実家の処分で解体費用は誰が払う？更地にする前に比べる手取り

「実家の解体費って、いくら用意すればいいんだろう」 「そもそも、実家の解体費はきょうだいの誰が出すんだろう」

実家の処分で解体を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。相続した実家では、解体費用は相続人がそれぞれの取り分（持分）に応じて負担し、工事の前後に自腹で払います。だからこそ、更地にする前に現況のままの売却額と並べて、手取りで決めるのがおすすめなんです。内訳と負担者、更地にしたあとの税の時期、払えないときの進め方まで見ていきましょう。

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実家を解体して更地にするまでに出ていく費用の内訳

見積書を受け取った日に用意するのは左の3費目（出典: 不動産登記法57条・国税庁 タックスアンサー No.3255を基に当社作成）

実家の解体では、工事費のほかに家の中の物を運び出す費用と、取り壊したあとの登記の費用が出ていきます。この2つは工事費と同じく工事の前後に自腹で払うお金で、売却代金から引かれる仲介手数料や税とは出ていく時点が違うんです。境界がはっきりしない土地なら、売買契約の前に測量の費用がかかることもあります。

工事費のほかに出ていく3つの費用

まず、家の中に残っている家具や家電、布団や食器。残置物とは、売却や解体の前に家の中へ残されたままになっている家財道具のことです。解体業者にまとめて任せると、工事費とは別に撤去費が請求されます。金額は物の量と地域で変わるので、残置物の処分費用の相場を見てから見積りを頼みましょう。

次に、建物滅失登記。建物滅失登記とは、取り壊した建物の登記記録を閉じるための申請です。不動産登記法57条は、建物が滅失したときは所有者が「その滅失の日から一月以内に」申請しなければならないと定めています。放っておくと登記のうえでは建物が残り、土地を売るときの手続きで止まります。法務局が様式と記載例を公開しているので自分でも申請できますが、土地家屋調査士に頼めば報酬が別にかかります。

最後に測量です。境界標が見当たらない土地では、買主から境界を確定させる測量を求められることがあります。必要かどうかは、売却の相談時に不動産会社へ聞きましょう。

⇒ 家の中の物・登記・境界。この3つは、解体業者の見積書に載っていないことがあります。先に手元から出ていくのは家の中の物と登記で、測量は売買契約の前に求められたときに必要になります。

解体費そのものは構造と延床面積で決まる

解体の見積りは、建物の構造と延床面積でおおよそ決まります。木造か、鉄骨か、鉄筋コンクリートか。構造ごとの坪単価は家の解体料金の内訳で確かめられます。

そこにさらに金額を動かすのが、現場の条件です：

• 前面道路の幅——重機が入れない土地では手壊しの割合が増えます
• 残った物の量——可燃・不燃を分けて処分する手間が乗ります
• 付帯物——ブロック塀、庭木、物置、浄化槽、地中の古い基礎

先に自腹で要る現金と、売却代金から引かれる費用の分かれ目

同じ費用でも、先に手元の現金から出ていくものと、売買の成立後に代金から精算されるものがあります。分けて並べてみましょう。

滅失登記の期限は不動産登記法57条、売るためにかかった費用の扱いは国税庁 タックスアンサー No.3255によります。仲介手数料がかからないのは、当社が直接買い取るためです。

上の3つ——解体工事費、家財の撤去費、滅失登記——が、売るより先に手元から出ていくお金。現況のまま買い取ってもらう場合は、この3つがまるごと発生しません。

実家の解体費用は誰が払う？相続人が複数いるときの負担

相続した実家の解体費用は、相続人全員が、それぞれの取り分（持分）の割合に応じて分け合って負担するのが原則です。遺産分割が終わるまで実家は相続人全員の共有になり、共有物にかかる費用は持分の割合で負うと民法が定めているためです。1人が立て替えた場合は、あとから他の相続人へ持分の分を求められます。

ここで扱うのは、すでに相続した実家と、これから相続する実家です。親がご存命で名義も親のままなら、費用を出すのは所有者である親。その場合は実家の処分をどの順番で進めるかから確認してください。

相続した実家は相続人の共有で、費用は持分に応じた負担になる

持分（共有持分）とは、1つの不動産を複数人で持つときの、それぞれの取り分の割合のこと。きょうだい2人が等しく相続したなら2分の1ずつで、この割合が費用の分け方の出発点になります。

