「相続の手続きが一段落して、残っているのは土地だけ」 「買主が決まらないまま、もう1年が過ぎてしまった」
相続した土地を売ると、相続税とは別に譲渡所得税と住民税がかかります。ただし相続税を納めた方は、その一部を土地の取得費に加算できるんです。この記事では税金の種類、所有期間の数え方、3年10か月の期限、売り時、共有のときの分かれ方をご案内します。
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相続した土地を売ると、税金はいつ・どの順番でかかる？
相続税の窓口が閉じたあとに、譲渡所得税の窓口が開きます（出典: 国税庁 No.4205・No.3202を基に当社作成）
相続した土地では、相続したときに相続税、売って利益が出たときに譲渡所得税と住民税がかかります。譲渡所得とは、売った金額から買ったときの費用と売るためにかかった費用を差し引いて残る利益のことで、この利益が残らなければ譲渡所得税はかかりません（国税庁 No.3202）。
ひとまとめに取られるように見えて、実際は課税される場面が2回に分かれていて、その間には数か月から数年の時間があります。相続の直後に効いてくるのは相続税、売却が決まってから効いてくるのが譲渡所得税と住民税。この順番をつかんでおくと、あとで出てくる期限の話もすっと入ってきます。
相続したときの税金と、売ったときの税金は別もの
相続税は、亡くなった方の財産を受け取ったことに対してかかる税金です。取得した財産の合計額が遺産に係る基礎控除額の範囲内であれば、申告も納税も必要ありません（国税庁 No.4205）。
一方の譲渡所得税と住民税は、その土地を売って利益が出たときにかかります。相続の場面では出番がなく、買主が決まって代金を受け取ってから登場する税金なんです。
| 税金の種類 | かかる場面 | 手続きの時期 |
|---|---|---|
| 相続税 | 亡くなった方の財産を受け取ったとき | 死亡を知った日の翌日から10か月以内 |
| 譲渡所得税・住民税 | 売って利益が出たとき | 引渡しの翌年の確定申告 |
データ出典: 国税庁 No.4205（相続税の申告と納税）／国税庁 No.3202（譲渡所得の計算のしかた）
時間の流れで並べると、こうなります：
- 相続が始まる（亡くなった日）
- 10か月以内に相続税の申告と納税（必要な場合）
- 遺産分割と相続登記を終えて、売却の準備に入る
- 買主が決まり、契約と引渡し
- 引渡しの翌年に譲渡所得の確定申告
⇒ 相続税の手続きが終わっても、売却で利益が出れば翌年にもう一度申告の場面があります。同じ土地の話でも、書類を出す先も時期も別ものです。
相続税を納めても譲渡所得税がかかる仕組み
相続税を納めたうえに譲渡所得税もかかると聞くと、同じ土地で二重に取られているように見えます。ただ、この2つは課税の対象がそもそも違います。相続税は財産を受け取ったこと、譲渡所得税は売って出た利益に対するもの。ですから、同じものに二重に課税されているわけではありません。
とはいえ、相続税を納めた方が続けて譲渡所得税を負担すると、手元に残る金額は当然その分だけ薄くなります。そこを調整するために、納めた相続税の一部を土地の取得費に足せる制度が用意されています。ただし誰でも使えるわけではなく、期限もあります。この記事の中心になる話なので、あとの「相続税を納めた人が使える『取得費加算の特例』とは？」でくわしくご案内します。
売却の場面で出ていくそのほかの費用
売却では、譲渡所得税と住民税のほかに、契約書に貼る印紙税や、名義に関する登記で必要になる登録免許税、仲介を頼んだ場合の仲介手数料も出ていきます。相続した土地に限った話ではないので、税目ごとの内訳や納める時期は土地売却の税金の基本を先に押さえるほうが早いはずです。
なお、土地と一緒に家屋も相続された場合は、確認する税目が増えます。相続した不動産を売るときの税金をまとめた記事が、家屋を含めた税目と申告期限まで扱っています。
相続した土地の所有期間は、亡くなった方が買った日から数える
引き継ぐのは取得の時期と取得費の2つ、資料がなければ売った金額の5パーセント（出典: 国税庁 No.3270・No.3258を基に当社作成）
