「無償譲渡なら、もらってくれる人さえ見つかれば、あとは名義を移すだけでしょう」 「タダで不動産を渡すのに、こちらがお金を払うことはないはず」
不動産の無償譲渡を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。不動産の無償譲渡は、名義を自分に整えたうえで相手と合意し、贈与契約書と所有権移転登記で名義を移すと完了します。ただし0円でも、契約書と登記の費用、渡した後の責任は譲る側に残るんです。渡す段取りを、出費とあわせてお伝えしますね。
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無償譲渡とは？寄付・贈与・売買とお金の向きで見分ける
無償譲渡は代金を受け取らずに不動産の名義を相手へ移すことで、相手が個人なら法律上は贈与にあたります。民法549条は贈与を「当事者の一方がある財産を無償で相手方に与える意思を表示し、相手方が受諾をすることによって、その効力を生ずる」と定めています（e-Gov法令検索 民法）。渡す側の「あげます」と受け取る側の「もらいます」がそろえば、契約は成立します。
似た言葉がいくつも並ぶので、お金がどちらへ動くかで並べてみます。
| 手放し方 | お金の向き | 相手 | 決め手になる条件 |
|---|---|---|---|
| 贈与（無償譲渡） | 代金は動かず、税と登記の費用だけがかかる | 個人（親族・知人・隣地の所有者など） | 相手が承諾し、もらう側が税と登記費用を負担できること |
| 寄付 | 代金は動かない | 自治体・公益団体 | 行政で使う予定か、売ってお金に換えられる見込みがあること |
| 売買・買取 | 代金が譲る側に入る | 買主・買取業者 | 買い手がその物件に値を付けられること |
| 有料引き取り | 譲る側が費用を払う | 引き取り業者 | 費用を払ってでも早く手放したいこと |
データ出典: e-Gov法令検索 民法549条／国税庁 No.7191 登録免許税の税額表
同じ「タダで渡す」でも、相手が誰かで呼び名と手続きが変わるんです。
呼び方が変わるのは、相手とお金の向きが違うから
相手が個人なら贈与、自治体や公益団体なら寄付と呼び分けます。中身はどちらも代金を受け取らずに渡すことですが、受け取る側の決め方が違います。個人は本人の一存で決められ、自治体はあらかじめ決めた要件に当てはまるかどうかで判断します。
売買・買取は代金が譲る側に入る取引で、有料引き取りはその逆です。有料引き取りとは、処分に困った不動産を、譲る側が費用を払って業者に引き受けてもらうサービスのこと。当社の買取くんは代金をお支払いして買い取る側なので、引き取りサービスではありません。費用を払って手放す方法と業者の選び方は、不動産の引き取りサービスの費用と流れで比べられます。
⇒ 民法549条のとおり、贈与は口約束でも成立します。ただし成立することと、後から動かせないことは別の話。だからこそ書面と登記で形にしておく必要があるんです。
譲る側ともらう側では、確かめる場所が違う
無償譲渡の情報は、もらう側向けと譲る側向けで中身が変わります。譲る側が最初に確かめるのは、名義が自分になっているか、自分がいくら出すのか、渡した後に責任が残るのかの3つ。もらう側は反対に、受け取った後の税金や修繕費、その土地を自分が使えるかどうかを見ています。もらう側が負担する実費や物件の探し方までは、0円物件の探し方ともらう側にかかる実費が詳しいです。
無償譲渡の手続きは名義の確認から登記まで5段階
1段目の名義と地目を確かめると、相続登記や農地の許可による手戻りを防げる（出典: 国税庁 No.7140「印紙税額の一覧表」・法務局「不動産登記の申請書様式について」を基に当社作成）
不動産の無償譲渡は、名義を自分に整えたうえで相手と合意し、贈与契約書と所有権移転登記で名義を移すと完了します。段取りは「名義と地目を確かめる → 相手を決める → 贈与契約書を交わす → 所有権移転登記 → もらう側が税の申告」の5段階です。法務局は、贈与による所有権移転登記の申請書様式と記載例を公開しています（法務局 不動産登記の申請書様式について）。