第八百九十八条　相続人が数人あるときは、相続財産は、その共有に属する。

（e-Gov法令検索 民法）

つまり、遺産分割が終わるまで実家は相続人全員のもの。費用については、同じ民法の253条が「各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う」と定めています。解体も共有する建物に手を入れる行為ですから、費用は持分の割合で分けるのが原則です。

なお、取り壊しそのものは共有物に変更を加える行為にあたるため、民法251条は共有者全員の同意を求めています。費用の分担と合意は別々に必要です。

⇒ きょうだい2人が2分の1ずつなら、解体費も2分の1ずつが出発点。「言い出した人が全部出す」ではありません。

立て替えた解体費を精算するために残す3つの記録

支払いは工事の前後にまとまって発生します。実務では、動ける誰か1人が立て替える形になりがち。きょうだい2人が2分の1ずつで相続し、現地に近い妹が立て替えたとしましょう。手元に残しておきたいのは次の3点です：

• 解体業者の見積書と請求書（どの工事にいくら払ったか）
• 領収書か振込記録（誰の口座から出たか）
• 遺産分割協議書への記載（立て替えた人と、精算の方法・時期）

とくに3つ目。「解体費は妹が立て替え、土地が売れた代金から先に返す」と書いておけば、売却まで手持ちの現金を寝かせずに済みます。分け方は事情によって変わるので、協議書を作る前に提携する司法書士へ相談することをおすすめしています。

親名義のままだと売却の契約に進めない

名義が親のままだと、売買契約に進めません。売る前に相続登記で名義を整える必要があります。親が亡くなった直後なら、親の死後の家の処分費用を時系列で追うと、何にいつお金が出ていくのかが先に見えます。

売却まで見据えるなら、実家を売ったときの税金も同じ時期に確認しておくと安心です。まずは登記簿で名義を見ておきましょう。

解体してから売るのと現況のまま売るのでは、どちらが手元に多く残るか

売値の上がり幅が更地側の費用合計を超えるかで、手取りの多い経路が入れ替わる（出典: 国税庁 タックスアンサー No.3255ほかを基に当社作成）

更地にして増える売却額が、解体費と家財の撤去費・建物滅失登記の合計を超えるかどうかで決まります。超えるなら更地で売るほうが手元に多く残り、超えないなら現況のまま売るほうが残ります。更地は買い手が付きやすい一方で、増えた売却額が解体費に届かないこともあるため、見積りと査定を両方そろえてから引き算しましょう。

手取りを同じ式で出す5つの手順

「高く売れる」と「手元に残る」は別の話です。3つの売り方を、同じ引き算に載せてしまいましょう。

譲渡所得とは、不動産を売って出た利益のこと。売った金額から、買ったときの金額と売るための費用を引いて計算します。この費用に建物の取壊し費用が含まれることは国税庁 タックスアンサー No.3255に明記されており、解体費は税の計算でも差し引けます。

ここまでの欄は、査定書と解体の見積書さえあれば埋まります。埋まらない欄があるなら、そこが次に動く場所です。

木造の実家で当てはめると、差がどこに出るか

木造2階建て・延床30坪の実家なら、家の解体料金の記事にある見積りの合計はおおむね120万〜210万円。前面道路の広さや家財の量で幅が出ますし、家財の撤去費と滅失登記の費用が、ここにさらに乗ってきます。

手順⑤で差を作るのは、この「更地側だけに出ていく費目の合計」です。同じ木造30坪なら、売却額の上がり幅が、実際の見積額に家財の撤去費と登記の費用を足した合計を超えるかどうかが分かれ目。見積りが上限の210万円に近いほど、更地で得をするのに必要な上がり幅は大きくなります。上がり幅は、土地を探す人が動く地域かどうかで変わります。

解体費は差し引けますが、同じ国税庁の資料は「修繕費や固定資産税などその資産の維持や管理のためにかかった費用は譲渡費用になりません」としています。売れるまで払い続ける固定資産税は、取り戻せないお金。なお相続した実家の売却には、要件を満たせば譲渡所得から控除できる相続した空き家の特別控除もあります。税額の見通しは税理士へ相談してください。

