり、経過年数による劣化はここに入りません。

民法562条は種類・品質・数量の不適合を、565条は売主が買主へ移転した権利の不適合を定めています（e-Gov法令検索の民法）。物件状況等報告書とは、売主が知っている不具合や過去の出来事を項目ごとに書き出して買主へ渡す書類のことです。4つの区分は、こう分かれます。

• 種類：契約で決めたものと別のものを引き渡した場合
• 品質：雨漏り、シロアリの被害、給排水の不具合など、状態が契約の内容と違う場合
• 数量：土地の面積が契約書の記載より足りない場合
• 権利：抵当権が残っている、敷地の一部が他人のものだった、といった場合

ここで効いてくるのが、契約書に何と書いたかです。同じ不具合でも、書き方ひとつで結論が変わります。

雨漏りがない前提で売った家から、引渡し後に雨漏りが出た。これは契約の内容との食い違いですから、契約不適合に当たります。一方、2階天井に雨染みがあると報告書に書いて、その状態のまま引き渡した家で同じ箇所から雨漏りが出た場合は、買主が承知した内容の範囲です。シロアリも同じで、駆除歴を書いて渡したかどうかで扱いが変わります。地中埋設物、つまり地面の下に埋まったままになっている古い建物の基礎やがれきも、存在を把握して書いたかどうかが境目になります。

外側の線も、行政の手引きにはっきり書かれています。東京都住宅政策本部の手引きは「経過年数による建物・設備等の品質・性能の低下は、既存住宅としての品質等が契約の内容となっていますから契約不適合には該当しません」とし、あわせて「雨漏りが建物の引き渡し後に後発的原因によって発生した場合も、引渡し時の建物に品質等の不適合はなかったわけですから、契約不適合には該当しません」と述べています（東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」）。中古住宅は年数なりに傷んでいるのが前提で、その傷み自体は契約の内容に織り込まれている、という整理です。引渡しのあとに起きた原因も、売主の責任からは外れます。築40年の家を売るからといって、40年分の劣化をすべて背負うわけではありません。

⇒ 契約不適合になるかどうかは、家が古いか新しいかではなく、契約書の記載と合っているかで決まります

地中埋設物・地盤・境界は売主の責任になるのか

目に見えない部分も、契約の内容との食い違いであれば責任の対象です。古家付き土地や更地では、以前の建物の基礎、浄化槽、井戸、古い配管が地中に残っていることがあり、掘るまでわかりません。隣地との境界がずれている、ブロック塀が越境している、というのも同じで、買主が現地で確かめられる範囲には限りがあります。売る前に測量や調査でどこまで確かめておくか、確かめないまま現況で引き取ってもらうかは、費用と時間を見比べて決める分かれ道になります。

買主が請求できる4つの権利と、売主が先に取れる備え

買主は、修補などの追完請求・代金の減額・損害賠償・契約解除の4つを求めることができます。売主は物件の状態を書面で伝えておくことで、この4つが向く範囲を先に狭められます。

条文の対応はこうなっています。追完請求は民法562条、代金減額請求は563条、損害賠償請求は415条、契約解除は541条・542条です。564条は「前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない」と定めた条文で、追完や減額を求められる場面でも賠償・解除の道が閉じないことを示しています（e-Gov法令検索の民法）。追完請求は直してもらう・足りない分を補ってもらうこと、代金減額請求は払った代金を不具合の分だけ減らしてもらうことです。

売主の側から見ると、それぞれに先回りできる手があります。

買主からの請求	売主が引渡し前に取れる備え
追完請求（修補・代替物・不足分の引渡し）	知っている不具合を物件状況等報告書に書いて渡す
代金減額請求	修繕が必要な箇所を価格の前提として契約書に書き込む
損害賠償請求	伝えた内容と伝えた日を記録に残す
契約解除	引き渡す物件の状態を契約書で具体的に定める

どれも特別なことではなく、「書いて渡す」の一点に集約されます。請求の入口は契約の内容との食い違いですから、書いて渡した内容が具体的なほど、あとから食い違いと言われる余地は狭くなります。逆に、口頭で伝えたつもりの不具合は、引渡し後に水掛け論になりやすい部分です。

売主が用意しておく書面はどれか

物件状況等報告書、設備表、そして修繕やリフォームの記録の3つです。設備表は給湯器やエアコンなどの設備ごとに有無と不具合の状態を書き入れる書類で、報告書と対になって使われます。書き方の順番や、思い出せる範囲だけで書いてしまう落とし穴は、責任の話というより売却の進め方の側の問題です。

