売れない土地を手放したい｜処分6経路と費用・手取りの比較

「売れない土地を仲介に出しても、もう1年も問い合わせがない」 「お金を払ってでも土地を引き取ってもらうしかないのかな」

売れない土地の処分を考えている方は、このようなお悩みをお持ちではないでしょうか。売れない土地は、仲介・買取・譲る・寄付・国に返す・有料で引き取ってもらうの6つの方法で手放せます。代金が入るのは仲介と買取の2つだけで、ここでは次の4つが分かります。

• 受け取る道と払う道の見分け方
• 仲介と買取の手取りの差
• 譲る・寄付・国に返すの現実味
• 農地・山林・親名義の土地の進む先

各章から個別の記事へ進めます。

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売れない土地を手放す方法｜代金が入る道と、自分が払う道

手放す方法は6つあり、代金を受け取れるのは不動産会社に間に入ってもらう仲介と、買取の2つだけです。残る4つ——国に返す、有料で引き取ってもらう、隣の人や個人に譲る、自治体や法人に寄付する——は、自分が費用を払うか、お金がどちらにも動かない形になります。

まず押さえたいのは、お金がどちらへ動くかです。この向きで3つに分けると、次にすることが決まります。

• 代金が入る道：仲介で売る、買取で売る ⇒ まず金額を知ってから比べる
• 自分が払う道：国に返す、有料で引き取ってもらう ⇒ 払える上限と期限を決めてから動く
• お金が動かない道：隣の人や個人に譲る、自治体や法人に寄付する ⇒ 相手に受け取る理由があるかを先に確かめる

6つの道で、お金がいくら動くのかを並べました。

続いて、時間と手間です。

データ出典: 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、法務省「相続土地国庫帰属制度の負担金」

代金が入るのは、仲介と買取の2つ

違いは、買い手が誰かにあります。仲介では不動産会社が買い手を探して個人や法人と売買契約を結び、買取では不動産会社そのものが買い主になります。だから買取には、買い手を探す期間がありません。

現況買取とは、家財や古い建物、伸びた草木を残したまま買い取る方法のこと。当社もこの形で買い取っています。古い家が建っていても、更地にしてから出す必要はないということですね。

自分が払う道と、お金が動かない道

自分が払う道は2つ。国に返す道では承認後に負担金を納め、有料で引き取ってもらう道では引き取り手へ費用を払います。どちらも手放した時点で、手元に残るお金はありません。

お金が動かない道は、隣の人や個人に譲る、自治体や法人に寄付するの2つ。代金は入らない代わりに持ち出しも小さく、かかるのは名義を移す登記の実費くらい。その実費をどちらが持つかも、相手との取り決めしだいです。

そして、どれも選ばずにいる間も時間は進みます。持ち続ける限り、固定資産税と草木の管理は毎年そのまま残ります。引き継いだ土地をそのまま持ち続けた場合の金額は、親の土地を1年持ち続けたときの出費で項目ごとに並べています。

⇒ 「手放す方法」には、代金を受け取る道と自分が払う道が混ざっています。見積もりや案内が届いたら、金額の前に「受け取るのか、払うのか」を先に確かめましょう。

「引き取ってほしい」と頼むと、売主が費用を払う側になる｜代金を受け取るのは買取

届いた書類に「引き取り費用」とあるか「買取価格」とあるかで、お金の向きが決まる（同じ土地で金額を入れ替えた計算例・当社作成）

「引き取ってほしい」と頼んだ先には、売主が費用を払う有料引き取りと、代金を受け取る買取の2つが混ざっています。同じ言葉で相談しても、お金が出ていくか入ってくるかは正反対で、手元に残る金額もそこで決まります。見分けるなら、届いた書類の「引き取り費用」と書いてあるか、「買取価格」と書いてあるかの一点を見てください。

「引き取り」という言葉そのものに、お金の向きは入っていません。だから引き取りで探すと、費用を払う案内と代金を受け取る案内が同じ並びに出てくることがあります。どちらを先に当たるかで、最後に残る金額が変わってしまうんです。

