「売れたお金から払えばいいと思っていました」 「結局いくら持っていかれるんだろう」
土地売却でかかる税金は印紙税・登録免許税・所得税・住民税の4種類で、契約時から翌年6月以降まで順に出ていきます。金額が大きく動くのは所得税と住民税で、印紙税は契約金額の区分ごとの定額、登録免許税は抵当権の抹消や相続登記が残っているときにかかります。
このガイドで分かることは、次の5つです：
- 4種類の税金が、それぞれいつ・どんな条件で発生するか
- 税額を左右するのは、買ったときの資料と持っていた年数だということ
- 売却価格1,000万円・2,000万円で、増える税と増えない税
- 税金を減らすために確かめる4つの順番
- 納税の時期と、確定申告が要る側かどうかの分かれ目
くわしく知りたい章からは、それぞれの個別記事へ進めるようにしてあります。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
土地を売ったときにかかる税金は4種類｜いつ発生するかまで先に確認
契約・決済・翌年3月・翌年6月以降の4地点で、代金の入金前に出ていく2つが分かります（出典: 国税庁 No.7108・No.7191・No.3202・No.3208をもとに当社作成）
土地を売ると4種類の税金がかかり、出ていく順番は契約時の印紙税、登記のときの登録免許税、翌年の所得税、その後の住民税です。
4つのうち金額が大きく動くのは、所得税と住民税の2つだけなんです。この2つは譲渡所得にかかります。譲渡所得とは、売った金額から、買ったときにかかった金額と売るためにかかった費用を引いて、手元に残った利益のこと。利益が残らなければ、所得税も住民税もかかりません（国税庁 No.3202）。所得税には復興特別所得税——所得税額に上乗せして納める税金で、令和29年分まで続きます——が併せてかかります（国税庁 No.3208）。
4種類を、出ていく順番に並べたのが次の表です。
| 税金の種類 | いつ出ていくか | 売却代金の入金より前か | かかる条件 | 金額を決めるもの |
|---|---|---|---|---|
| 印紙税 | 売買契約を結んだとき | 前 | 紙の売買契約書を作ったとき | 契約金額の区分ごとの定額（軽減後） |
| 登録免許税 | 抵当権の抹消や相続登記をするとき | 前 | 売主側に登記が残っているとき（抵当権が付いている・名義が亡くなった方のまま） | 登記の件数と固定資産税評価額 |
| 所得税・復興特別所得税 | 売った翌年の確定申告のとき | あと | 譲渡所得が残ったとき | 譲渡所得と、所有期間で決まる税率 |
| 住民税 | 売った翌年の6月以降 | あと | 譲渡所得が残ったとき | 所得税と同じ譲渡所得 |
出典: 国税庁 No.7108（印紙税額）・No.7191（登録免許税の税額表）・No.3202（譲渡所得の計算）・No.3208（長期譲渡所得の税額）をもとに当社作成
見ていただきたいのは3列目です。印紙税と登録免許税は、売却代金が振り込まれる前に出ていきます。たとえば1,000万円で売る契約書に貼る印紙税は5,000円（前掲・国税庁 No.7108）。金額そのものは大きくありませんが、支払うのは契約の場であって、入金の日ではないんです。登記費用も決済の場で精算されます。売却代金から払うつもりでいると、順番が合いません。
⇒ 入金前に出ていくのが印紙税と登録免許税、入金のあとに来るのが所得税と住民税
売却全体の流れと、税金以外にかかる費用は不動産売却の全体像と流れ・費用で解説しています。
印紙税｜売買契約書に貼る（契約を結んだとき）
売買契約書に貼る税金です。不動産の譲渡に関する契約書には軽減措置があり、令和9年3月31日までに作成される契約金額10万円超の契約書が対象になります（前掲・国税庁 No.7108）。軽減後の税額は契約金額の区分ごとの定額で、500万円超1,000万円以下なら5,000円、1,000万円超5,000万円以下なら1万円です。利益が出たかどうかとは関係なく、紙の売買契約書を作れば発生します。
登録免許税｜抵当権の抹消や相続登記で売主が負担する分
