土地売却は何から始める？流れと費用の全体像｜売れない土地の手放し方

「使う予定のない土地、そろそろ手放したいけど何からやればいいんだろう」 「不動産屋に行く前に、自分で確かめておくことはあるのかな」

土地売却は、境界・地目・接道を確かめてから相場を調べ、仲介・買取・無償譲渡の3つの方法から選びます。どの方法を選ぶかで、売れるまでの期間も、手元に残る金額も、売主がやることも変わってくるんです。

このガイドで分かることは、次の5つです：

• 売り先は3つで、買い手がつかない土地がどの方法に向くか
• 売り出す前に確かめる4つのことと、相場の調べ方
• 査定から引き渡しまでの進み方と期間の目安
• お金が出ていく3つの時点と、書類をそろえる段階
• 相続した土地・農地・山林で変わる手続きと、相談先の選び方

気になるところから、各章の詳しい記事へ進んでください。

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土地売却の方法は3つ｜仲介・買取・無償譲渡の違いと向く土地

条件を左から右へたどると、自分の土地が向く売り方と次に読む記事が決まります（出典: 宅地建物取引業法34条の2第3項・国税庁 タックスアンサー No.4423・法務省 相続土地国庫帰属制度と当社の買取条件を基に当社作成）

土地の売り先は仲介・買取・無償譲渡の3つで、買い手がつきにくい土地ほど後ろの2つに寄ります。仲介は不動産会社に買主を探してもらう方法、買取は不動産会社そのものが買主になる方法、無償譲渡は値段をつけずに引き取り手へ渡す方法。どれを選ぶかで、引き渡しまでの期間と手元に残る金額が変わります。

もうひとつ、売った後に売主が負う責任の重さも変わります。これが契約不適合責任（引き渡した土地が契約の内容と違っていたときに売主が負う責任のこと）です。土地では地中の埋設物や境界の食い違いが対象になりやすいところ。⇒ どこまで負うかは契約書で決めますので、買主が個人か不動産会社かで交渉の仕方も変わります。

データ出典: 宅地建物取引業法34条の2第3項（専任媒介契約の有効期間）／国税庁 タックスアンサー No.4423（著しく低い価額での譲受け）／当社の買取条件

古家や家財が残る、遠方で行けない、期限が決まっている——どれかが当てはまるなら、仲介1本で粘る前に買取と無償譲渡も比べたほうが早いです。

無償譲渡で気をつけたいのが税の扱いです。個人から著しく低い価額の対価で財産を譲り受けた場合、時価と支払った対価との差額に相当する金額は、譲渡した人から贈与により取得したものとみなされます（国税庁 タックスアンサー No.4423）。つまり、値段をつけずに渡すと、受け取った側に贈与税がかかることがあるんです。しかも著しく低い価額かどうかは個々の事案で判定されるため、一律の線引きはありません。⇒ 親族や知人へ格安で譲るときほど、渡す前に税理士へ確認しておくと安心です。

引き取り手が見つからない土地には、相続または遺贈で土地の所有権を取得した相続人が、一定の要件を満たした場合に手放せる相続土地国庫帰属制度もあります（法務省 相続土地国庫帰属制度について）。対象になる土地と負担金は相続土地国庫帰属制度の要件と申請の流れにまとめました。

売り出しても反応がないときは、値段を下げる前に原因の場所を切り分けてください。土地の条件か、価格か、売り方かで打つ手が変わります。順番は土地が売れない原因の切り分けと手放し方で整理しました。家やマンションを含めた売り方の全体像は不動産売却全体の選び方と流れをまとめた完全ガイドからどうぞ。

土地を売り出す前に確かめる4つのこと｜境界・地目・用途地域・接道

4点は調べ先が分かれるため、手元の書類で済む2点から先に片づけると窓口へ行く回数が減ります（出典: 不動産登記規則99条・都市計画法8条・建築基準法43条・地価公示法1条を基に当社作成）

売り出す前に確かめるのは境界・地目・用途地域・接道の4点で、調べ先は書類・地図サイト・役所の3つに分かれます。地目は登記事項証明書、用途地域は国土交通省の地図サイトで分かり、境界と接道は、手元に測量図や公図があるかどうかで次の動きが変わります。