有料引き取りは、売主がお金を払って名義を移す形

有料引き取りとは、売主が引き取り手へ費用を払い、その代わりに名義を移してもらう取引のことです。

たとえば、同じ土地で考えてみましょう。50万円を払って手放した場合と、50万円を受け取って手放した場合。土地は同じでも、手元の差は100万円になります。

費用の相場や業者の選び方、契約前に確かめておきたいトラブルの型は、有料の引き取りサービスにかかる費用と業者の見分け方にまとめています。

買取は、代金を受け取って名義を移す形

買取では、不動産会社が買い主になって代金を払います。一般の買い手を待つ必要がないため、査定額に納得できればそのまま話が進みます。お金の向きは、有料引き取りと真逆です。

ただし、どの土地にも値が付くわけではありません。価格がどう決まるのか、どんな物件が買取に向くのかは不動産買取の仕組みで仕組みから追えます。

当社の買取くんが行っているのも、この買取です。引き取りサービスではないので、査定でお伝えするのは「いくらで買い取れるか」の金額になります。

売って手放せる土地の条件｜名義・境界・建物の3点で先に決まる

売って手放せるかどうかは、名義・境界・建物の3点が書類と現況でそろっているかで先に決まります。名義が自分にあるか、境界を示す資料があるか、建物や残置物（家に残された家財や道具）が残っていないか（現況のまま買い取る道もあります）——この3つです。そろっていない土地は、価格を下げても買い手の側が判断できません。

買い手がつかない理由は、立地や形、接道、価格の側にもあります。原因の切り分けと値付けの見直し、地方特有の事情は田舎の土地が売れない理由が扱っています。ただ、整っていない書類は値下げでは埋められません。

仲介は、買い手が現れるまで待つ道

仲介で売るなら、名義と境界に加えて建物の扱いを先に決めておきます。個人の買い手は自分で使う前提なので、古い家が残っていると解体費を見込んだ値付けになりやすく、更地を求められることもあります。

そして期間が読めません。買い手が現れるまで待つ形なので、いつ決まるかは相手しだい。断られたのが1社だけなら、別の会社は違う見方をすることもあります。媒介契約をいつ結び直し、どこで値下げに見切りをつけるかは、田舎の売れない土地を3か月ごとに見直す進め方で整理しています。

買取は、買い手を探さずに決める道

買取なら、家財や建物が残ったままでも話を進められます。買い主が不動産会社なので、片付けや解体を先に済ませなくても現況のまま査定できるからです。整えておく必要があるのは名義だけ、という土地もあります。

そのかわり、買取の価格は、仲介で売れたときの相場より下がる場合があります。売れ残ったときの負担を不動産会社が引き受けるためです。

手取りで差が出るのは、提示額と仲介手数料の2か所だけ。たとえば800万円以下の土地が仲介で500万円で売れても、上限いっぱいの仲介手数料（税込33万円）を払えば手元は約467万円です。買取なら仲介手数料が生じないぶん、提示された額がそのまま手取りに近づきます（印紙税と、抵当権の抹消などの登記の実費は残ります）。この2つを並べれば、どちらが手元に多く残るかを比べられます。

売ったあとのことも1つ。引き渡した土地が契約の内容に合っていないと、売主が後から責任を問われることがあります。これを契約不適合責任（契約と違っていた点について、売主が負う責任のこと）といいます。責任の範囲は不動産売却の完全ガイドの契約の章で確かめられます。

売らずに手放せるのは、相手に受け取る理由があるときだけ｜譲る・寄付・国に返す

0円で渡しても、受け取る側には登録免許税とその後の固定資産税・管理が移る（出典: 国税庁「登録免許税の税額表」、法務省「相続土地国庫帰属制度」を基に当社作成）

譲る・寄付する・国に返すの3つが成り立つのは、相手の側に受け取る理由があるときだけです。0円で渡すと言っても断られることがあり、受け取った側には登記の税金と、その後の固定資産税や管理が移るからです。

隣の人や個人に譲る

隣の土地の持ち主など、自分の土地と合わせると使い道が生まれる相手なら、話がまとまることがあります。

ただし0円で渡しても、受け取る側には登録免許税と、その後の固定資産税や管理が移ります。登録免許税とは、名義を移す登記のときに納める税金のこと。贈与で受け取る場合の税率は土地の価額の2%で、売買の1.5%（令和11年3月31日まで）や相続の0.4%より高く設定されています（国税庁）。固定資産課税台帳の価格が500万円の土地なら、受け取る側が10万円を納めます。タダのつもりが先に10万円——これが、0円でも引き取り手が見つからない理由のひとつです。

