不動産売却の税金が0円になるのはどんなとき？4つの判定パターン

「そんなに高く売っていないから、税金はかからないよね」 「相続した土地だし、自分が儲けたわけじゃないんだけど」

不動産を売って税金がかかるかは、売った金額から取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得で決まります。資料・売値・費用・控除の4段階で譲渡所得がゼロ以下になれば、課税されません。土地の控除、損が出たときの扱い、勘違いしやすいケースまで扱います。

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不動産売却で税金がかかるかは「売却価格」ではなく譲渡所得で決まる

課税の判定式と、利益と関係なく出ていく税金を1枚に整理（出典: 国税庁 No.3202・No.7108・No.6201）

不動産を売ったときに税金がかかるかどうかは、売却価格ではなく譲渡所得で決まります。譲渡所得とは、売った金額から取得費（買ったときの代金や購入手数料）と譲渡費用（売るために直接かかった費用）を引いた、手元に残った利益のことです。ここがゼロ以下なら、所得税・住民税はかかりません（国税庁 No.3202）。

つまずきやすいのは、売った金額のほうなんです。売った金額そのものに税率がかかるわけではありません。1,000万円で売っても引ける費用を積み上げて0円以下になれば課税されず、逆に300万円で売って課税される土地もあります。

譲渡所得の出し方と、差し引ける2つの費用

計算式は「売った金額 − 取得費 − 譲渡費用」の一本です。土地や建物の譲渡所得は給与や事業の所得と合算せず分けて計算しますので、引けるのも次の2種類だけ。持っている間に払った固定資産税や草刈りの費用はここに入りません。

データ出典: 国税庁 No.3202（前掲）

手元で最初に探すものは2つです。買ったときの金額が分かる書類と、売るためにかかった費用の領収書。この2つがそろうほど、課税の元になる金額は小さくなります。税率や長期・短期の分かれ目まで含めた中身は、譲渡所得の計算手順にまとめました。

利益が出ていなくてもかかる税金と、土地にかからない税金

「税金がかからない」の話は、譲渡所得にかかる所得税・住民税に限られます。利益がゼロでも売買契約書には印紙税がかかります。不動産の譲渡契約書は令和9年3月31日までに作られたものが軽減の対象で、契約金額1,000万円超5,000万円以下なら1万円です（国税庁 No.7108）。抵当権を抹消する場合の登記費用も、利益とは関係なく出ていきます。

反対に、土地の譲渡は消費税の非課税取引と定められていて、代金に消費税は乗りません（国税庁 No.6201）。紙の契約書を作らない電子契約なら、印紙を貼る契約書自体が作られません。売却の前後で動くお金を種類ごとに並べたい方は、土地を売ったときの税金の種類から見直すと全体像がつかめます。

税金がかからないかを見分ける4つの判定パターン

判定は①資料の有無から始まる。試算は当社の買取実績に概算取得費5%を当てはめた当社作成（出典: 国税庁 No.3258・No.3202）

税金が0円になるかどうかは、資料・売値・費用・控除の4段階を順に当てはめると判定できます。①買ったときの金額が分かる資料が残っているか、②売った金額がそれを下回るか、③仲介手数料や取壊し費用を足すと利益が消えるか、④特別控除で0円にできるか。このどこかで譲渡所得がゼロ以下になれば、所得税・住民税はかかりません。

順番が大事です。②から先に考えたくなりますが、①が分からないと②以降の計算そのものが成り立ちません。

判定1｜買ったときの金額が分かる資料が残っているか

売買契約書や購入時の領収書が残っていれば、そこに書かれた金額を取得費として引けます。問題は残っていないときです。国税庁は、先祖伝来の土地や買い入れた時期が古いなどで取得費が分からない場合に、売った金額の5パーセントを取得費にできると示しています。3,000万円で売って資料がなければ、引けるのは150万円だけという例です（国税庁 No.3258）。

救済策ではありますが、裏を返すと売却価格の95パーセントが課税の元になるということです。当社が買い取った3件の価格に当てはめてみます。

• 対象・N数：当社の買取実績3件（大阪府堺市・富山県富山市・東京都北区）
• 集計方法：各売却価格に概算取得費5パーセントを当てはめ、譲渡費用は0円、特別控除は適用しないものとして算出
• 数値の根拠：概算取得費の割合は国税庁 No.3258（前掲）、計算式は同 No.3202（前掲）