境界・地目・用途地域・接道をどこで調べるか

まず地目。その土地が主に何に使われているかを示す、登記上の区分です。不動産登記規則は、地目を土地の主な用途により区分して定めるとしています。田、畑、宅地から雑種地まで23の地目が並んでいます（e-Gov法令検索 不動産登記規則99条）。登記事項証明書の表題部に書かれているのがこれ。⇒ 田や畑のままなら、買える相手も手続きも変わります。

次に用途地域。その場所に何を建ててよいかを都市計画で決めた区分です。都市計画法は、都市計画に用途地域を定めることができるとしていて、第一種低層住居専用地域から工業専用地域まで13の地域が挙げられています（e-Gov法令検索 都市計画法8条1項1号）。住宅しか建てられない土地か、店舗や工場も建てられる土地かで、買い手の層が入れ替わるんです。地図から見るなら国土交通省の不動産情報ライブラリです。

3つ目が接道義務。建物を建てるために、敷地が道路に接していなければならない決まりです。建築基準法は、建築物の敷地は道路に2メートル以上接しなければならないと定めています（e-Gov法令検索 建築基準法43条）。気をつけたいのは、地図サイトで分かるのが用途地域までで、前の道の種別や幅員は出てこない点。⇒ 公図と測量図で接し方を見て、種別と幅員は市区町村の建築指導の窓口で確かめてください。条件と例外は接道義務の条件と満たさない土地に起きることへ。

最後が境界確定（確定測量）。隣の所有者と立ち会って、土地の範囲を確定させる測量です。未確定でも相談と査定は進みますが、買主から求められると、隣地の都合しだいで引き渡しまでの期間が延びます。⇒ 手元に測量図が見当たらないなら、時間を多めに見ておいてください。

土壌汚染や地中の埋設物、隣地との越境物に心当たりがあるときは、査定の段階で不動産会社に伝えます。短い期間に繰り返し土地を売買している場合も、事情を先に伝えておいてください。

要点: 4点は、それぞれ調べ先が違います。

売却相場と査定額の調べ方｜4つの公的な価格

相場の目安になる公的な価格は4つあり、どれも「いくらで売れるか」をそのまま示す数字ではありません。国が取引の指標として公示する公示地価、相続税・贈与税の計算に使う路線価、固定資産税の課税のもとになる固定資産税評価額、そして実際に売買が成立した成約価格です。

データ出典: e-Gov法令検索 地価公示法1条・1条の2／国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表／総務省 固定資産税の概要／国土交通省 不動産情報ライブラリ 不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード

「査定は無料なんだから、まず出してもらえばいい」と言われますよね。ただ地価公示法は、標準地の正常な価格を公示して一般の土地の取引価格に指標を与えることを目的に定められ、土地の取引を行う者は公示された価格を指標として取引を行うよう努めなければならないとしています（e-Gov法令検索 地価公示法1条・1条の2）。相場を自分で持つのは、制度のほうが前提にしている行動なんです。⇒ 査定を頼む前に、公示地価・路線価・成約価格のどれか1つを控えてから連絡してみてください。

土地売却の流れと期間の目安

土地売却は査定から引き渡しまでが段階に分かれ、仲介では媒介契約の3か月がひと区切りになります。法律で日付が決まっているのは媒介契約まわりだけで、買主がいつ現れるかは誰にも決められません。当社の買取は買主を探す工程がないため、条件が合えば最短3日で現金化まで進みます。

仲介で売る場合、流れは査定・媒介契約・販売活動・売買契約・決済・翌年の確定申告と進みます。売主が自分で手を動かすのは査定の依頼、媒介契約、売買契約、決済、確定申告の5場面。販売活動の間は、報告を受けて売り出し価格を判断する待ちの区間です。

日付が読める部分は、法律のほうで決まっています：

• 専任媒介契約の有効期間は3か月が上限（宅地建物取引業法34条の2第3項）
• 媒介契約を結ぶと、専任なら7日以内、専属専任なら5日以内に指定流通機構へ登録される。この日数に不動産会社の休業日は入らない（同施行規則15条の10）
• 販売活動中の業務の処理状況は、専任なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上報告される（同法34条の2第9項）

⇒ 引き渡しの希望日があるなら、この3か月を何回使えるかで逆算するのが現実的です。流れが止まりやすいのは、境界の未確定、抵当権の抹消、古家や家財の残り、農地や相続の手続きの4か所。ステップごとの担当と所要日数、決済当日の段取りは土地売却の流れ6ステップと期間の目安にまとめています。