売主側でこの税金が出てくるのは、登記がまだ残っているときです。住宅ローンが残っていた土地なら抵当権を抹消する登記が必要ですし、名義が亡くなった方のままなら相続登記を先に済ませなければ売れません。相続による土地の所有権移転登記の税率は1,000分の4で、固定資産税評価額1,000万円の土地なら4万円になります（前掲・国税庁 No.7191）。つまり金額は売却価格ではなく、登記の件数と評価額で決まります。抵当権を抹消する登記にも費用がかかりますので、司法書士への報酬まで含めた実額は土地の名義変更にかかる費用でご確認ください。
所得税・復興特別所得税｜利益が出た翌年に申告して納める
譲渡所得が残った場合に、売った翌年の確定申告で申告して納めます。土地や建物の譲渡所得は給与や年金と合算せず、分けて計算するのが決まりです（前掲・国税庁 No.3202）。税率は所有期間で2段階に分かれ、売った年の1月1日時点で5年を超えているかどうかが境目になります。申告と納付の期限は同じ日で、期限が土日にあたる年は翌開庁日へずれます（国税庁 確定申告特集）。
住民税｜翌年6月以降に納付書または給与天引きで納める
住民税は所得税より半年ほど遅れてやってきます。売った翌年の6月以降に、自分で納める方には納付書が届き、給与から差し引かれる方は毎月の給与から引かれる形です（仙台市「個人市県民税の納税について」）。納める先は市区町村で、改めて申告する必要はありません。所得税を納めた3月で終わったつもりでいると、6月に届く通知でもう一度驚くことになります。
税額を決めるのは譲渡所得｜買ったときの資料と所有年数で変わる
引ける費用は買ったときと売るときにかかった分で、区分の基準日は売った年の1月1日です（出典: 国税庁 No.3252・No.3255・No.3202をもとに当社作成）
土地の税額は、買ったときの資料と持っていた年数で決まります。この2つがそろうと課税される利益が確定します。
引ける費用は2種類です。取得費は買ったときの代金や購入時の手数料、購入時に納めた登録免許税などの合計（国税庁 No.3252）。譲渡費用は売るために直接かかった費用で、仲介手数料や売主が負担した印紙税が入ります（国税庁 No.3255）。持っている間に払った固定資産税や草刈りの費用は、どちらにも入りません。ここを取り違えると、引けるはずのない費用を当てにした試算になってしまいます。
年数のほうは、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで区分が変わります（前掲・国税庁 No.3202）。数え方の基準日が「売った日」ではない点が、いちばん間違えやすいところ。買ったときの資料が見つからない場合にも、決まった扱いが用意されています。
税率の数字を使った試算のしかたと、5年の数え方の落とし穴は譲渡所得の計算式と税率の出し方にまとめています。手元の3つの金額を当てはめれば、概算の税額はご自身で出せます。
土地を1,000万円・2,000万円で売ると税金はいくら？
価格が倍になって増えるのは印紙税の5,000円分で、残りは登記の有無と取得費で決まります（出典: 国税庁 No.7108・No.7191・No.3202をもとに当社作成）
売却価格で増えるのは所得税と住民税の2つです。印紙税は契約金額の区分ごとの定額で、登録免許税は登記の内容で決まります。
| 税金の種類 | 1,000万円で売ったとき | 2,000万円で売ったとき | 金額を決めるもの |
|---|---|---|---|
| 印紙税（軽減後） | 5,000円 | 1万円 | 契約書に書かれた契約金額の区分 |
| 登録免許税（売主が負担する分） | 売却価格では変わらない | 売却価格では変わらない | 売主側に残っている登記の件数と固定資産税評価額 |
| 所得税・復興特別所得税・住民税 | 譲渡所得が残らなければ0円 | 譲渡所得が残らなければ0円 | 売った金額から取得費と譲渡費用を引いた残り |
出典: 国税庁 No.7108・No.7191・No.3202（いずれも前掲）をもとに当社作成
価格の2列だけを見ると、価格が倍になれば税金も倍になりそうに見えます。でも実際に倍になっているのは印紙税だけで、しかもその差は5,000円です。価格帯で本当に効いてくるのは、いちばん下の行なんです。同じ2,000万円の売却でも、買ったときの契約書が見つかる土地と見つからない土地では、課税される利益がまったく違う金額になります。
