田舎の売れない土地はどうする？5つの選択肢と始める順番

「田舎の土地を仲介に出して値下げもしたのに、問い合わせが来ない」 「売れない田舎の土地は、このまま持ち続けるしかないのかな」

田舎の売れない土地をどうするか考えている方は、このような疑問やお悩みをお持ちではないでしょうか。田舎の売れない土地でとれる道は、値下げして売る・貸す・譲る・手放す・持ち続けるの5つで、固定資産税・距離・境界と地目・相続人の数で絞れます。値下げを続ける必要はなく、専任媒介なら3か月ごとの更新時に次の手を決め直せます。何から始めるかの順番もお伝えします。

田舎の売れない土地でとれる5つの選択肢

田舎の売れない土地でとれる道は、値下げして売る・貸す・譲る・手放す・持ち続けるの5つです。どれを選べるかは土地の条件で先に決まり、田舎では貸す・譲るが成り立つ場面は限られます。方法の名前がたくさん並んでいても、お金と手間の向きで分けると、この5つに収まるんです。

1. 値下げして仲介で売る

仲介は、不動産会社に買い手を探してもらい、見つかった相手に売る方法です。買い手が現れるまで待つ形なので、田舎では値下げをしても反応が出るまでの期間が読みにくいのが正直なところ。

そのため、値下げの幅より先に「いつ見切るか」を決めておくことが大切なんです。区切り方は、後半の「値下げはいつまで続ける？」の章で、法律が決めている期間を使って具体的にお伝えします。

2. 貸す・活用する

駐車場・資材置き場・太陽光用地などとして貸す道は、2つの条件がそろったときに成り立ちます。1つは借り手の需要がある立地であること、もう1つは整地などの初期費用を賃料で回収できる見込みがあることです。

田舎の土地では、この2つがそろう場面は限られます。借り手の当てがないまま整地にお金をかけると、手元の負担が増えるだけになりかねません。貸す道を考えるなら、まず近くで同じ使い方をしている土地があるかを見てみてください。

3. 隣地や自治体、個人に譲る

隣の土地の所有者や自治体、土地を探している個人に、無償や低い価格で譲る道です。成り立つのは、相手の側に受け取る理由があるときだけ。たとえば隣の方なら「敷地を広げたい」、自治体なら「事業で使う予定がある」といった理由です。

受け取るかどうかを決めるのは相手なので、こちらが「タダでいいです」と言っても話が進まないことがあります。声をかける前に、相手にとって何の役に立つ土地かを一言で説明できるか考えておくと、話が早くなりますよ。

4. 買取や国の制度で手放す

手放すことを優先する道には、お金の向きが逆の経路が混ざっています。買取は、代金を受け取って手放す道です。相続土地国庫帰属制度（相続で受け継いだ土地を、決められた条件を満たせば国に引き渡せる制度）と有料引き取りは、費用を払って手放す道です。

買取は、不動産会社そのものが買主になる形です。買い手が現れるのを待たないので、引き渡しの時期を自分で決められます。当社の買取くんも、現況買取（片付けや整地をせず、今の状態のまま買い取ってもらう形）で対応しています。一方で、費用を払って業者に土地を渡す有料の引き取りサービスは、お金を受け取る買取とは別物です。見積もりを見るときは、お金の向きを取り違えないようにしてください。

手放す方向に気持ちが傾いてきたら、次に気になるのは「いくら受け取れて、いくら払うのか」ですよね。売れない土地を手放したいときの費用は経路ごとに違い、受け取る金額・払う費用・かかる期間の3つで並べると比べやすくなります。この記事では金額には踏み込まず、どの道が自分に残るかの絞り込みを先に進めます。

5. 持ち続ける

持ち続ける道は、年間の固定資産税が小さく、草刈りなどの管理を続けられ、相続人が少ないときに現実的になります。親の土地を持ち続けるコストは税金だけでなく管理の費用も積み重なるため、1年あたりの合計を出してから選ぶと、あとで迷いにくくなります。

気をつけたいのは、「持ち続ける」と「放っておく」は違うという点です。雑草や伸びた枝が隣の敷地にかかれば、近所とのトラブルのもとになります。古い家が建っている土地なら、空き家を放置したときに行政から受ける措置の対象にもなり得ます。

⇒ 5つの道は並んでいても、選べる道は土地の条件で先に決まります。次の章で、その条件を4つに分けて見ていきます。

固定資産税・距離・境界と地目・相続人の数で、残る選択肢が変わる

当てはまる条件をすべて通し、どの層でも外れなかった道が残ります（出典: 地方税法第351条・法務省 筆界特定制度を基に当社作成）

どの選択肢が残るかは、年間の固定資産税・現地まで通える回数・境界と地目が書類で分かるか・相続人や共有者の人数の4つで変わります。下の表で自分に当てはまる行を探すと、5つの道のうち外れるものと、次にやることが分かります。