450万円で売った物件でも、資料がなければ427.5万円が課税の元になります。⇒ 安く売ったことは、非課税の根拠になりません。ここから譲渡費用を引き、次章の控除を当てはめて減らしていきます。なお1,200万円の事例は建物付きの相続実家で、後述する相続空き家の特例を検討する余地があります。

判定2｜売った金額が買ったときの金額を下回るか

売った金額が「取得費＋譲渡費用」を下回れば、譲渡所得はマイナスになり課税されません。相続した土地を相場より安く決めた場合や、地価が高い時期に買った土地を今売る場合が典型です。

ただ、マイナスになった分の使い道には気をつけてください。損が出れば給与から引かれた税金が戻る、と期待したくなるところですが、土地の損はそこまで届きません。線引きは記事後半の損益通算のところでご案内します。

判定3｜仲介手数料や取壊し費用を足すと利益が消えるか

買った金額を上回って売れていても、譲渡費用まで拾うとゼロ以下になることがあります。仲介手数料、測量費、契約書の印紙代に加え、建物を取り壊して土地として売った場合の取壊し費用も譲渡費用に入ります（前掲・国税庁 No.3202）。古家を解体して更地にしてから売ったときは、その解体費の領収書を捨てずに取っておいてください。100万円単位で効いてきます。

当社の買取では家財や生活用品を残したままの現況で引き取りますが、取得費と譲渡費用の考え方は仲介でも買取でも同じです。支払っていない費用は引けない、というだけの違いになります。

判定4｜特別控除を使って0円になるか

譲渡所得がプラスで残っても、特別控除を当てはめて0円にできる場合があります。特別控除とは譲渡所得から一定額を直接差し引ける枠のことで、控除後の金額がゼロになれば所得税・住民税はかかりません。枠は7種類あり、その年の譲渡益全体を通じて合計5,000万円が限度です（国税庁 No.3223）。

ただし7種類のどれでも使えるわけではありません。土地だけを売る場合に何が候補になるかを、次で絞り込みます。

土地だけを売るときに使える特別控除

控除額が大きい枠ほど買い手や用途が先に決まる。入口は売却価格500万円以下（出典: 国税庁 No.3223・No.3226・No.3306）

土地だけを売るとき、買い手や用途を選ばずに個人が検討できるのは、低未利用土地等の100万円特別控除です。ただし売るのが相続した実家だった土地なら、後述する3,000万円の枠に当てはまるかどうかを先に確かめてください。マイホームの3,000万円特別控除は住んでいた家屋とその敷地が対象で、建物のない更地だけの売却では原則として使えません（国税庁 No.3302）。

特別控除は7種類、その年の合計5,000万円まで

7種類の内訳と、建物のない土地を売る個人が検討できるかを並べると、候補はかなり絞られます。

データ出典: 国税庁 No.3223（前掲）

上から6つは、買い手や土地の使われ方が先に決まっているものです。自分の意思で選べる余地は、実質的に最後の低未利用土地等の枠に限られます。

低未利用土地等の100万円特別控除が入口になる価格帯

低未利用土地等とは、使われていない土地や、周りの同じような土地に比べて利用の程度が著しく劣っている土地のことです。入口の条件は場所と価格で、都市計画区域内にあり、売った金額が500万円以下（市街化区域や用途地域が定められている区域などでは800万円以下）であることが出発点になります（国税庁 No.3226）。

確かめ方は難しくありません。自分の土地で確認するときの入口は、売買価格が500万円以下（市街化区域などでは800万円以下）かどうか。次の確認先は市区町村で、土地の場所が都市計画区域内かどうかを聞く流れです。所有期間や親族間売買の可否、売った後の利用、市区町村長の確認書といった細かい要件は相続した土地で使える控除の判定で整理しています。

相続した実家だった土地・建物が残っている場合の分岐

売る土地が相続した実家だった場合は、建物が残っているかどうかにかかわらず別枠が視野に入ります。相続した実家を売るときの3,000万円特別控除は、昭和56年5月31日以前に建築された家屋で売却代金が1億円以下といった条件のもと、令和9年12月31日までの譲渡が対象です（相続人が3人以上の場合の控除額は2,000万円。国税庁 No.3306）。適用できるかどうかの判定を含む制度の中身は3,000万円特別控除のしくみ、自分が住んでいた家なら実家を売ったときの税金にまとめてあります。

