無償譲渡は個人から個人でも税金がかかる？贈与税は110万円超から

「親の家を子にタダで渡すんだから、税金は要らないはず」 「税金がかかっても、払うのは渡す側の自分だよね」

個人から個人への無償譲渡を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。個人から個人への無償譲渡でも税金はかかり、贈与税と不動産取得税を払うのはもらう側で、譲る側に所得税はかかりません。もらった土地や家の評価額が1年で110万円を超えると、超えた分に贈与税がかかります。誰がいつ、いくら払うのかを順にお伝えします。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

個人から個人の無償譲渡でも税金はかかり、贈与税と不動産取得税はもらう側が払う

個人から個人への無償譲渡でも税金はかかり、贈与税と不動産取得税を払うのはもらう側で、譲る側に所得税はかかりません。タダで渡すことも法律上は贈与にあたり、国税庁は贈与税を「個人から贈与により財産を取得したときにかかる税金」と説明しています（国税庁 No.4402）。

かかる税金を、払う人・払う時期・計算の元になる金額・税率の4つで並べると、こうなります。

表は国税庁 No.4402・No.7191、東京都主税局「不動産取得税Q&A」、所得税法59条をもとに当社で並べ直したものです。一番下の行が4列とも「かからない」で埋まるのが、個人どうしで渡すときの特徴なんです。

もらう側には贈与税と不動産取得税、登記の2人には登録免許税

贈与税は、もらった人が翌年2月1日から3月15日までに申告して納めます（国税庁 No.4429）。不動産取得税は取得した人にかかる都道府県の税金で、東京都主税局は「有償・無償の別、登記の有無、取得原因は問いません。そのため、贈与や等価交換でも課税となります」としています。家を受け取る子や兄弟には、贈与税とは別の納税通知書が届くと先に伝えておきましょう。

登録免許税は、名義を移す登記のときに納める国税です。登録免許税法3条は、登記を受ける者が二人以上あるときは「連帯して登録免許税を納付する義務を負う」と定めています。

⇒ どちらが負担するかは2人の取り決め次第。譲る側が出すつもりなら、贈与契約書に書き残しておいてください。

譲る側に所得税がかからないのは、相手が個人だから

所得税法59条1項は、時価で売ったとみなして課税する「みなし譲渡」の対象を、贈与については「法人に対するもの」に限っています。条文が相手を法人に限っている以上、個人へタダで渡した側には、土地が値上がりしていても譲渡所得（売って得た利益にかかる所得税・住民税）の課税は生じません。相手が会社になると、譲る側に所得税がかかる別の扱いです。

相手が自治体なら、話は贈与ではなく寄付です。土地を自治体へ寄付できる条件は贈与とまったく違うので、先に確かめてから相手を決めてください。

税がかかるのは、名義を移す登記の時と翌年の申告の時

税金が動くのは、渡すと決めた瞬間ではありません。

1. 贈与の合意（贈与契約書を交わす）
2. 所有権移転登記 ⇒ ここで登録免許税を納める
3. 取得のあとの申告（東京都では30日以内。期限と窓口は物件がある都道府県の税事務所で確かめてください）、または登記で都道府県が把握 ⇒ 後日、不動産取得税の納税通知書が届く（東京都主税局）
4. 翌年2月1日〜3月15日 ⇒ もらう側が贈与税を申告・納税

登記の手順や必要書類、提携する司法書士へ頼むときの費用は土地の名義変更の手続きにまとめてあります。田や畑は登記の前に農地法の許可が要るので、農地を処分するときの許可と手順で先に確かめてください。

贈与税はいくら？110万円を超えた分に評価額でかかる

評価額は路線価や固定資産税評価額から出し、同じ500万円でも続柄で税額が変わる（出典: 国税庁 No.4402・No.4408・No.4602を基に当社作成）

贈与税は、1年間にもらった財産の評価額から110万円を引いた残りに、速算表の税率を掛けて出します。この110万円が基礎控除（誰でも差し引ける一定額）です。国税庁 No.4402は「1年間に贈与を受けた財産の価額の合計額が110万円以下なら贈与税はかかりません」「この場合、贈与税の申告は不要です」としています。土地や家の評価額も、この合計に入ります。

評価額は売値ではなく、路線価や固定資産税評価額から出す

ここでいう評価額は、売れそうな値段ではありません。相続税評価額（相続税と贈与税を計算するために国税庁のルールで出す金額）を使います。国税庁 No.4602によると、土地の出し方は2つです。