この表は当社で整理したもので、税額の行は地方税法第351条、境界の行は法務省 筆界特定制度の内容をもとにしています。4つの条件は別々に見るのではなく、当てはまる行をすべて拾い、どの行でも外れていない道を残すのがコツです。

年間の固定資産税が小さい土地は「持ち続ける」が残る

年間の固定資産税が小さい土地は、持ち続ける負担が軽くなります。反対に税額が大きいほど、早めに手放す理由が強くなります。

では、いくらなら「小さい」と言えるのでしょうか。この線は、土地によっても人によっても違います。納税通知書の年税額に、草刈りなどの管理費を足した1年あたりの合計を出してみてください。その額をあと何年払い続けられるか。そこが自分にとっての線になります。

税額の下限にあたるのが免税点（同じ市町村内に持つ土地の課税標準額の合計がこの額に満たないと、固定資産税がかからない線）です。地方税法第351条は、土地の課税標準額の合計が30万円に満たない場合は固定資産税を課すことができないと定めています。ただし、市町村が条例で課税できるという例外付きです。たとえば、ある町に持つ土地が1か所だけで、課税標準額が20万円なら、条例に例外がなければ固定資産税はかかりません。

とはいえ、税金がかからなくても、草刈りの手間と相続人の数の条件は残ります。「30万円未満だから持ち続けて大丈夫」と1つの条件だけで決めず、ほかの3つの行も確かめてくださいね。

年に数回しか通えないなら「貸す」は外れやすい

現地に年に数回しか行けないなら、「貸す」は管理の負担で外れやすくなります。借り手とのやり取りや、使われ方の確認が続くからです。「持ち続ける」も、草刈りなどを地元の業者に頼む前提になります。

一方で、現地に行けなくても、登記で地目と名義人、公図で区画の位置が分かる土地は、相談を進められます。境界がはっきりしなければ、このあと触れる筆界特定制度で確かめる、という順番です。当社の見方としては、現地に通えない方の土地でも、書類で地目・名義人・区画の位置がそろっていれば、買取の相談は進めやすいと考えています。

境界がはっきりしない土地は、仲介と譲る相手探しが止まりやすい

境界がはっきりしない土地は、仲介でも譲る相手探しでも、話が止まりやすくなります。買う側・受け取る側にとって、どこからどこまでが自分のものになるのかが分からないからです。

ここで出てくる言葉を整理しておきます。地目（登記簿に書かれた土地の用途の区分。宅地・田・畑・山林など）が田・畑なら、売る・譲る前に許可の手続きが入ります（詳しくは後半の章で触れます）。筆界（登記上の土地と土地の境目）が分からないときは、法務局の筆界特定制度を使う方法があります。

法務省 筆界特定制度によると、この制度は筆界特定登記官が、もともとあった筆界の位置を明らかにするものです。申請手数料は土地の価格で決まり、申請人の土地と隣の土地の価格の合計が4,000万円なら8,000円という例が示されています。測量が必要になれば、その費用も申請人の負担です。

田舎の低額な土地では価格の前提が違うため、この金額は相場ではなく例として見てください。書類だけで境界が決まるわけではない、と知っておくだけでも、相談や譲渡の話を進めたあとで止まる事態を防げます。境界の扱いは土地ごとに違うので、個別の判断は土地家屋調査士に相談するのが確実です。

相続人・共有者が多い土地は、全員の同意が先に要る

名義人が複数いる土地は、土地全体を売る・譲る・手放すなら、どの道を選んでも全員の同意が要ります。人数が多いほど話をまとめるのに時間がかかり、「持ち続ける」を選んだまま次の相続を迎えると、権利がさらに細かく分かれていきます。

名義が亡くなった親のままになっている場合は、相続登記で家や土地の名義を変える手続きが、どの道を選ぶにしても先に要ります。相続登記（亡くなった人から相続人へ名義を移す登記）は、司法書士に任せることもできます。

何から始める？納税通知書から相談までの4ステップ

現地に通える回数以外の答えは自宅で取れる書類でそろい、最後に仲介と買取の価格を並べます（出典: 地方税法第351条・法務省・国土交通省 不動産情報ライブラリ・宅地建物取引業法第34条の2を基に当社作成）

最初に手元の納税通知書を開き、次に登記と公図、周辺の価格の順に確かめてから、仲介と買取へ同時に相談します。家にある書類から始めれば、相談する前に、4つの条件の答えを自分で半分以上そろえられます。

