不動産売却の完全ガイド｜仲介・買取・譲渡の選び方と流れ・費用

不動産売却は、何から決めればよいのか。最初に決めるのは売り出す価格ではなく、仲介・買取・譲渡のどのルートで手放すかです。選ぶルートによって必要な期間も、費用が出ていくタイミングも変わります。ルートごとの違いと流れ・費用の全体像を示し、詳しい論点は各章から個別記事へ進める構成です。

不動産売却とは？全体像とこのガイドの歩き方

不動産売却とは、所有する土地や建物を第三者へ有償で引き渡す手続きで、渡し方は大きく3ルートに分かれます。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社そのものに買ってもらう方法、譲渡は対価を求めず引き取ってもらう方法です。どれを選んでも、価格の前に売れる状態かを確かめる順序は共通です。

名義・家財・境界が査定の後で問題として浮上すると、引き渡し直前に日程が崩れます。この3点は先に確認しておいてください。

売り手を取り巻く状況は、この5年で変わっています

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によると、2023年10月1日時点の総住宅数6,504万7千戸に対し、空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%でした（総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」、2026年8月時点）。2018年の848万9千戸から51万3千戸増え、空き家率もあわせて過去最高です。およそ7戸に1戸が空き家という水準に達しました。

この数字は社会問題としてだけでなく、売り手の競争環境としても読めます。賃貸にも売却にも出されず二次的住宅でもない空き家は385万6千戸（総住宅数の5.9%）にのぼる規模です。市場に出ていない在庫がこの規模で滞留している以上、待てば同じ条件で売れるという前提は崩れています。だから売り時を待つより先に、自分の物件がいま買い手のつく状態かを確かめるほうが安全です。

このガイドで扱う範囲と、詳しく読む場所

決めること	扱う章	さらに詳しく読む記事
どのルートで手放すか	仲介・買取・譲渡の全体比較	不動産買取の総合ガイド
どんな順番で進むか	流れと期間の全体手順	—
いくらかかり、いつ出ていくか	費用と税金の全体像	税金各論（控除・空き家/実家の税金）
家財や建物をどう扱うか	売却方法の選択肢	残置物・空き家の処分・売却前の片付け
売れないときどう立て直すか	売れないときの対処	空き家が売れない・家が売れない・注意点
自分に合うルートはどれか	期限と先払い額の2軸	—
税金・権利は誰に聞くか	論点別の進み先	相続登記・共有名義・業者選び

ルート選択→手順→費用→準備→立て直し→判断の読み順です（当社が査定相談で確認している順序に基づく）

要点: 空き家900万2千戸・13.8%は「待てば売れる」前提が崩れたという意味です。価格より先に、名義・家財・境界を確かめてください。

仲介・買取・譲渡はどう違う？売却手段の全体比較

仲介は時間をかけて相場に近い価格を狙う方法、買取は期間と確実性を優先する方法、譲渡は費用の流出を止める方法です。3つは優劣ではなく目的が違います。仲介のうち専任媒介契約は有効期間が3か月を超えられないと定められており（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法第34条の2、2026年8月時点）、この3か月を1区切りに見直す前提で動きます。

比較軸	仲介	買取	譲渡
買主	個人・法人（不動産会社が探す）	不動産会社そのもの	引き取り手（個人・法人・自治体等）
想定価格	相場に近い水準を狙える	仲介相場より下がる	対価なし（0円が前提）
期間の見通し	買主が現れるまで不確定	買主が決まっており短い	相手が見つかれば短い
内覧対応	必要	不要な場合が多い	原則不要
仲介手数料	発生する	直接売買のため発生しない	—
向く状況	住宅として通用し期限に余裕がある	期限がある・訳あり条件・家財が残る	費用の流出を止めたい

3ルートを価格・期間・手間の3側面で並べたものです。媒介契約の有効期間は宅地建物取引業法第34条の2に基づく

仲介の報酬には上限があります。国土交通省の告示では、媒介報酬は代金のうち200万円以下が5.5%、200万円超400万円以下が4.4%、400万円超が3.3%（税込）です（国土交通省「宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額」、2026年8月時点）。実務で使う「3%＋6万円」はこの段階計算の速算式です。

一方、買取にはデメリットもあります。買取価格は、仲介で成約する水準より下がるのが一般的です。再販の工事費・保有中の税金・利益が価格から差し引かれるためです。この差額を損と見るか、内覧対応・値下げ交渉・売れ残りリスクを負わない対価と見るかが分かれ目です。譲渡の条件は0円物件・無償譲渡のガイド、買取の仕組みは不動産買取の総合ガイド（/column/fudosan-kaitori-guide/）で扱っています。

