実家の処分5つの方法｜親名義のままでも売れるかで決まる

「実家を処分する方法が多すぎて、どれを選べばいいのか分からない」 「そもそも、親の名義のままで実家を売れるのでしょうか」

実家の処分を考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。実家を処分する方法は、仲介で売る・買取で売る・解体して土地として売る・譲渡する・相続放棄するの5つです。名義が親のままでも査定は受けられますが、相続放棄以外の4つはどれも相続登記と相続人全員の同意が前提で、そろった後は家財・期間・費用の3点で分かれます。

このガイドで分かること

• 5つの方法を金額・費用・期間・作業で比べる
• 親名義のままでどこまで進められるか
• 誰の同意がどこまで要るか
• 片づける前でも売れる経路
• 経路ごとに誰がいつ払うか

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実家の処分方法は5つ｜手取り・費用・期間・自分で動く作業で比べる

登記と同意がそろうまで進むのは⑤と話し合いだけで、そろった後に3つの問いで経路が決まる（出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」・当社の買取条件を基に当社作成）

実家の処分方法は、仲介で売る・買取で売る・解体して土地として売る・譲渡する・相続放棄するの5つです。相続放棄以外の4つは、相続登記を終えて相続人全員の同意がそろうまで着手できません。そろった後は、家財を出せるか・買主を待てるか・解体費を先に払えるかの3点で決まります。

実家の処分とは、この5つのどれかで所有権を手放すことです。片づけや解体はその途中の作業です。

この表に載せたのは、経路ごとに増える費用です。①〜④はどれも相続登記を済ませてから進む経路なので、登記の費用はどれを選んでも共通でかかります。

④の「国に引き取ってもらう」道は、相続土地国庫帰属制度が建物のある土地を却下事由の筆頭に挙げているため、家が建ったままでは使えません（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。⑤は家財に手を付ける前に決める経路で、放棄後の行き先は相続放棄した家の行き先で確かめられます。実家に限らない手放し方も比べたいなら、空き家の処分方法の比較をのぞいてみてください。

5つを比べて一番得なものを選ぼうとすると、そこで止まります。名義が親のまま、相続人も決まっていない段階では①〜④が進まないからです。名義と相続人の同意は①〜④に共通して必要な条件で、そろっていない間に進められるのは⑤と、登記・遺産分割の話し合いだけです。相続登記には取得を知った日から3年以内の期限もあります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

要点: 比べる前に、登記と同意がそろっているかを確かめます。仲介の段取りは実家の売却の流れに。

親名義のままの実家は売れる？名義の確かめ方と登記までにできること

査定と売買契約は名義が親のままでも進み、止まるのは決済の手前（出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」を基に当社作成）

親名義のままの実家でも、査定や相談は進められます。ただ、売買代金を受け取って名義を買主へ移すには先に相続登記が要ります。登記簿の所有者と売主が同じでないと、買主へ名義を動かせないからです。

名義は、毎年4〜5月ごろ届く固定資産税の納税通知書の課税明細で確かめられます。手元になければ、法務局で登記事項証明書を取ります。相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記を申請する決まりのことで、親が亡くなっても名義は自動では変わりません。

⇒ 上の段は名義が親のままでも進みます。止まるのは下の段からです。

登記が親のままだと、どこで止まるか

止まるのは決済です。売買契約まではこぎ着けても、所有権を買主へ移す登記ができず、代金の受け取りに進めません。一方で査定・相談・遺品の要不要の判断は、登記が親のままでも進みます。

相続人が複数いる実家は、遺産分割が終わるまで全員の共有です。共有持分とは、相続人それぞれが持つ実家の権利の取り分のこと。手続きは相続登記の手続きと必要書類、費用と期間は相続登記の費用と期間の見積りでたしかめられます。

話し合いがまとまった日からも3年の期限がある

見落とされやすいのですが、相続登記の期限は2本立てです。1本目は取得を知った日から3年以内。もう1本、遺産分割が成立した場合には成立した日から3年以内に所有権移転の登記を申請する義務が別にあります。

つまり話し合いがまとまった時点から、また3年の時計が動きます。名前だけを届け出る相続人申告登記で果たせるのは1本目だけなので、まとまったら登記まで一気に済ませましょう。

相続人が複数いる実家は誰が決める？合意の取り方と、まとまらないとき

査定だけは1人で先に取れるため、金額を持って話し合いの席に着ける（出典: e-Gov 民法898条・907条、国土交通省の調査を基に当社作成）

実家を売るには相続人全員の同意が要ります。誰が取得するのかを遺産分割協議で決めてから、売却や解体に進みます。遺産分割が終わるまで、実家は相続人全員の共有だからです。