• 路線価方式：道路ごとに定められた1平方メートルあたりの価額（路線価）を土地の形に応じて補正し、面積を掛ける
• 倍率方式：路線価がない地域で使う。固定資産税評価額（毎年の固定資産税の計算に使う市町村の評価額）に、国税庁が定めた倍率を掛ける

家屋はもっと単純で、固定資産税評価額に1.0を掛けた額がそのまま評価額です。自分の土地がどちらの方式かは、国税庁の路線価図・評価倍率表で住所から調べられます。

親から18歳以上の子へ渡すなら特例税率、兄弟や夫婦なら一般税率

同じ金額でも、誰から誰へ渡すかで税率表が替わります。国税庁 No.4408は、贈与を受けた年の1月1日に18歳以上の子や孫が父母・祖父母からもらう場合を特例税率、兄弟間・夫婦間・親から未成年の子などを一般税率としています。同じページの計算例では、500万円をもらうと一般税率で53万円、特例税率で48.5万円です。

基礎控除を引いたあとが600万円超1,000万円以下の区分なら、特例税率は30%・控除額90万円、一般税率は40%・控除額125万円。もらった評価額の合計でいうと、710万円超1,110万円以下がこの区分に当たります。

登録免許税は固定資産税評価額の2%、不動産取得税は生前に渡すとかかる

名義を移す登記に固定資産税評価額の2%の登録免許税がかかり、もらう側には後から不動産取得税の納税通知も届きます。贈与税ばかり見ていると、この2つが抜け落ちがちなんですよね。

登録免許税は、固定資産税評価額の2%

国税庁 No.7191によると、贈与による所有権の移転登記は土地も建物も1,000分の20、つまり2%です。計算の元になる課税標準（税率を掛ける金額）は、市町村の固定資産課税台帳に登録された価格が原則になります。

固定資産税評価額500万円の土地なら、500万円×2%で10万円。同じ名義変更でも相続による移転は1,000分の4なので、生前に渡すか相続を待つかで登記の負担は変わります。

不動産取得税は、相続ならかからないが、生前に渡すとかかる

不動産取得税の税率は、東京都主税局によると土地と住宅が3%、住宅以外の家屋が4%（令和9年3月31日まで）。宅地は価格に2分の1を乗じた額が課税標準になります（令和9年3月31日まで）。固定資産税評価額500万円の宅地なら、500万円×2分の1×3%で7.5万円という計算です。

相続による取得は非課税ですが、東京都主税局は生前贈与も相続時精算課税制度を使った贈与も「『相続』に含まれません」と明記しています。亡くなってから受け取るか生前に受け取るかで、この税の有無が変わるんですね。相続で受け取る流れは家の名義変更の手続きで確かめられます。

中古住宅には、価格から一定額を差し引く軽減もあります。ただし、自分で住むこと、昭和57年1月1日以降の新築か耐震基準に適合する証明があること、といった要件をすべて満たす必要があります。受け取った空き家に自分で住まないなら、この軽減は使えません。窓口は物件がある都道府県の税事務所なので、扱いは所在地の道府県でも確かめてください。

数十万円で売れば贈与税はかからない？時価との差額が贈与になる

仮定条件つきの試算。安く売ると評価の基準が時価に変わり、贈与とみなされる金額が大きくなる（出典: 国税庁 No.4423・No.4602・No.7191、相続税法7条を基に当社試算）

0円でなく安い値段で譲っても、時価との差額が贈与とみなされるため、贈与税がかからないとは限りません。「タダはまずいから、形だけ50万円で」という発想が、かえって税額を増やすこともあるんです。

著しく低い値段かどうかは個別に判定され、差額が贈与とみなされる

国税庁 No.4423は、「個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合には、その財産の時価と支払った対価との差額に相当する金額は、財産を譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます」と説明しています。同じ内容は相続税法7条にも定められています。売買の形にしても、安すぎる分は贈与として扱われるということです。

しかも同じページは「著しく低い価額の対価であるかどうかは、個々の具体的事案に基づき判定する」としていて、何割引なら安全という線は引かれていません。法人相手の「時価の2分の1」という基準とも違うものだ、と断っています。ここで効いてくるのが、何を基準に金額を測るかです。土地や家屋の時価は通常の取引価額、つまり普通に売買したら付く値段を指し、0円で渡すときに使う相続税評価額とは別の金額なんですね。