相続税を払った方には、取得費を増やせる枠もあります。相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに売れば、相続税額のうち一定の金額を取得費に加算できる仕組みです（国税庁 No.3267）。

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損が出たときに他の所得と相殺できるのはどこまでか

更地・貸地・相続跡地の損は土地建物の譲渡益の中だけで使える（出典: 国税庁 No.3203・No.3370・No.3390）

土地を売って出た損は、同じ年に売った他の土地や建物の利益とだけ差し引けます。差し引ききれずに残った損は、給与や年金など他の所得とは損益通算できません。例外は、自分が住んでいた家屋とその敷地を売った場合の2つの特例だけです（国税庁 No.3203）。

売った不動産の状態別に並べると、線引きははっきりします。

データ出典: 国税庁 No.3370／国税庁 No.3390。区分は同 No.3203（前掲）による。下2行の○は各特例の要件を満たす場合

上の3行が、相続した土地を手放す方の大半が当てはまる区分です。損が出ても、その年の給与や年金の税金は変わりません。還付を期待して動く前に、自分がどの行にいるかを確かめてみてください。

相殺できるのは、同じ年の他の土地建物の譲渡益まで

土地建物の譲渡所得は、その内部でまず通算します。同じ年に別の土地を売って利益が出ていれば、そちらの利益と今回の損は相殺できます。相続した土地を2筆同じ年に処分するようなときは、片方の損がもう片方の利益を打ち消す形です。通算しきれずに残った損は、そこで止まります（前掲・国税庁 No.3203）。

例外は住んでいた家屋とその敷地の2つの特例

給与などとの損益通算が認められるのは、買換えを伴う場合の特例（前掲・No.3370）と、住宅ローンが残るマイホームを売った場合の特例（前掲・No.3390）の2つです。どちらも令和9年12月31日までの譲渡が対象で、売った年の1月1日で所有期間5年超、親子や夫婦など特別の関係者への売却は対象外という共通の条件があります。

対象は「現に住んでいる家屋」か「以前に住んでいた家屋」とその敷地です。ここが、更地や貸していた土地が外れる理由なんです。家屋を取り壊した後の敷地でも、取壊しから1年以内に譲渡契約を結び、その間に貸駐車場などに使っていなければ対象になり得ます。

翌年以後3年の繰越控除も居住用財産に限られる

損を翌年以後3年にわたって繰り越せるのも、上の2特例に限られます（前掲・国税庁 No.3203）。繰越控除は合計所得金額が3,000万円を超える年には使えず、買換えの特例では敷地のうち500㎡を超える部分が対象から外れます（前掲・No.3370）。相続した空き地の損を来年以降の所得から引く、という使い方はできません。

税金がかからないと誤解しやすい3つのケース

相続した土地、分筆して一部だけ売った土地、名義が親のままの土地。どれも税金がかからない理由にはなりません。判定はいずれも譲渡所得で行い、相続した土地なら親が買ったときの金額をそのまま引き継いで計算します（国税庁 No.3270）。

ケース1｜相続・贈与で取得した土地

相続で受け取ったこと自体は非課税の根拠になりません。親が昭和のうちに安く買った土地なら、その当時の購入代金が取得費になり、そのぶん譲渡所得は大きく出ます。いつ買ったかという取得の時期も、親から引き継ぎます（前掲・国税庁 No.3270）。相続した不動産ならではの税金の考え方は、相続した不動産を売るときの税金でまとめています。

ケース2｜分筆して一部だけ売った土地

広い土地の一部だけを売った場合、引けるのは売った部分に対応する取得費だけで、全体の購入代金をそのまま引けるわけではありません（前掲・国税庁 No.3202）。

分けて少しずつ売れば毎年100万円ずつ控除できる、という進め方も塞がれています。低未利用土地等の特別控除には、分筆前の土地について前年・前々年に同じ特例を受けていないこと、という要件があるためです（前掲・国税庁 No.3226）。分筆して順に売る予定があるなら、控除の使い方まで含めて先に順番を決めておいてください。

ケース3｜名義が親のままの土地

譲渡所得は、資産を譲渡した所有者に生じます（国税庁 No.3105）。親が存命で名義も親のままなら、売主は親であり、課税されるのも親です。売却代金を子が受け取れば、その分は個人からの贈与として贈与税の対象になり得ます（暦年課税の基礎控除は年110万円。国税庁 No.4402）。

