空き家の税金は何がかかる？毎年出ていく分と建物を壊すと増える分

「毎年通知書は来るけど、これって何の税金なんだろう」 「壊して更地にしたら、税金って上がるんですよね？」

空き家を持っている間に毎年かかる税金は、固定資産税と、市街化区域なら都市計画税の2つです。相続・売却・贈与の税金は、名義を動かしたときだけです。4つの場面の内訳、壊すと土地の負担が増える幅、空き家税の対象、通知書の届き先までご案内します。

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空き家にかかる税金は「持つ・相続する・売る・譲る」の4場面に分かれる

毎年出ていく2つと、名義を動かしたときだけかかる3つを分けて整理（出典: 総務省 固定資産税・都市計画税／国税庁 相続税の計算・登録免許税の税額表）

空き家を持っている間に毎年かかるのは、固定資産税と、市街化区域なら都市計画税の2つです。相続税・譲渡所得にかかる税金・贈与税は、名義や持ち主を動かしたときにだけかかります。毎年4〜5月に届く納税通知書に載っているのは、このうち「持つ」場面の税金だけなんです。

データ出典: 総務省 固定資産税／総務省 都市計画税／国税庁 相続税の計算／国税庁 登録免許税の税額表

⇒ 放っておいても毎年出ていくのは、いちばん上の1行だけです。

持つ場面｜毎年かかるのは固定資産税と都市計画税

固定資産税は、土地・家屋を所有している人に毎年かかる市町村の税金で、標準税率は1.4パーセントです。都市計画税とは、道路や公園の整備にあてる税金のことで、原則として市街化区域内の土地・家屋にかかり、税率の上限は0.3パーセントになります（前掲・総務省）。市街化区域とは、すでに市街地になっている区域と、おおむね10年以内に市街化を図るべき区域のことです。自分の空き家が中にあるかどうかは、課税明細書の都市計画税の欄でわかります。金額が入っていれば区域の中、空白なら区域の外なんです。

どちらもその年の1月1日に持っていた人に1年分がかかります。ただし課税標準額が土地30万円・家屋20万円に満たなければ課税されません（免税点。令和9年度以後は家屋も30万円）。評価額15万円の納屋だけなら家屋分はかからない、ということです。税額の出し方と軽減制度は空き家の固定資産税の計算と軽減制度にまとめています。

相続する場面｜相続税と、名義を変えるときの登録免許税

相続税の基礎控除は3,000万円＋600万円×法定相続人の数で、相続人が3人なら4,800万円までは課税されません（前掲・国税庁）。名義を相続人へ移す登記には登録免許税もかかり、税率は1,000分の4、評価額1,000万円の土地なら4万円です（前掲・国税庁）。売る段になると考え方が変わりますので、相続した土地を売るときの税金もご覧ください。

売る場面｜譲渡所得にかかる所得税・住民税

譲渡所得とは、売った金額から取得費（買ったときの費用）と譲渡費用（売るためにかかった費用）を引いて残った利益のことなんです。この利益に所得税と住民税がかかり、売った年の1月1日で所有期間が5年を超えれば長期、5年以下なら短期に分かれます（国税庁 譲渡所得の計算のしかた）。

税率と計算の中身は土地を売るときにかかる税金の内訳を見るへ。相続した空き家には3,000万円の特別控除もありますので、相続空き家の3,000万円特別控除と空き家を売ったときの税金もあわせてどうぞ。

譲る場面｜贈与税は相続より重くなりやすい

暦年課税では、1年間にもらった財産の合計から基礎控除110万円を引き、残りに税率をかけます（国税庁 贈与税の計算と税率）。不動産は金額が大きいので、110万円で収まることはまずありません。登記の登録免許税も、贈与は1,000分の20で相続の5倍です（前掲・国税庁）。名義を先に動かすなら、この2つを合わせた金額を先に出しておくと判断しやすくなります。生前に動かすか相続まで待つかは、その合計を見てから決めてください。

建物を残すか壊すかで土地の固定資産税は変わる｜壊すと割引が外れる仕組み

特例が外れると年間の差額は12万8,500円。解体後は工事費に加えてこの差額が毎年続く（出典: 神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」）

住宅が建っている土地は、固定資産税の計算のもとになる金額が200平方メートルまで6分の1に下がっています。建物がなくなるとこの割引が外れ、同じ土地でも翌年からの税額が上がります。空き家の解体は、工事の費用だけでなく、そのあとずっと続く土地の税額とセットで考える話なんです。

