「誰も住まない田舎の実家、どうしたらいいか決められない」 「いらないと言い切るのも、気が引ける」
田舎の実家は通える距離・改修費・借り手・保有年数の4つを見て、住む・貸す・売る・手放すから選びます。決めないまま置くと建物が傷んで選べる道が減っていき、相続には期限もあるためです。4つの条件と3つの締切、家族で決める順序までご案内します。
田舎の実家で選べる道は、住む・貸す・売る・手放す
田舎の実家で現実に選べる道は、住む・貸す・売る（仲介）・手放す（買取など）の4つです。ただし住む・貸すは、通える距離と借り手の見込みがそろったときにだけ残ります。まずはこの4つを並べて、自分の実家がどれに当てはまりそうかを見てください。
- 住む——自分か家族が戻って暮らす道です。通える距離と改修費で現実味が分かれます。
- 貸す——借り手が見つかる立地かが前提です。周辺で賃貸の募集が出ているかが材料になります。
- 売る（仲介）——買い手が現れるまで待つ道です。いつ売れるかを自分では決められないぶん、待てる年数がそのまま条件です。
- 手放す（買取など）——買主を探す工程がないぶん、引き渡しの時期を自分で決められます。そのかわり価格は、現況のままの金額を先に聞いて、仲介で待つ場合と並べてから決めます。気持ちが固まったなら、田舎の空き家を処分する4つの方法から、仲介が動かない物件でも成立する売り先を選びます。
住むと貸すは外からの条件しだいで、条件が欠けたら残るのは売るか手放すかの2つなんです。
通える距離・改修費・借り手・持てる年数の4つで、残る道が分かれる
通える回数と改修費で自分の位置を決め、借り手の見込みと持てる年数でさらに絞り込みます（当社の買取相談での実務知見に基づく）
どの道になるかは、年に何回通えるか・改修にいくら出せるか・借り手や買い手の見込み・あと何年持てるかの4つで決まります。この4つに自分の答えを入れていくと、残る道が1つか2つに絞られます。下の表は、条件ごとに残りやすい道を当社の買取相談での実務から並べたものです。
| 条件と自分の答え | 残りやすい道 | 落ちやすい道 | 次にやること |
|---|---|---|---|
| 年に数回しか通えない | 売る・手放す | 住む・貸す | 行く回数を減らす進め方を調べる |
| 改修にお金をかけられない | 売る・手放す | 住む・貸す | 現況のままの価格を確認する |
| 周辺に賃貸・売買の動きがない | 手放す | 貸す・売る（仲介） | 買い取れる相手を探す |
| 持ち続けられるのはあと数年 | 手放す | 売る（仲介） | 引き渡しの期間を先に決める |
データ出典: 当社の買取相談での実務知見
1. 年に何回、実家まで通えるか
年に数回しか行けないなら、住むという道はその時点で落ちます。貸す場合も、草刈りや設備の不具合に誰が動くのかという問題が残ります。
通える回数は、帰省の予定を思い出せば数えられますよね。年に2〜3回なのか、月に1回は行けるのか。この数字が、住むと貸すを残すかどうかの最初の線です。遠方でほとんど行けないなら、遠方から実家を処分する手順の現地確認・家財・名義・売却先の4工程を、行き来の少ない形に組み直します。
2. 改修にいくらまで出せるか
住むにも貸すにも、まず建物を使える状態に戻す費用がかかります。先に決めておきたいのが、出せる金額の上限です。上限を決めずに見積りを取ると、「もう少し出せば」で金額が伸びやすくなります。
改修費に出せる上限が0円なら、住むと貸すはその場で消えます。残るのは売るか手放すかです。
3. 借り手・買い手の見込みがあるか
貸すと売る（仲介）は、相手が現れてはじめて成立します。周辺の賃貸情報に募集が出ているか、近くで似た条件の家が売れているか。この2つで見込みは自分で確かめられます。
どちらも見当たらないなら、貸すと仲介で売るはかなり細い道です。見込みが読めないときは、先に価格だけ聞いて、持ち続ける費用と比べる順番もありますよね。
4. あと何年、持ち続けられるか
