「売った翌年に、何かやることがあるんだっけ」 「そもそも自分は申告が要るのかな」
土地を売って利益が出た場合と、特例や控除を使う場合は、翌年2月16日から3月15日までに確定申告が必要です。どちらでもなければ、原則として申告は要りません。この記事では要否の判定、必要書類、申告の手順、依頼の分かれ目、無申告のペナルティ、納税の日程をご案内します。
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土地を売ったあと、確定申告が必要になるのはどんなとき？
利益なし・特例なしの2点がそろったときだけ、申告なしで完了する（出典: 国税庁「不動産等を売却した方へ」、国税庁 No.3252・No.3255）
土地を売って利益が出た場合と、特別控除などの特例を使う場合は確定申告が必要で、どちらにも当てはまらなければ原則として不要です。利益は「譲渡価額－（取得費＋譲渡費用）」で計算します（国税庁「不動産等を売却した方へ」）。
譲渡所得とは、この売却で手元に残った利益のことなんです。ここがマイナスなら、原則として申告は要りません。
判定は順番が大事。まず利益、次に特例です。
- 条件1：売却で利益（譲渡所得）が出ていない
- 条件2：特例や控除を使う予定がない
⇒ 2つそろって初めて「申告は不要」です。片方でも外れるなら、申告する側に回ります。
条件1｜売却で利益（譲渡所得）が出ていない
引ける費用は2種類あります。取得費とは、その土地を買ったときの代金や購入手数料、登録免許税・不動産取得税・印紙税、取得したときの測量費などを合わせたものです（国税庁 No.3252）。譲渡費用とは、売るために直接かかった費用のことで、仲介手数料や売主が負担した印紙税、建物を取り壊した費用などが入ります（国税庁 No.3255）。
つまり、売却価格がそのまま利益になるわけではありません。引ける費用を積み上げた結果、残りがゼロ以下になる土地もあります。
ただし、親から相続した土地で、買ったときの資料がどこにも残っていない——というケースでは話が変わります。取得費を証明できないと引ける金額が小さくなり、そのぶん利益が大きく出やすいんです。代わりの手は、後半の「買ったときの資料が見つからないときの代わり」でご案内します。
税率や長期・短期の分かれ目まで含めた計算の中身は、譲渡所得の計算式と税率の出し方で整理しています。
条件2｜特例や控除を使う予定がない
利益が出ていなくても、特例や控除を使うつもりなら申告が必要です。特別控除は、申告して初めて適用される仕組みだからなんです。国税庁もマイホームを売ったときの特例について「この特例の適用を受けるためには、一定の書類を添えて確定申告をすることが必要です」と示しています（国税庁 No.3302）。
ここは取り違えやすいところ。「税金がゼロだから申告も不要」ではなく、「申告したから税金がゼロになる」ケースがあります。どの特例が自分に使えるかは、相続した土地で使える控除・特例の判定をご覧ください。
なお、土地や建物を売って損失が出ても、その損失は原則として給与など他の所得と差し引きできません（前掲・国税庁「不動産等を売却した方へ」）。つまり損が出たときは、特例を使わないなら申告は要りません。自分が条件1・条件2に当てはまるか迷うときは、税金がかからないケースの見分け方で確かめてみてください。
建物が建ったままの空き家を売った場合は、判定に加わる論点が増えます。そちらは空き家を売ったときの税金の考え方で扱っています。土地にかかる税は所得税だけではありませんので、まず土地売却でかかる税金の全体像を確認するのが早道です。
土地売却の確定申告で必要な書類と、その入手先
取りに行く必要があるのは②の層だけ（出典: 国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」、法務省「登記手数料について」）
提出が要るのは確定申告書と譲渡所得の内訳書の2つで、売買契約書や領収書は提出用ではなく、金額を出すために手元で使います。譲渡所得の内訳書とは、売った土地の所在や金額、費用の内訳を書き込む計算用の様式のことです（国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」）。
