相続した不動産を売却する手順は？期限と分け方で決める進め方

相続した不動産は、遺産分割協議で分け方を決め、相続登記で名義を移してから売却するのが基本の順序です。名義が被相続人のままでは、買主へ引き渡せません。当社が大阪府堺市で買い取った相続実家は、家財を残したまま1,200万円で成約しました。売却までの手順と、そこに重なる期限の考え方を整理します。

相続した不動産を売却する手順は？5つのステップで進む

相続した不動産の売却は、相続人と遺産の確定、遺産分割協議、相続登記、売却と引き渡し、代金の分配と確定申告という5つの段階で進みます。遺産分割とは、相続人が全員参加して相続財産の分け方を決める手続きのことです（法務省「不動産を相続した方へ」、2026年8月時点）。

この順序は入れ替えられません。買主に所有権を移す登記ができなければ決済が成立しないため、売る相手が決まっていても、名義が整うまで契約は前に進まないからです。逆にいえば、5段階のうちどこで止まっているかが分かれば、次にやることは1つに絞れます。

ステップ	やること	主に関わる相手	目安の期間
1	相続人と遺産の範囲を確定する	市区町村・金融機関	1〜2か月
2	遺産分割協議で分け方を決める	相続人全員	1か月〜数年
3	相続登記で名義を移す	法務局・司法書士	2週間〜1か月
4	売り方を決めて引き渡す	不動産会社・買主	買取なら数日、仲介なら3〜6か月
5	代金を分けて確定申告する	相続人全員・税務署	売却した年の翌年

データ出典: 各手続きの根拠は本文中に示した公的機関の資料のとおりで、期間の目安は当社の買取査定における実務感覚に基づきます（2026年8月時点）。

ステップ1｜相続人と遺産の範囲を確定する

最初に決めるのは、誰が相続人で、遺産に何が含まれるかです。被相続人の出生から死亡までの戸籍をたどって相続人を確定し、不動産については登記事項証明書と固定資産税の課税明細で対象を特定します。遺言書があれば、その内容が遺産分割より優先します。

相続が発生した時点では、遺産は法定相続分の割合で相続人全員の共有になります。共有になった財産は管理も処分も相続人同士で決めなければならず、出発点は売りたくても単独では動けない状態です。この前提を最初に押さえておくと、次に控える協議の重さも理解しやすくなります。

ステップ2｜遺産分割協議で分け方を決める

遺産分割協議は、相続人全員の合意で成立します。民法907条は、共同相続人はいつでも協議で遺産の全部または一部を分割できると定める一方、協議が調わないときや協議ができないときは、各相続人が家庭裁判所に分割を請求できるとしています（e-Gov法令検索「民法」、2026年8月時点）。

つまり、話し合いに期限はないが、行き詰まったときの受け皿は用意されているという構造です。裁判所には遺産分割調停をはじめとする手続きが用意されており、当事者だけで決着しない場合の選択肢になります（裁判所「相続・遺産分割」、2026年8月時点）。不動産をどう分けるかについては、換価分割や代償分割といった選択肢を後述します。

ステップ3｜相続登記で名義を移す

協議がまとまったら、その内容にそって相続登記を申請します。被相続人の名義のままでは、買主へ引き渡すことはできません。売買契約は結べても、決済当日に所有権を移す登記ができなければ取引は完了しないためです。

登記には期限もあります。相続で不動産を取得した相続人は、取得を知った日から3年以内に申請する義務を負い、遺産分割が成立した場合には、成立した日から3年以内にその内容を踏まえた所有権移転の登記を申請する義務も別に生じます（法務省「相続登記の申請義務化について」、2026年8月時点）。土地の名義変更の前提知識は名義変更（相続登記）の全体手順をご覧ください。

ステップ4｜売り方を決めて引き渡す

名義が移れば、通常の不動産売却と同じ流れになります。売り方を仲介にするか買取にするかを決めたうえで契約を結び、決済と同時に引き渡す流れです。ここでの分岐が売却期間を大きく左右するため、後半のセクションで判断軸を扱います。

対象が戸建て住宅の場合は、建物を残したまま売るか解体して土地として売るかという判断が加わります。この点は相続した家を売却するときの進め方で個別に扱いました。土地・建物・マンションに共通する段取りは、物件の種別が変わっても同じです。

ステップ5｜代金を分けて確定申告する

売却代金は、遺産分割協議で決めた割合にそって分配します。売却にかかった仲介手数料や印紙代などの費用を先に精算し、残りを分けるのが実務上の順序です。分配の割合と費用の負担方法は、協議書に書いておくほど後の説明が楽になります。