買取だと価格はどう決まりますか？

買取価格は「相場の何割」という係数ではなく、その物件を再販できる相手がいるかどうかで決まります。出口がなければ金額は出ず、あれば築古でも値がつきます。当社の買取くんが不動産投資家を常時300名以上抱えているのは、この出口を確保するためです。査定額そのものより、その金額になった理由を説明できる相手かを見てください。

不動産売却の流れは？準備から引き渡しまでの全体手順

売却の手順は、準備・査定・媒介契約・売却活動・売買契約・引き渡し・申告の7段階です。下表の各段階を積み上げると、準備の開始から引き渡しまでおおむね3〜6か月を見ておくとよいでしょう。このうち期間が読めないのは売却活動の段階だけで、他は数日から1か月に収まります。仲介では専任媒介契約の有効期間が3か月以内のため、この3か月が進み具合を見直す実務上の区切りになります。

段階	やること	期間の見通し
1. 準備	名義・境界・家財・ローン残債の確認、相場の把握	数日〜数週間
2. 査定	不動産会社へ査定を依頼（机上査定・訪問査定）	数日以内
3. 媒介契約	一般・専任・専属専任のいずれかを締結	1日
4. 売却活動	広告掲載・内覧対応・条件交渉	不確定（3か月単位で見直し）
5. 売買契約	契約書の締結・手付金の受領	1日
6. 決済・引き渡し	残代金の受領・登記手続き・鍵の引き渡し	1か月程度
7. 確定申告	譲渡益が出た場合は翌年に申告	売却の翌年

段階4だけが買主の出現に左右されます。買取では段階3〜5が1つにまとまり、当社は査定最短6時間・現金化最短3日で対応しています

準備段階でまず手を付けるのは、名義が現在の所有者になっているかの確認です。相続した実家は被相続人名義のままのことが多く、この状態では売買契約を結べません。境界標と確定測量図が手元にあるか、住宅ローンの抵当権が残っていないかも同時に確認します。

相場は自分でも調べられます。国土交通省の不動産情報ライブラリでは、実際の成約価格や地価公示のデータを地図上で確認できます（2026年8月時点）。先に水準を把握しておくと、提示された査定額が妥当か判断しやすくなります。必要書類は登記識別情報・固定資産税納税通知書・本人確認書類・実測図などが基本で、相続物件では戸籍謄本や遺産分割協議書が加わります。取り寄せに時間がかかるため、査定と並行して集め始めてください。

査定を受けた金額でそのまま売れますか？

仲介の査定額は「この価格なら売れる見込み」という予想であり、金額を保証するものではありません。売れなければ価格を下げることになり、実際の成約価格が査定額を下回ることもあります。これに対し買取の提示額は不動産会社自身が支払う金額なので、合意すればその金額で決まります。査定額と手取りが一致するかどうかが、両者を分ける実質的な違いになります。

不動産売却の費用と税金はいくらかかる？

不動産売却の費用は、仲介手数料・印紙税・登記費用・譲渡所得税が中心です。合計額より重要なのは売れる前に出るか売れてから出るかの違いで、売れなければ戻らないのは前者だけです。

区分	費用項目	発生のしかた
先払い（売れなくても戻らない）	解体費	建物を壊した時点で確定
	測量費・境界確定費	測量した時点で確定
	清掃費・残置物処分費	発注した時点で確定
後払い（成約して初めて発生）	仲介手数料	売買契約の成立が条件（買取では不要）
	印紙税	契約書作成時（軽減後1,000万円超5,000万円以下で1万円）
	登記費用	決済・引き渡し時（抵当権抹消等）
	譲渡所得税・住民税	譲渡益が出れば翌年申告

回収可能性が違うため発生タイミング順に並べています。印紙税の軽減措置は令和9年3月31日までの契約書が対象（国税庁 No.7108、2026年8月時点）

先払い費用は、売れなかった場合そのまま持ち出しになります。更地にすれば売れると考えて解体費を投じ、それでも買い手がつかなければ、建物という選択肢を失ったうえ支出が残ります。

税金は、売却価格から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得にかかります（国税庁 No.3202）。税率は所有期間で分かれ、譲渡した年の1月1日時点で5年超なら所得税15%・住民税5%（国税庁 No.3208）、5年以下なら30%・9%です（国税庁 No.3211）。別途、復興特別所得税が基準所得税額の2.1%加わります（2026年8月時点）。