相続した土地の所有期間は、亡くなった方（被相続人）がその土地を買った日から数えます。取得費も取得の時期もそのまま引き継ぐため、相続した直後に売っても、長く持っていた土地として扱われることが多くなります（国税庁 No.3270）。
ここでいう取得費とは、その土地を買ったときの購入代金や購入手数料などをもとに計算する金額のことです。自分が相続してからまだ1年、という数え方ではないんですね。相続してからの年数で数えると短く見えますが、税金の区分で使うのはその年数ではありません。
取得費も取得の時期も、亡くなった方から引き継ぐ
国税庁は、引き継ぎについてこう書いています。
相続や贈与によって取得したときは、被相続人や贈与者の取得の時期がそのまま取得した相続人や受贈者に引き継がれます
つまり、相続では「買った日」も「買った金額」も、亡くなった方のものをそのまま自分のものとして扱います。相続は所有権の引き継ぎであって、新しく買い直したわけではない、という整理です。
⇒ 判断に使う年数は、自分が相続してからの年数ではありません。親が何年その土地を持っていたかを、まず確かめてください。
「相続してすぐ売ると税率が高い」が当てはまりにくい理由
土地を売ったときの税金は、所有期間が長いか短いかで区分が変わります。この区分は、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えているかどうかで判定します（国税庁 No.3202）。そして相続の場合は、この期間を亡くなった方が取得した日から計算します。
たとえば、親が30年前に買った土地を相続し、その翌年に売ったとします。相続してからは1年ちょっとでも、数えるのは親が買った日から。売った年の1月1日時点で所有期間は5年をゆうに超えているので、区分としては長いほうに入ります。
ただし、亡くなった方が買ったのが亡くなる少し前で、売った年の1月1日時点の所有期間が5年以下にとどまるときは、短いほうの区分です。数えるのは親が買った日からという点は変わらないので、まずは購入時期を確かめてください。
⇒ 「相続してすぐ＝短期で税率が高い」という一般論は、相続した土地にはそのまま当てはまりません。
譲渡所得の計算手順では、区分ごとの税率と、実際の税額を出すまでの手順を扱っています。本記事ではその計算までは踏み込みません。
引き継げる取得費に入れられるもの、資料が残っていないとき
取得費に入れられるのは、亡くなった方が買ったときの代金や購入手数料だけではありません。業務に使っていない土地・建物を相続したときに、相続人が支払った登記費用や不動産取得税も取得費に含められます（前掲の国税庁 No.3270。ただし後述の概算取得費を使う場合は含められません）。
引き継げるもの、代わりに使えるものを並べると、こうなります。
| 取得費に入れられるもの | 補足 |
|---|---|
| 亡くなった方の購入代金・購入手数料など | 相続人がそのまま引き継ぐ |
| 相続人が支払った登記費用・不動産取得税 | 業務に使っていない土地・建物の場合 |
| 資料がないときの概算取得費（売った金額の5パーセント相当額） | 上の2つと併せては使えない |
データ出典: 国税庁 No.3270（相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期）／国税庁 No.3258（取得費が分からないとき）
問題になるのは、買ったときの契約書がどこにも残っていないケースです。この場合、売った金額の5パーセント相当額を取得費とする取り扱いがあります（国税庁 No.3258）。引ける金額が小さくなるぶん利益は大きく出やすいので、影響がどれくらいになるかは譲渡所得の計算手順の記事で確かめてみてください。
相続税を納めた人が使える「取得費加算の特例」とは？
起点は相続開始日、締切は申告期限の翌日以後3年で通算おおむね3年10か月（出典: 国税庁 No.4205・No.3267を基に当社作成）