所有権移転登記とは、法務局にある登記の名義を前の持ち主から新しい持ち主へ書き換える手続きのこと。段階ごとに、要る書面と出るお金を並べるとこうなります。
| 段階 | 要る書面 | かかるお金 | 誰が払うか |
|---|---|---|---|
| 1. 名義と地目を確かめる | 登記事項証明書、固定資産税の課税明細書 | 証明書を取る実費 | 確かめる側（譲る側） |
| 2. 相手を決める | 話がまとまった内容のメモ | なし | なし |
| 3. 贈与契約書を交わす | 贈与契約書（2通） | 収入印紙200円（1通ごと） | 契約書に貼る分を誰が持つかは取り決めで決める |
| 4. 所有権移転登記 | 法務局の様式に沿った登記申請書一式 | 登録免許税（固定資産税評価額から計算する） | 法律上は登記を受ける当事者が納め、負担は取り決めで変えられる |
| 5. もらう側が税の申告 | 贈与税の申告書（もらう側が提出） | 贈与税、不動産取得税（いずれももらう側） | もらう側 |
データ出典: 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表／国税庁 質疑応答事例 土地贈与契約書／国税庁 No.7191 登録免許税の税額表／法務局
1段目に名義の確認を置くのは、登記上の名義が自分になっていないと相手へ名義を移せず、話がまとまった後で手続きが止まってしまうからです。
相手を決める前に、名義と地目を確かめる
名義が亡くなった親のままなら、先に相続登記で自分の名義にしないと第三者へ移せません。相続登記の義務化とは、相続で不動産を受け継いだ人に名義を移す申請を法律で求める仕組みのことです（法務省）。
地目が農地なら、登記の前に農業委員会の許可が要り、許可のないまま進めても権利は移りません（e-Gov法令検索 農地法3条1項）。農地を手放すときの許可と経路を先に開いておくと、手戻りがありません。
もうひとつ止まりやすいのが境界です。隣との境界が決まっていない、塀や庭木が越えているといった状態では、どこまでを渡すのかが決められません。相手が乗り気でも、ここで話が進まなくなります。
譲る側が出すお金は、印紙・登記・片付けの3つに分かれる
まず契約書に貼る収入印紙です。不動産の贈与契約書は「不動産の譲渡に関する契約書」にあたり、評価額を書いても記載金額には該当しません（国税庁 質疑応答事例）。記載金額のない第1号文書の印紙税は200円です（国税庁 No.7140）。⇒ 印紙代が売買のように金額で増えることはありません。
次に登記でかかる登録免許税です。贈与で名義を移すときの登記（所有権移転登記）は、固定資産税評価額の2%をかけて税の額を出します（国税庁 No.7191）。納めるのは登記を受ける当事者ですが、実際に誰が出すかは取り決めで決められます。必要な書類や専門家へ頼んだときの費用は、土地の名義変更に必要な書類と費用にまとめてあります。
3つ目が、渡せる状態にするための片付けや境界の手当てです。仮に隣の地主さんへ空き家を譲るとしましょう。名義が自分だと確かめ、境界を決め、家財を出し、契約書を交わし、登記を申請する——ここまで進んで初めて名義が移ります。相手の承諾は出発点であって、終点ではないんです。
贈与契約書に書いておく項目｜現況渡しと負担付贈与の扱い
贈与契約書には、誰が誰にどの物件を渡すか、引き渡す状態、条件を付けるかどうか、費用の負担者、引き渡しと登記の時期の5つを書きます。民法550条は「書面によらない贈与は、各当事者が解除をすることができる。ただし、履行の終わった部分については、この限りでない」と定めています（e-Gov法令検索 民法）。引き渡しが済んだ部分は戻せませんが、渡す前なら口約束のままでどちらからでも戻せてしまうんです。
書面にするのは相手を疑うからではなく、双方が途中で止まらないようにするためです。チェックリストにするとこの5つ：