売却で利益が出た場合、確定申告を行うのは代表者ではなく、代金を受け取った相続人それぞれです。譲渡所得の税率は所有期間で変わり、相続で取得した不動産の所有期間は被相続人が取得した日から数えます（国税庁 No.3202、2026年8月時点）。税額の計算方法や使える控除については空き家を売却したときの税金をご覧ください。

売却までに区切られた期限は？5つの期日を逆算する

相続不動産の売却には、相続放棄3か月、相続税申告10か月、相続登記3年、取得費加算の特例3年10か月、遺産分割10年という5つの期限が重なります。起算日も根拠となる法律もそれぞれ異なるため、まとめて1本の時間軸に並べておくと段取りを組みやすくなります。

期日	起算日	根拠	落とすと起きること	売却の段取りへの影響
3か月	相続開始を知った時	民法915条	相続放棄・限定承認ができなくなる	売るか手放すかを先に決める
10か月	死亡を知った日の翌日	国税庁 No.4205	加算税・延滞税がかかる場合がある	納税資金にするなら決済の締切
3年	所有権の取得を知った日	不動産登記法76条の2第1項	10万円以下の過料の適用対象	登記まで売却は動かない
3年10か月	相続開始の日の翌日から起算	国税庁 No.3267	取得費加算の特例が使えなくなる	手取りと着手時期を左右する
10年	相続開始の時	民法904条の3	特別受益や寄与分を主張できなくなる	分け方の合意条件が狭まる

データ出典: 民法の条文（前掲のe-Gov法令検索）、法務省「相続登記の申請義務化について」、国税庁 No.4205、国税庁 No.3267（いずれも2026年8月時点）。5本を1本の時間軸へ並べた整理と、売却の段取りへの影響の評価は当社によるものです。

3か月と10か月｜最初に来る2つの期日

相続開始から最初に来るのは、相続放棄の期限です。民法915条は、自己のために相続の開始があったことを知った時から3か月以内に、単純承認・限定承認・放棄のいずれかを選ぶよう定めています。この期間を過ぎると、原則として相続放棄はできなくなります。売るか放棄するかを迷っている場合、判断の順番としては放棄の検討が先に来ます。放棄そのものの是非は空き家の相続放棄で扱いました。

次に来るのが相続税の申告期限です。国税庁は、申告と納税を「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10か月以内」と定め、1月6日に死亡した場合はその年の11月6日が期限になるという具体例を示しています（国税庁 No.4205、2026年8月時点）。納税資金を不動産の売却代金でまかなうつもりなら、この日までに決済まで終える必要があり、逆算すると協議と登記に使える時間はかなり短くなります。

3年と3年10か月｜同じ「3年」でも中身が違う

「3年」という言葉は、2つの別々の期限を指しています。ひとつは相続登記の申請義務で、取得を知った日から3年以内という法律上の義務です。もうひとつは税の特例で、相続税を納めた人が相続財産を売ったときに、納めた相続税の一部を取得費に加算できる制度の適用期限です。

後者の期限は、国税庁の要件では「相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」とされています（国税庁 No.3267、2026年8月時点）。申告期限が10か月ですから、10か月に3年を足したおよそ3年10か月が実務上の期日になります。当社はこの期日を、売却活動に必要な期間を差し引いて考えるべきものだと見ています。買主探しから決済まで数か月かかることを織り込むと、動き出しの目安は相続開始から3年3か月ごろです。残り月数を数えるときは、売れるまでの期間を先に確保しておくと期限切れを避けられます。

なお、被相続人が住んでいた家を売る場合には、期間を区切った別の特別控除もあります。適用の可否は建物の建築時期や利用状況で細かく分かれるため、空き家の3,000万円特別控除で条件を確認してください。

10年｜話し合いが法定相続分に固定される

5つの期限のうち、最も新しく加わったのが遺産分割の10年ルールです。民法904条の3は、相続開始の時から10年を経過した後にする遺産分割には、特別受益と寄与分に関する規定を適用しないと定めています（e-Gov法令検索「民法」、2026年8月時点）。10年を経過する前に家庭裁判所へ分割を請求していた場合などは例外です。

10年を過ぎると、分け方の自由度そのものが下がります。生前に多額の援助を受けた相続人がいる、介護を一手に引き受けた相続人がいる、といった事情を分割へ反映させる主張ができなくなり、法定相続分での分割に近づくためです。この改正は、早期の遺産分割を促す目的で令和3年に行われ、令和5年4月1日から始まりました。

要点: 5つの期限のうち、売却の可否そのものを左右するのは3年の登記義務、手取りを左右するのは3年10か月の特例、分け方の公平性を左右するのが10年ルールです。まずは自分のケースで相続開始から何か月経過しているかを数えてみましょう。どの期限が先に来るかは、そこで決まります。