0円で渡すより、安く売るほうが贈与税が増える場合もある

渡し方を3通り並べると、どこで何が変わるかが見えてきます。

表は国税庁 No.4423・No.4602・No.7191、相続税法7条、所得税法59条をもとに当社で作成しました。

数字にしてみます。相続税評価額800万円・通常の取引価額1,000万円の家を、18歳以上の子へ渡すと仮定します。0円で渡せば、贈与税は117万円です。50万円で売れば差額950万円が贈与とみなされて、162万円という計算になります。仮定に基づく試算で、通常の取引価額も「著しく低い」かどうかの判定も個別に変わりますから、値付けを考えるなら税理士か税務署に確認してから決めてください。

譲る側についても一言。値上がり益が出る土地なら譲渡所得の申告が必要で、計算の順番は空き家を売却したときの税金にまとめてあります。逆に、所得税法59条2項は、個人へ安く売って損が出てもその不足額は「なかつたものとみなす」と定めていて、損をほかの所得と相殺する余地はありません。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

親族に渡した家は相続時の計算に足し戻され、売る時は親の買値で利益を計算する

親から子へ渡した家は、親が亡くなった時に相続税の計算へ足し戻されることがあり、後で売る時は親が買った値段をもとに利益を計算します。暦年課税なら亡くなる前7年以内の分、相続時精算課税なら選んだ後の贈与分が足し戻しの対象で、兄弟がいれば遺産の取り分の計算にも入ってきます。

親から子へは、相続時精算課税を選ぶと2,500万円まで贈与税がかからない

相続時精算課税は、生前の贈与と相続をまとめて計算する制度です。国税庁 No.4103によると、原則60歳以上の父母・祖父母から18歳以上の子・孫への贈与で選べます。年110万円の基礎控除を引いたあと、特別控除2,500万円までは贈与税がかからず、超えた分に一律20%がかかります。ただし「一度選択すると…『暦年課税』へ変更することはできません」と明記されていて、その年だけの得で選ぶ制度ではありません。

暦年課税のままでも足し戻しはあります。国税庁 No.4161は、令和6年1月1日以後の贈与について「加算対象期間が相続開始前7年以内となります」としています。相続が近い時期の生前贈与は、相続税の側で引き戻される可能性があるということです。なお、精算課税を選んでも不動産取得税は課税されます。

兄弟の一人にだけ渡すと、遺産を分ける時に取り分の話になりやすい

民法903条1項は、相続人の中に「生計の資本として贈与を受けた者」がいるときは、その贈与の価額を相続財産に加えたうえで各自の取り分を計算する、と定めています。これが特別受益です。税務署との話ではなく相続人同士の取り分の話で、実家をもらった兄と何ももらっていない弟の間で、あとから金額の話になりやすいんですね。渡す前にほかの相続人へ伝えておくだけでも、こじれ方は変わります。個別の事情が絡むときは弁護士や司法書士へ相談してください。

では兄弟2人へ半分ずつの共有で渡せば公平かというと、そう単純でもありません。共有持分の基礎知識でも触れているとおり、共有持分（1つの不動産を複数人で持つときの各人の持ち分）で渡すと、後で売るときに2人の合意が要るからです。一方が売りたくても、もう一方が動かなければ話は進みません。

もらった家を後で売ると、親が買った値段で利益を計算する

国税庁 No.3270は、贈与によって取得した土地建物を売った場合の取得費を「贈与者がその土地建物を買い入れたときの購入代金や購入手数料などを基に計算します」としています。取得の時期も、贈与した人から引き継がれます。親が昭和の時代に安く買った土地なら、売ったときの利益は大きく計算されるということです。しかも取得費が分からない場合は、売った金額の5%しか使えません。

⇒ 家を受け取るときは、親が買った当時の売買契約書や領収書も一緒に受け取っておいてください。同じページによると、事業に使っていない土地や家なら、もらう側が払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められます。

税額の見当は評価証明書で付けられ、安く売る・精算課税で迷うなら税理士へ

仮定条件つきの試算。同じ評価額でも税率表の違いで34万円の差が出る（出典: 国税庁 No.4408・No.7191、東京都主税局「不動産取得税Q&A」を基に当社試算）

固定資産評価証明書と路線価図があれば、贈与税・登録免許税・不動産取得税のおおよその額を自分で出せます。正確な申告額まで出す必要はなくて、100万円単位の話なのか10万円単位の話なのかが分かれば、次の判断に進めます。