見落としやすいのが取得費です。相続した古い実家は購入時の契約書がない場合が多く、そのときは売った金額の5%を取得費とみなす概算取得費が使われます（国税庁 No.3258、2026年8月時点）。3,000万円で売れたなら取得費は150万円となり、利益がなくても譲渡所得が大きく出ます。売却を決めた段階で契約書を探してください。

安い物件ほど手数料の負担率が上がるのはなぜですか？

800万円以下の低廉な空き家等には、媒介報酬の上限を30万円の1.1倍（税込33万円）まで引き上げられる特例があります（前掲の国土交通省告示）。令和6年7月1日施行の改正で対象が400万円以下から800万円以下へ広がりました（国土交通省 宅地建物取引業法関係、2026年8月時点）。低額物件を扱いやすくする制度ですが、売主から見れば500万円の物件でも33万円まで請求され得るため、手数料が手取りを圧迫します。

売却方法の選択肢はどう広げる？

建物を残すか壊すか、家財を片付けるかどうかで、選べる売却方法と必要な準備が変わります。売れないと感じている物件でも、前提条件を1つ変えるだけで買い手の層が入れ替わることがあります。ここで整理するのは、物件側の条件を動かす3つの論点です。

手放し方そのものの選択肢を広げる

空き家を手放す手段は、仲介売却だけではありません。買取・解体後の売却・空き家バンク・譲渡・国庫帰属といったルートがあり、どれを選ぶかは「建物を残せるか」「現金化までどれだけ待てるか」「持ち出しをどこまで許せるか」の3点でほぼ決まります。ルートを並べて悩むより、この3つの質問に答えるほうが早く絞り込めます。

費用面では、登記まわりの実費は合計しても10万円未満に収まる一方、数十万円単位になるのは解体費と家財処分費です。自治体の解体補助金という選択肢もありますが、交付決定前に着工すると対象外になる、年度途中で予算に達すると受付が終了する、といった条件があり、あてにして工程を組むのは危険です。ルートごとの費用と補助金の条件は空き家を処分する7つの方法と費用で詳しく整理しています。解体費の相場そのものは家の解体料金の目安が該当します。

家財が残っている状態をどう扱うか

残置物とは、前の所有者や入居者が室内や敷地に残したままにした家具・家電・生活用品・ごみのことです。買主に引き継ぐ付帯設備とは契約書上で区別して扱われ、誰が処分するかは売り方によって変わります。仲介なら売主が分別・搬出まで負担し、不動産会社の買取なら買主側の負担です。

自分で処分する場合の費用は、自治体の粗大ごみ手数料の単価で決まります。同じ家財でも自治体によって金額が大きく異なるため、相場を調べるより自分の市区町村の品目一覧で単価を確認するほうが正確です。業者へ一括で頼む場合の金額は、間取りではなく運び出す物量と搬出のしやすさで決まり、エレベーターの有無や前面道路の幅も見積もりに影響します。定義と費用の考え方、残したまま売る条件は残置物とは何か・そのままでも売れる条件をご覧ください。

片付けてから売るべきか、そのまま売るべきか

売却前の片付けが必要かどうかは、買主の内覧があるかという一点で決まります。仲介で個人に売るなら内覧があるため片付けたほうが有利に働き、買取や解体を前提とした売却なら残したままでも売却できる場合があります。

判断を難しくしているのは、片付け費用が先払いだという点です。片付けてから仲介に出し、それでも売れなければ費用は戻りません。相続した空き家では、相続人全員の合意を得てから着手するという順序の制約も加わる点にご注意ください。売り方別の判断基準と、自治体の実額から積み上げた費用の目安は売却前の片付けは必要かの判断基準で確認できます。買取に出した場合の価格水準を先に知りたい場合は空き家買取の相場が参考になります。

売れないときはどう立て直す？

売れない状態は、原因の層と止まっている段階によって対処が変わり、値下げは最後に回すのが基本です。反応がないまま価格だけを下げ続けると、手取りが減っただけで状況が変わらないという結果になりがちです。まず、どこで止まっているのかを特定してください。

空き家が売れない原因を層で切り分ける

空き家が売れない原因は、「物件の状態」「市場と価格」「権利と書類」の3層に分かれます。どの層に原因があるかで効く打ち手も着手の順番も変わるため、順番を取り違えると値下げを重ねても反応が変わりません。