土地売却のお金は3つの時点で出ていく

持ち出しは売る前の1回だけで、年内に引き渡せるかどうかで固定資産税を負担する年度が1年分変わります（出典: 総務省 固定資産税の概要・宅地建物取引業法46条を基に当社作成）

土地を売るときのお金は売る前・売るとき・売った後の3つの時点に分かれ、自分の持ち出しになるのは売る前の分だけです。売るときの分は売却代金から差し引かれ、売った後の分は翌年以降にやってきます。まとまった現金を先に用意する必要があるかどうかは、この1点目で決まります。

売る前にかかるのは、測量、古家の解体、家財の片づけ、書類の取り寄せ。家財や生活用品など、建物や土地に残されたままの物を残置物といいます。この時点の支払いは売却代金より先に来ますので、手元の現金から出すことになるんです。解体費の相場は家の解体料金の内訳と相場、片づけの費用は残置物とはが詳しいです。

売るときにかかるのは、仲介手数料、印紙税、登記費用。このうち仲介手数料は、上限の決まり方を自分で確かめられます。宅地建物取引業法46条は、売買の媒介に関して受けることのできる報酬の額を国土交通大臣の定めるところによるとしています。その額を超えて受け取ってはならないことも、事務所ごとに公衆の見やすい場所へ報酬の額を掲示しなければならないことも、同じ条文に書かれています。上限が告示で決まり、その額が事務所に貼り出されている建て付けなんですね。⇒ 金額そのものは、媒介契約書と事務所の掲示で確かめてください。

売った後に来るのが税金です。譲渡所得とは、売った金額から買ったときの費用と売るためにかかった費用を差し引いて残る利益のこと。利益が出ていれば、売った翌年に確定申告が必要になる場合があります。税額の計算や使える特例は土地を売ったときの税金と納税の流れへまとめました。

忘れがちなのが、売れるまでの間もかかり続ける固定資産税です。標準税率は1.4％、賦課期日は当該年度の初日の属する年の1月1日、土地の免税点は30万円とされています（総務省 固定資産税の概要）。1月1日に持っている人がその年度分を負担しますので、年内に引き渡せるかどうかで負担する年度が1年分変わります。

要点: どの時点の支払いを、どこで確かめられるかを並べました。

必要書類はいつ・どこで揃えるか

書類は媒介契約・売買契約・決済の3つの段階で要るものが変わり、手元にない書類ほど早く動く必要があります。すべてそろってから相談するものではなく、そろえながら進めるのが普通です。ありかは自宅・法務局・市区町村の3系統に分かれます。

媒介契約の段階で見ておきたいのは、登記事項証明書、権利証の所在、固定資産税の納税通知書、本人確認書類のあたり。売買契約では実印と印鑑証明書、契約書に貼る収入印紙、土地の範囲を示す地積測量図や境界確認書が加わり、決済の日に権利証（登記識別情報）の現物を使います。

権利証が見当たらないときも、売却は進められます。代わりの手続きが用意されていて、どれを選べるかは決済日までの残り時間で決まるんです。共有名義、遠方、代理人が売る場合は書類が増え、印鑑証明書のように有効期限があるものも出てきます。⇒ 段階ごとの一覧と取得先、手数料は土地売却の必要書類と取得先の一覧で確認してください。

相続した土地を売るときの期限と手続き

相続した土地は名義を自分に移してからでないと売れず、売却に効く期限がいくつも同時に動いています。「3年以内」という言い方も、ひとつの期限を指す言葉ではありません。まずは自分に効く期限がどれなのかを選び分けるところからです。

「3年以内」は4つの期限をまとめて呼んだもので、起算日は3種類に分かれます。どれが効くかは、相続税を納めたかどうかと、亡くなった方が住んでいた家屋があるかどうかで決まるんです。期限を過ぎたときに失うものも制度ごとに違い、税の特例は取り返せませんが、相続登記は3年を過ぎた後でも申請そのものはできます。

スケジュールは、早い期限から順に並べるのではなく、いちばん後ろの決済日から逆に並べるのがコツ。時間が読めないのは遺産分割と買主探しの2つで、ここが長引くと期限の側が先に来ます。⇒ 起算日の数え方と逆算の手順は相続した土地を3年以内に売る判断基準にまとめました。

亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地を相続した人が売るときは、相続空き家の3,000万円特別控除という、譲渡所得から控除を受けられる仕組みもあります。適用できるかどうかの条件は細かいので、3,000万円特別控除の適用条件でご確認ください。なお、名義が亡くなった方のままでは買主へ引き渡せません。相続登記の期限と進め方は土地の名義変更と相続登記の期限で扱っています。