確認先は、自宅で進められる順に当社で並べ直したものです。もとにしたのは地方税法第351条・法務省 オンラインによる登記事項証明書等の交付請求・国土交通省 不動産情報ライブラリ・宅地建物取引業法第34条の2です。

1. 納税通知書で固定資産税の額と課税標準額を見る

毎年届く固定資産税の納税通知書には、課税明細書という紙が付いています。そこに土地ごとの課税標準額と税額が書かれています。前の章の「年間の固定資産税」の答えは、ここで出ます。

見るのは税額だけでなく、課税標準額の欄もです。同じ市町村に持つ土地の課税標準額を足すと、免税点の30万円に届くかどうかが分かります。通知書が見当たらないときは、土地のある市町村の税務担当の窓口に問い合わせてみてください。

2. 登記事項証明書と公図で地目・名義人・区画の位置を確かめる

登記事項証明書と公図（法務局で取れる、土地の所在・地目・面積と、区画の形・位置を示す書類）を取れば、地目・面積・名義人が分かります。区画がどこにあるかもつかめます。名義人の欄を見れば、相続人や共有者が何人いるかも見えてきます。

ただし、公図で分かるのは区画のおおよその位置までで、境界そのものが決まるわけではありません。まず公図で見当をつけ、はっきりしなければ前の章の筆界特定制度で確かめる、という2段で考えてください。法務省の案内によると、登記事項証明書と公図（地図証明書）はオンラインで請求でき、指定した住所に送ってもらうこともできます。遠方の土地でも、現地の法務局まで行かずに手に入るんです。

3. 不動産情報ライブラリで周辺の取引価格を見る

国土交通省の不動産情報ライブラリでは、取引価格や地価公示といった値段の情報だけでなく、都市計画の情報も見られます。値下げの幅を決める前に、周辺で実際にいくらで取引されているかを知っておくと、根拠のある売り出し価格を出せます。

もう1つ見ておきたいのが、土地が都市計画区域の内か外かです。区域の内側なら、後半で紹介する低未利用土地の特別控除の対象になる可能性があるので、ここでメモしておいてください。

4. 仲介と買取に同時に相談する

仲介の売り出し価格と、買取の価格を同じ時期に聞いておくと、値下げを続けるか経路を変えるかを比べられます。片方ずつ聞くと、1つ目の結果を待つあいだに時間だけが過ぎてしまいがちです。

正直にお伝えすると、需要のある立地なら、仲介のほうが高く売れることもあります。反対に、仲介で長く反応がない土地なら、買取で値が付くかを先に確かめておくと、値下げの判断材料になります。2つの数字を並べて見られる状態をつくるのが、このステップの目的です。

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値下げはいつまで続ける？見切りは専任媒介が切れる3か月ごと

専任媒介は3か月ごとの更新時点、一般媒介は自分で決めた見直し日が、次の手を選び直す区切りです（出典: 宅地建物取引業法第34条の2・国税庁 タックスアンサー No.3226を基に当社作成）

値下げを続ける必要はなく、専任媒介なら契約が切れる3か月ごとに、値下げを続けるか経路を切り替えるかを決め直します。一般媒介は法律で期間の上限が決まっていないため、契約書の有効期間も確かめつつ、売り出した月から3か月ごとに自分で見直し日を決めておきます。

3か月の区切りで、値下げか経路の切り替えかを決める

専任媒介契約（1社の不動産会社だけに売るのを任せる契約。ほかの会社に重ねて依頼できない）には、法律で期間の上限があります。宅地建物取引業法第34条の2は、専任媒介契約の有効期間を3か月以内とし、更新する場合も更新の時から3か月を超えられないと定めています。

この3か月は、売却の期限ではありません。売主が「このまま同じ会社に同じ条件で任せるか」を決め直せる時点なんです。だからこそ、更新のたびに、値下げを続けるか、買取など別の経路へ移るかを選べます。

たとえば4月に専任媒介で売り出したなら、7月の更新時点が1回目の見直しです。そこまでの問い合わせの数や内見の有無を材料に、次の手を決めます。一般媒介で売り出している方も、売り出した月から3か月後を見直し日として手帳に書いておくと、ずるずる値下げを続けずに済みます。

反応が出ない理由には、立地や道路との接し方、そもそもの需要の少なさなどがあります。田舎の土地が売れない理由の中には値下げだけでは変わらないものも含まれるので、「3か月で売れなかったから、もう売れない土地だ」と決めつける必要もありません。

安く売るなら確かめたい、低未利用土地の特別控除

値下げを重ねて安く売ると、「手元にほとんど残らないのでは」と心配になりますよね。そんなときに確かめたいのが、低未利用土地（使われていない、または周辺の同じ用途の土地より利用の程度が著しく低い土地）の特別控除です。