住宅が建っている土地は課税のもとになる金額が下がっている

住宅用地特例とは、住宅が建っている土地だけに認められている割引のことです。正式には住宅用地の課税標準の特例措置といい、割引の幅は面積で2段階に分かれます。

データ出典: 大阪市「住宅用地の課税標準の特例措置」

敷地が300平方メートルなら、200平方メートル分が小規模住宅用地、残りが一般住宅用地です（前掲・大阪市）。いま届いている通知書の金額は、建物があることを前提にした割引後の金額なんです。

特例が外れると土地の税金はいくらになる？

「更地にすると6倍」とよく言われますが、実際の増え方は自治体の公表値のほうが正確です。神戸市は、市街化区域にある敷地面積100平方メートル・評価額1,500万円の土地を例に、次の試算を公表しています。

データ出典: 神戸市「空き家の敷地にかかる固定資産税」

特例があるうちは、1,500万円の6分の1にあたる250万円が固定資産税の課税のもとになる金額です。特例が外れると評価額そのものが対象になりますが、課税標準額の上限を評価額の70パーセントとする負担調整措置があるため、実際の課税標準額は1,050万円にとどまります。神戸市はこの仕組みから「特例が解除されたら土地の固定資産税は、一般的には3.5倍程度になります」と説明しています（前掲・神戸市）。

差額は年間12万8,500円。解体すると、工事費に加えてこの差額が翌年から毎年続きます。壊すかどうかは、解体費用に差額×持ち続ける年数を足した金額と、建物を残したまま管理していく費用を見比べて決めてください。残したままでも、勧告を受ければ同じように特例は外れます。まず課税明細書で評価額を確かめてから、見積もりを取る順番にしてください。ただしこれは一例で、実際の税額は評価額・面積・自治体で変わります。

特例が外れる入口は2つ｜自分で壊す・勧告を受ける

• 自分で解体して更地にした：住宅がなくなるので、その土地は住宅用地ではなくなる
• 空家等対策特別措置法に基づく勧告を受けた：特定空家等・管理不全空家等として勧告された敷地は特例から外れる

特定空家等とは、そのまま放置すれば倒壊などの危険がある状態などにある空き家のことです。管理不全空家等は、適切な管理が行われず、放置すれば特定空家等になるおそれのある空き家を指します（前掲・大阪市）。

空き家だというだけで自動的に上がるわけではありません。神戸市も、適切に管理されていれば特例解除の対象にならないと説明しています（前掲・神戸市）。指定の条件や勧告から課税までの流れは固定資産税が6倍になる条件といつから上がるのかにまとめました。過料や行政代執行は空き家を放置するリスク、解体の費用感は家の解体料金の相場と補助金をご覧ください。

空き家税（非居住住宅利活用促進税）は誰にかかる？いまは京都市だけの税金

上乗せの目安は固定資産税額の半額程度。賃貸・売却などの申告で対象から外れ、相続後は申告により3年間の徴収猶予（出典: 京都市「非居住住宅利活用促進税について」・「よくある質問」）

空き家税は京都市だけの税金で、市の市街化区域内にある住んでいない住宅の所有者に、令和12年度からかかる予定です。空き家であること自体を課税の理由にする税は、いまのところこの京都市の制度だけです。

課税開始は令和12年度の予定｜1年延期された経緯

京都市が条例で定めた法定外税で、令和5年3月に総務大臣の同意を得て、同年4月に条例が公布されました。もともとは令和11年度の課税開始予定でしたが、システム開発の影響で1年延期され、令和12年1月1日時点の利用状況にもとづいて始まります（京都市「非居住住宅利活用促進税について」）。

対象は京都市の市街化区域内にある非居住住宅の所有者で、生活の本拠として使っている人がいるかどうかで判断され、住民票の有無では決まりません（前掲・京都市）。京都市に空き家をお持ちなら、課税が始まるまでの数年が、使うか手放すかを決める時間になります。

税額の目安と、かからないケース

空き家税は固定資産税とは別の税金で、固定資産税を払ったうえに上乗せでかかります。京都市は目安を「平均的には、固定資産税額（土地＋家屋）の半額程度」と説明しています（京都市「よくある質問」）。年10万円の固定資産税を払っている住宅なら、5万円前後が上乗せされる計算です。

税率は、家屋の評価額にかかる家屋価値割0.7パーセントと、家屋価値割の課税標準額に応じて3段階に分かれる立地床面積割0.15〜0.6パーセントの合計です。ただし家屋価値割の課税標準額が30万円未満（導入当初5年間は100万円未満）なら課税されません。この課税されない基準額のことを免税点といいます。かからないケースは条例で3つ定められています：