相続人が複数のとき、売った代金はどう分ける？4つの方法

不動産の分け方には、換価分割・代償分割・現物分割・共有のまま持ち続ける、の4通りがあります。売却して現金で分ける方法が換価分割で、相続人が複数いて誰も住まない不動産では選ばれやすい形です。2026年8月時点の民法906条は、遺産分割を財産の種類や性質、相続人の年齢・職業・生活状況など一切の事情を考慮して行うものと定めています。

分け方	内容	合意の作りやすさ	現金化までの速さ
換価分割	売って代金を分ける	高い（金額で公平にできる）	売却完了まで待つ
代償分割	一人が取得し差額を払う	中（代償金の原資が要る）	早い（売却しない）
現物分割	財産ごとに取得者を決める	中（評価額が揃いにくい）	該当なし
共有のまま	法定相続分で共有を続ける	高い（決めなくてよい）	遅い（全員の同意が要る）

データ出典: 民法906条・907条の定めをもとに、合意の作りやすさと現金化までの速さは当社の買取現場での判断によります（2026年8月時点）。

法務省は、共有状態について「時間が経つと更に次の世代の相続が発生（数次相続）して権利関係が複雑になってしまいます」と注意を促しています（法務省、2026年8月時点）。当社は、4つ目の「共有のまま」が最も安く見えて最も高くつく選択だと考えています。決めないこともひとつの選択ですが、先送りには費用がかかります。当面の結論を出せないときでも、固定資産税と管理の負担を誰がいつまで持つかだけは書面にしておきましょう。

換価分割｜売って現金で分ける

換価分割は、不動産を売却して得た現金を相続人で分ける方法です。1円単位で分けられるため、公平さを説明しやすいという利点があります。不動産が遺産の大半を占め、相続人の誰も住む予定がない場合には、実質的にこの方法が中心になります。

注意すべきなのは、取り分が確定するのが売却後だという点です。売買契約前の段階では「4分の1ずつ」という割合しか決められず、金額は買主が決まるまでわかりません。相続税の納税資金にあてる予定なら、売却価格が想定を下回ったときにどう補うかまで話し合っておくと安全です。

代償分割｜一人が引き継いで差額を払う

代償分割は、相続人の一人が不動産をそのまま取得し、他の相続人へ相続分に見合う金銭を支払う方法です。実家に住み続けたい相続人がいる場合や、事業で使っている土地を分けたくない場合に選ばれる形になります。売却しないため現金化は早く済みますが、代償金を用意できるかどうかが実行の前提です。

住み続けるか手放すかで意見が割れると、話し合いは長引きます。金額の妥当性だけでなく、育った家を売ることへの心理的な抵抗が判断に影響するためです。この点の整理は実家売却で後悔しないための考え方が参考になります。

協議書の書き方で売却の段取りが変わる

換価分割を選んだ場合、登記の方法は2通りあります。相続人全員の共有名義で登記してから全員で売る方法と、代表者1人の名義で登記して売り、代金を分配する方法です。手続きの手間は後者のほうが軽く、売買契約や決済に全員が出向く必要もありません。

ただし、代表者名義への登記が換価分割のためであると協議書に書かれていないと、他の相続人への分配が贈与とみなされる余地が残ります。国税庁も、1人の名義とした登記が単に換価のための便宜であり、代金が遺産分割の内容どおりに分配される場合には贈与税の問題は生じないという考え方を示しています（国税庁「遺産の換価分割のための相続登記と贈与税」、2026年8月時点）。協議書に書き込むべきなのは、換価分割を目的とした便宜的な登記であることと、売却代金を誰にどの割合で分配するかの2点です。

現場でこれに加えて必要だと当社が考えているのは、売却価格の下限と、その価格で売れなかった場合の扱いを書いておくことです。「いくらでもいいから早く」と「この金額を下回るなら売らない」が相続人の間で食い違ったまま売却活動に入ると、買主が現れた段階で合意が崩れ、契約直前に振り出しへ戻ることもあります。協議書をまとめる時点で価格の下限だけでも数字にしておくと、売却の途中で止まるリスクを減らせます。

仲介と買取、相続した不動産ではどちらを選ぶ？

相続した不動産の売り方は、期限までの残り時間・相続人の人数・物件の現況の3点で決まります。時間に余裕があり相続人が少なければ仲介で買主を探す余地がありますが、期日が迫っている場合や相続人が多い場合は、買取で決済日を先に固定するほうが計画は立てやすくなります。

状況	向く売り方	理由
期日まで1年以上・相続人2名以下	仲介	買主を探す期間を確保できる
期日まで半年を切っている	買取	決済日を先に決められる
相続人が3名以上	買取	合意が必要な場面を減らせる
家財が残ったまま・遠方	買取	現況のまま引き渡せる

