土地を売る流れは6ステップ｜売主が動く場面と止まりやすい箇所

「任せたあと、自分は何をすればいいんだろう」 「連絡が来ないまま、どのくらい待つんだろう」

土地売却は査定・媒介契約・販売活動・売買契約・決済・確定申告の6ステップで進みます。売主が自分で動くのは5場面で、販売活動の間は報告を受けて価格を判断する待ちの区間なんです。担当と日数の決まり方、決済当日の段取り、止まりやすい4か所まで順にまとめます。

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土地売却の流れは全部で6ステップ｜日数の決まり方と担当の分かれ方

色分けは日数を誰が決めるか。査定と決済だけが自分で日程を動かせます（出典: 宅地建物取引業法34条の2・同施行規則15条の10・国税庁「確定申告」を基に当社作成）

土地売却の流れは6ステップで、売主が自分で手続きをするのは査定依頼・媒介契約・売買契約・決済・翌年の確定申告の5場面です。販売活動の間は不動産会社からの報告を受けて売り出し価格を判断する区間で、登記の手続きは司法書士が担います。日数が決まっているのは媒介契約まわりの期限と確定申告の期間で、残りは買主が現れる時期に合わせて動きます。

当社は、売主の作業が発生する区切りで6つに分けています。下の表は、ステップごとに誰が動くのかと、その長さを何が決めるのかを1枚にしたものです。

データ出典: 宅地建物取引業法34条の2／同施行規則15条の10／国税庁「確定申告」を基に当社作成

「売主がやること」と「日数の決まり方」の列を見比べると分かりますが、売主の出番は5回で、そのうち日程を自分で動かせるのは査定と決済だけ。残りは相手のいる工程なんです。売る・貸す・解体するといった手前の判断から整理したい方は、土地売却で決めることの全体像からどうぞ。家やマンションを含む売却全般の流れは、不動産売却の流れが詳しいです。

ステップ1｜査定を依頼する（売主の作業: 依頼と現地立ち会い）

土地の所在・面積が分かる資料を用意して査定を依頼し、現地調査の日程を決めます。会社側は現地と法令上の制限を調べ、査定額の根拠を示すところまでを担当します。

査定に何日かかるかは会社ごとに違うので、ここは横並びの目安がありません。当社の無料査定は最短6時間でお返ししています。誰に最初の相談をするかで迷っている場合は、最初に相談する相手の選び方を先に読んでおくと選びやすいですよ。

ステップ2｜媒介契約を結ぶ（売主の作業: 3種類から1つ選ぶ）

仲介で売るなら、一般・専任・専属専任の3種類から1つを選んで契約します。ここが、日数が法律で決まっている数少ない場所です。

専任媒介契約の有効期間は3か月が上限で、これより長い期間を定めても3か月になります（宅地建物取引業法34条の2第3項）。つまり仲介の販売活動は、3か月をひと区切りに条件を見直す前提で組まれているということ。⇒ 引き渡しの希望日があるなら、この3か月を何回使えるかで逆算できます。

もうひとつ。媒介契約を結ぶと、専任なら7日以内、専属専任なら5日以内に指定流通機構（レインズ）へ物件が登録されます。休業日は日数に入りません（同施行規則15条の10）。契約から物件情報が世に出るまでの待ち時間は、ここで見当がつきます。この段階でそろえる書類は、土地売却の必要書類と取得先にまとめました。

ステップ3｜販売活動と条件交渉（売主の作業: 報告を受けて価格を判断）

広告も内覧の対応も不動産会社が進めるため、売主の手は基本的に空きます。この「何もしない区間」が読めないと不安になりますよね。

ただ、待ち方の目安は法律側にあります。専任媒介なら2週間に1回以上、専属専任なら1週間に1回以上、業務の処理状況が報告されます。買付けの申し込みがあったときは遅滞なく報告されます（宅地建物取引業法34条の2第8項・第9項）。報告の間隔が決まっている以上、その頻度で状況を確かめ、反響が薄ければ売り出し価格を見直す——これが販売活動中の売主の仕事です。⇒ 催促の電話を毎週かける必要はありません。

反響がないまま時間だけが過ぎるときの立て直し方は、土地が売れないときの対処に書きました。

ステップ4｜売買契約を結ぶ（売主の作業: 契約条件の確認）

買主が決まったら、売買契約書と重要事項説明の内容を確認して署名押印し、手付金を受け取ります。ここで目を通しておきたいのが契約不適合責任——引き渡した土地が契約の内容に合っていなかったときに売主が負う責任のことです。土地では地中の埋設物や境界の食い違いが問題になる部分。どこまで責任を負うかを契約書で決めておきます。

契約から決済までは、買主が住宅ローンを使うかどうかで長さが変わります。審査の結果待ちの期間、売主にできることはありません。日程がずれる前提で、引っ越しや次の住まいの契約を組んでおくと安全です。

