農地を手放したい方へ｜誰に売れるかと区域ごとに使える処分方法

「相続した農地って、どうやって処分すればいいの？」 「不動産会社には『農地は扱えない』と言われてしまった……」

農地の処分を考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。農地は、農家へ売る・転用して売る・国に返す・買取に相談するの4つで手放せて、使える方法は農地の区域で決まります。売るには農業委員会の許可が要り、買い手が耕作する人に限られるためです。誰に売れるか、区域別の方法、国に返す費用の順に見ます。

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農地は誰に売れる？許可を受けて耕作を続ける農家・農業法人だけ

農地を売ったり譲ったりするには農業委員会の許可が要り、買い手は耕作を続ける人に限られるため、自由には処分できません。農業委員会は、市町村ごとに置かれ、農地の売買や転用の許可・届出を受け付ける行政委員会です。普通の土地なら売主と買主が合意すれば売れますが、農地はこの委員会の許可が間に入るんです。

許可が出るかは、買う側が耕作を続けられるかで決まる

農地法の3条1項は、農地の所有権を移したり貸したりするときは「当事者が農業委員会の許可を受けなければならない」と定めています。そのうえで3条2項が、許可を出せない場合を並べています。相続した農地を売る方に関係が深いのは、次の3つです。

• 買う人が、取得後に農地の全部を効率的に使って耕作すると認められない（1号）
• 買う人やその世帯員が、農作業に常時従事すると認められない（4号）
• 耕作の内容や農地の位置・規模から、周りの農地の使い方に支障が出るおそれがある（6号）

3つとも、審査されているのは売る側ではなく買う側なんです。売主がどれだけ手放したくても、買い手がこの先も農業を続ける人でなければ許可は出ません。ですから、農地の買い手探しは「近くで農業を続けている人や法人」に声をかけるところから始まります。

許可を受けずに結んだ売買は効力を持たない

同じ3条の6項には「第一項の許可を受けないでした行為は、その効力を生じない」とあります。契約書を交わして代金を受け取っても、許可がなければ売買そのものが成り立たず、名義も移らないということです。

そのため、農地の売買は許可が出てから引き渡す段取りで進めます。なお、相続で農地を受け継ぐときは許可ではなく、農業委員会への届出になります。届出の中身は、後半のよくある質問でお答えします。

身内や隣の人に売るときも、同じ許可が要る

たとえば、会社勤めで農業をしていない親族や、家庭菜園を広げたい隣の家の人に田んぼを売ろうとした場合を考えてみてください。取得後に農地の全部を耕作し、農作業に常時従事する見込みがなければ、相手が身内でも許可は出ません。

3条1項は「所有権を移転」する場合を広く対象にしているので、タダで譲る贈与も同じ扱いです。「知り合いだから」「お金はいらないから」という事情では、許可の条件は変わらないんですね。

自分の農地の区域はどこで分かる？都市計画の窓口と農業委員会で確認

区域と農地区分の2つを窓口で確かめると、転用の道が開くかが分かる（出典: 都市計画法7条・農林水産省「農地転用許可制度の概要」・京都市・藤沢市の公表基準を基に当社作成）

市街化区域か市街化調整区域かは市町村の都市計画の窓口で、農用地区域かどうかは農業委員会で確かめられます。この区域の違いで、使える手放し方が決まります。

3つの区域の意味を先に押さえておきましょう。都市計画法7条は、市街化区域を「すでに市街地を形成している区域及びおおむね十年以内に優先的かつ計画的に市街化を図るべき区域」としています。市街化調整区域については「市街化を抑制すべき区域」です。農用地区域は、市町村がこの先も農業に使う土地として指定した区域です。農林水産省は、この区域では「農地転用は禁止されています」と説明しています。

問い合わせの前に、納税通知書で所在と地番を控える

窓口に問い合わせるときは、毎年届く固定資産税の納税通知書を手元に用意しておくと話が早く進みます。課税明細書に載っている土地の所在と地番を伝えれば、どの区域にあるかを調べてもらえます。

農地法52条の3は、農業委員会が農地台帳と農地の地図をインターネットなどで公表することを定めています。ただ、公表の方法は地域によって違うので、まずは農地のある市町村の農業委員会に電話で聞くのが確実です。