取得費加算の特例は、納めた相続税の一部を、売った土地の取得費に足せる制度です。使えるのは、相続税が課税された方が、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売った場合に限られます（国税庁 No.3267）。
取得費が増えれば、そのぶん利益は小さくなります。相続税と譲渡所得税の負担が重なる部分を薄くするための制度、と考えていただくのが近いです。ここで大事なのは、自分に締切があるのかどうかをはっきりさせること。順番に見ていきましょう。
使えるのは相続税を納めた人だけ
国税庁が挙げている要件は3つです：
- 相続や遺贈により財産を取得した人であること
- その財産を取得した人に相続税が課税されていること
- その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに譲渡していること
2つ目がいちばんの分かれ目です。財産の合計が基礎控除の範囲に収まって相続税を納めていない場合、そもそも取得費に足せる相続税がありません。相続税を納めていない方は、この特例の対象外です。
加算できる額は算式で計算し、特例を使わずに計算した譲渡益を超える場合はその譲渡益が上限になります。計算は譲渡した財産ごとに行い、適用を受けるには一定の書類を添えた確定申告が必要です（前掲の国税庁 No.3267）。金額がいくらになるか、自分のケースで使えるかどうかの最終的な判定は、個別の事情で変わります。相続税の申告を担当した税理士へご確認ください。
期限の数え方は、申告期限の10か月＋その翌日から3年
相続税の申告は、被相続人が死亡したことを知った日（通常は死亡の日）の翌日から10か月以内に行います。国税庁は「1月6日に死亡した場合にはその年の11月6日が申告期限」と例示しています（国税庁 No.4205）。取得費加算はその申告期限の翌日以後3年を経過する日までですから、相続開始日から数えるとおおむね3年10か月ということになります。
「3年10か月」という言い方は、この2つの期限をつないで導いた期間です。条文の言い方は「相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日まで」なので、自分の締切を確定するときは申告期限がいつだったかを起点にしてください。
相続開始日を起点にした取得費加算の期限マップ
| 起点からの時間 | その日に区切られること | 数え方 |
|---|---|---|
| 相続開始日 | 死亡を知った日。すべての起点 | ここから10か月と3年を積む |
| 10か月後 | 相続税の申告期限・納税期限 | 例：1月6日相続開始→11月6日 |
| 申告期限の翌日以後3年 | 取得費加算が使える最終日 | 相続開始からおおむね3年10か月 |
データ出典: 国税庁 No.4205（相続税の申告と納税）／国税庁 No.3267（相続財産を譲渡した場合の取得費の特例）
3つの日付を1本の線に並べると、締切が「売ろうと思い立った日」から数えるものではないことがはっきりします。起点は相続開始日、区切りは申告期限。手元の相続税の申告書の控えを見れば、自分の締切はその場で分かります。
期限までに終える手続きの順番と、家屋があるときの別の期限
土地を売るには、遺産分割の話し合いを終え、相続登記で名義を相続人へ移し、買主を探し、契約から決済・引渡しまで進む必要があります。この順番は飛ばせません。逆算のしかたをもう少しくわしく見たい方は、期限から逆算した売却スケジュールの立て方をご覧ください。
なお、相続した家屋とその敷地を売る場合には、期限の数え方が違う特例もあります。相続空き家の3,000万円特別控除（亡くなった方が住んでいた家を相続して売るときの控除）は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが要件です。制度そのものの適用期間も令和9年12月31日までとされています（国税庁 No.3306）。使える控除がどれになるかは条件が細かいので、相続した土地で使える特別控除の判定で確かめてみてください。
⇒ 期限は「売ると決めた日」ではなく「引渡しまで終わっている日」で考えます。契約だけ間に合っても、決済がずれ込めば意味がありません。