ステップ5｜決済と引き渡し（売主の作業: 入金確認と鍵の引き渡し）

残代金の受け取り、所有権移転登記の申請、鍵と土地の資料の引き渡しが、同じ場で一度に行われます。売主はこの日を最後に、手続きの場へ出向かなくてよくなります。

当日の順番と、所有権の移転がいつ完了するのかは、この記事の後半でくわしく見ていきます。

ステップ6｜確定申告（売主の作業: 翌年の申告）

流れの終点は代金の受け取りではありません。土地を売って利益が出た場合、売った年の翌年2月16日から3月15日までに確定申告をします（国税庁「確定申告」）。

この利益、つまり売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いた金額を譲渡所得といいます。不動産会社も司法書士も代わりにやってくれない、売主本人だけの手続きなので、決済が終わった時点でカレンダーに入れておくと忘れません。税額の計算と使える特例は、土地売却でかかる税金で扱っています。使える特例があるかは条件で変わるので、個別の事情は税理士にご相談ください。

仲介と買取で流れと期間はどこが変わるか

分岐の起点は引き渡しの期限。速さなら買取、上振れの余地なら仲介です（出典: 宅地建物取引業法34条の2と当社の買取条件を基に作成）

買取では媒介契約・販売活動・条件交渉の3つの工程がなくなるため、決済日を先に決めてから動けます。仲介は買主が現れる時期に左右されるので、契約が決まるまで日程を確定できません。売り急ぐ理由があるかどうかで、選ぶ側が変わるんです。

データ出典: 宅地建物取引業法34条の2と当社の買取条件を基に作成

現況買取とは、片付けも解体もせず、今ある状態のまま買い取ることです。当社は残置物（置いていった家具や家電のこと）や生活用品が残ったままでも買い取っていて、仲介手数料は0円、最短3日での現金化に対応しています。他社で取り扱いを断られた土地や少額の土地も、全国どこでも引き受けています。

たとえば来年3月までに手放したい、という期限がある場合。仲介は専任媒介の3か月をひと区切りに買主を待つことになりますが、買取なら先に決済日を置いて、そこから書類の準備を逆算できます。一方で、立地が良く購入希望者が競合しそうな土地なら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。速さを取るか、上振れの余地を取るか——選ぶ基準はそこです。家やマンションでは工程の数え方が変わるので、そのときは不動産売却の流れをどうぞ。

流れが止まりやすい4か所と、査定の段階で潰す手順

流れが止まるのは境界・抵当権・残置物・農地の4か所で、いずれも査定の段階で確認できます。どれも売買契約の直前に見つかると、決済日をずらすか条件を組み直すことになる部分です。先に手を打てば、販売活動と並行して進められます。

境界が確定していない

買主から境界の確認を求められると、はっきりするまで契約に進めません。隣地の所有者と話がまとまらない場合に使えるのが、法務省の筆界特定制度です。

この制度は、筆界特定登記官が外部専門家である筆界調査委員の意見を踏まえて、現地の筆界の位置を特定するもの。公的な判断として筆界を明らかにできるため、隣人同士で裁判をしなくても問題の解決を図れます（法務省「筆界特定制度」）。ただし、申請から特定までの標準処理期間は東京法務局で9か月とされています（東京法務局「筆界特定制度に関する“よくある質問”」）。裁判より早いとはいえ数か月単位の手続きなので、売り出しと並行させるなら早い着手が前提になります。⇒ 境界標が見当たらない土地は、査定のときに伝えておくと、対処を段取りに組み込めます。

住宅ローンの抵当権が残っている

ローンが残っている土地は、決済と同時に抵当権を抹消する登記を申請する段取りになります。手続き自体は決済日に組み込めるので、残高がある状態でも売却は進められます。

登記の抹消にかかる登録免許税は、不動産1個につき1,000円です（登録免許税法 別表第一 一（十五））。ここでいう「個数」は土地の筆の数なので、1つの敷地でも2筆に分かれていれば2個＝2,000円として数えます。金額そのものより、筆が分かれていないかを登記事項証明書で先に確かめるほうが大事です。

古家や残置物が残っている

家財道具や家電が残ったままの状態を残置物といいます。更地にしてから売るのか、現況のまま売るのかで、引き渡しまでの作業量がまったく変わる分かれ道です。

当社買取実績では、大阪府堺市の相続した実家を1,200万円で買い取った例があります。思い入れのある家具だけ回収していただき、残りの生活用品はそのままお引き受けしました。片付けの目処が立たないことを理由に売却を止めている方は、現況のまま査定に出せるかどうかを先に確かめておくと、片付けを待たずに動けます。

農地・相続した土地で手続きが増える

農地を農地以外のものにするために権利を移転する場合は、都道府県知事等の許可を受けなければなりません（農地法5条）。この許可が下りるまで引き渡しに進めないため、買主が決まっていても決済日を置けないことがあります。許可申請の進め方は農地売却の手続きにまとめました。