- 当事者と物件の特定：誰が誰に、どの土地・建物（所在・地番・家屋番号）を渡すのか
- 引き渡す状態：現況渡しとするか、雨漏り・傾き・残置物の有無を含めてどう書くか
- 条件を付けるか付けないか：解体や管理などの約束を付けるかどうか
- 費用の負担者：登記費用、測量、家財の処分を誰が持つか
- 引き渡し日と登記の申請時期：いつ渡し、いつ法務局へ申請するか
現況のまま渡すことと、物件の状態を書き残す
民法551条1項は「贈与者は、贈与の目的である物又は権利を、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡し、又は移転することを約したものと推定する」としています。現況渡しとは、今ある状態のまま直さずに引き渡すことです。
ここで大事なのは「推定する」という言葉。あくまで推定なので、どの状態で渡すと決めたのかが分からなければ、後から「こんな状態だとは聞いていない」と言われる余地が残ります。⇒ 雨漏り・傾き・シロアリ・残置物など、分かっている傷みは契約書に書き、引き渡し前の写真も一緒に残しておいてください。
条件を付けて譲ると、負担付贈与になり責任が重くなる
「解体してから引き渡す」「使わなくなっても管理を続ける」といった約束を付けると、負担付贈与になります。負担付贈与とは、もらう側に何かの義務を負わせる贈与のこと。民法551条2項は「負担付贈与については、贈与者は、その負担の限度において、売主と同じく担保の責任を負う」と定め、553条で双務契約の規定を準用しています。
無償で渡すのだから責任はない、とはならないわけです。契約不適合責任とは、引き渡したものが契約の内容と違ったときに渡した側が負う責任のこと。その範囲や期間、免責の書き方は契約不適合責任と免責の条件で確かめられます。
条件を付けると税金の扱いも変わります。負担付贈与では、譲る側は負担額で財産を譲ったことになり、譲渡益が出れば所得税の対象です（国税庁 No.4426）。付けるかどうかは、決める前に税理士に確認してください。
契約書づくりを自分で進めるのが不安なら、司法書士に作成を頼む方法もあります。
無償譲渡でかかる税金と費用は誰が負担するのか
0円で渡しても税金は動きます。条件を付けずに個人へ渡す場合、贈与税と不動産取得税はもらう側にかかります。相手が法人のときは扱いが変わります。所得税法59条1項は、法人に対する贈与を「その時における価額に相当する金額により、これらの資産の譲渡があつたものとみなす」としています（e-Gov法令検索 所得税法）。
国税庁は贈与税を「個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金」と説明しています（国税庁 No.4402）。もらう側にはこれに加えて、不動産を取得した人に都道府県が課す不動産取得税がかかります。有償・無償を問わず、贈与でも課税されます（東京都主税局）。名義を移す登記では、登録免許税を登記を受ける当事者が納めます。譲渡所得とは、土地や建物を手放したときに生まれる所得のこと。条件を付けずに個人へ渡す場合、譲る側にこの譲渡所得の課税は生じません。
つまり、タダでもらった側に納税が集中する形なんです。ここを伝えないまま話を進めると、合意した後で相手が下りることもあります。自分のケースの税額を計算するなら、評価額の出し方まで追った個人間の無償譲渡でかかる贈与税が手がかりになります。税額が判断を左右するなら、決める前に税理士へ相談してください。
譲る相手別の成立しやすさ
使う理由がある人から順に当たると話が早く、法人へ渡すと時価での譲渡とみなされる（出典: 所得税法59条1項・法人税法22条2項・新潟市「土地の寄附について」を基に当社作成）
譲る相手は、その土地を使う理由がある人が近いほど話がまとまりやすくなります。当たる順番は、隣地の所有者、親族・知人、空き家バンクや0円物件のサイト、法人・NPO、自治体の順です。自治体では、行政で使う予定か換価価値が見込めることを寄附の要件にしている例があります（新潟市 土地の寄附について）。換価価値とは、売ってお金に換えられる見込みのこと。相手が誰かで、譲る側の税の扱いも変わるんです。