国税庁 タックスアンサー No.3226によると、この特例が使えるのは都市計画区域内にある一定の低未利用土地です。これを500万円以下（一定の場合は800万円以下）で売ると、譲渡所得から100万円を控除できます。対象は令和10年12月31日までの譲渡で、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えていることなどが要件です。

譲渡所得とは、売った金額から、取得費と売るためにかかった費用を差し引いた利益のこと。つまり、売って出た利益（譲渡所得）から100万円を差し引ける＝税金がかかる利益が減る、という仕組みです。売却価格や手取りが100万円増えるわけではない点に注意してください。

安く売っても税の負担が軽くなる仕組みがあるので、値下げを決める前に、ステップ3で都市計画区域の内か外かを確かめておくと判断しやすくなります。適用できるかは個別の事情で変わるため、実際に使うときは税理士に相談してください。

家が建っている土地・田畑・見たことのない山林の場合の進む先

古い家が建っている土地、地目が田・畑の土地、現地を見たことがない山林・原野は、ここまでの選び方とは別の手続きや注意が先に来ます。自分の土地がこの3つに当てはまるなら、5つの道を選ぶ前に確かめることがあります。

古い家が建ったままの土地

建物がある土地は、解体するか建物ごと手放すかの判断が先に来て、選べる道も変わります。土地だけのときとは税金の扱いも違います。田舎の家が建った土地を処分する方法で建物がある場合の経路を先に確かめておくと、解体にお金をかけるべきかどうかも判断しやすくなります。

地目が田・畑の土地

地目が田・畑の土地は、売る・譲るの前に農業委員会の許可が要り、買い手も農家などに限られやすくなります。どの道に進むかは、農地の許可と手放し方を確かめ、許可が取れる見込みを知ってから考えると遠回りになりません。

現地を見たことがない山林・原野

親が昔買った経緯が分からない山林・原野は、原野商法で買わされた土地の可能性があります。政府広報オンラインによると、処分や測量を名目にした勧誘で再び被害に遭う二次被害の相談件数は、年200件から300件で推移しています。

つまり、「買い取ります」と向こうから連絡してくる相手ほど、慎重に見たほうがよいということです。原野商法で買った土地の処分をたどると、原野商法の土地かどうかの見分け方と、現実的な出口が分かります。勧誘に応じる前には、登記の内容と、こちらが払う費用の有無を書面で説明してもらってください。

よくある質問

買い手がつかない土地は、値下げし続けるしかないのですか？

値下げし続ける必要はありません。値下げと同じ時期に、一般媒介で複数の不動産会社に依頼して反応を比べたり、買取の価格を並行して聞いたりできます。見直すタイミングは、専任媒介なら契約の更新時点、一般媒介なら売り出した月から3か月ごとに自分で決めた見直し日です。その時点で、値下げを続けるか経路を変えるかを選んでください。

現地に行けないまま、田舎の土地を手放すことはできますか？

現地に行く回数を減らしながら、手放す話を進めることはできます。登記事項証明書と公図は法務局にオンラインで請求して自宅へ送ってもらえるので、地目・名義人・区画の位置は書類で確かめられます。草刈りなどの管理は地元の業者に頼み、現地の確認は相談先に任せる形が考えられます。ただし、境界がはっきりしない土地や名義人が複数の土地は、行かずに手放せるとは限りません。

空き家が建ったままの土地は、どう扱われますか？

建物が建っている土地は、更地のときとは税金の扱いや選べる道が変わります。そのため、先に解体するのか、建物ごと手放すのかを決める必要があります。解体すれば費用がかかり、建物ごと手放すなら家の状態が価格に響きます。どちらが合うかは建物の状態と立地で変わるので、解体の見積もりと、建物付きのままの査定を両方とって比べると判断しやすくなります。

買取くんでは、田舎の土地でも査定を受けられますか？

受けられます。当社の買取くんは全国対応で、他社で断られた物件も買取の対象にしています。田舎にある土地でも、まずは査定で値が付くかを確かめられます。依頼の際は、土地の所在地と地目、登記事項証明書などで分かる範囲の名義の情報を伝えていただくと、話がスムーズに進みます。

まとめ

田舎の売れない土地は、固定資産税・距離・境界と地目・相続人の数を確かめて5つの道から選び、手元の納税通知書から始めます。この記事で決められるのは、どの道に進むかと何から始めるかまでです。手放すと決めたら、売れない土地を手放す方法ごとの費用と手取りで経路を比べてください。まずは納税通知書で課税標準額を見て、媒介契約の見直し日を手帳に書いておきましょう。

当社の買取くんは少額の物件も買取の対象で、無料査定は最短6時間でお返しします。仲介で反応がなかった方や、値下げを続ける前に値が付くかを知りたい方に向いています。

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