いつ売るかは、税金と持ち続ける費用の合計で決める
相続税を納めて期限内の方だけが、引渡しが終わる日から逆算します（出典: 国税庁 No.3267を基に当社作成）
売る時期は、取得費加算を使える期限と、持ち続けるあいだに出ていく費用の両方を並べて決めます。期限に間に合うかどうかを左右するのは税制ではなく、買主が決まるまでの期間です。税額が下がる時期を待っているあいだにも、保有の費用は毎年出ていきます。
税金の話だけで判断すると、この「待っているあいだのコスト」が計算から抜け落ちます。逆に、費用の話だけで焦ると、使えたはずの調整を落とします。両方を同じ紙の上に置くのがいちばん確実です。
持ち続けるあいだに出ていく費用
土地を持ち続けているあいだは、毎年の固定資産税がかかり続けます。草刈りや近隣への対応といった管理の手間も、遠方にお住まいなら交通費と時間がそのまま負担になります。
金額の目安や、建物が建ったままの土地で変わる部分は空き家にかかる税金の全体像にまとめています。ここでは「待つ判断には毎年の支出がついてくる」という点だけ押さえておいてください。
急いだほうがよいケースと、慌てなくてよいケース
判断が分かれるいちばんの分岐は、相続税を納めたかどうかです。納めた方には期限がありますが、納めていない方には取得費加算の期限そのものがありません。3つのケースで整理します。
| 状況 | 取得費加算 | 守るべき期限 | 判断の目安 |
|---|---|---|---|
| 相続税を納めた・期限内 | 使える | 申告期限の翌日以後3年 | 引渡しが終わる日から逆算 |
| 相続税を納めた・期限後 | 使えない | なし | 保有の費用と手取りで比較 |
| 相続税を納めていない | 対象外 | なし | 買主が決まる時期を優先 |
データ出典: 国税庁 No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
急ぐ理由がはっきりしているのは1行目のケースだけです。2行目と3行目の方は、税の締切に追われているわけではありません。それでも共有者の合意が取りにくい、買い手が付きにくい立地といった事情があるなら、時間が経つほど動かしにくくなります。期限がないことと、待ってよいことは別なんですね。
期限に間に合わせる売り方
まず考えるのは仲介です。買主を市場で探す売り方なので相場に近い価格をねらえ、立地や条件がよい土地ほど向いています。ただし、いつ決まるかは市場しだい。買い手が付きにくい土地では、引渡しの日を自分で決められません。
もうひとつが、不動産会社が直接の買主になる買取です。仲介より価格は下がりやすい一方、決済日を先に確定できます。当社の買取くんでは、無料査定は最短6時間、売却は最短3日で対応しています。締切まで残り数か月という段階で、まだ買主が見えていないなら、仲介と並行して価格の目安だけ取っておくと判断が早くなります。
⇒ 「税額が下がる時期」ではなく「引渡しを終えられる時期」から逆算します。
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相続人が複数いる土地は、税金が持分で分かれる
相続人が複数いる土地を売ると、売った金額は持分に応じて分かれ、譲渡所得の計算も確定申告も一人ひとりが行います（国税庁 No.3308）。共有持分とは、1つの不動産を複数人で持ち合うときの、各人の取り分のことです。
代表者がまとめて払って終わり、という形にはなりません。誰がいくら負担するのかが決まらないと、売却の話し合いもそこで止まります。ただ、分かれ方のルール自体はシンプルです。
売る前に名義を相続人へ移す
亡くなった方の名義のままでは、その土地を売ることはできません。遺産分割の内容にそって、まず名義を相続人へ移すところからになります。
登記に必要な書類や費用、申請の進め方は土地の名義変更の進め方が詳しいです。ここで時間を取られると売却全体が後ろにずれるので、期限のある方は先に司法書士へ相談しておくと安心です。
譲渡所得は持分に応じて各自に分かれる
共有の不動産を売ったときの譲渡所得は、共有者の持分に応じて計算します。確定申告書も一人ひとりが提出します（前掲の国税庁 No.3308）。