最後の条件は時間です。あと10年は持てるのか、来年の固定資産税でもう限界なのか。ここを決めると、待つ道（仲介）と期間を自分で確定させる道（買取など）のどちらが合うかがはっきりします。待てる年数が短いほど、買い手を待つ仲介は選びにくくなるんです。そのうえで、待てる年数と先に聞いた価格の両方を並べて選びます。
決めないまま置くと、田舎の実家はどうなる？選べる道が減っていく
傷みは借り手と買い手の候補を先に削り、勧告まで進むと土地の税の軽減が外れます（出典: 国土交通省「空き家対策」、政府広報オンラインを基に当社作成）
決めないまま置くと、借り手が先に離れ、次に仲介の買い手が離れて、選べる道が順に消えていきます。最後に残るのは、現況のまま買い取れる相手だけという状態です。どの順番で何が消えるのかを知っておくと、先送りが何を削っているのかが見えます。
建物が傷むと、貸す・仲介で売るの順に消えていく
国土交通省は、空き家対策のページでこう説明しています。
家族構成や思い入れの深さなどによって直面する課題は様々ですが、判断を先延ばしにするうちに住まいの老朽化は進んでしまいます。
出典: 国土交通省「空き家対策」
老朽化が進むと、借り手のほうが先に離れます。貸すにはすぐ入居できる状態が要り、仲介で売る場合も内見でそのまま判断されるためです。同じページでは、使用目的のない空き家が20年で212万戸から386万戸へ増えたことも示されています。
⇒ 待っているあいだに、物件の側が静かに変わっていくんです。なお、田舎の家に買い手がつきにくい理由そのものは田舎の家が売れない原因に譲ります。
管理不全空家の勧告を受けると、土地の税の軽減が外れる
市区町村は、放置すれば倒壊などのおそれが出てくる空き家を名指しして、管理のしかたを指導できます。管理不全空家とは、この指導の対象として認定された空き家のことです（令和5年の法改正で新設）。
ここで関わってくるのが住宅用地特例です。住宅用地特例とは、住宅の敷地にかかる固定資産税の課税標準を下げる仕組みのことで、200㎡以下の部分は6分の1に減額されます（総務省、政府広報オンライン）。
認定されただけでは税額は変わりません。ただし、指導しても状態が改善せず勧告まで進むと、この軽減が敷地に適用されなくなります。税額がいつからどう変わるかは空き家の固定資産税が上がる時期と条件、勧告のあとの行政の動きは空き家を放置したときに行政が取る措置へまとめています。まずは、自分の実家が指導を受ける状態に近づいていないかを確かめてください。
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いつまでに決める？相続の日から3つの締切が順に来る
相続の日を起点に3つの締切が順に来ます（出典: e-Gov法令検索 民法第915条・法務省・国税庁 タックスアンサーNo.3306を基に当社作成）
相続で受け取った実家には決めるための締切が3つあり、どれも相続の日を起点に順に来ます。最初に来るのは相続放棄を選べる期間の終わりで、名義を移す期限は取得を知った日から3年です（法務省）。相続が始まった日をカレンダーに書き入れると、家族と話す日程まで決まります。
| 決定の締切 | 相続の日を起点にした期限 | 過ぎるとできなくなること |
|---|---|---|
| 相続放棄を選べる期間 | 相続を知った時から3か月 | 相続しないという選択ができなくなる |
| 相続登記（名義を移す） | 取得を知った日から3年 | 正当な理由なく申請しないと過料の対象 |
| 相続空き家の3,000万円特別控除 | 相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで | 売ったもうけから控除を受けられなくなる |
データ出典: e-Gov法令検索 民法第915条、国税庁 タックスアンサーNo.3306、および前掲の法務省資料をもとに当社作成
たとえば4月に相続が始まった場合、同じ年の7月で相続放棄を選べる期間が終わります。名義を移す期限は3年後の4月です。税の特例を使って売る場合の期限は、3年後の12月31日までです。
1. 最初に来るのは、相続放棄を選べる期間の終わり