提出する書類と手元で使う書類が同じ列に並んでいるので、一覧を眺めてもすぐには頭に入りません。そこで当社では、皆様が何をするかで3つの層へ分け直しました。
| どの層か | 用意する書類 | 入手先と費用 |
|---|---|---|
| ①提出する（全員） | 確定申告書、譲渡所得の内訳書【土地・建物用】 | 国税庁サイトから入手、または確定申告書等作成コーナーで作成（無料） |
| ②提出する（特例を使う人だけ） | 登記事項証明書（法務局が出す登記内容の証明書）、または不動産番号等の明細書。特例ごとの確認書類 | 登記事項証明書は法務局（書面請求600円／オンライン請求・郵送520円／オンライン請求・窓口交付490円）。明細書は国税庁サイト（無料） |
| ③提出しないが、金額を出すために手元に要る | 購入時と売却時の売買契約書、仲介手数料や測量費の領収書 | ご自宅の保管書類や当時の不動産会社。見つからないときは概算取得費（売った金額の5パーセント）で代替 |
データ出典: 国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」（前掲）／法務省「登記手数料について」
層が分かれると、次にやることも変わります。①は手元にあるかを確認するだけ、②は特例を使うかを決めてから取りに行く、③は見つからなければ代わりの手に切り替える——この順番です。
全員が用意する書類｜確定申告書と譲渡所得の内訳書
全員が用意する書類は、確定申告書と「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】」の2つです。国税庁の様式には1面から4面までのほか、被相続人が住んでいた家屋の特別控除を使うときに出す5面も用意されています（前掲・国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」）。
手書きで用紙を埋める必要はありません。確定申告書等作成コーナーとは、国税庁が用意している申告書の作成用サイトのこと。画面の案内に沿って金額を入力すれば、必要な付表や明細書まで自動で作られます。
売った金額・買った金額を証明する書類の集め方
集めるのは2種類だけです：
- 買ったときの資料：購入時の売買契約書、購入手数料や登録免許税・不動産取得税の領収書
- 売るときにかかった資料：仲介手数料、売主負担の印紙税、測量費、建物を取り壊して土地を売ったときの取壊し費用の領収書
引けない費用もはっきりしています。固定資産税や修繕費のような維持管理のお金、売った代金の取立て費用は譲渡費用になりません（国税庁 No.3255）。毎年の固定資産税を引けると考えていた方は、ここで計算がずれます。
買ったときの資料が見つからないときの代わり
先祖代々の土地だったり、買った時期が古かったりして取得費が分からないときは、売った金額の5パーセントを取得費として使えます。概算取得費とは、この5パーセントで置き換える計算方法のことです。国税庁は、3,000万円で売って取得費が不明なら150万円を取得費にできる、という例を示しています（国税庁 No.3258）。
5パーセントは救済にはなりますが、実際の購入代金がこれより高ければ損になります。購入代金が分かる資料が出てくれば、税額が大きく変わることがあります。古い権利証の封筒まで、探す価値は十分にあります。
登記事項証明書は特例を使う人だけ｜不動産番号を書けば添付を省ける
登記事項証明書とは、土地の所在・地番・所有者などが登記簿にどう記録されているかを法務局が証明する書類です。全員が出すものではなく、特例の適用を受けるときの添付書類にあたります。しかも国税庁は「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」という様式を用意しています。この明細書を出せば、登記事項証明書の添付を省けます（国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」）。