農地区分で、転用の許可が出るかどうかが分かれる

区域とあわせて確かめたいのが、農地区分です。農林水産省「農地転用許可制度の概要」は、農地を5つに分け、転用（田・畑を宅地や駐車場など、農地以外の用途に変えること）の許可の方針を次のように示しています。

同じ資料には「※市街化区域内は、農業委員会への届出で転用可能」とも書かれています。つまり、同じ田んぼでも、街に近いか、まとまった優良農地かで、宅地などに変える道が開くか閉じるかが決まるんです。

区分は、自分で判断するより農業委員会に聞くほうが確実です。転用を前提に売り先を探し始める前に、自分の農地が第何種なのかを確かめておくと、遠回りをせずに済みます。

登記は田・畑でも、今は農地でない土地は非農地証明を確かめる

地目は、登記簿に書かれた土地の用途の区分です。登記上は田・畑のままでも、何十年も耕作されず山林のようになった土地や、長く庭や駐車場として使ってきた土地もありますよね。こうした土地で相談したいのが非農地証明で、農地としての実態がなくなった土地を、農業委員会が農地法の対象外と証明する書類です。

ただし、基準は自治体ごとに違います。京都市の基準は、農用地区域は「証明の対象としない」としています。そのうえで、「おおむね10年以上耕作放棄され、かつ、将来的にも農地として使用することが著しく困難な土地」などを証明の例に挙げています。藤沢市は、「申請時から過去10年間、違反転用として追及されておらず」といった要件をすべて満たすことを求めています。

2市とも、農用地区域は対象外という点は共通です。一方で、年数の数え方や要件の並べ方は違います。「登記が田だから農地」と決めつけずに、今の状態を伝えて農業委員会に非農地証明の可否を相談すると、使える方法が増える場合があります。

農地を手放す4つの方法と、区域ごとに使える道

自分の区域のレーンを縦に見ると、開いている道と次にやることが分かる（出典: 農地法3条・4条・5条、農林水産省「農地転用許可制度の概要」、法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」を基に当社作成）

農地を手放す方法は4つで、市街化区域なら転用して売る道が開け、農用地区域では農家へ売るか国に返す道が中心です。手放さずに耕作と管理を任せる道として、農地バンクに貸す方法もあります。

自分の農地の区域の列を縦に見ると、使える方法と必要な手続きが分かります。

◯は使える、△は条件つき、×は原則使えない、を表します。表は当社で区域ごとに並べ直したものです。もとにしたのは農地法3条・4条・5条、農林水産省「農地転用許可制度の概要」、法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」、京都市・藤沢市の非農地証明の基準です。表を引く前に、次の3つもあわせて確かめてください。

• 市街化調整区域でも、用途地域や土地改良事業の区域内の田・畑は、負担金が面積で決まります
• 国に返す方法は、建物がある土地や境界が明らかでない土地など、区域にかかわらず申請できない土地があります
• 農地バンクに貸す方法は、所有権を残したまま耕作と管理を任せる道なので、表には入れていません

列ごとに、次にやることも変わります。

• 市街化区域：農業委員会に転用の届出ができるかを確かめ、宅地として買いたい人や買取を探す
• 市街化調整区域：第2種・第3種かを農業委員会に確かめてから転用を考え、難しければ農家へ売るか国に返す
• 農用地区域：転用を前提にせず、農家へ売る・国に返す・農地バンクに貸すを比べる

1. 農家・農業法人へ農地のまま売る

どの区域でも使える、農地のまま売る道です。ただし相手は、前の章で見た3条の許可を受けられる人、つまり耕作を続ける農家や農業法人に限られます。

売れて利益が出たときは、税金がかかる場合があります。相続した不動産を売ったときの税金の仕組みも、売り出す前に一度確かめておくと安心です。買い手に心当たりがなければ、まず農地のある市町村の農業委員会に相談してみてください。

2. 転用して宅地などとして売る

市街化区域の農地は、あらかじめ農業委員会に届け出れば転用でき、転用目的で売る場合も届出で足ります（農地法4条1項7号・5条1項6号）。それ以外の区域では、都道府県知事等の許可が要ります。宅地として買いたい人に売るときは、許可が出ることを条件にした売買になります。

市街化調整区域は、前の章で見たとおり街を広げない前提の区域です。当社の見方としては、この区域で転用の許可が出ても、宅地として買う人が見つかる道は狭いと考えています。