価格帯で変わる税・変わらない税の分かれ目
印紙税は階段状の定額です。500万円超1,000万円以下が5,000円、1,000万円超5,000万円以下が1万円（前掲・国税庁 No.7108）。ということは、2,000万円で売っても5,000万円で売っても、貼る印紙は同じ1万円ということになります。同じ区分の中にいるかぎり、価格が動いても印紙税は動きません。
登録免許税も同じで、こちらは価格ではなく登記の内容しだいです。抵当権が付いておらず相続登記も済んでいる土地なら、売主側では発生しません。
動くのは所得税と住民税だけ。そしてその2つを左右するのは、売却価格そのものより取得費のほうです。買ったときの資料が出てくるかどうかで、同じ売値でも課税される利益は大きく変わります。だからこそ、価格を上げる交渉と同じくらい、資料を探す手間に価値があるわけです。
土地売却の税金を減らすには、どの順番で確かめる？
①でつまずいたときの分岐まで含めた順番で、手元の資料から判断できます（出典: 国税庁 No.3252・No.3258をもとに当社作成）
特例を探す前に、買ったときの契約書を探すのが先です。取得費が決まらないと、特例の効き目も測れません。
税金を減らすと聞くと、先に使える特例を探したくなります。ただ、その順番で答えが出るのは、買ったときの資料がそろっている場合だけなんです。取得費が確定しないうちは、控除を使うべきかどうかも判断できません。おすすめしたい順番は次の4つです：
- 取得費を確定する——購入時の売買契約書、購入手数料や登録免許税の領収書、取得したときの測量費の領収書を探す（前掲・国税庁 No.3252）
- 所有期間を数える——売った年の1月1日を基準に、5年を超えているかどうかを見る
- 使える特例を確かめる——家屋の有無や相続税の納付など、条件に当てはまりそうな控除を絞り込む
- 売る時期を決める——持ち続けるあいだの固定資産税と、期限のある特例を並べて比べる
①でつまずいたら、売った金額の5パーセントを取得費にできる扱いがあります。概算取得費といって、先祖代々の土地など取得費が分からないときの代わりの計算方法のことです（国税庁 No.3258）。ただし引ける額が小さくなるぶん、課税される利益はふくらみます。②③でつまずいたら、判定の材料はこのあとの相続・空き家の章にそろえてあります。
売却前に払った名義変更や相続登記の費用の扱いは土地の名義変更にかかる費用に書いています。
⇒ 契約書を探す期限を先に決め、見つかる前提と見つからない前提の両方で試算を持っておく
順番を入れ替えると損をしやすい場面
順番が入れ替わりやすいのは、買主の都合が先に来たときです。たとえば、古家の建った土地に「更地のほうが売りやすい」と言われ、契約書を探さないまま解体と測量を先に発注してしまう場面。解体費も測量費もその場で出ていきますが、それが税額にどう効くかは、取得費が決まらないと計算できません。
しかも建物を壊すと、翌年からの土地の固定資産税が上がります。売れるまでの期間が延びれば、上がった税金を払い続けることになるわけです。先に出したお金は、売却価格が思ったほど伸びなくても戻ってきません。
先に確かめるだけなら費用はゼロです。仏壇の引き出し、古い権利証の封筒、実家の押し入れ——探す場所はだいたい決まっています。ここに1週間かけるかどうかで、あとの判断の精度が変わります。
税金が0円になる土地・安くなる土地の分かれ目
税金が0円になるのは、利益が出ないときと特別控除で消えるときの2通りです。どちらに当たるかは手元の資料で確かめます。
前者は、売った金額が取得費と譲渡費用の合計を下回るケース。相続した土地を相場より安く手放した場合や、地価が高い時期に買った土地をいま売る場合がこれにあたります。後者は、譲渡所得がプラスで残っても、特別控除を当てはめると0円になるケースです。控除で0円にするルートは、確定申告をして初めて認められます。税金がゼロだから申告も不要、とはなりません。
もうひとつ知っておきたいのが、損が出たときの使い道です。土地の損は同じ年に売ったほかの土地建物の利益とだけ相殺でき、給与や年金の所得までは届きません。更地や貸していた土地は、住んでいた家屋についての例外にも入らないんです。