とはいえ「登記事項証明書は要らない」と決めないでください。特例を使うのに、証明書も明細書もどちらも出さなければ書類不備になります。取りに行く場合の手数料は、書面請求が600円、オンライン請求で郵送を選ぶと520円、オンライン請求で窓口交付なら490円です（法務省「登記手数料について」）。1通の差は100円強ですが、共有者や筆数が多いと積み上がります。
買取で売ると譲渡費用欄に書く項目が変わる
当社の実務から1点。仲介で売れば仲介手数料が譲渡費用になりますが、当社の買取では仲介手数料が発生しないため、内訳書の譲渡費用欄に書く仲介手数料がありません。印紙税や測量費など、実際に払った費用はこれまでどおり書きます。支払っていない費用は引けないというだけの話なので、手元に残る金額は売却額の全体で比べてみてください。
もうひとつ。現況買取とは、片付けや解体をせず、今ある状態のまま買い取ることです。当社は残置物（家財や生活用品）を残したまま買い取れますので、売主が解体費や処分費を負担せず、その領収書を集める必要もありません。反対に、建物を取り壊して土地として売った場合は取壊し費用が譲渡費用になりますから（前掲・国税庁 No.3255）、領収書は残しておいてください。
なお、相続した土地の名義が亡くなった方のままだと、売却が先に進みません。手続きと費用は土地の名義変更の進め方でご確認ください。
自分で申告する4ステップ｜内訳書から納付まで
自分で申告する流れは、内訳書に売買の内容を書き、確定申告書へ転記し、e-Taxか郵送で提出し、3月15日までに納める、の4ステップです。e-Taxとは、国税庁の電子申告システムのことで、作成コーナーからは土地売却の申告書をスマホで作成して送信できます（国税庁「不動産等を売却した方へ」）。
ステップ1｜譲渡所得の内訳書に売買の内容を書く
必要なのは、購入時と売却時の売買契約書と費用の領収書。売った土地の所在、売却価額、取得費、譲渡費用を、契約書の数字を見ながら順に書き込みましょう。
注意点は、契約書の「売買代金」だけを見て終わらせないこと。仲介手数料や測量費の領収書は契約書と別に保管していることがあり、ここが抜けると譲渡費用が少なく計算されてしまうので、契約書と一緒に探しておきましょう。
ステップ2｜確定申告書に転記する
内訳書で出した金額を確定申告書へ移します。作成コーナーを使えば転記は自動で進むので、書き写しのミスはかなり減ります。
ステップ3｜スマホ・e-Taxか郵送・持参で提出する
出す先は売った土地の所在地ではなく、自分の住所地を所轄する税務署です（国税庁 No.2029）。土地の所在地と自分の住所地が離れている場合は、ここだけ先に確認しておいてください。
ステップ4｜3月15日までに所得税を納める
申告して終わりではありません。申告期限と納付期限は同じ日で、3月15日までに所得税を納めます（国税庁 No.2024「確定申告を忘れたとき」）。
土地の売却代金は、入金から納付までに1年近く空くこともあります。使い切る前に、税額の見当は売った年のうちに付けておくと安心です。
自分でやるか、税務署に相談するか、税理士に頼むか
迷いが1〜2点に絞れているなら、費用をかける前に無料の窓口で足りる（出典: 国税庁「確定申告特集」）
資料がそろい特例を使わないなら自分で進められ、迷う点が1〜2か所なら先に税務署の無料相談で確かめ、資料がない・特例を使う・共有名義といった事情があるなら税理士に相談します。「自分でやるか、税理士に頼むか」の2択で考えがちですが、その手前に無料で使える窓口があるんです。
| 進め方 | 向いているケース | 費用の考え方 |
|---|---|---|
| 自分でやる | 買ったときの資料がそろい、特例を使わず、名義が自分ひとり | 書類の実費のみ。作成コーナーの利用は無料 |
| 税務署の無料相談を使う | 要否の判定や書き方など、迷いが1〜2点に絞れている | 無料。相談できるのは制度と書き方の確認まで |
| 税理士に頼む | 取得費の資料がない、特例を使う、共有名義や相続がからむ | 事務所ごとに異なるため、依頼前に見積りで確認する |
データ出典: 国税庁「確定申告特集」。向いているケースの区分は、公開情報をもとに当社で整理しました。
自分で進められるケースと、つまずきやすいところ
資料がそろい特例を使わない土地なら、作成コーナーだけで完結します。つまずくのは書式ではなく、その手前の2か所——取得費を証明する資料が出てこないときと、費用のどれが引けるのか判断できないときです。