層の見分け方は反響の出方に現れます。問い合わせ自体がないなら価格と露出、内見までは進むのに決まらないなら建物、商談が進んでから止まるなら権利と書類を疑ってください。値下げより先に済ませるべきなのは、相続登記・境界・共有者の合意という書類面の整理です。これらが未整理のまま価格だけ下げても、商談が止まる場所は変わりません。原因の見分け方と打開策の順番は空き家が売れない原因と打開策で詳しく扱っています。

空き家に限らず家が売れないときの見直し方

空き家かどうかを問わず、家が売れない原因は問い合わせ・内見・申し込みのどの段階で止まっているかで変わります。段階ごとに見直す先が価格・広告・内見対応へ分かれるため、まとめて手を打つと空回りします。

価格を見直すときも、値下げ額から逆算するのではなく、実際に成約している価格帯との差から必要額を決めるほうが確実です。住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかを先に確認します。抵当権が設定されたままでは引き渡しができず、売却そのものが成立しないためです。売り先行にするか買い先行にするかも、この確認の後で決まります。段階別の切り分け方と価格の見直し方は家が売れないときに見直すべきポイントにまとめています。

引き渡した後に責任が戻ってくる論点を先に潰す

売却が進んだ後で問題になりやすいのが、契約不適合責任・土地の境界・不具合の告知の3点です。この3つは契約前にしか手を打てず、税金や片付けのように後から順序を組み直すことができません。

免責特約を付ければ責任を負わずに済むと考えられがちですが、知りながら告げなかった事実については免責が及びません。告知書へ知っている不具合を書き出しておくことが、免責が機能する前提です。境界についても、買主が現れてから測量を始めると引き渡し直前で日程が間に合いません。面積が確定しないうちは、買主が住宅ローンを組めないおそれもあるでしょう。契約前に押さえるべき論点は空き家売却で失敗しないための注意点にまとめました。

自分に合う売り方をどう決める？期限と先払い額の2軸

売り方は、いつまでに手放したいかと、費用をいくら先払いできるかの2点で決まります。物件の良し悪しから考えると比較軸が定まりませんが、この2つを先に決めれば候補は絞られます。先払いできる金額とは、解体費・測量費・片付け費のように、売れなければ戻らない支出を指します。

	期限なし・待てる	半年〜1年で決めたい	3か月以内に手放したい
先払いできる	仲介（更地化や測量で条件を整える）	仲介（3か月ごとに条件を見直す）	買取（先払いを回収する時間がない）
先払いできない	仲介（現況のまま長期戦）	買取または現況での仲介	買取（現況のまま引き渡す）
持ち出しを止めたい	譲渡・空き家バンク	譲渡	買取または譲渡

縦軸に先払い可能額、横軸に期限を取って出口を配置しました。仲介で条件整備を選べるのは、先払いに耐えられ回収する時間もある場合だけです（国土交通省告示の報酬上限と国税庁の税制資料、当社の査定実務の確認事項による整理・2026年8月時点）

注意したいのは、先払いと期限は同時に成り立たないという点です。更地にすれば売りやすくなるとしても、買主が現れるまでの期間は誰にも保証できません。期限が3か月しかない状況で先払いを選ぶと、費用を投じたうえに期限にも間に合わない結果になります。

どこに頼んでも断られた物件はもう手がないのですか？

仲介で断られる理由の多くは、住宅として通用しない点にあります。再建築不可・共有持分・借地権・傾いた築古は、住む家を探す買主には減点要因です。買取では評価軸が「住めるか」から「再販の採算が合うか」へ移ります。仲介で値がつかない物件に買取で金額がつくのは、買い手の目的が違うためです。

当社の見解

売り方を物件の良し悪しから考え始めるのは順序が逆だと当社は考えています。同じ築古の空き家でも、期限が1年ある人と3か月しかない人では最適な出口が違うためです。物件は変えられませんが、期限と先払い可能額は自分で決められます。

だから当社の買取くんでは、査定を「売る決断をした人が受けるもの」ではなく「売り方を決めるための材料」と位置づけ、無料査定を最短6時間・仲介手数料0円で提供しています。仲介と迷う段階で金額だけ先に知っても遅くありません。

要点: 期限と先払い可能額の2軸で候補は絞れます。期限が短いのに先払いを選ぶ組み合わせだけは、費用も期限も失う可能性があるため避けてください。

税金・権利・業者選びは誰に相談する？論点別の進み先

税金・相続・共有名義・業者選びは論点ごとに担当が分かれるため、進む先を先に決めると調べ直しが減ります。同時に調べると情報が混ざり、自分に当てはまらない条件まで抱え込むことになります。関係する行だけをたどってください。