売主が責任を負う期間はいつまでか（通知・時効・売主の立場で変わる下限）

雨漏りなど種類・品質の不適合を買主が知った時から1年以内に通知を受けると、売主は請求に応じる立場になります。通知の期限とは別に、請求権そのものは知った時から5年、引渡しから10年で消えます。数量の不足や権利の食い違いは、この1年の通知期限の対象から外れます。

期間の話がややこしく感じるのは、性格の違う2つの期限が混ざっているからです。1つ目は通知期間、つまり買主が不具合に気づいてから売主へ知らせるまでの期限で、民法566条が種類又は品質の不適合について1年と定めています。2つ目は請求権そのものの時効です。権利行使ができると知った時から5年、引渡し時から10年で消滅します（e-Gov法令検索の民法、東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」）。

起算点にも注意が要ります。引渡しから3年後に買主が雨漏りに気づいたとしましょう。1年の数え始めは引渡しの日ではなく、買主が気づいた日です。つまり3年目に気づけば、4年目までは通知を受ける可能性が残ります。「2年経ったから終わり」と思い込みやすいところですので、日付の流れで押さえておいてください。

下限は、売主が誰かでも変わります。

売主の立場	通知・期間の考え方	根拠法
個人（宅建業者でない）	民法の原則。買主が種類・品質の不適合を知った時から1年以内の通知	民法566条・572条
宅地建物取引業者が自ら売主となり、買主が宅建業者でない売買	種類・品質の不適合について、引渡しの日から2年以上	宅地建物取引業法40条
新築住宅の売主	構造耐力上主要な部分等について、引渡しの日から10年	住宅の品質確保の促進等に関する法律95条

データ出典: e-Gov法令検索 民法／宅地建物取引業法／住宅の品質確保の促進等に関する法律

なお、免責にできる範囲も売主が個人か宅地建物取引業者かで前提が変わります。

⇒ 通知の期限と時効のうち、特約で動かせるのは通知の期限だけです。引渡しから10年は、契約書と報告書を手元に保管しておきましょう

契約不適合責任は免責にできるのか（免責の全体像と使い分け）

契約不適合責任は売買契約の特約で免責にできますが、知りながら告げなかった不具合の責任までは消えません。売主が自分で第三者のために設定した権利や、第三者へ譲り渡した権利についても、免責特約の外側に残ります（e-Gov法令検索の民法572条）。

免責特約は、引渡し後に買主から出てくる請求を売主が引き受けないと決める取り決めです。外れるのは修補などの追完請求・代金減額・損害賠償・解除の4つで、契約書に書いた内容の物件を引き渡す義務そのものが消えるわけではありません。面積や構造を契約書に書いて売った以上、その内容の物件を渡す約束は残ります。契約書でよく見かける「現状有姿」や「保証なし」も、免責と同じ意味ではありません。現状有姿は今の状態のまま引き渡すという合意であって、引渡し後の請求をどう扱うかまでは決めていない書き方です。免責かどうかを確かめる場所は、売買契約書の特約条項欄と容認事項欄の2か所になります。外れる範囲と残る責任、売主が誰かで変わる限界、契約前に開く書類の確かめ方は契約不適合責任の免責とは何かで詳しく整理しています。

自分が売主として免責特約を付けたい場合は、決めることが4つあります。どこまでを免責の対象にするか、通知を受け付ける期間をどうするか、免責にできない例外をどう扱うか、物件状況等報告書に書いた内容とどう結びつけるか——この4点です。文言そのものは仲介する不動産会社が用意しますので、例文を探すより先に4点を決めておくと、提示された条文が自分の物件に合っているかを確かめられます。価格への影響も論点になります。免責を条件にすると、買主は引渡し後に出た不具合を自分の費用で直す前提で金額を見ますから、下げ幅をどう抑えるかが交渉の中身になるわけです。物件種別ごとの通りやすさや、仲介と買取での進め方の違いは売主が免責特約を付けて売る条件で扱っています。

いま調べている立場によって、読む先が分かれます。免責と書かれた物件を買う側として確かめているなら、外れる範囲と残る責任をまとめた前者へ。自分が売主として特約を付けて売りたいなら、条件の詰め方を書いた後者へ進んでください。