たとえば、ご兄弟2人が2分の1ずつ持っている土地を売ったとします。売った金額も、引ける取得費や譲渡費用も、半分ずつに分かれます。そして申告は兄が兄の分、弟が弟の分をそれぞれ行います。
⇒ 自分の分は自分で申告する、と考えてください。誰か一人にまとめて任せる形ではありません。
取得費加算は相続人ごとに使える・使えないが分かれる
ここで注意していただきたいのが、取得費加算の使えるかどうかも相続人ごとに判定される点です。要件が「その財産を取得した人に相続税が課税されていること」であり、計算も譲渡した財産ごとに行うためです（前掲の国税庁 No.3267）。
同じ土地を共有していても、相続税の負担が生じた方と生じなかった方では結果が変わります。誰がいくら加算できるのかは相続税の申告内容に紐づくので、共有者ごとの取り扱いは税理士へご確認ください。
相続した土地の売却と税金でよくある質問
親が買ったときの契約書がない場合はどうなる？
買い入れた時期が古いなどの理由で取得費が分からない場合は、売った金額の5パーセント相当額を取得費にできます（国税庁 No.3258）。実際の取得費がこの5パーセント相当額を下回るときも同じ扱いです。どれくらい変わるかは譲渡所得の計算手順で確かめられます。引ける金額が小さくなるぶん、利益は大きく出やすくなる点にご注意ください。
相続した土地を売ったら、確定申告は相続人それぞれが行うの？
はい、持分に応じて一人ひとりが行います（前掲の国税庁 No.3308）。代表者がまとめて申告する形ではありません。土地を売ったあとの確定申告では、必要書類と申告の進め方を扱っています。
相続税を納めていない場合でも、売却で税金はかかる？
かかります。相続税は、取得した財産の合計額が基礎控除額の範囲内なら申告も納税も不要ですが、これは相続の場面の話です。売って利益が出れば、譲渡所得税と住民税は別に発生します。ただし相続税を納めていない場合、取得費加算の特例は使えません。裏を返せば、この期限に追われる必要もないということです。
更地にしてから売った方が税金は安くなる？
建物を取り壊すかどうかで、かかる費用も、使える特例の要件も変わります。取り壊しには費用がかかりますし、家屋があることが条件になっている控除もあるため、一律に安くなるとは言えません。ご自身のケースでどの控除が使えるかは相続した土地で使える特別控除の判定で確認し、判断に迷う場合は解体前に税理士へご相談ください。
買取くんでは、相続登記が済んでいない土地や共有名義のままの土地でも査定を依頼できますか？
ご相談いただけます。当社の買取くんは、共有持分や古家付きの土地など、一般の仲介では扱いにくい不動産を直接買い取っており、全国に対応しています。無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円です。ただし実際の売買契約と引渡しの前には、名義を相続人へ移す手続きが必要になります。
相続に限らず土地を売るときの税金をひととおり見ておきたい方は、土地の売却と税金をまとめた記事で全体を確認すると流れがつかめます。
まとめ：相続税と譲渡所得税は別もの、期限は引渡しで数える
相続した土地の売却では、相続したときの相続税と、売って利益が出たときの譲渡所得税・住民税が別々の場面でかかります。相続税を納めた方なら、申告期限の翌日以後3年以内に売れば、納めた相続税の一部を取得費に加算できます。ただし加算できる額には上限があり、期限を過ぎたあとに取り戻す手段はありません。分かれ目になるのは、その期限までに引渡しまで終えられるかどうかです。
まずは相続税の申告書の控えを開いて申告期限を確かめ、そこから3年を数えてください。残りの時間から、遺産分割・相続登記・買主探しにかかる期間を差し引けば、いつ動き出せばよいかが見えてきます。
当社の買取くんは、他社で断られた土地や少額の土地も直接買い取っています。相続人の間で結論が出ないまま時間だけが過ぎている土地や、仲介に出しても内見が入らない土地をお持ちの方に向いています。
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