亡くなった親の名義のままなら、相続人が取得したうえで売主になります。名義を動かす手続きと費用は土地の名義変更の進め方をご覧ください。

税金が0円でも確定申告が必要になる場合

特別控除や特例を使って税金を0円にする場合は、確定申告をして初めて0円になります。反対に、特例を何も使わず、そもそも利益も出ていない場合は、所得税の確定申告は原則として必要ありません。見るのは、使う特例があるかどうかと、譲渡所得がプラスかどうかの2点だけです。

特例・控除は申告が適用の条件

低未利用土地等の100万円控除も、相続した実家の3,000万円特別控除も、相続税の取得費加算も、確定申告が適用の条件です。確定申告書に適用を受ける旨を記載し、決められた書類を添えて提出します（前掲・国税庁 No.3226／No.3306／No.3267）。低未利用土地等の控除なら、市区町村長の確認書と売買契約書の写しが要ります。

「税金は0円」と計算できても、申告しなければ控除は適用されません。書類の集め方と提出の流れは確定申告の要否と必要書類にまとめてあります。

申告しなくてよいケースと、住民税の扱い

給与を1か所から受けている方は、給与所得・退職所得以外の所得の合計が20万円以下なら、所得税の確定申告は不要とされています（還付を受ける場合を除く。国税庁 No.1900）。土地の売却益もこの20万円に数えますので、利益が20万円を超えれば申告する側に回ります。

住民税は別の窓口です。所得税の確定申告をしない場合、市区町村への申告が必要になることがありますので、お住まいの自治体の案内でご確認ください。個別の物件や所得の状況に応じた判断は、税理士または所轄の税務署にご相談ください。

不動産売却の税金についてよくある質問

売却代金が1,000万円以下なら税金はかからない？

金額のしきい値はありません。1,000万円で売っても、買ったときの資料が見つからなければ概算取得費は50万円となり、譲渡所得は950万円になり得ます（前掲・国税庁 No.3258）。判定に使うのは売却代金ではなく、そこから取得費と譲渡費用を引いた残りです。

損が出たら他の所得と相殺できる？

土地の損は、同じ年に売った他の土地建物の利益とだけ相殺できます。差し引ききれない分を給与や年金の所得と通算することはできません。例外は、住んでいた家屋とその敷地を売ったときの2つの特例だけです（前掲・国税庁 No.3203）。

名義が親のままの土地を売ったら誰に課税される？

売主である所有者に譲渡所得が生じます。親が存命で親名義のまま売れば、課税されるのは親です（前掲・国税庁 No.3105）。子が売却代金を受け取ると、その分は贈与税の問題になります。亡くなった親の名義のままであれば、相続人が名義を引き継いだうえで売主になります。

「税金はかからない」と言われて売った後に課税されることはある？

特例や控除で0円になるケースでは、確定申告をしていなければ控除が適用されず、課税されます（前掲・国税庁 No.3226）。売る前に聞いた説明が「控除を使えば0円」という趣旨だったなら、申告までが条件です。利益も出ておらず特例も使わないケースであれば、申告しないまま課税されることはありません。

買取くんでは、税金がかかるか分からない土地でも査定を依頼できますか？

依頼できます。当社は買主として直接買い取るので、買い手を探す期間がありません。全国どこの土地でも、建物や家財が残ったままの現況で査定できます。判定の前提になる「いくらで売れるか」の目安を先にお伝えできますよ。税額の判断は税理士・税務署の領域ですが、その手前の価格ならすぐお出しできます。

土地を売ったときにかかる税は、所得税と住民税だけではありません。売却前後の手順を通しで確かめたい方は、土地売却の税金の判断手順に戻って確認すると迷いが減ります。

まとめ｜不動産売却の税金は譲渡所得で決まる

不動産を売って税金がかかるかどうかは、売った金額ではなく、取得費と譲渡費用を引いた譲渡所得で決まります。ゼロ以下なら所得税・住民税はかかりませんが、土地の損で給与や年金の税金が戻ることはなく、特別控除で0円にする場合は確定申告が条件です。まずは売買契約書と費用の領収書を探し、見つからなければ売却価格の5パーセントで当たりを付けてみてください。

当社の買取くんは全国対応で、買主が当社自身のため内見や販売活動がありません。買ったときの資料が見つからなくても、売った金額側の目安は先に分かります。相続した土地・空き地を「そもそもいくらで売れるか」から考えたい方に向く窓口です。

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