相続放棄を選べる期間は、民法が定めています。
相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
3か月は、実家の状態を調べて家族と話すには短い期間です。この期間を過ぎると、相続しないという選択肢そのものが消えます。残るのは、相続したうえでどう手放すかという話だけなんです。放棄の可否や申述の手続きは相続放棄できるかどうかの判断と手続きで扱っています。
2. 名義を移す期限は、取得を知った日から3年
法務省は、相続登記の申請義務化についてこう示しています。
相続（遺言を含む。）により不動産の所有権を取得した相続人は、……その不動産の所有権を取得したことを知った日から３年以内に相続登記の申請をすることが義務付けられました
正当な理由がないまま申請しないでいると、10万円以下の過料の対象になります。相続登記の進め方と必要書類をそろえるには時間がかかりますし、名義が親のままでは売る手続きにも進めません。この3年は決める期限であり、動ける状態にしておく期限でもあります。
3. 税の特例を使うなら、売るまでの時間を逆算する
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した家を売ったときに、もうけから最大3,000万円を差し引ける税の特例のことです。国税庁は「相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」を要件に挙げています。制度そのものも令和9年12月31日までの売却が対象です。
このとき、「決める」と「引き渡す」のあいだの時間が効いてきます。仲介では買い手が現れるまでの期間を自分では決められません。特例を使いたいなら、決断の期限ではなく引き渡しの期限から逆算します。細かい要件は相続空き家の3,000万円特別控除の適用条件をご覧ください。
なお、3つの締切はいずれも一般的な決まりです。自分の場合に当てはまるかは、提携する司法書士や税理士などの専門家にご相談ください。
兄弟で意見が割れたら、取得する人・売主・費用の順で決める
兄弟で意見が割れたときは、誰が実家を取得するかを先に決めると、そこから話が動きます。売るか残すかは、取得する人が決まっていないと誰の判断なのかが定まりません。順番は、取得する人 → 売主 → 費用と手取りの分け方の3つです。
政府広報オンラインも、相続後は「誰が住むのか」「売るのか貸すのか」「解体するのか」を関係者で事前に話し合っておくことが大切だとしています（前掲）。ただ、項目は示されていても順番までは書かれていません。売るか貸すかから始めると、それぞれの立場の意見が出るだけで、誰が決めるのかが定まらないままなんです。
1. 誰が実家を取得するか
まず、実家を誰の名義にするかを遺産分割の話し合いで決めます。全員の共有名義にする道もありますが、売るときに全員の同意と署名が必要です。一人が取得してほかの兄弟にはお金で調整する形にすると、そのあとの手続きが動かしやすくなります。
2. 誰が売主として動くか
取得する人が決まったら、次に決めるのは実際に手を動かす人です。査定の依頼、書類の取り寄せ、業者とのやり取り。名義を持つ人と動く人が違う場合は、委任の範囲も先に決めておきましょう。相続人全員の合意が必要になる場面や、親名義のままで進められるかどうかは実家を処分するときの相続人の合意で扱っています。
3. 費用と手取りをどう分けるか
最後に、出ていくお金と入ってくるお金の分け方を決めます。金額が決まっていなくても、「片付けの費用は売却代金から先に引く」といった割り方だけ合意しておけば、話は前に進みます。
「いらない」のに決められない気持ちを、金額に置き換える
決められないのは気持ちの問題なので、あと何年・いくら・残る道は何本、に置き換えると比べられます。思い出や親への気持ちは金額と比べられませんが、持ち続ける年数と費用なら数えられます。まず紙に書き出して、比べられるものと比べられないものを分けます。