空き家になった実家の多くは、相続という入口から始まります。国土交通省の調査では、空き家の取得方法の57.9%が相続でした。買った家ではなく受け継いだ家だから、決める人が複数いて話が止まります。誰の同意がどこまで要るかを先に切り分けましょう。

誰の同意がどこまで要るか

遺産の分け方が決まるまで、実家は相続人みんなの共有です（e-Gov 民法898条）。誰が取得するかは協議で決め、まとまらなければ家庭裁判所の審判で決めます（同907条）。法律が「全員で決める」と定めている以上、1人が反対したまま実家全体の売却だけを先に進める道はありません。

共有のまま置くと、相続人の誰かが亡くなったとき持分は次の世代へ分かれ、同意を取る相手が増えます。切り出す順番で迷う方は反対されたときの切り出し方へ。

話がまとまらないときは、管理の分担と期限を先に決める

話し合いがまとまらない間は、売る・売らないの結論より先に、誰がいつまで実家を管理するかと、次に話す期限を決めておきます。きょうだい3人のうち1人が連絡に応じず、席にすら着けない。そんな場面でも、この2つなら残りの人で決められます。

結論が出ない間も草は伸び、郵便は溜まり、固定資産税の請求は届き、負担は近くに住む1人へ寄ります。「今年いっぱいは自分が見る、正月にもう一度話す」と決めるだけで次は動きます。親がご存命なら親が元気なうちに家族で決めておくことから始めるほうが早いです。

遺品・仏壇・家財はいつ片づける？残したまま売れる経路と先に決めること

片づけの完了を待たずに、遺品の判断と売却の検討を並行できる（当社が現況買取で見ている引き渡しの条件を基に当社作成）

片づけを終えてから売る必要はありません。家財を残したまま引き渡せる経路を選べば、遺品の判断と売却の検討を同時に進められます。残置物とは、家具・家電・衣類・食器など、住んでいた人の物が家に残っている状態のことです。

仏壇の行き先が決まらないと、ほかの家財の片づけまで手が止まってしまうことがあります。ですが仏壇・位牌・お墓は家財と別枠の物ですから、同じ列に並べる必要はありません。

ここだけ押さえる: 片づけの完了を売却の前提にしないこと。順番を入れ替えるだけで話が動き出します。

仏壇・位牌・神棚は家財と別枠で、先に窓口役を決める

仏壇・位牌・お墓は、祭祀に関わる物として相続財産とは別に承継者が引き継ぎます。菩提寺や親族との相談が要るため、結論までに時間がかかります。ここで決めていただきたいのは行き先ではなく、家族のなかで窓口役を1人決めるところまでです。

窓口が決まれば、残りの家財の判断は並行して進みます。相続放棄を考えている場合だけは順番が逆で、家財を動かす前に片付けをどこまでしてよいかの線引きを確かめてください。

片づけてから売る経路と、残したまま売れる経路

仲介で売るなら、買主が住む家として引き渡すため、引き渡しまでに家を空けます。一方、現況のまま買い取る経路なら家財を残したまま引き渡せます。現況買取とは、片づけも修繕もせず、今ある状態のまま買い取ることです。

当社も現況買取に対応しており、当社の買取実績にも、大阪府堺市の相続した実家を生活用品が残ったまま1,200万円で買い取った例があります。自分で片づけたほうが手取りが増えることもあるので、残置物の撤去費の相場と査定額を並べて決めてください。

空き家のまま置くとどうなる？いつまでに決めるかの目安

実家を空き家のまま置くと、行政の関与は経過した年数ではなく管理の状態で始まります。決断の目安は、相続登記の3年と、自治体から勧告を受ける前の2点です。傷みが進むほど、選べる経路は解体して売るか現況のまま買い取ってもらうかに寄ります。

管理不全空家とは、手入れが行き届かず傷みが進んでいると自治体が判断した空き家のことで、指導の対象になります。指導に従わず勧告を受けると、住宅用地特例（住宅が建つ土地の固定資産税を軽くする仕組み）から外れ、持ち続ける費用が上がります（国土交通省「空家法とは」）。勧告の前には指導の段階があるので、指導を受けた時点で手入れを始めれば、いきなり税の段階へ進むことはありません。

空き家になった直後で先に何を済ませるかは空き家になった実家で先に済ませること、田舎の実家を家族で決めきれていない方には田舎の実家をどうするかの決め方へ。過料や行政代執行は空き家を放置したときの過料や行政代執行、税額が動く条件は固定資産税の軽減が外れる条件で確認できます。

実家の処分費用は誰がいつ払う？経路で変わる自腹と代金からの精算

経路ごとに手元から出るお金は変わり、買取と相続放棄では解体費も家財の撤去費もかかりません。自腹で先に出るのは解体費・家財の撤去費・登記費用で、仲介手数料と譲渡所得の税は売却代金から精算されます（税は売った翌年の確定申告で納めます）。譲渡所得とは、売った金額から買ったときの費用などを差し引いて残る利益のことです。