農地・山林など手続きが特殊な土地の売り方

登記の地目が農地や山林の土地は、買える相手と必要な許可が通常の土地と変わります。宅地と同じつもりで売り出すと、買主が見つかってから止まってしまうんです。まずは登記事項証明書の表題部で、地目が何になっているかを確かめておいてください。

農地の売り方は、農地のまま農業をする人へ売るか、宅地などへ転用してから売るかの2つに分かれます。農地のまま売るなら農地法3条の許可、転用して売るなら5条で、市街化区域の中だけが届出で済みます。買主になれる人にも要件があり、農作業に常時従事できるかどうかが分かれ目。許可までの期間は、農業委員会の受付締切日と標準処理期間から逆算できます。相続した農地なら、届出と名義変更が先です。⇒ 手続きの順番は農地を農地のまま売る条件と転用の手続きで整理しました。

山林は、土地そのものの値段と、立っている木の値段の合計で決まります。売り方は5つあり、向いている山がそれぞれ違うところ。接道・傾斜・境界・保安林の4つの条件で評価は下がり、少額の取引では費用が代金を上回って手取りがマイナスになることもあります。⇒ 売り方の選び方と持ち込み先は山林の売却方法と買取先の選び方をご覧ください。

ほかに手続きが増えるのが、複数人で持っている土地と、他人に建物を建てさせている土地です。共有持分とは、1つの土地を複数人で分け合って持つときの各自の持ち分のこと。借地権とは、建物を建てる目的で土地を借りる人の権利のことです。前者は共有持分の基礎と売却の選択肢、後者は借地権の基礎と売却の進め方からどうぞ。

売る・貸す・持ち続ける、どれを選ぶか

戻せるまでの期間で並べ直すと、貸すだけが数十年単位の決定になります（出典: 借地借家法3条・22条、総務省 固定資産税を基に当社作成）

売る・貸す・持ち続けるのどれを選ぶかは、その土地を何年後に自分で動かしたいかで決まります。お金の形（一度きりか、毎月か）は分かりやすい比べ方ですが、差が大きいのは後戻りできるまでの期間のほうです。とくに貸す選択は、数十年単位の決定になります。

建物を建てる目的で土地を貸すと、借りた人には土地を使い続ける権利が生まれます。これが借地権です。借地借家法では、借地権の存続期間は30年とされています（e-Gov法令検索 借地借家法3条・22条）。更新しない約束をする定期借地権のうち、22条の一般定期借地権は50年以上で設定します。⇒ 「とりあえず貸しておこう」は保留ではなく、30年・50年という単位の決定なんです。

持ち続ける間は、毎年の固定資産税と草刈りなどの管理が続きます。ここで知っておきたいのが住宅用地特例（居住できる建物の敷地の固定資産税を軽くする仕組みのこと）。200平方メートル以下の住宅用地は課税標準額が価格の6分の1に、200平方メートルを超える部分は3分の1に軽減されます（総務省 固定資産税）。居住できる建物の敷地への軽減ですので、建物がない土地にこの軽減はありません。更地にしたときに負担がどう動くかは空き家の固定資産税が詳しいです。

要点: 3つの選択肢を、戻せるまでの期間で並べ直すとこうなります。

売れない土地を、とりあえず貸して持ちこたえるという考え方もあります。ただ、建物を建てる目的で貸した時点で、上の表のとおり30年や50年という期間が動き出します。貸すは保留ではなく決定なんですね。⇒ 10年以内に自分や家族がその土地を使う、あるいは売る可能性があるなら、建物を所有する目的では貸さない。ここを判断の線にしてください。

土地売却の相談先の選び方土地に建つ空き家を｜確実に手放すなら買取くんへ

相談先は聞きたい内容で分かれ、価格の見当をつけたいなら不動産会社か買取業者が最初の1本目になります。価格が分かると、測量に費用をかけるか、解体してから売るかといった手前の判断も決まるためです。順番を逆にすると、売れる価格が分からないまま費用と手続きの話だけが進みます。