• 賃貸または売却を予定して申告したもの（1年を経過しても契約に至らなかったものは除く）
• 事業に使っている、または1年以内に使う予定で申告があったもの
• 景観重要建造物など歴史的な価値を有する建築物

なお、所有者や居住者が亡くなった場合は、申告により3年間は徴収が猶予されます。これは税がかからなくなる扱いとは別で、猶予の期間が過ぎれば納める義務は残ります。

⇒ 売却か賃貸を予定して申告すれば、空き家税はかかりません（申告から1年以内に契約に至った場合）。手放す方向で動いている方には、この1年が売却を決める期限になるんです。なお、空き家税と同じ仕組みの税をほかの自治体が導入する予定は、公表情報では確認できていません。ただし、別荘・保養目的の家屋に独自の税をかけている市町村はあり、熱海市には市内に住民登録のない所有者の家屋へ延べ床面積1平方メートルあたり年650円をかける別荘等所有税があります。

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空き家の固定資産税は誰が払う？名義が親のままのとき・相続人が複数のとき

納税通知書は1月1日時点の所有者に届き、登記の名義人が亡くなっている場合は、その空き家を相続した人が納税義務者になります。名義を親のままにしていても、市町村は相続人を調べて課税します。遺産分割が終わっていなくても、この扱いは変わりません。

登記の名義人が亡くなっている場合は「現に所有している者」に課税される

原則として課税されるのは登記簿上の所有者で、売買で所有権が移っていても移転登記がされていなければ、登記されている人に課税されます（台帳課税主義）。そのうえで、登記簿上の所有者が亡くなっている場合は「現に所有している者」、つまり通常は相続人が納税義務者になります。令和2年度の税制改正では、市町村が条例で現所有者に氏名・住所などの申告を求められるようになりました。さらに、公簿の調査や関係者への質問を尽くしても所有者が一人も判明しないこともあります。その場合は事前の通知を経て、その家屋の使用者を所有者とみなして課税できます（総務省「所有者不明土地等に係る固定資産税の課題への対応」）。

つまり、名義をそのままにしておけば課税されずに済む、という前提は成り立ちません。しかも、相続登記の義務化（相続で不動産を受け継いだ人に、名義の書き換えの申請を法律で義務づけたしくみ）もあります。不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の登記申請が義務で、正当な理由なく怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。施行日より前の相続も対象で、令和9年3月31日までの登記が必要です。費用は家の名義変更にかかる費用でご確認ください。

相続人が複数いるとき、通知書は誰に届くのか

親名義の実家を兄弟3人で相続し、遺産分割がまだ済んでいない——この状態で考えてみます。3人は実家を持分で持ち合う共有者です。共有持分とは、1つの不動産を複数人で持ち合っているときの、その割合のことなんです。

納税通知書は共有名義1つにつき1通だけ、代表者あてに送られます。そして地方税法第10条の2第1項により、共有者は持分に関係なく全員が連帯して全額を納める義務を負い、持分に応じて分けて課税してもらうことはできません。誰か1人が全額を納めれば、ほかの人の納税義務は消える仕組みです（高島市「共有名義の固定資産税の納税通知書は誰に送付されますか」）。代表者の選び方は自治体で異なり、持分の多い方を優先する市もあれば、物件の所在地に住んでいる共有者を優先する市もあります（大分市「共有名義の固定資産税の課税について」）。

つまり、自分に通知書が届いていないから払わなくてよい、とは限りません。相続するかどうかから考え直したい場合は空き家の相続放棄という選択もご覧ください。誰がいくら負担するかで話がまとまらないときは司法書士・税理士へ、宛先や分け方の取扱いはお住まいの市町村の課税課へご確認ください。

持ち続ける場合と手放す場合、年間コストはどう並べて比べる？

税金の行は課税明細書で確定でき、年額×年数と手元に残る金額を突き合わせて判断する（当社作成）

持ち続けるか手放すかは、1年間に出ていく金額と、手放したときに手元に残る金額を同じ紙に並べて決めます。税金・管理・保険・その他の4項目で、金額が確定している行から埋めるのが近道です。課税明細書さえあれば、税金の行はその日のうちに埋まります。

税金・管理・保険・その他の4項目を同じ紙に並べる

比べにくいのは、持ち続ける側が「毎年の金額」なのに対して、手放す側は「一度だけの金額」だからなんです。そこで最後の行で単位をそろえます。

金額欄には、ご自身の書類の数字を入れてください。管理費や火災保険料は物件の状態と契約で違いますので、相場を当てはめるより請求書の金額のほうが正確なんです。埋める順番は、課税明細書で税金の行、契約書と保険証券で管理・保険の行、残りが空欄でも合計行の掛け算だけは先に出す、という流れになります。