その手前に使える無料の窓口
国税庁の無料の窓口を挟めます：
- チャットボット（ふたば）：質問に答えていくと、申告書の提出が必要かを確認できます（国税庁「申告が必要かなどを調べる」／チャットボットの案内）
- 確定申告会場：会場で相談しながら申告できます。来場を考えている方向けの案内も出ています（国税庁「確定申告会場へ来場をお考えの方へ」）
税理士に頼むことを考える分かれ目
分かれ目は、金額の大きさよりも状況の複雑さ。上の表に挙げた3つの事情が重なるほど、判断を誤ったときの差は大きくなります。
税理士報酬は事務所ごとに決められていて、公的な相場を示す資料はありません。金額は依頼前の見積りでご確認ください。
＼ 残置物そのままOK ／
片付けも解体もせずそのまま買い取るので、処分費の領収書集めも要りません。300名以上の投資家ネットワークを持つ当社が直接買い取ります。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
確定申告をしないとどうなる？加算税と延滞税の重さ
自分から出すか、調査を受けてから出すかで割合が6倍変わる（出典: 国税庁 No.2024、国税庁 No.9205）
期限を過ぎると、本来の所得税に無申告加算税と延滞税が上乗せされます。無申告加算税とは、期限内に申告しなかったときに課される税のことで、税務署の調査を受けた後の申告になると最大30パーセントまで重くなります（国税庁 No.2024）。
無申告加算税は「いつ気づいたか」で変わる
期限後の申告でも、割合は一律ではありません。
| いつ申告したか | 無申告加算税の割合 |
|---|---|
| 税務署の調査の事前通知が来る前に、自分から申告 | 5% |
| 事前通知の後、調査による決定を予知する前 | 10%／15%／25%（50万円・300万円で区分） |
| 税務署の調査を受けた後 | 15%／20%／30%（同じく区分あり。繰り返しの無申告はさらに加算） |
データ出典: 国税庁 No.2024（前掲）
5パーセントと30パーセントの差は、「気づいてから動くまでの早さ」で生まれます。忘れていたと気づいた時点で自分から出せば、いちばん軽い区分に入ります。
納付が遅れた日数の分だけかかる延滞税
延滞税とは、納期限を過ぎてから納めるまでの日数に応じてかかる税のこと。令和8年1月1日から12月31日までの期間は、納期限の翌日から2か月以内が年2.8パーセント、2か月を過ぎると年9.1パーセントになります（国税庁 No.9205）。
2か月を境に3倍以上へ跳ね上がります。土地の売却は税額が大きくなりやすく、日割りの負担も無視できません。
期限を過ぎても加算税がかからない場合
救済もあります。次の要件をすべて満たせば、無申告加算税はかかりません（前掲・国税庁 No.2024）。
- 法定申告期限から1か月以内に、自主的な期限後申告をしている
- 納める税金の全額を法定納期限までに納めている
- 過去5年間に無申告加算税や重加算税を課されておらず、この不適用の取り扱いも受けていない
3月15日までに税金を納め終えていて、申告書だけが遅れた場合の救済です。3つの要件がそろうなら、1か月のうちに自分から出しましょう。納付も遅れているなら救済は使えませんが、それでも早く自分から出せば加算税は軽く済みます。なお個別の税額や要件を満たすかどうかの判断は、税務署または税理士にご確認ください。
申告と納税はいつ？所得税と住民税で時期がずれる
所得税は売った年の翌年2月16日から3月15日までに申告して同じ期限までに納め、住民税は改めて申告する必要がなく6月以降に納めます。税務署に確定申告書を出した方は、住民税の申告は要りません（東京都北区「住民税の申告が必要な方」）。3月で終わったつもりでいると、6月中旬に届く納税通知書で驚くことになりかねません。
| 税の種類 | 申告 | 納付 |
|---|---|---|
| 所得税 | 売った年の翌年2月16日〜3月15日 | 申告期限と同じ3月15日まで |
| 住民税 | 確定申告書を出していれば別の申告は不要 | 普通徴収は6月・8月・10月・翌年1月の末日（自治体の例）。給与天引きは6月から翌年5月まで |