| 譲る相手 | 成立の条件 | 譲る側に生じる課税 | 断られやすい理由・話が流れる場面 |
|---|---|---|---|
| 隣地の所有者 | 敷地を広げる、駐車場にするなどの使い道があること | 条件を付けずに個人へ渡す場合は生じない | 境界が決まっておらず、渡す範囲を決められない |
| 親族・知人 | 相手の承諾と、もらう側が税と登記費用を出せること | 条件を付けずに個人へ渡す場合は生じない | もらう側に贈与税と登記費用が出ると分かった時点で止まる |
| 空き家バンク・0円物件のサイト | 掲載できる物件であることと、問い合わせへの対応 | 実際に渡す相手が個人か法人かで上下の行と同じ扱いになる | 登録しても見学や交渉の相手が現れないまま時間が過ぎる |
| 法人・NPO | 受け取る側の社内・理事会での承認 | 時価で譲渡したとみなされる（所得税法59条1項） | 受け取った側に受贈益として税がかかり、引き受けを渋られる |
| 自治体 | 行政で使う予定か、換価価値が見込まれること | 寄付としての扱いになり、課税の有無は窓口と税理士に確認する | 使い道がなく、維持管理の費用だけが増える土地は要件から外れる |
データ出典: e-Gov法令検索 所得税法59条／e-Gov法令検索 法人税法22条／新潟市 土地の寄附について／国土交通省 空き家・空き地バンク総合情報ページ
新潟市は土地の寄附を受ける要件に「行政活用価値又は換価価値が見込まれるもの」「将来に多額の維持管理費を要す恐れがないもの」などを挙げています。行政の使い道も売れる見込みもない土地は、要件から外れます。⇒ 市役所へ持ち込む前に、自分の土地がこの2つのどちらかに当てはまるかを見ておいてください。要件は自治体ごとに違うので、自治体に土地を寄付できる条件と、建物が建ったままの空き家を寄付する場合の可否で断られる理由と窓口を押さえておきましょう。
相手を探す場も公的に整えられていて、国土交通省は全国版空き家・空き地バンクの構築・運営を支援しています（国土交通省）。個人にも自治体にも渡せないまま行き詰まったときは、いらない土地を国に返す方法と条件が最後の経路として残ります。
相手が法人だと、譲る側にも課税される
所得税法59条1項がみなし譲渡の対象とする贈与は「法人に対するもの」に限られています。0円で渡しても時価で売ったものとして扱われるという意味です。買ったときより値上がりした土地を法人やNPOへ渡すと譲る側に所得税・住民税が生じることがあるため、話を進める前に税理士へ確認してください。
受け取る法人の側も無税ではありません。法人税法22条2項は「無償による資産の譲受け」を益金に算入すると定めています（e-Gov法令検索 法人税法）。受贈益とは、タダでもらったことで生まれる会計上の利益のこと。タダなら法人が気軽に受け取れる、とは限らないんです。
自治体への相談から始める順番も考えられます。でも新潟市の公開要件のとおり、行政は使い道か換価価値を先に見ます。それなら、その土地を使う理由がある人が近くにいるかで順番を決めるほうが早いんです。上の表も、この順で並べています。
0円で譲るのと買取に出すのでは手元に残る金額はどう変わるか
0円で譲っても印紙・登記・境界・片付けは自分に残るため、査定を先に取ると比べる材料がそろう（出典: 国税庁 No.7140 印紙税額の一覧表を基に当社作成）
0円で譲っても印紙・登記・片付けの費用は自分に残るため、買取の査定額と自分が出す費用の項目を並べて比べます。売れないから0円にする、と決める前に値が付くかを確かめておくほうが、やり直しが少なくて済みます。
0円で譲る場合に残るもの、買取で入るもの
0円で譲っても、契約書の印紙、登記費用のうち自分が持つと決めた分、境界の確定や家財の片付けの費用は自分に残ります。引き渡し後に不具合を指摘される可能性も、条件の付け方しだいで残るんです。