相続した土地も同じで、名義が亡くなった方のままでは売買の登記ができません。決済の前に名義変更を済ませる分、着手から決済までが1工程長くなります。いつまでに何をすればよいかは、相続した土地を売るときの期限で確認できます。

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決済当日の段取りと、所有権の移転が完了する日

名義が移り終わるのは登記完了の日。予定日は管轄の法務局で確かめます（出典: 大阪法務局「登記完了予定日」管内11庁を当社集計）

決済では本人確認と書類の確認・残代金の入金確認・鍵と資料の引き渡しを、この順で行います。登記の申請は司法書士がその日のうちに法務局へ出しますが、所有権の移転が完了するのは後日です。当社の買取では、提携する司法書士が担当します。完了の予定日は、申請先の法務局が公表しています。

出典: 大阪法務局「登記完了予定日」の記載と当社の決済立ち会いの実務を基に作成

ここで押さえておきたいのが、4の後の時間です。当社が大阪法務局の公表ページで管内11庁を横断して集計したところ、同じ日に申請しても、法務局によって完了予定日は1週間ほど後から1か月近く後までばらつきます（大阪法務局管内11庁の公表値）。同じ府県の中でも3週間以上の開きがあるということ。⇒ 自分の土地を管轄する法務局の「登記完了予定日」ページを見ておくと、名義が移る日の見当がつきます。

集計の方法: 対象＝大阪法務局が公表する管内11庁（本局・5支局・5出張所）／N数＝11庁／期間＝公表ページの同一掲載状態（申請日1日分）／集計方法＝各庁の表から同じ申請日の「不動産（権利）登記」の完了予定日を読み取り、申請日からの日数を算出／データ出典＝大阪法務局「登記完了予定日」

しかも、この予定日より遅れることもあります。申請に不備がある場合や、権利証にあたる登記識別情報が添付できず本人確認のための事前通知が必要になる場合などです（同ページの注意書き）。登記が終わると買主へ登記識別情報が通知されます。当社が立ち会う取引では、売主にも完了のご連絡を入れています。その連絡を受け取るまでが売主の手続きなので、決済日の翌日に連絡先の変更まで終わらせてしまわないほうが安全です。

土地売却の流れでよくある質問

土地の売却は依頼してから決済までどのくらいかかりますか？

一律の期間は決まっていません。仲介の場合、専任媒介契約の有効期間が3か月を上限とするため（宅地建物取引業法34条の2第3項）、3か月をひと区切りに条件を見直しながら買主を待つ形になります。当社の買取は販売活動の工程がないため、最短3日での現金化に対応しています。期限がある方は、決済希望日から逆算して売り方を選んでください。

売却活動中に売り出し価格を変更できますか？

できます。売り出し価格は媒介契約で決める項目なので、不動産会社と相談して変更し、指定流通機構への登録内容も合わせて直します。専任媒介なら2週間に1回以上の業務処理状況の報告を受けられるため（宅地建物取引業法34条の2第9項）、反響の数を見ながら下げ幅とタイミングを判断できます。

決済日に売主は現地へ行く必要がありますか？

決済でやることは本人確認、残代金の入金確認、登記の書類への署名押印、鍵と資料の引き渡しです。土地の現地で行わなければならない決まりはなく、金融機関などに集まって手続きするのが通例です。境界標の確認を条件に入れている場合など、取り決めがあるときに現地の立ち会いが入ります。

測量や境界確定は流れのどの段階で行いますか？

買主から求められると売買契約の条件になるため、査定の段階で境界標の有無を確認し、必要なら販売活動の前に着手します。隣地と話がまとまらない場合は、筆界特定制度で裁判によらず筆界を明らかにできます（法務省）。測量が終わるのを待って売り出すと、その分だけ決済も後ろへずれます。

買取くんでは、家財や残置物が残ったままの土地でも査定を依頼できますか？

依頼できます。当社は残置物や生活用品が残ったままの現況買取に対応していて、古家が建ったままの土地も引き受けています。無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円で、全国どこの土地でも対応しています。片付けの前でかまいませんので、土地の状態をそのままお聞かせください。

売る以外の選択肢も含めて比べたい方は、土地の売却方法と費用の比較をご覧ください。

まとめ：売主の出番は5回、待つ区間は1つ

土地売却で売主の手が要るのは、査定依頼・媒介契約・売買契約・決済・翌年の確定申告の5場面です。残る販売活動は、報告を受けて売り出し価格を判断しながら待つ区間になります。買主が現れる時期は先に確定できませんが、境界・抵当権・残置物・農地の4か所は査定の段階で潰せる部分です。引き渡しの希望日から逆算して、いま確認しておく箇所を決めておくと、動き出しが早くなります。

当社は買主として直接買い取るため、媒介契約・販売活動・条件交渉の工程がなく、決済日を先に決めて逆算できます。残置物が残ったままの土地や、他社で取り扱いを断られた土地を、期限を決めて手放したい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）