あと10年持ち続けるつもりなら、年額に10を掛けた金額が、手放して手元に残る金額と比べる相手です。維持コストを下げる手段そのものは空き家の処分方法の全体像へまとめました。

手放すときに一度だけ動くお金と、かからないケース

売れば譲渡所得の対象にはなりますが、取得費と譲渡費用を引いて利益が残らなければ課税されません。売った金額から買ったときの費用と売るためにかかった費用を引いた残りが、利益にあたる部分なんです。どんなときにかからないのかは税金がかからないケースで、実家全体の進め方は実家の売却の進め方で扱っています。

金額の目安として当社の買取実績を3件ご紹介します。いずれも建物が残ったままの物件で、金額は立地と状態で決まりますので、そのままご自身の物件に当てはめないでください。

• 大阪府堺市・相続した実家（残置物あり）：1,200万円。家具だけ回収し、残りはそのまま買い取り
• 富山県富山市・8年空き家だった投資用物件：450万円。老朽化で買い手がつかなかった物件
• 東京都北区・築50年超で傾きあり：4,400万円

現況買取とは、残置物（家財や生活用品）を残したまま、そのままの状態で買い取ることです。当社はこの方法で買い取るため、上の表の「片付け費」の行はゼロです。

反対に、正直にお伝えしておきたいこともあります。立地がよく一般の買い手がつく物件なら、仲介で売ったほうが手取りが多くなることがあります。仲介手数料はかかりますが、売却価格の差がそれを上回る場合があるためです。当社の買取では仲介手数料は0円ですが、表の「仲介手数料」の行を見比べるときは、最終的に手元に残る金額で判断してください。売る側の税金まで含めた全体像は、土地売却の税金と手放す判断をまとめた記事へ進んでいただくのが早道です。

空き家の税金についてよくある質問

住んでいない家でも固定資産税はかかりますか？

かかります。1月1日時点で土地・家屋を所有している人にかかる税金で、住んでいるかどうかは条件になっていません。ただし課税標準額が土地30万円・家屋20万円に満たなければ、免税点を下回るため課税されません（前掲・総務省）。

解体して更地にすると税金は上がりますか？

上がります。住宅用地特例が外れるためで、神戸市の試算例では市街化区域・100平方メートル・評価額1,500万円の土地で年5万円が17万8,500円になっています（前掲・神戸市）。増える金額は評価額と自治体で変わります。解体費用に、増える税額×持ち続ける年数を足した金額で判断してください。

空き家税は全国どこでもかかりますか？

かかりません。空き家であることを理由に課税する条例を定めた市町村は京都市だけで、課税開始は令和12年度の予定です。ただし熱海市の別荘等所有税のように、住民登録のない所有者の家屋へ独自の税をかけている市町村はありますので、別荘地では市町村の税務課でご確認ください。

相続した空き家の納税通知書は誰に届きますか？

共有名義1つにつき1通、代表者あてに届きます。届いていない相続人にも連帯して納める義務がありますので、届いた人だけの問題にはなりません。代表者の決め方は自治体で異なりますので、変更したい場合は市町村の課税課へご相談ください。

買取くん（株式会社リアテクス）は、残置物が残ったままの空き家や土地でも査定を受け付けていますか？

受け付けています。当社は残置物や生活用品を残したままの現況買取に対応し、無料査定は最短6時間、仲介手数料は0円です。他社で断られた物件や少額の物件も全国対応で扱っており、条件が合えば最短3日での現金化が可能です。

まとめ｜空き家の税金は毎年出ていく分から数える

空き家の税金のうち毎年出ていくのは固定資産税と都市計画税で、相続税・譲渡所得の税金・贈与税は名義や持ち主を動かしたときだけかかります。住宅用地特例は建物を残している限り効きますが、解体や勧告で外れると土地の負担は上がります。空き家税は京都市の市街化区域内に限られ、課税開始は令和12年度の予定です。まずは手元の課税明細書を出して、毎年出ていく金額を先に確定させてください。金額が見えれば、あと何年払い続けるかという形で、手放す判断をご自身の数字で下せるようになります。

当社の買取くんは、残置物が残ったままでも現況のまま買い取れ、他社で断られた物件や少額の物件も全国対応で扱っています。売却が止まったまま税金だけ払い続けている空き家をお持ちの方に向いた選択肢です。

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