4段階の判定のしかたと、勘違いしやすいケースは税金がかからないケースの見分け方で整理しています。
相続した土地を売るときに増える論点｜取得費の引き継ぎと特例
相続した土地は、取得費と所有期間を亡くなった方から引き継ぎます。使える控除も通常の売却より増えます。
まず押さえておきたいのは、相続税と譲渡所得の税金が別の場面でかかるということです。相続税は財産を受け取ったこと、所得税・住民税は売って利益が出たことに対してかかります。そして相続した土地では、亡くなった方が買ったときの金額と買った日をそのまま引き継ぎます。相続した翌年に売っても、親が30年持っていた土地なら長いほうの区分に入る、ということです。相続税を納めた方には、納めた相続税の一部を取得費に足せる期限つきの特例もあります。期限の数え方と売る時期の決め方は相続した土地を売るときの税金の違いをご覧ください。
控除のほうは、候補を絞る順番が決まっています。家屋の有無、売却の期限、相続税を納めたかどうか、価格帯——この4つを上から当てはめると、残る控除はたいてい1つです。たとえば相続空き家の3,000万円特別控除は、亡くなった方が住んでいた家屋とその敷地を相続して売るときに、譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける制度です。この控除のように、ほかの特例と併用できない組み合わせもあります。どれを選ぶかは先に決めておく必要があり、判定の順番は相続した土地で使える控除・特例の判定で1つずつ追えます。
なお、自分が住んでいた家を売る場合の3,000万円特別控除は要件が別建てです。適用条件は3,000万円特別控除のしくみでご確認ください。
空き家や古家が建ったままの土地を売るときの税金
売るために建物を壊して更地にすると、翌年からの土地の固定資産税は上がります。壊さずに現況のまま売る道も残ります。
理由は住宅用地特例（住宅が建っている土地の固定資産税を軽くする制度のこと）にあります。この特例があると固定資産税の計算のもとになる金額が下がる決まりで、建物がなくなると割引が外れるんです。解体費そのものより、外れたあとに毎年続く差額のほうが効いてくる場合もあります。売れるまでに何年かかりそうかを先に見積もってから、壊すかどうかを決めてください。
空き家や古家のある土地では、持っている間の固定資産税、相続したときの税金、売ったときの譲渡所得の税金が、それぞれ別に動きます。保有中の税額の出し方と解体との比べ方は空き家・古家が建つ土地の税金の考え方へ。固定資産税が上がる条件と幅は空き家の固定資産税6倍で解説しています。建物ごと売ったときの税金と申告の要否は空き家を売ったときの税金と申告の要否にまとめました。
納税スケジュールと確定申告｜いつ・どこに払う？
所得税は税務署へ、住民税は市区町村へ納めます。出ていく順番は売った翌年の3月、そのあと6月以降です。
4つの税金は、納める先も方法もばらばらです。印紙税は契約書に収入印紙を貼る形、登録免許税は登記を申請するときに納めます。所得税は確定申告と同じ期限までに税務署へ。住民税は納付書で納める場合、納期は6月・8月・10月・翌年1月の4回で、給与から差し引かれる方は6月から翌年5月までの12回に分かれます（前掲・仙台市）。納期は市区町村ごとに定められていますので、手元に届いた納税通知書の日付でご確認ください。
納める前に、そもそも自分が申告する側かどうかを先に確かめます。分かれ目は、利益が出たかどうかと、特例を使うかどうかの2点だけ。この2点への当てはめ方と、必要書類・提出先・提出方法は土地売却後の確定申告の要否と必要書類でご案内しています。
⇒ 売却代金を使い切る前に、翌年3月と6月以降に出ていく分を取り分けておく
税金だけが残る土地は、現況のまま手放すという選択もある
毎年の納税だけが続く土地は、更地にせず現況のまま買取に出す道もあります。比べるのは税引き後に残る金額と期間です。
先に事実をひとつ。譲渡所得の計算方法は、仲介で売っても買取で売っても変わりません（前掲・国税庁 No.3202）。計算の条件に「誰に売ったか」は入っていないからです。変わるのは売却価格と、現金化までの期間の2つ。ですから比べるべきは売り出し価格ではなく、税金と費用を引いたあとに手元へ残る金額と、それが残るまでの期間になります。