空き家・訳あり物件の売主が引渡し後のトラブルを避けるには

引渡し後のトラブルは、築年数の古さよりも売主が確かめていない場所の広さから起きます。長く空き家だった家ほど、売る前に見ておく場所が増えます。

築年数が古いほどリスクも大きい、と考えたくなるところです。ただ、経過年数による劣化が契約不適合に当たらないことは先に見たとおりで、築年数そのものが責任を生むわけではありません。効いてくるのは、契約書と報告書に書けない部分がどれだけ広いかです。何年も人が入っていない家は、室内も床下も敷地の際も、売主自身が現状を知らないまま売りに出されがちで、そこが引渡し後の食い違いになります。判断のしかたはこうです。室内・住宅設備・床下や小屋裏・敷地の境界の4つに分けて、自分の目で見て確かめた場所と、確かめていない場所を書き出してください。そのうえで、確かめていない場所は確かめていないとわかる形で物件状況等報告書に残して引き渡します。知らないことを知らないまま書かずに渡すのが、いちばん後を引きます。

売却の進め方そのものにも、引渡し後の責任を増やしてしまう場面があります。売り出す前・売却活動中・契約から引渡しまでの3つの段階に分かれ、段階が変わると失うものも変わります。売り出す前なら売り出し価格、活動中なら買主の候補、引渡しのあとなら手元に残るはずだったお金です。契約不適合責任に直結するのは3段階目です。気づいている不具合を伝えないまま契約する、報告書をその場で思い出せる範囲だけで書く——この2つが後から効いてきます。残置物の扱いを決めないまま引渡し日を迎えるのも同じです。残置物とは、引渡しのときに家の中に残っている家具・家電・生活用品のことです。段階ごとの具体的なつまずき方は家の売却でやってはいけないことに並べてあります。

空き家に特有の注意点、たとえば境界のずれや越境、人が住まない間に進む不具合は空き家売却の注意点が詳しいです。室内で人が亡くなった家など、告知が必要になる事実の範囲と期間は告知事項ありとはをご覧ください。

もう1つの道が、確かめきれない部分を抱えたまま引き取ってもらう売り方です。現況買取とは、片付けや修理をしないまま、今の状態で買い取ってもらう売り方のことをいいます。免責特約と同じで、確かめていない部分は買主が引き受ける形になりますから、その分は買取額に織り込まれます。買取の流れと向く物件の条件は不動産買取の仕組みと向く物件で説明していますので、仲介と迷っているなら見比べてみてください。

契約不適合責任についてよくある質問

契約不適合責任は個人同士の売買でも発生しますか

発生します。民法の規定は、売主が個人でも会社でも同じように働きます。違うのは、個人同士の売買では責任の範囲や通知を受け付ける期間を当事者の合意で決められる点です（民法566条・572条）。

瑕疵担保責任と契約不適合責任では、どちらが売主に厳しいのですか

売主が備える範囲は、契約不適合責任のほうが広いです。隠れた欠陥に限らず契約の内容との食い違いで判断され、買主の救済要件も緩み、賠償の対象も信頼利益から履行利益へ広がりました（東京都住宅政策本部「不動産取引の手引き」）。

引渡しから何年経てば責任を問われなくなりますか

ひとつの年数では決まりません。種類・品質の不適合は買主が知ってから1年以内の通知が区切りで、請求権そのものは知った時から5年、引渡しから10年で時効になります。特約で動かせるのは前者だけですので、書類は10年を目安に保管してください。

古い家をそのままの状態で売っても契約不適合責任は負いますか

負うのは、契約書の記載との食い違いの部分です。経過年数による建物・設備の品質低下は契約不適合に当たりませんので、古さそのものが責任になるわけではありません。知っている不具合を書面で伝えたうえで引き渡すことが、そのまま備えになります。

買取くん（株式会社リアテクス）では、契約不適合責任が不安な築古の家もそのままの状態で買い取ってもらえますか

買い取れます。当社は買主として直接買い取っていますので、片付けや修理をしないままの状態でご相談いただけます。他社で断られた物件や少額の物件も含めて、全国で検討します。

まとめ：契約不適合責任は契約書に書いた内容との食い違いで決まる

契約不適合責任は、契約書に書いた内容と引き渡した状態の食い違いに対して売主が負う責任です。経過年数による劣化までは含まれず、通知の期限は特約で動かせます。ただし、知りながら告げなかった不具合と、売主が自分で設定・譲り渡した権利の2つは、免責にしても責任が残ります。売る前にできることは1つで、自分が知っている不具合を書き出して物件状況等報告書に残しておくことです。

当社は買主として直接買い取っており、大阪府堺市では生活用品が残ったままの相続実家を1,200万円で買い取りました。確かめきれない部分を抱えたまま引き渡す不安を残したくない売主で、価格よりも手間と引渡し後の安心を優先したいなら、買主と直接条件を詰められる売り方が向きます。