更地にしても売れないと、税だけが残る

気をつけたいのが順序の逆転です。解体は終わったのに、買い手が決まらない。支払いだけ先に済んで、手元には更地と、軽減が外れた土地の固定資産税が残ります。

だから当社では、解体の見積りより先に現況のままの査定額を取ることをおすすめしています。順番を入れ替えるだけで、手順①②が埋まった状態で決められるんです。

現況のまま買い取る場合に、解体費と家財の撤去費が要らなくなる理由

現況のまま売る場合、建物は壊さずに引き渡します。買主が自分で直す・建て替える前提で買うため、片付けも売主側でやる必要がありません。現況買取とは、家財や傷んだ部分を残したままの状態で、不動産会社が直接買い取ることです。この形なら、解体工事費・家財の撤去費・建物滅失登記の3つが発生しません。

ただし買主が手間とリスクを引き受ける分、更地にして個人へ売れたときの価格には届かないこともあります。どちらが有利かは物件ごとに逆転しますから、比べる価値があるんです。

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更地にすると固定資産税はいつから上がるのか

工事の完了が年をまたぐと、軽減のない負担が始まる年が1年ずれる（出典: 地方税法359条・349条の3の2／国土交通省資料を基に当社作成）

実家を解体すると、1月1日の時点で更地になっていた年度分から、土地の固定資産税が上がります。地方税法359条が「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする」と定めているためです。12月に壊すか、年明けに壊すかで、負担が変わる年が1年ずれます。

固定資産税はいつの状態をもとに決まるのか

固定資産税は、建物の状態が変わるたびに計算し直される税金ではありません。条文が置くのは「賦課期日＝その年度の初日の属する年の1月1日」という1本の基準日だけ。

この日に建物が建っていれば建物付きの土地、更地なら更地として扱われます。年の途中で壊しても、その年度の税額は動きません。判定は年に1回、1月1日の現況だけ。毎年4〜5月に届く納税通知書の中身も、この日の状態で決まっています。

建物がなくなると住宅用地の軽減が外れる

では、なぜ更地にすると上がるのか。住宅用地特例とは、人が住む建物が建っている土地の固定資産税を軽くする仕組みです。地方税法349条の3の2は、住宅用地の課税標準を価格の3分の1とし、200平方メートル以下の小規模住宅用地はさらに6分の1とすると定めています。

取り壊して更地にした土地は、もう「住宅用地」ではありません。3分の1・6分の1の扱いから外れ、土地そのものの評価に応じた負担に戻ります。解体を決める前に、納税通知書で土地の評価額を見ておきましょう。

放置して勧告を受けた場合も軽減は外れる

「それなら壊さずに置いておけばいい」と考えたくなりますが、放置しても同じ結果になります。国土交通省は、改正された空家等対策特別措置法の概要で、放置すれば特定空家となるおそれのある空家（管理不全空家）に市区町村が指導・勧告を行うと示しています。特定空家とは、そのまま置いておくと倒れるおそれがあるなど、まわりに危険や迷惑をおよぼす状態だと判断された空き家のことです。そして勧告された空家の敷地は、固定資産税の住宅用地特例が解除されます。管理不全空家とは、傷みが進んで放置すれば危険な状態に近づいた、この勧告の対象になる空き家です。

先ほどの地方税法349条の3の2も、勧告を受けた管理不全空家等や特定空家等の敷地を「住宅用地」から除くと定めています。壊しても、放置して勧告を受けても、軽減は外れる。いまの軽減がこのまま続く前提で計画を立てないほうが安全です。

年内に解体するか、年明けまで待つか

12月20日に工事が終われば、翌年1月1日にはもう建物がなく、更地のあつかいです。翌年度分から、軽減のない負担になります。工事が年をまたいで1月10日に終わった場合は、その年の1月1日にまだ建物がありました。その年度は軽減が残り、翌々年度から切り替わります。

売却の予定が決まっているなら、引き渡しの時期も合わせて考えてください。年内に引き渡せば、翌年度ぶんの固定資産税をおさめるのは買主です。売れる見込みが立たないまま年末に壊すのが、いちばん負担の重い進め方になります。

解体費用を用意できないときに取れる選択肢

効く費目が違うため、3方向は重ねて使える（出典: 不動産登記法57条・当社の買取条件と買取実績を基に当社作成）

解体費用を用意できないときは、工事費を下げる、家の中の物を自分で減らす、解体せずに売る、の3方向で進められます。自治体の補助制度や相見積もりは工事費に効き、現況のまま手放す方法なら解体費も家財の撤去費もかかりません。手元の現金がいくら足りないのかで、選ぶ方向が変わります。