当社の買取くんは、この2つのうち期間のほうを先に確定できる売り方です。当社が買主になりますので、内見も販売活動もありません。無料査定は最短6時間、条件が合えば最短3日で現金化でき、仲介手数料は0円です。家財や生活用品を残したままの現況買取——片付けも修繕もせず、いまの状態のまま引き取ることです——にも対応し、全国どこの土地でもご相談いただけます。登記や測量が必要な場合は、提携する司法書士・土地家屋調査士と進めます。実際の買取実績もお出しします。大阪府堺市の相続した実家が1,200万円、富山県富山市の8年空き家が450万円、東京都北区の築50年超で傾きのある物件が4,400万円です。金額は立地と状態で決まりますので、そのままご自身の土地に当てはめないでください。
向いているのは、次のような状況にある方です：
- 毎年の納税通知書だけが届き、使う予定も貸す予定もない土地を持っている
- 仲介に出したものの、内見が入らないまま半年以上たっている
- 納税や相続の期限までに、現金を用意しておきたい
反対に、駅に近い、整形地、すぐに買い手がつきそうといった条件の土地なら、仲介のほうが高く売れる可能性があります。まず仲介で試し、動かなければ買取へ——という順番でも遅くはありません。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
土地売却の税金についてよくある質問
土地を売って利益が出なければ税金はかからない？
所得税と住民税はかかりません。譲渡所得がプラスで残らなければ、この2つは発生しない仕組みです（前掲・国税庁 No.3202）。ただし印紙税は利益に関係なく、紙の売買契約書を作った時点で発生します。登録免許税も、抵当権の抹消や相続登記が残っていれば利益とは無関係にかかります。つまり「利益ゼロなら出費もゼロ」にはならず、契約と登記の分は手元から出ていきます。
土地の売却代金に消費税はかかる？
かかりません。土地の譲渡および貸付けは消費税の非課税取引と定められているためです（国税庁 No.6201）。一方で、仲介手数料や司法書士への報酬といったサービスの対価には消費税がかかります。手取りを計算するときは、代金そのものではなく費用の側に消費税が乗ると覚えておいてください。
売却代金が入る前に納税資金が必要になることはある？
あります。契約のときに貼る印紙税と、登記のときに納める登録免許税は、売却代金が振り込まれる前に出ていきます（前掲・国税庁 No.7108・No.7191）。印紙税は数千円から数万円の範囲ですが、相続登記が済んでいない土地では登記の費用がまとまった額になることもあります。契約の前に、手元から出せる現金がいくらあるかを確かめておくと安全です。
買取で売った場合も、税金の計算方法は仲介と同じ？
同じです。譲渡所得の計算方法は売却手段を条件にしていません（前掲・国税庁 No.3202）。違いが出るのは売却価格と、現金化までにかかる期間のほうです。当社は買主として直接買い取るため、買い手を探す期間がありません。引き渡しの日を先に決めたい方は、その日から逆算して納税の準備を進められます。
まとめ｜土地売却の税金は種類・時期・減らす順番の3つで整理できる
土地を売ったときの税金は4種類で、契約時から翌年6月以降まで順に発生し、金額が大きく動くのは所得税と住民税です。税額の見当はこの記事で立てられますが、ご自身の土地の正確な税額は、買ったときの資料がそろって初めて確定します。まずは購入時の売買契約書と費用の領収書を探し、見つかる前提と見つからない前提の両方で手取りを比べてみてください。計算の手順は譲渡所得の計算式と税率の出し方、0円になるかどうかの判定は税金がかからないケースの見分け方、申告の要否は土地売却後の確定申告の要否と必要書類にまとめています。特例が使えるかどうかなど、ご自身の事情に当てはめた判断は税理士や所轄の税務署にご確認ください。
当社は他社で断られた土地や少額の土地も、残置物（家具や家電など、家の中に残された物のこと）が残ったままの現況で直接買い取っています。仲介手数料はかかりません。維持費と納税だけが出ていく土地や、仲介に出したまま話が進まない土地の出口として向いています。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