契約書の作り方と贈与税は個人から個人への無償譲渡、法人が相手なら不動産の無償譲渡で計算まで確かめられます。

自治体や法人に寄付する

自治体が受け取るのは、道路や公園など使う予定のある土地が基本です。受け取った時点から草刈りや見回りの費用が自治体の負担になり、固定資産税の収入も止まるためです。窓口があること自体は、受け取ってもらえることを意味しません。町内会などの地縁団体や公益法人が受け皿になる場合も、「その土地を使う理由」が先にあることが前提です。

国に返す

相続で取得した土地で、建物が建っていなければ国に返せる場合があります。相続土地国庫帰属制度といって、相続した土地の名義を国へ移す仕組みです。かかるのは申請時の審査手数料14,000円（法務省）と、承認後に納める負担金20万円からです。負担金は種目や区域によって、「面積にかかわらず20万円」の区分と「面積に応じて算定」する区分に分かれます（法務省）。

つまり、国に返す道は無料の引き取りではありません。道どうしを横に並べて比べる段階なら、ここまでで判断できます。国に返す道に絞って可否と総額まで出すならいらない土地を国に返す方法へ。要件、外れる条件、負担金の算定まで追えます。

まだ相続していないなら相続放棄という手もありますが、土地だけを選んで放棄することはできません。期限と放棄後に残る管理義務は相続放棄と放棄後の管理義務で確かめておきましょう。

手放すまでに売主が払うお金｜売る道は引渡しまでに4種類、返す道は先に20万円から

合計額より出ていく順番を先に見ると、いま動かせる現金で選べる道が分かる。出典: 国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」、国税庁「印紙税額の一覧表」、法務省「相続土地国庫帰属制度」を基に当社作成

手放すまでに売主が払うお金は、売る道か国に返す道かで、金額も払う時期もまるごと変わります。仲介や買取で売るなら、依頼時に合意する仲介手数料、契約時の印紙税、引渡しまでの片付けが中心で、名義を移す登記の費用は買主が負担するのが通例です。国に返す道を選ぶなら、申請時の審査手数料14,000円（法務省）と、承認後30日以内に納める負担金20万円からを自分で先に用意します。

お金が出ていく4つの時点

• 依頼時：媒介契約で仲介手数料の上限額を合意する（仲介）
• 契約時：売買契約書に印紙税を納める（仲介・買取）
• 引渡し時：仲介手数料の支払い、登記の実費、現地の片付け（仲介・買取）
• 承認後30日以内：負担金の納付（国に返す）

詰まるのは合計額より、出ていく順番のほうです。いま動かせる現金しだいで、選べる道が変わってきます。

仲介手数料は価格で決まるが、800万円以下の土地は上限が税込33万円

不動産会社に払う仲介手数料（正式には媒介報酬といいます）は売買価格に応じて上限が決まりますが、安い土地には別の決まりがあります。売る値段が800万円以下の宅地建物は「低廉な空家等」という扱いになり、上限は30万円の1.1倍＝税込33万円です（国土交通省）。令和6年7月1日に施行された告示改正で入った枠組みです。

たとえば500万円で売れた土地で、上限いっぱいの税込33万円を払った場合、手元に残るのは約467万円。売れない土地ほど価格が下がるぶん、手数料の重さが効いてきます。

しかも媒介契約を結ぶときに、上限の範囲内で報酬額の説明を受けて合意する決まりになっています。契約前に「いくらになりますか」と聞けば、書面で確かめられるということです。

契約書の印紙税と、名義を移す登記の費用

契約書と登記にかかる税は、金額があらかじめ決まっています。売買契約書にかかる印紙税は、契約金額が100万円超500万円以下なら1千円です。500万円超1,000万円以下なら5千円になります（軽減措置は令和9年3月31日まで／国税庁）。印紙税とは、契約書などの文書に課される税金のこと。数百万円の土地なら千円単位で収まります。

名義を移す登記にかかる登録免許税は、売買なら土地の価額の1.5%です（令和11年3月31日まで）。ただし売買では買主が負担するのが通例で、売主側に残るのは住宅ローンが残っていた場合の抵当権の抹消などです。売る道では、登記の費用は思ったほど自分には乗ってきません。