気をつけたいのは、「先に埋め立てて更地にしてから売ろう」と自己判断で動くことです。許可なく転用すると、農地法64条で3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金の対象になります。さらに51条で、元に戻すよう命じられることもあります。この命令は相続した人も対象に含まれるので、手を入れる前に農業委員会へ相談してください。

3. 国に返す（相続土地国庫帰属制度）

相続土地国庫帰属制度は、相続などで取得した土地を、要件を満たせば国に引き取ってもらえる制度です。農地はどの区域にあっても申請できますが、国に納める負担金の額が区域で変わります。その違いは、このあとの負担金の面積別試算で具体的な金額にしています。

国のほかに、自治体へ寄付する道を考える方もいらっしゃいますよね。ただ、受け取るかどうかは自治体の側が決めます。土地を自治体や法人に寄付するときの条件を先に知っておくと、断られてから次の手を探す時間を省けます。国に返すか寄付するかで迷ったら、まず自分の農地の負担金がいくらになるかを出して比べてみてください。

4. 不動産会社の買取に相談する

不動産会社は、買ったあとに自分で耕作しないため3条の許可を受けられず、農地を農地のまま持っておく目的では買えません。前の章で見た農林水産省「農地転用許可制度の概要」も、「具体的な転用目的を有しない投機目的、資産保有目的での農地の取得は認めない」としています。「農地は扱えない」と断られる背景には、この仕組みがあるんです。

そのうえで、買取の対象になりうるのは次の2つです。

• 転用の届出や許可が見込める農地（許可を条件にした売買）
• 農地と一緒に相続した家や宅地

2つ目の家や宅地なら、現況買取（片付けや解体をせず、今の状態のまま買い取ること）を相談できます。似た言葉に有料引き取りがありますが、こちらは売主が費用を払って手放す形で、代金を受け取る買取とはお金の向きが逆です。有料で土地を引き取るサービスを比べるときは、この違いを取り違えないようにしてください。

許可の壁が分かったうえで農地以外の土地も含めて手取りと費用を比べたいなら、売れない土地を手放す経路の一覧が使えます。受け取る金額・払う費用・かかる期間を並べて見られます。

手放さずに管理を任せるなら農地バンクに貸す

農地中間管理機構（農地バンク）は、都道府県知事が県に1つだけ指定する法人です。農林水産省によると、所有者から農地を借り受け、担い手に貸し付けています。貸せば耕作と管理は任せられますが、所有権は手元に残ります。つまり、こちらは管理を任せる道です。

注意したいのは、どんな農地でも借りてもらえるわけではない点です。農林水産省のQ&Aには「地域計画外の農地である場合や、営農条件が悪い農地である場合等、農地バンクが遊休農地を借り受けられない場合もございます」とあります。地域計画とは、農業経営基盤強化促進法にもとづいて市町村が定める、地域の農地をこの先どう使い、どの担い手に集めていくかの計画です。

荒れた田や、耕作の条件が悪い畑は、断られることもあるということですね。貸す道を考えるなら、自分の農地が借りてもらえる対象かを、農業委員会か農地バンクに先に聞いておきましょう。

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農地を国に返すといくらかかる？面積で負担金が増える農地

同じ広さでも、面積で算定する区域の田・畑は負担金が数倍から十数倍に開く（出典: 法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」の算定式を基に当社試算）

農地を国に返すときの負担金は、法務省の表では田・畑は面積にかかわらず20万円ですが、市街化区域や農用地区域などにある農地は面積に応じて算定され、高くなります。同じ広さでも、区域によって負担が数倍から十数倍に開くんです。

負担金は、国に引き取られた土地の10年分の管理費用として、承認されたときに1回だけ納めるお金です。法務省が示す田・畑の算定式を面積ごとに当てはめると、次のようになります。

• 対象：法務省が示す田・畑の負担金の算定式（面積に応じて算定する区域の田・畑）
• 計算方法：各面積に面積区分ごとの単価（円/㎡）を掛け、区分ごとの加算額を足した（端数処理なし。一筆または隣り合う土地を1つの土地として計算した場合。審査手数料は含まない）
• データ出典：法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

たとえば農用地区域内の田1,000㎡なら、810円×1,000㎡＋318,000円＝1,128,000円です。面積にかかわらず20万円で済む場合の5倍を超えます（審査手数料は含みません）。