データ出典: 当社の買取査定における判断基準に基づきます（2026年8月時点）。

期限までの残り時間で決まる

仲介で売る場合、買主を探す期間として一般的に3〜6か月を見込みます。契約から決済までの手続きを加えると、動き出してから代金を受け取るまで半年前後かかる計算です。相続税の納税資金を売却代金でまかなうケースでは、申告期限の10か月からこの期間を差し引くと、協議と登記に使える時間は3〜4か月しか残りません。

時間が足りないなら、買主を探す方法そのものを変えるほうが早いです。買取は不動産会社が直接買主になるため、買主探しの期間がまるごと不要になります。当社の買取くん（株式会社リアテクス）は、無料査定を最短6時間で、買取を最短3日で行っています。

ただし、当社が直接買主になるぶん、時間をかけて買主を探した場合の成約価格を下回ることもあります。期日まで余裕があり、物件の状態も悪くないなら、まず仲介で反応を見る判断も十分に現実的です。

相続人が多いほど買取の合理性が上がる

もうひとつの判断材料が、相続人の人数と意思決定の回数の関係です。仲介では、媒介契約の締結、内見日程の調整、価格改定の判断、買主からの条件交渉への回答、契約日と決済日の設定と、判断を求められる場面が繰り返し訪れます。共有名義で売る以上、そのたびに全員の足並みを揃える必要があります。

相続人が3名以上なら、合意にかかる回数が売却の速度を決めます。この負担が、相続不動産の仲介が長引く大きな理由だと当社は見ています。買取であれば、価格の提示は一度きりで、合意すべき事項は金額と決済日にほぼ絞られます。

現況のまま引き渡せる点も、遠方の相続人にとっては大きな違いになります。当社が大阪府堺市で買い取った相続実家は、生活用品が残ったままの状態で、家具だけを回収し残りはそのまま引き取る形で1,200万円で成約しました。購入意欲の高い不動産投資家と常時300名以上つながっているため、現況のままでも価格を提示できます。

税金や登記の個別の判断は、資格を持つ専門家でなければできません。提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士とともに対応していますが、個別の事情については税理士・司法書士にご相談ください。

要点: 仲介と買取は優劣ではなく、残り時間と合意の手間で選ぶものです。期日まで半年を切っている、相続人が3名以上いる、家財が残っているのいずれかに当てはまるなら、買取を選択肢に入れて逆算し直す価値があります。

よくある質問

遺産分割協議がまとまらないうちに、不動産だけ先に売ることはできますか？

相続人全員の合意があれば可能です。民法907条は、共同相続人がいつでも協議で遺産の全部または一部を分割できると定めており、不動産だけを先に対象とする一部分割も認められます（2026年8月時点）。ただし一人でも反対すれば売却は進みません。合意ができない場合は、家庭裁判所の遺産分割調停を利用する流れになります。

相続人の一人の名義にまとめてから売却しても問題ありませんか？

換価分割のための便宜的な登記であることを遺産分割協議書に明記していれば、実務上よく行われる方法です。明記がないまま代表者が売却代金を他の相続人へ渡すと、その分配が贈与とみなされる可能性が残ります。協議書には、代表者名義とする目的、売却後の分配割合、売却費用の負担方法の3点を記載しておきましょう。

相続した不動産を売却したあとの確定申告は、誰がいつ行いますか？

売却で利益が出た相続人が、それぞれ自分で申告します。代表者がまとめて申告する仕組みではありません。時期は、売却した年の翌年の確定申告期間です。譲渡所得は所有期間によって税率が変わり、相続で取得した不動産の所有期間は被相続人の取得日から数えます（国税庁 No.3202、2026年8月時点）。税額の具体的な計算は空き家を売却したときの税金を参照してください。

相続した土地と建物で、売却の進め方は変わりますか？

協議、登記、売却という順序は土地でも建物でもマンションでも共通です。違いが出るのは売り方を決める場面で、建物がある場合は現況のまま売るか解体して土地として売るかの判断が加わります。親が住んでいた家を相続の前後どちらで動かすかという論点は実家売却の流れで扱いました。

登記や名義に関する部分をもう一度確かめたい場合は、土地の名義変更ガイドで全体像を再確認するとよいでしょう。

まとめ

相続した不動産の売却は、遺産分割協議で分け方を決め、相続登記で名義を移してから売るという順序で進みます。そこに相続放棄3か月、相続税申告10か月、相続登記3年、取得費加算の特例3年10か月、遺産分割10年という5つの期限が重なり、どれが先に来るかで動き方が変わります。相続人が複数なら、換価分割か代償分割かを早めに決め、協議書に分配の割合と売却価格の下限まで書いておくと、途中で止まりません。まずは相続開始から何か月経過しているかを数えるところから始めてください。