測量・解体・片付けは、選ぶ道で要否が変わる

測量と解体、片付けは、選ぶ道によって要否が変わります。境界を示す資料がない土地では、隣の持ち主と確認したうえで測量が必要になることがあります。建物が残っていれば壊してから渡す前提の道もあり、家の解体料金の相場で構造別の目安を確かめてから判断できます。逆に現況のまま引き渡せる道なら、この費用は出ません。

税も1つずつ。売って利益が出れば譲渡所得の対象になりますが、譲渡所得とは土地や建物を売って出た利益のこと。売れない土地では利益が出ないこともあり、計算の考え方は相続した不動産を売却したときの税金で順を追って説明しています。

⇒ 依頼した時点で合意する額（仲介手数料の上限）と、引渡しまでに用意する額（登記・片付け）は別物です。先に分けて確かめておきましょう。

土地の種類と状況で進む先が変わる｜農地・原野・田舎・親名義

使える道は、登記に書かれた地目と、土地のある場所、いまの名義人が誰かの3つで先に絞られます。地目とは、登記簿に記録されたその土地の用途の区分（宅地・田・畑・山林など）のこと。地目が田や畑の農地と、現地を見たことがない山林・原野は、普通の宅地と手続きそのものが変わります。

地目が田・畑の土地

地目が田や畑の農地は、買える相手が限られます。農地のまま所有権を動かすには農業委員会の許可が要り、許可を受けられるのは耕作を続ける農家や農業法人だからです。誰に売れるのか、区域ごとにどの道が使えるのかは農地の処分と農業委員会の許可が調べ方から説明しています。

現地を見たことがない山林・原野

一度も見たことがない山林や原野は、書類で所在と地目を確かめるところから始めます。現地へ行かなくても、登記事項証明書と公図があれば場所と広さは分かります。処分を持ちかける勧誘への断り方もあわせて、原野商法で買った土地の処分に手順を置いています。

名義が親のままの土地・田舎の土地

名義が親のままなら、動かせる人が変わります。親が元気なうちは親本人が売れますが、亡くなったあとは遺産分割と相続登記が先です。この分かれ目ごとにやることは親の土地がいらないときの進め方に、地方や郊外の土地で何から着手するかは田舎の売れない土地でとれる5つの選択肢にまとめてあります。

古い家が建ったままなら、建物ごと手放す道が先に立ちます。地方の物件で仲介が動きにくい理由は田舎の空き家を処分する方法へ。どこに当たっても決まらない土地は、毎年の維持費と価値のバランスから考え直すことになり、その見方は負動産の見分け方と処分の経路で紹介しています。

手放すと決めたら何から動かすか｜名義・地目・境界から相談先まで

手放すと決めたら、まず名義・地目・面積の3つを納税通知書と登記事項証明書で突き合わせます。毎年届く通知書と、法務局で取れる証明書の2枚を並べて見比べる作業です。ここが食い違ったままだと、どの道にも進めません。

名義・地目・面積は、納税通知書と登記事項証明書で確かめる

毎年4〜5月ごろに届く固定資産税の納税通知書には、土地の所在・地番・地目・面積と納税義務者の名前が並んでいます。これを手元に出したら、法務局の窓口かオンラインで登記事項証明書を取り、名義人と地目・面積を突き合わせてみてください。

名義が亡くなった親のままなら、相続登記が先です。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記する義務があり、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省）。名義が自分になっていなければ、売る道も国に返す道も進められません。必要な書類と費用は土地の名義変更で確かめられます。

境界は、地積測量図があるかどうかで見当がつく

境界は、地積測量図があるかどうかでおおよその見当がつきます。地積測量図とは土地の形と面積を測って作られた図面のことで、登記事項証明書と同じく法務局で取れます。あれば、隣との境目が記録に残っているということです。

図面がなければ、隣の持ち主と現地で確認する作業が要ることもあります。境界を示せないと、売る道も国に返す道も止まりやすくなります。国に返す道では境界が明らかでない土地が対象から外れますし、買主の側も、範囲が決まらない土地は買いにくいからです。

相談先は、選んだ道で決まる

相談先は、選んだ道で決まります。

• 売る・買い取ってもらう：不動産会社
• 国に返す：土地のある都道府県の法務局
• 寄付する：自治体の財産管理の窓口
• 名義を直す：司法書士
• 税金の計算：税理士