データ出典: 国税庁 No.2024（前掲）／東京都北区「住民税の申告が必要な方」（前掲）／柏市「納税の方法」
所得税｜売った年の翌年2月16日から3月15日まで
申告と納付の期限が同じ日なので、書類集めを年明けから始めると間に合わないことがあります。売った年の年末までに売買契約書と領収書を1か所へまとめておけば、2月からの作業が軽くなります。
住民税｜改めて申告せず、6月以降に納める
住民税の申告が要らないのは、売却益の情報が税務署から市区町村へ回るためです。
納め方は2通り。普通徴収とは、給与から天引きせず、自分で納付書などを使って納める方法のこと。自治体の例では納期が6月・8月・10月・翌年1月の末日で、納税通知書は6月中旬に届きます（前掲・柏市）。給与から天引きされる方は、6月から翌年5月までの12か月に分かれます。
納期は自治体ごとに定められていますので、お住まいの市区町村の通知書でご確認ください。
なお、所得税がかからないから何もしなくてよい、とは限りません。税務署で「所得税はかからない」と言われた場合でも、市・県民税の申告が必要になることがあります（柏市「確定申告が不要な方の市・県民税の申告」）。
かかるのは所得税と住民税だけではありません。印紙税や登記の税も含めて通しで見ておきたい方は、土地売却の税金と納税の流れをまとめた記事へどうぞ。
土地売却の確定申告についてよくある質問
e-Taxで申告するとき、売買契約書などの書類はどうやって提出しますか？
添付書類はPDFのイメージデータで送れます。作成コーナーからe-Taxで送る場合は申告書と同時に送れないため、申告書を送った後に追加で送信します。イメージデータで出した書類は、原本の保存も不要です。送信は10回までという上限があります（国税庁 確定申告書等作成コーナー）。ただし、イメージデータでの提出が認められていない書類もありますので、対象かどうかは事前にご確認ください（e-Tax）。
相続した土地を売った場合、必要書類は変わりますか？
基本の書類は同じで、特例を使う場合に明細書などが加わります。たとえば相続税を払った方が使える取得費加算の特例では、相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書を添えます（前掲・国税庁「譲渡所得の内訳書【土地・建物用】」）。相続した土地の税金の違いは、相続した土地を売るときの税金の違いで扱っています。
会社員や年金だけの収入でも、確定申告は必要ですか？
給与収入が2,000万円以下で1か所から給与を受けている方は、給与・退職以外の所得が20万円以下なら所得税の確定申告は不要です。公的年金等の収入が400万円以下で全額が源泉徴収の対象の方も、年金以外の所得が20万円以下なら同じ扱いになります（国税庁 No.2020）。土地の売却益はこの20万円に含めて数えますので、利益が20万円を超えれば申告の対象です。所得税の申告をしない場合でも、住民税の申告が別に必要になることがあります。
買取くんでは、確定申告の準備と並行して土地の査定を依頼できますか？
できます。当社の買取くんは全国対応で、無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円です。残置物を残したままの現況買取にも対応していますので、書類をそろえている段階でも、売却価格の目安をお伝えできます。
まとめ：土地売却の確定申告は、利益と特例の2点で決まる
土地を売って利益が出た場合と、特例や控除を使う場合は、翌年3月15日までに確定申告をします。資料がそろっていれば確定申告書等作成コーナーで自分で終えられますが、取得費が分かる書類がない・特例を使う・共有名義といった事情があるなら、専門家の確認を挟んだほうが安全です。まずは売った年の年末までに、売買契約書と費用の領収書を1か所にまとめてください。
当社の買取くんは、他社で断られた土地や少額の土地も直接買い取っています。まだ売れていない土地を今年のうちに手放したい方、価格の目安だけ先に知っておきたい方に向いています。
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