つまり費用は「いくらか」より先に、自分の財布から出るのか代金から引かれるのかで分かれます。手元に現金がない状態で解体を選ぶと、工事費を払う段階で止まります。

解体するか迷う方は解体費の内訳と更地にした場合の手取り差、親が亡くなったばかりの方は死後に費用が出ていく順番へ。築年数が古い実家なら古い家を現況で売るか解体して売るか、売った後の税額は空き家を売ったときの税金が詳しいです。

気持ちの整理がつかないときは？査定額と同意の要否は先に確かめられる

実家を手放す決心がつかない段階でも、いくらで売れるかと誰の同意が要るかは先に確かめられます。この2つは気持ちとは別に、書類と査定で分かる事実だからです。決心は、その2つを見てから固めても遅くありません。

金額と同意の要否が分かると、迷いの中身が変わります。「手放していいのか」という漠然とした問いが、「この金額で、この人たちと、いつまでに決めるか」という具体的な相談に変わるからです。

条件では手放すべきと分かっていても決心がつかない方には実家を手放す迷いを止める3つの問いを。片づけから住み替えまで全体を段取りしたい方は、実家じまいの手順と費用の全体像からどうぞ。

実家を確実に手放すなら買取くんへ！残置物ありの現況買取という選択

経路を分ける3点は、家財を出せるか・買主を待てるか・解体費を先に払えるかでした。3つともそろう実家なら、仲介がいちばん高い金額を狙えます。逆に、遠方で通えない・家財が残ったまま・築古で買い手がつかない、のどれか1つでも当てはまると仲介は止まります。

当社の買取くんは、その止まった状態のまま引き受けます。残置物・生活用品を残したままの現況買取に対応し、他社で断られた物件や少額の物件も全国どこでも査定します。買い叩かずに値を付けられるのは、購入意欲の高い投資家が常時300名以上いて引き取り先が先に見えているからです。登記や話し合いが途中でも、提携する司法書士・土地家屋調査士と進められます。

遠方で通えない・家財が残ったまま・築古で買い手がつかない、のどれかに当てはまる実家をお持ちの方に向いています。早く確実に手放せるぶん、時間をかけて買主を探した場合より価格が下がることはあります。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

なお、有料の引き取りは売主がお金を払って手放す仕組みで、買取は売主が代金を受け取ります。流れが逆です。払ってでも手放したい場合は有料の引き取りサービスの費用相場、値の決まり方は不動産買取の仕組みと価格の決まり方へ。

実家の処分でよくある質問

親が元気なうちに、子が実家を売る手続きを進められますか

売主になれるのは名義人である親本人で、子は代理や委任を受けた範囲で動けます。残したい物や使う予定を本人に聞けるため、親の意思を確認できるうちに動くほうがスムーズです。

相続人の1人が反対している実家は、残りの人だけで売れますか

売れません。実家全体を売るなら相続人全員の同意が欠かせません。ただし反対が思い出の話か金額の話かで打つ手は変わり、条件面の反対なら査定額や売却時期を調整する余地があります。

実家の処分は誰に相談すればいいですか

名義と登記は司法書士、税金は税理士、空き家の制度や補助は市区町村の窓口、いくらで売れるかは不動産会社です。最初の1か所は「いま何で止まっているか」で選びましょう。

実家を処分すると税金はかかりますか

売って利益が出れば、譲渡所得として所得税・住民税がかかります。ただし相続した空き家には、要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円（相続人が3人以上いる場合は1人2,000万円）まで控除できる特例があります（国税庁 タックスアンサー No.3306）。相続空き家の3,000万円特別控除の要件で確かめてください。

相続人が複数いる実家でも、買取くんは査定できますか

できます。査定の段階では相続人全員の同意は不要で、遺産分割が終わる前でも金額を確かめられます。当社は無料査定を最短6時間でお返ししますので、話し合いの席に金額を持って行けます。売買契約の時点では全員の同意が要ります。

まとめ

実家の処分方法は5つあり、どれを選べるかは相続登記が済んでいるかと、相続人全員の同意がそろうかで決まります。名義が親のままでも、査定・相談・遺品の要不要の判断は進みます。売買代金の受け取りと名義の移転だけが相続登記の後になります。

今日できるのは2つです。納税通知書の課税明細か登記事項証明書で、名義がだれになっているかを見ること。そして、今いくらで売れるのかを取り寄せることです。

当社の買取くんには年間500件以上のお問い合わせが届き、登記も遺産分割もこれからという段階からご一緒しています。名義や相続人の話が途中で止まっている実家をお持ちの方に向いています。

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