金額や相続人の事情がからむ判断は、資格を持つ専門家に相談してください。

売れない土地の手放し方として、有料の引き取りサービスが紹介されることもあります。ただ、有料引き取りは売主が費用を払う道で、買取は代金を受け取る道。順番を逆にすると、受け取れたはずの金額をそのまま失います。だから当社は、費用を払う道を検討する前に、代金を受け取れる道で値が付くかを先に確かめることをおすすめしています。無料査定は最短6時間でお返しできるので、払う道を決める前に結果を確かめられます。

売れない土地を確実に手放すなら買取くんへ！

6つの道のうち、代金を受け取って手放せるのは仲介と買取の2つだけで、残りは持ち出しが先に出ます。仲介は買い手が現れるまで期間が読めず、800万円以下の土地でも仲介手数料は上限の税込33万円までかかりえます。残る選択は、買取で値が付くかどうかです。

当社が仲介で動かなかった土地に値を付けられる理由

当社の買取くんは、購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えています。だから一般の買い手を待たずに、当社が買い主になって値を付けられます。仲介で反応がなかった土地や他社で断られた物件、少額の物件も査定の対象にできます。仲介手数料は0円で、査定は最短6時間、条件が合えば最短3日で相場価格の買取まで進みます。

家財や古い建物が残ったままの現況買取にも対応しています。当社買取実績では、富山県富山市の8年放置された空き家を450万円、大阪府堺市の相続実家を生活用品が残ったまま1,200万円で買い取りました。富山市の物件は、老朽化で他社では買い手がつかなかった状態からの成約です。

仲介に出しても反応がない、他社で断られた、古い家や家財が残ったまま、現地が遠くて自分では動けない。このどれかに当てはまるなら、費用を払う道を決める前に、まず値が付くかどうかを確かめてみてください。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

売れない土地を手放したいときによくある質問

処分の費用を売主が負担せずに手放す方法はありますか？

代金を受け取って手放せるのは仲介と買取の2つで、持ち出しは仲介手数料や印紙税、登記の実費に収まります。国に返す道と有料引き取りは、はじめから売主が費用を払う前提の道です。受け取る側と払う側に分けて比べてください。

0円で譲ると言っても引き取り手が見つからないのはなぜですか？

受け取る側に、名義を移すときの登録免許税（土地の価額の2%）と、その後の固定資産税・管理の負担が移るためです。国税庁の税額表でも、贈与の2%は売買の軽減税率1.5%や相続の0.4%を上回ります。相手に「その土地を使う理由」があるかどうかが分かれ目です。

売れない土地を手放すと税金はかかりますか？

売って利益が出た場合は譲渡所得の対象になりますが、売れない土地では売値が取得時の価格を下回り、利益が出ないこともあります。計算の考え方と必要な書類は相続した不動産を売却したときの税金にまとめています。無償で譲る場合は、受け取る側に贈与税がかかることがあります。

土地を手放したいとき、最初にどこへ相談すればよいですか？

選んだ道で相談先が決まります。売る・買い取ってもらうなら不動産会社、国に返すなら土地のある都道府県の法務局、寄付なら自治体の財産管理の窓口、名義の整理なら司法書士です。迷っているなら、値が付くかどうかの査定がいちばん早く結果が出ます。

買取くんは、家が建ったままの土地や現地を見ていない土地でも査定できますか？

査定できます。当社の買取くんは全国に対応しており、家財や古い建物を残したままの現況買取にも応じています。他社で断られた物件や少額の物件も対象です。まずは土地の所在と、いまの状態をそのままお聞かせください。

まとめ

売れない土地は6つの方法で手放せますが、代金を受け取れるのは仲介と買取の2つだけです。国に返す道と有料引き取りは、動き出す前に費用と期限が決まる道。無償で渡す道は、相手に受け取る理由がなければ成り立ちません。まずは納税通知書と登記事項証明書で名義・地目・面積を突き合わせ、境界を示す資料があるかを確かめたうえで、値が付くかどうかを先に確認しましょう。

名義や境界が整理できていない土地でも、当社の買取くんでは提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士が登記まで担当し、年間500件以上のご相談をお受けしています。相続登記が済んでいない土地や、地積測量図が見つからない土地をお持ちの方に向いた出口です。

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