補助金と相見積もりで工事費を下げる

老朽化した空き家の解体に補助を出している市区町村があります。ただし制度の有無も条件も受付時期も自治体ごとに違います。とくに注意したいのが申請の順序。工事を契約する前に申請が必要かどうかを、市区町村の空き家担当窓口で確認してください。補助率や上限額の例は、先に挙げた家の解体料金の記事で比べられます。

相見積もりのコツは、同じ条件で出してもらうこと。塀や庭木、物置を含めるかどうかが1社だけ違うと、金額を比べられません。

家の中の物を自分で減らす、または残したまま引き渡す

残置物の処分費用は、業者に任せる量が減るほど下がります。帰省のたびに可燃ごみと粗大ごみを分けて出す、リサイクル家電だけ先に処理する。まとまった現金がなくても少しずつ減らせます。

逆に、遠方で通えないなら、無理に片付けない選択もあります。家財を残したまま買い取ってもらえば、撤去費が発生しません。

解体せずに現況のまま売る・買い取ってもらう

ここで区別しておきたい言葉があります。「引き取り」と呼ばれるサービスの多くは売主が費用を払って手放す形で、買取は売主が代金を受け取ります。お金の向きが逆なんです。

当社の買取くんは、家財が残ったままの実家でも現況のまま買い取っています。大阪府堺市で相続された実家では、思い出の品だけご家族が持ち出し、生活用品は残したままで1,200万円の買取となりました（当社買取実績）。解体費も撤去費もかけずに代金を受け取れた事例です。

費用の見当がついて、解体以外の道も含めて選ぶ段階なら、実家の処分方法の比較で、売却・買取・解体・譲渡・放棄の違いと合意の進め方をまとめています。

手段ごとに効く費目と、使える条件

3方向の手段を、効く費目と条件で並べます。どれか1つを選ぶというより、使えるものを重ねる形。

滅失登記の期限は不動産登記法57条、仲介手数料がかからないのは当社が直接買い取るためです。

そもそも持ち続ける案も含めて比べたい方は、実家が空き家になったときの分岐から見直してみてください。

実家の解体費用についてよくある質問

実家の解体費用は相続人のうち誰が払うのですか？

相続人が複数いる場合は、持分に応じて分け合って負担するのが原則です。遺産分割が終わるまで実家は相続人全員の共有となり（民法898条）、各共有者は持分に応じて共有物に関する負担を負うと定められています（民法253条）。取り壊しそのものには、共有者全員の同意が要ります（民法251条）。

解体してからのほうが高く売れますか？

更地のほうが高く売れる場合はありますが、手元に残る金額まで多くなるとは限りません。更地にすると解体工事費・家財の撤去費・建物滅失登記が売主側に発生するため、売値の上がり幅がその合計を超えなければ、現況のまま売ったほうが手取りは多くなります。

更地にすると固定資産税はいつから上がりますか？

1月1日の時点で更地になっていた年度分から上がります。固定資産税の賦課期日はその年度の初日の属する年の1月1日と地方税法359条が定めており、年の途中で解体してもその年度の税額は変わりません。12月中に工事が終われば翌年度から、年明けに終われば翌々年度からの負担です。更地になると住宅用地特例（3分の1、200平方メートル以下は6分の1）からも外れます。

家財を残したままでも解体や売却はできますか？

できます。解体の場合は、家の中の物を業者が分別して処分するため、工事費とは別に撤去費が加算されます。自分で運び出せる分だけ減らせば、その分は下がります。売却は、現況のまま買い取ってもらう方法なら家財を残したまま引き渡せます。

買取くん（株式会社リアテクス）は、家財が残ったままの実家でも買い取れますか？

買い取れます。当社は家財や生活用品が残ったままの実家を現況のまま買い取っており、解体も片付けも売主側で済ませていただく必要はありません。他社で断られた物件や、老朽化が進んだ建物のご相談も受けています。査定は無料。物件の所在地と状態をお聞かせいただければ金額をお出しします。

まとめ

相続した実家の解体費用は相続人が持分に応じて先に自腹で払うお金で、更地にするかどうかは解体費と手取りを並べてから決められます。ここで示せるのは費用の並べ方と負担の原則までで、実際の売却額や税額は物件ごとに変わります。解体業者の見積りを取る前に、更地想定と現況のままの査定額を同じ時期にそろえてください。

当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、家財が残ったままの実家や他社で断られた物件も現況のまま買い取れます。解体費を立て替える余裕がない方や、きょうだいで話をまとめる前に金額だけ知っておきたい方に向いています。

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