相談先は、価格・権利・税・境界・制度の5つに分かれます。登記が動く話は司法書士、手続きの確認だけなら法務局の登記手続案内。税の一般的な質問は国税庁の電話相談センターで無料ですが、自分の申告の中身になると税務署か税理士です。境界は土地家屋調査士、隣の土地と言い分が食い違うなら法務局の筆界特定制度。市役所にも聞けることと聞けないことがあり、どこまで無料かは各窓口の公式ページに書かれています。査定額は、金額だけでなく根拠もセットで聞いておくと比べられます。⇒ 目的別の早見表と費用が発生する境目は土地売却の相談先を目的別に選ぶ方法で確認してください。

ここからは売り方の選び方です。どの売り方が向くかは、土地の条件と期限で決まります。立地がよく、時間をかけられて、境界も書類もそろっている土地なら、仲介で価格を追うほうが手元に残る金額は大きくなります。逆に、引き渡しの期限がある、買い手がつかない、古家や家財が残っている、遠方で現地に行けないといった土地は、買取のほうが早く終わります。相談先をいくら増やしても、仲介で買主が現れる時期そのものは確定できません。⇒ 期限があるかどうかが、最初の分かれ目です。

当社の買取くんは、当社自身が買主になって、土地に建つ空き家や訳あり物件を直接買い取ります。無料査定は最短6時間、条件が合えば最短3日で現金化まで進み、仲介手数料はいただきません。現況買取（片づけやリフォームをせず、今の状態のまま買い取ること）に対応していますので、家財が残ったままでも、遠方で片づけに行けなくてもそのままお受けできます。買い取った物件をつなぐ先は、購入意欲の高い不動産投資家300名以上のネットワークです。登記や境界の手続きは提携する司法書士・土地家屋調査士と進め、全国どこでも対応します。

買取実績も公開しています。大阪府堺市の相続した実家は、家具だけを回収して残りはそのままの状態で1,200万円。富山県富山市の8年空き家は450万円、東京都北区の築50年超で傾きのある物件は4,400万円でお引き受けしました。金額はエリアと物件の状態しだいです。買取という売り方の仕組みそのものは不動産買取の仕組みと向く物件の全体像で解説しています。

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土地売却でよくある質問

古家が建ったままの土地は、解体してから売ったほうが高く売れますか

更地にすると買い手の層は広がりますが、解体費は自分が先に払う持ち出しになります。しかも住宅用地特例は居住できる建物の敷地への軽減ですので、更地にするとこの軽減の対象から外れます。費用の目安は家の解体料金の内訳と相場、古家付きのまま売る進め方は古家付き土地の売却をご覧ください。

土地は売るのと貸すのでは、どちらが得ですか

手元に一度で入るのが売却、毎月入るのが賃貸という違いのほかに、戻せるまでの期間が大きく違います。建物を建てる目的で貸すと期間は30年、定期借地権のうち一般定期借地権でも50年以上です（e-Gov法令検索 借地借家法3条・22条）。10年以内にご自分やご家族で使う予定があるなら、売却のほうが向きます。

土壌汚染や地中の埋設物が見つかったらどうなりますか

引き渡した土地が契約の内容と違っていた場合、売主は契約不適合責任を負います。疑いがあるなら査定の段階で不動産会社に伝え、調査するのか、特約でどう扱うのかを相談してください。責任の範囲と免責の考え方は契約不適合責任とは？売主が負う期間と免責の全体像で扱っています。

買い手がつかない土地でも、買取くんに査定を依頼できますか

当社の買取くんで扱っているのは、空き家（建物のある不動産）と、再建築不可・共有持分・底地などの訳あり物件です。土地に空き家が建っている場合は、無料査定を最短6時間でお返しし、他社で断られた物件や家財が残ったままの物件も現況のままお受けします。建物のない土地だけを売る場合の相談先は、上の「土地売却の相談先の選び方」で整理しています。土地の場所と今の状態を、そのままお知らせください。

まとめ｜売り方を決めてから、確かめる順に動く

土地売却は、境界・地目・用途地域・接道を確かめて相場を持ったうえで、仲介・買取・無償譲渡の3つの方法から選びます。境界の未確定や書類の不足は、時間と費用をかければ直せる部分です。一方で立地・形・接道のように直せない条件は、価格か買主の層で受けることになります。貸すという選択も、建物を建てる目的なら数十年は戻せません。まずは固定資産税の納税通知書と登記事項証明書を出して、地番・地積・地目を確かめてみてください。

当社の買取くんは、片づけや解体をしていない空き家を土地ごとそのまま直接買い取り、全国どこでも対応しています。引き渡しの期限が決まっている方や、遠方で現地に行けない方に向いた売り方です。

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