面積に応じて負担金が増える農地の区域

法務省の表では、田・畑は「面積にかかわらず、20万円」とされています。ただし、次の3つに当たる農地は面積に応じて算定されます。

• 都市計画法の市街化区域、または用途地域（住宅・商業・工業など、市街地の土地の使い方を定めた地域）が指定されている地域内の農地
• 農業振興地域の整備に関する法律の農用地区域内の農地
• 土地改良事業等の施行区域（田畑の区画や水路を整える事業などが行われる区域）内の農地

「田・畑は20万円」とだけ覚えていると、市街地の畑や整備された田を持つ方ほど、総額を見誤りやすくなります。国に返すことを考えたら、申請の前に自分の農地が3つのどれかに当たるかを、区域を調べた窓口で確かめておきましょう。なお、隣り合う土地は合わせて1つの土地として計算できる特例も、同じ法務省のページで示されています。

耕作をやめて荒れた農地は、申請の前に法務局へ相談する

法務省の制度の概要によると、建物がある土地や境界が明らかでない土地などは、そもそも申請できません。また、管理や処分を妨げる物が地上にある土地などは、承認されないことがあります。

耕作をやめて木や草が茂った田・畑がこれに当たるかは、土地ごとに判断されます。審査の手数料や申請書類、手続きの流れはいらない土地を国に返す手続きにまとめてあります。目を通したうえで、申請を決める前に法務局の相談で確かめるのが確実です。

農地の処分でよくある質問

農地の処分はどこに相談すればよいですか？

売る・転用するなら、農地のある市町村の農業委員会が窓口です。貸す先を探すなら都道府県の農地バンク、国に返すなら法務局に相談します。どこから手をつけるか迷ったら、まず農業委員会に区域と農地区分を聞くと、ほかの窓口に進むかどうかも決めやすくなります。

相続した農地は農業委員会への届出が必要ですか？

必要です。相続で取得したときは3条の許可は要りませんが、農地法3条の3により、遅滞なく農業委員会へ届け出なければなりません。届け出ないと、69条で10万円以下の過料の対象になります。あわせて相続登記も、法務省が案内しているとおり、取得を知った日から3年以内に行う義務があります。名義を移す流れは土地の名義変更の手続きで確かめられます。

農地だけを相続放棄することはできますか？

できません。相続放棄は家庭裁判所に申し述べる手続きです。裁判所の説明のとおり、放棄すると預貯金や家も含めて権利や義務を一切受け継がなくなり、相続を知ったときから3か月以内に行う必要があります。放棄したあとに残る家の扱いは、空き家の相続放棄で詳しく触れています。放棄するか迷っているなら、親の土地を持ち続けるコストと比べてから決めると、判断の材料がそろいます。個別の事情で判断が分かれるときは、司法書士や弁護士に相談してください。

耕作をやめた農地は固定資産税が上がりますか？

耕作をやめただけで上がるわけではありません。農林水産省によると、農業振興地域内の遊休農地で、農業委員会から農地バンクと協議するよう勧告を受けると、評価額が結果的に1.8倍になる課税の強化の対象になります。勧告の前に行われる利用意向調査で、農地バンクに貸す意思を伝えれば、勧告は行われません。

買取くんは、農地と一緒に相続した実家も買い取れますか？

実家の家と宅地は買取の対象で、家財を残したままの現況で査定します。当社の買取実績では、大阪府堺市で生活用品が残った相続実家を1,200万円で買い取りました。田・畑の部分は農地法の許可が前提になるため、地目と所在を伺ってから取り扱いをお答えします。

まとめ

農地は農業委員会の許可を受けられる相手にしか売れないため、区域を確かめてから4つの方法のどれを使うかを決めます。市街化区域なら転用して売る道が開けますが、農用地区域では転用を前提にできず、農家へ売るか国に返す道が中心です。国に返す場合も、区域によって負担金が面積で増えます。まずは納税通知書で所在と地番を控え、農業委員会に区域と農地区分を聞くところから始めましょう。

当社の買取くんは、購入意欲の高い投資家が常時300名以上いるため、他社で断られた物件も家財ごと現況で買い取っています。農地と一緒に相続した家から先に手放したい方に向いています。

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