更地の固定資産税はいくら？最大4.2倍になる理由といつから上がるか

「家を壊して更地にしたら、固定資産税が6倍になるって本当？」 「更地の固定資産税はいくらになって、いつから上がるの？」

更地にするか迷っている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。家を壊して更地にすると、土地の固定資産税は翌年度から上がり、上がり幅は家があったときの最大約4.2倍までが目安です。「6倍」は家が建つ土地の軽減を外しただけの数字で、更地の課税には評価額の70％という上限があります（総務省）。都市計画税（市街地の土地や家屋にかかる税）を合わせると約3.6倍です。評価額1,500万円・165㎡の土地なら、土地の税は年50,000円から178,500円になるんです。

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更地の固定資産税はどう決まる？家が建つ土地との違い

家を壊すと住宅用地の特例が外れ、税を掛ける元の金額が評価額の6分の1から最大70％まで上がる（出典: 総務省・東京都主税局を基に当社計算）

更地の固定資産税は、住宅用地の特例が付かない課税標準（評価額の70％が上限）に1.4％を掛けて決まります。家が建つ土地は特例で課税標準が評価額の6分の1まで下がるため、家を壊して特例が外れると、土地の税が上がります（総務省）。課税標準とは、税率を掛ける元になる金額のことです。

税額は「課税標準×税率」で、家が建つ土地は課税標準が6分の1になる

固定資産税は、課税標準に税率1.4％を掛けて計算します（市町村は条例で別の税率も決められます）。

住宅用地の特例とは、住宅の敷地の課税標準を減らす制度です。1戸あたり200㎡までの部分（小規模住宅用地）は評価額の6分の1、200㎡を超える部分は3分の1になります。都市計画税では、それぞれ3分の1と3分の2です（東京都主税局）。

都市計画税とは、市街化区域（市街地として整えていく区域）の土地や家屋にかかる税で、税率は市町村が0.3％以内で決めます（総務省）。

評価額は、課税明細書の「価格（評価額）」欄の数字をそのまま使います。宅地の評価額は、地価公示価格などの7割をめどに決まる金額で（総務省）、更地の上限「評価額の70％」とは別の割合です。評価額1,500万円なら、課税標準は家があるときの250万円から、更地では最大1,050万円まで上がります。

家を壊すと住宅用地の特例が外れ、本来の課税標準に戻る

住宅用地の特例が付くのは、1月1日に住宅の敷地として使われている土地です。1月1日より前に家を壊すと特例から外れ、土地の税は大きく上がります（立川市）。

佐野市も、取り壊しで建物の税は下がる一方、土地の税は特例が無くなった分上がり「本来の税額に戻る」と説明しています（佐野市）。税を減らすつもりで壊す前に、土地と建物を合わせた税額を出しておきましょう。

空き地や、外に貸す駐車場、家を建てている途中の土地も住宅用地に入りません（東京都主税局の案内。建て替えの特例を除く）。離れや倉庫だけ残すときは、住宅として扱われるかを資産税担当に確かめてください。

更地にすると固定資産税は何倍・いくらになる？

倍率は土地の税だけなら約3.6倍、建物の税が消える分まで含めると約2.1倍（出典: 総務省・東京都主税局の割合を基に当社計算）

200㎡以下の部分の土地の固定資産税は、家があるときの最大約4.2倍まで上がり、都市計画税を合わせた土地の税では約3.6倍が目安です。評価額1,500万円・165㎡の土地なら、土地の税は年50,000円から178,500円になります。建物の税が消える分を差し引くと、増えるのは年94,500円です（東京都主税局の税率と割合で計算）。

上がり幅が最大4.2倍で止まるのは評価額の70％が上限だから

負担調整措置とは、税が急に上がりすぎないよう、土地の課税標準を評価額の一定の割合までに抑える仕組みです。東京都主税局の案内では、更地の課税標準は高くても評価額の70％までです。6分の1が70％になるので、上がり幅は4.2倍で止まります。

データ出典: 総務省・東京都主税局の割合をもとに当社で計算（税率は1.4％と0.3％）

東京23区は条例で上限を65％相当に下げており、200㎡以下の部分の固定資産税は約3.9倍です。

総務省はこの70％の上限を、令和6年度から令和8年度までの仕組みとして示しています。令和9年度は3年に一度の評価の見直しの年なので、それ以降の分はその年度の仕組みを市区町村で確かめてください。