気になっている論点	相談先	詳しく読む記事
譲渡益にかかる税金を軽くしたい	税理士	3,000万円特別控除の適用条件
空き家を売ったときの税金を計算したい	税理士	空き家売却にかかる税金の計算
実家を売ったときの税金を知りたい	税理士	実家売却にかかる税金と特例
相続した不動産を売る手順を知りたい	司法書士・不動産会社	相続した不動産を売却する手順
名義が親のままになっている	法務局・司法書士	土地の名義変更（相続登記）のやり方
共有者がいて単独で売れるか分からない	司法書士・弁護士	共有持分の全体ガイド／共有持分だけを売却する方法
どの業者に頼むか決めたい	—	空き家買取業者の選び方

論点ごとに相談先の職種が違うため、記事だけでなく誰に聞くかも併記しています

税金では、居住用財産を売った場合に譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります（国税庁 No.3302、2026年8月時点）。適用条件は細かく、相続した空き家では別の特例が関係します。適用可否で手取りが変わるため、売却前に確認してください。名義が被相続人のままなら、相続登記を済ませないと売買契約を結べません。申請期限もあるため早めの手続きが安全です。

なお、ここでの税金・法律の記述は一般的な情報です。適用可否は所有期間・居住実態・相続の経緯で変わるため、個別の事情は税理士・司法書士にご相談ください。

売れずに止まっている不動産を確実に手放すなら買取くんへ

仲介で買い手がつかない物件でも、投資家への出口があれば現況のまま買取で現金化できる場合があります。買取くん（株式会社リアテクス）は、空き家・共有持分・再建築不可・底地・借地権・古家付き土地といった、一般の仲介では扱いにくい物件の直接買取を全国で行っています。

• 無料査定は最短6時間以内に回答します
• 最短3日で現金化でき、直接買取のため仲介手数料は0円です
• 残置物・生活用品を残したままの現況買取に対応しています
• 他社で断られた物件・少額の物件も査定の対象です
• 購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えており、これが価格提示の裏づけです
• 所有権移転登記は提携する司法書士が担当します

実際の事例として、大阪府堺市で相続した実家を1,200万円で買い取りました。他社では希望額の提示に至らなかった物件でしたが、家具の一部だけを引き取り、残りの生活用品は残したまま引き渡していただく形で成立しています。

あわせて、買取のデメリットもお伝えします。前述のとおり買取価格は仲介で成約した場合の水準より下がるため、住宅として問題なく通用し、売却まで1年待てる物件であれば仲介のほうが手取りは大きくなる可能性が高いです。査定額を聞いたうえで仲介を選んでいただいてかまいません。判断材料として使っていただくのが、査定の本来の役割です。

不動産売却のよくある質問

不動産売却にはどれくらいの期間がかかりますか？

期間が読めないのは売却活動の段階だけです。仲介では専任媒介契約の有効期間が3か月を超えられないと定められているため（前掲の宅地建物取引業法第34条の2）、この3か月を1区切りとして反応を見直すのが実務上の目安になります。決済・引き渡しはそこから1か月程度です。買取では買主が決まっているため売却活動の段階がなく、当社では現金化まで最短3日で対応しています。

査定は無料ですか？査定だけ受けることもできますか？

査定だけを受けることは可能で、当社の査定は無料です。売る決断をしてから受けるものではなく、仲介にするか買取にするかを決める材料として使っていただけます。査定額を聞いたうえで売却を見送っても費用は発生しません。ただし査定額は、仲介の場合は成約を保証する金額ではなく、買取の場合は不動産会社が実際に支払う金額です。この違いを確認したうえで比べてください。

住みながらでも売却活動はできますか？

住みながらの売却は可能で、仲介では一般的な進め方です。ただし内覧のたびに在宅対応と室内の整頓が必要になり、日程調整の負担が続きます。住み替え先を先に決める買い先行にすると内覧の負担は減りますが、売却前に新居の費用が発生するため資金計画に余裕が要ります。売却代金でローンを完済できるかを先に確認し、そのうえで売り先行か買い先行かを決めてください。

まとめ

不動産売却は、売り出す価格ではなく手放すルートから決まります。仲介・買取・譲渡の3つは、いつまでに手放したいかと、解体費や測量費をいくら先払いできるかの2軸で絞り込めます。費用は総額より発生タイミングで見ておくと、売れなかった場合の持ち出しを避けやすくなるでしょう。

まず取りかかるべきは、名義・境界・家財の3点が確定しているかの確認です。物件の条件を動かしたい場合は空き家を処分する7つの方法と費用、すでに売却が止まっている場合は空き家が売れない原因と打開策から進んでください。