固定資産評価証明書と路線価図で、4つの手順で試算する

1. 市区町村の窓口で固定資産評価証明書（土地・家屋の固定資産税評価額が書かれた証明書）を取る
2. 路線価図・評価倍率表で土地の評価額を出す。倍率方式の地域なら固定資産税評価額に倍率を掛け、家屋は固定資産税評価額をそのまま使う
3. 土地と家屋を合計し、110万円を引いて速算表を当てはめる
4. 固定資産税評価額から、登録免許税（2%）と不動産取得税を計算する

固定資産税評価額が土地600万円・家屋200万円、土地は倍率1.0の地域と仮定した場合の試算がこちらです。

※ 上記の条件を仮定した1ケースの試算です。同じ年にほかの贈与はなく、中古住宅の軽減は使わない前提で出しています。国税庁 No.4408の速算表、No.7191の税率、東京都主税局「不動産取得税Q&A」の計算式に当てはめた概算（端数処理前）で、司法書士報酬など税以外の費用は含みません。

同じ800万円でも、親子なら148万円、兄弟なら182万円。34万円の差は税率表の違いから生まれ、合計の8割前後を贈与税が占めているのも分かりますよね。あくまで仮定に基づく試算で、個別の税額を示すものではありません。

税理士に相談したほうがよい場面

見当を付けた結果、次のどれかに当てはまるなら、申告の前に税理士か税務署へ確認してください。

• 評価額が数百万円を超え、贈与税が出そうなとき
• 路線価が定められた地域で、土地の形がいびつ・道路に面していないとき
• 0円ではなく、安い値段で売ることを考えているとき
• 相続時精算課税を選ぶかどうかで迷っているとき
• 兄弟など相続人が複数いるとき
• 親の年齢や健康状態から、相続がそう遠くないと感じるとき

申告書は e-Tax でも提出できますが、期限を過ぎた申告や実際より少ない額での申告には加算税がかかります（国税庁 No.4429）。

見当が付いたら、渡す前に売った場合の金額とも並べてみてください。0円で渡してももらう側に100万円単位の税金が出るなら、先に「そもそも値が付くのか」を確かめる順序のほうが合理的です。当社の買取くんは他社で断られた物件も査定していて、当社の買取実績には、8年空き家だった富山県富山市の物件を450万円で買い取った例があります。0円で譲るのと買い取ってもらうのとで手元に残る金額がどう違うかは、不動産を無償譲渡する場合の進め方で比べられます。

個人から個人の無償譲渡でよくある質問

贈与税は、譲る側と受け取る側のどちらが払うのですか？

払うのは財産をもらった人です（国税庁 No.4429）。ただし、もらった人が納めないときは、譲った人も渡した財産の価額を限度に連帯納付（もう一方の人に代わって納める責任）の義務を負います（相続税法34条4項）。

110万円の基礎控除は、土地や家をもらったときにも使えますか？

使えます。土地や家の評価額も1年間にもらった財産の合計に入り、合計が110万円以下なら贈与税はかからず、申告も不要です（国税庁 No.4402）。

0円ではなく数十万円で売れば、贈与税はかかりませんか？

かからないとは限りません。通常の取引価額と支払った金額の差額が贈与とみなされるためで、金額の比べ方は上の「数十万円で売れば贈与税はかからない？」の節で示しています（国税庁 No.4423）。

贈与税の計算は自分でできますか？税理士に頼むべきですか？

国税庁の速算表を使えば見当は自分で付けられます（国税庁 No.4408）。土地の形がいびつな場合や、安い値段で売る・相続時精算課税を選ぶといった判断が絡む場合は、申告の前に税理士か税務署へ確認してください。

買取くんは、0円でしか渡せないと思っていた古い空き家でも査定できますか？

査定できます。当社は他社で断られた物件も少額の物件も対象にしていて、無料査定は最短6時間でお返ししています。

まとめ

個人から個人の無償譲渡でも、もらう側に贈与税と不動産取得税がかかり、評価額が1年で110万円を超えれば贈与税が発生します。安い値段で売っても通常の取引価額との差額が贈与とみなされるため、税を消す方法にはなりません。個別の税額は評価額と間柄で変わるので、迷う場面は税理士か税務署に確かめてください。固定資産評価証明書で見当を付けたら、不動産の無償譲渡の手続きと流れを読んで、相手探しと契約書・登記へ進みましょう。

当社の買取くんには購入意欲の高い投資家が常時300名以上いて、古い空き家もそのままの状態で査定します。0円で渡す前に、値が付くかどうかだけ確かめておきたい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）