評価額1,500万円の土地で計算すると年いくら増える？

評価額1,500万円・165㎡の土地では、土地の税だけなら約3.6倍ですが、建物の税まで含めた合計では約2.1倍にとどまります。

計算条件: 市街化区域・全部が200㎡以下の部分。税率1.4％と0.3％、家があるときは特例どおり、更地は評価額の70％で計算。建物の評価額は仮定の値で、端数処理は省いた概算です。

当社は、壊すかどうかは倍率ではなく、土地と建物を合わせて年いくら増えるかの金額で決めるのがよいと考えています。建物の税が大きい家ほど、合計の増え方は小さくなるからです。

自分の土地なら、評価額×70％×1.4％（市街化区域なら×0.3％の分も足す）で、更地にした後の税の上限の目安が出ます。前年度の水準によって実際の税額はこれより低いこともあるので、資産税担当（東京23区は都税事務所）で確かめます。

評価額が低い土地は更地でも0円になる場合がある

同じ市町村に持つ土地の課税標準の合計が30万円未満なら、土地の固定資産税はかかりません（総務省）。この30万円を免税点といい、持っている土地の合計で判定します（一宮市）。ほかに土地を持たない場合で当てはめます。

• 評価額40万円の土地：更地でも課税標準は28万円で、土地の固定資産税は0円
• 評価額60万円の土地：家があるときは0円、更地では課税標準42万円で固定資産税は年5,880円

⇒ 評価額が低い土地ほど、更地にして増える税の金額は小さくなります。

家を壊したら固定資産税はいつから上がる？

更地の税を払うのは、壊した日ではなく次の1月1日に土地を持っている人（出典: 日立市・柏市・立川市・国税庁の案内を基に当社作成）

土地の固定資産税は毎年1月1日の状態で1年分が決まるため、年の途中で家を壊しても、上がるのは翌年度の分からです。壊した年度の税は、家があるときの金額のまま納めます（日立市）。

1月1日に家があれば、その年度の税は家があるときのまま

賦課期日とは、その年度の税を誰に、どの状態でかけるかを決める基準の日のことで、固定資産税では毎年1月1日です。この日に家が建っていれば、その年度の土地の税は特例のままなんです。

たとえば6月に家を壊しても、その年度の税は家があるときの金額から変わりません。次の1月1日には更地なので、翌年度の分から土地の税が上がります。

上がるのは翌年度から、段階を踏まずにまとめて上がる

住宅用地から更地に変わった年は、前年度も更地だったとみなして計算します。そのため、家があったときの低い課税標準から少しずつ上がる形にはなりません。

柏市は、前年中に特例の適用などが変わった土地の前年度課税標準額を「前年度も本年と同じ状況であったとした場合の課税標準額」とすると説明しています（柏市）。最初の年度から、更地の水準に近い税が届くと見込んでおきましょう。

壊した年のうちに売れば、翌年度の更地の税は買主が払う

固定資産税は1月1日の持ち主に1年分かかり、年の途中で売っても市は税額を売主と買主で分けません（立川市）。壊した年のうちに売り渡しを終えれば、翌年度の更地の税を納めるのは買主です。

データ出典: 立川市・国税庁の案内をもとに当社作成（「売る」は所有権の移転まで終えること）

更地にして売るなら、土地を売るときの解体費用の控除で、解体費用を差し引ける条件と手取りの出し方を確かめておきましょう。売れ残って1月1日を越えると、更地の1年分は売主が納めます。

⇒ 更地の税を誰が払うかは、壊した日ではなく、次の1月1日に土地を持っている人で決まります。

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更地の固定資産税を抑える方法は？使える手と使えない手

減免は壊す前の相談が条件の市町村があるため、解体の契約より先に窓口で確かめる（出典: 立川市・一宮市・たつの市・三条市・東京都主税局の案内を基に当社作成）

更地の固定資産税を抑えるには、解体を1月2日以降に回すか、住宅を建て直して建替え中の特例を受けるのが基本です。木を植える・砂利を敷く・駐車場にするだけでは特例は戻らないので、市町村の減免制度もあわせて確かめます。