買取では逆に、代金が自分の口座に入ります。仲介手数料とは、不動産会社に売買を仲介してもらったときに支払う手数料のことで、買主が不動産会社そのものである買取では発生しません。現況買取とは、家財や傷みをそのままにした状態で買い取ることです。買取の仕組みや価格の決まり方、向いている物件は不動産買取の仕組みと向く物件で確かめられます。
立地や築年数で値が付かないと決める前に確かめること
比べ方は2手順で足ります。
- 自分が出す費用の項目を書き出す：契約書の印紙、登記費用のうち自分が持つ分、境界の確定、家財の片付けの4項目です
- 査定を1本取って、査定額と1の項目を突き合わせる：査定額が0円なら譲る道に絞れますし、値が付けば差額がそのまま判断材料になります
古い、駅から遠い、傷んでいる——こうした条件は、買い手の側で値が付かない理由になりがちです。ただ、その判断を自分でしてしまうと、比べる材料が手元に一つもないまま0円を選ぶことになります。⇒ 順番を「査定を取ってから譲り先を探す」に入れ替えておきましょう。土地の手放し方を経路ごとの費用で一覧したい方は、売れない土地を手放す経路と費用もあわせてどうぞ。
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手放し方を選ぶときの基準は3つです。手元に残る金額、引き渡しまでに自分が動く作業量、そして引き渡した後に責任が残るかどうか。この3つで並べると、0円で譲る道と売る道のどちらが自分に合うかが見えてきます。
個人へ0円で譲る道は、もらう側の税と登記費用が分かった時点で止まりやすく、自治体への寄付では使い道や換価価値が要件になることがあります。どちらの道でも、譲る側の出費と引き渡し後の責任は消えません。
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譲り先を探し始めたものの、相手のあてが見つからないまま数か月たっている方。家財や庭木に手を付けられないまま、来年も固定資産税の通知を受け取りそうな方。そんな方は、一度査定額を見てから決めてください。すでに譲る相手が決まっていて、相手も税と登記費用の負担を承知しているなら、名義の確認から登記まで順に進めるほうが早く終わります。
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無償譲渡でよくある質問
無償譲渡と寄付・贈与は何が違うのですか？
相手が個人なら法律上は贈与（民法549条）、自治体や公益団体なら寄付と呼び分けます。お金の向きで見ると、売買・買取は代金が譲る側に入り、有料引き取りは譲る側が費用を払う点が逆になります。
無償で譲っても、譲る側にお金はかかりますか？
かかります。契約書に貼る印紙は1通200円（国税庁 No.7140）で、名義を移す登記には登録免許税がかかります。誰が負担するかは契約での取り決めになります。
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無償譲渡した後も、元の持ち主として責任は残りますか？
条件を付けない贈与では、贈与の目的として特定した時の状態で引き渡すと推定されます（民法551条1項）。解体や管理などの条件を付けた負担付贈与では、その負担の限度で売主と同じ担保の責任を負います。
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まとめ
不動産の無償譲渡は、名義を自分に整えたうえで相手と合意し、贈与契約書と所有権移転登記で名義を移せば完了します。ただし0円で渡しても印紙・登記の費用と引き渡し後の責任は残り、自治体への寄付も使い道や換価価値が要件になることがあります。譲る相手のあてがあるなら契約書の5項目から、あてがないなら空き家の処分方法と経路の比べ方で金額と期間を並べるところから始めてください。
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