空き家の発生原因は、半数以上が相続によるものです（前掲の政府広報オンライン）。自分で選んで買った家ではなく、ある日から所有者になる立場に変わり、決める材料をそろえる時間が最初からなかったんです。性格の問題ではなく、段取りの問題ですよね。
思い出・親への気持ち・世間体を、まず言葉にして書き出す
引っかかる理由は、子どものころの記憶、親が大事にしていた家だという思い、近所や親戚の目の3つに分かれます。紙に書き出してみると、この3つはそれぞれ性質が違うことが見えてきます。
思い出は、家を残さなくても写真や持ち物で残せます。親への気持ちも、家の維持とは別の形で表せますよね。世間体は、相手の顔が具体的に思い浮かぶかどうかで重さが変わります。
「あと何年・いくら・残る道は何本」に置き換えて比べる
書き出したあとは、数えられるほうを埋めていきます。
- あと何年——自分が管理を続けられる年数を、健康や仕事の予定から決めます。
- いくら——固定資産税、火災保険、草刈りや見回りの交通費を1年分足します。
- 残る道は何本——先ほどの4つの条件に答えを入れて、残った道の数を数えます。
⇒ この3つが並ぶと、「いらないけれど決められない」が「あと5年で年間これだけ、残る道は1本」という比べられる形に変わります。1年あたりの費用は、持ち続けた場合の年間コストの出し方の手順で積み上げれば出せます。数字が出たら、残る道の数と並べてみてください。
よくある質問
田舎の実家に住む予定がないなら、早く手放したほうがよいですか？
早いほうがよいと一律には言えません。ただし、時間が経つほど建物が傷んで選べる道が減り、相続からの3つの締切も進みます。まずは4つの条件に答えを入れて、自分に残っている道が何本あるかを確かめてください。
実家を空き家のまま持ち続けると、税金はどうなりますか？
住宅用地特例が続いているあいだは、土地の固定資産税は軽減された状態のままです。ただし管理が行き届かず、市区町村から勧告を受けるとこの軽減が外れ、負担が上がります。認定を受けただけでは税額は変わりません。条件と時期は空き家の固定資産税の条件と時期で確認できます。
親が元気なうちに、実家をどうするか決めておくことはできますか？
できます。政府広報オンラインは、親などが元気なうちによく話し合い、方針を決めておくことが重要だとしています。決めておけるのは、誰が引き継ぐのか、住む予定があるのか、残すなら誰が管理するのか、といった部分です。売却の手続き自体は名義人である親が進めるため、まずは家族の方針をそろえるところまでが現実的です。
兄弟のうち1人でも反対したら、田舎の実家は手放せませんか？
反対がある段階でもできることはあります。誰が取得するかを決める、現況のままでいくらになるかを確認する、持ち続けた場合の年間の費用を出す。この3つは合意の前でも進められ、そのまま判断材料になります。金額が出てから話し直すと、賛成か反対かではなく条件の話に変わりますよね。売却に必要な合意の範囲は実家の処分で相続人の合意をどう進めるかで整理しています。
買取くんでは、家財が残ったままの田舎の実家でも査定を受けられますか？
受けられます。当社の買取くんは現況のまま買い取る形なので、家財や生活用品を片付ける前の状態で査定できます。全国どちらの物件でも対応しており、査定の費用はいただきません。まずは所在地と建物の状態、家財がどのくらい残っているかをそのままお知らせください。
まとめ
田舎の実家は、通える距離・改修費・借り手の見込み・持ち続けられる年数の4つを見て、住む・貸す・売る・手放すから選びます。決められるのは、どの道に進むかと、いつまでに決めるかまでです。田舎で成立する売り先の比べ方は田舎で成立する売り先の選び方へ続きます。まずは相続が始まった日を書き出して、4つの条件に答えを入れてみてください。
当社の買取くんは現況のまま買い取る形で、大阪府堺市では生活用品が残ったままの相続実家を1,200万円で買い取った実績があります。家財を片付ける時間が取れない方、引き渡しの時期を自分で決めたい方に向いています。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