解体を年明けに回すと1年分は特例が続く

1月2日以降に家を壊せば、その年の1月1日には家があるので、その年度の土地の税は特例のままです。12月に壊すと翌年度から更地の税ですが、翌年1月に壊せば更地の税はさらに1年後の年度からです。

着工日を決めるときは、解体前にすることと工事の期間で、届出や近所への挨拶の順番と工期が先にわかります。ただし、年明けに回した年度は建物の税も1年分かかる点に注意してください。

住宅を建て直すなら建替え中の特例を確かめる

1月1日に建て替え工事の途中でも、要件をすべて満たせば住宅用地の特例は続きます。立川市の要件は、前年度の1月1日に住宅用地だったこと、その年度の1月1日に建築に着手していることなどです。同じ敷地で、持ち主が原則同じであることも求められます（立川市）。

この建替え中の特例（工事中の土地に特例を続ける扱い）は、立川市では書類が要らず、東京都は申告が要るなど手続きが違います。1月1日までに工事に入れないと外れるので、着工日も合わせて決めます。

木を植える・砂利を敷くだけで税は下がる？

木を植えたり砂利を敷いたりしても、住宅の敷地ではないので、住宅用地の特例は戻りません。固定資産税の地目（土地の使い道の区分）も、登記簿にかかわらず1月1日の現況で決まります（一宮市）。使い方を変える前に、資産税担当に確かめるのが確実です。

解体後の土地の税を減免する市町村もある

市町村によっては、空き家を壊した後の土地の税を一定期間減らす制度があります。

• たつの市：適正に管理されていない空き家を壊した土地は、翌年の1月1日を基準とする年度から3年度分の差額を減免（勧告を受けた空き家は除く）（たつの市）
• 三条市：特定空家と認められた空き家を壊した土地は、特例が外れた年度から上限2年度間の差額を減免（三条市）

東京23区にも、400㎡以下の非住宅用地のうち200㎡までの部分の税を2割減らす制度があります（要件あり。東京都主税局）。建物があるうちの軽減も比べたいなら、空き家の固定資産税の軽減と減免で、空き家のまま持つ場合の制度を見比べられます。たつの市も三条市も壊す前の相談が条件なので、解体の契約より先に市町村の窓口へ問い合わせましょう。

家を壊さず、更地の固定資産税を払わずに手放すなら買取くんは合う？

家を壊さずに建物ごと手放せば、自分が更地の固定資産税を払う年度は一度も来ません。買取くんは解体する前の家を建物付きのまま買い取るので、解体費を先に払わず、早く手放したい方に合います。

手放し方は、先に出ていくお金と、手放すまでに1月1日を何回またぐかで比べます。解体費は売る前に出ていき、1月1日をまたぐたびに1年分の税が決まるからです。

更地にして売る方法では、先に解体費を払い、売れ残って1月1日を越えると更地の税を1年分納めます。解体費用の総額と壊さずに手放す場合との比べ方は、家の解体費用の目安で確かめておきましょう。家を残して持ち続けても、市区町村から勧告を受けた空き家は特例から外れます（国土交通省）。その流れは勧告を受けると6倍になる流れで順番を追えます。

当社は最短3日で現金化できます（日数は物件の状況で変わります）。更地にして買い手を待つ方法と違い、売れ残ったまま1月1日を越えて更地の税を払う場面がありません。

現況買取（家財や建物を今の状態のまま買い取ること）にも対応しています。公式サイト掲載の利用者の声には「残りの生活用品含めてそのまま買い取ってもらいました」とあります。解体が必要な家は解体費を見込んで価格を決めるので、解体費を先に用意する必要もありません。

当社は、壊すか迷っている段階こそ、建物付きの価格を先に知っておくと判断しやすいと考えています。向いているのは次のような方です。

• 解体費を先に払わずに、家を手放したい
• 家財が残っていて、片付けが進んでいない
• 売れる時期が読めない更地の売却は避けたい

買取は、仲介で時間をかけて買い手を探すより価格が低くなる場合があります。高く売ることを優先するなら、仲介も並べて比べてください。解体費用を用意できないまま迷っているなら、解体費用が払えないときの選択肢で、ローンや分割、売却代金からの精算を並べて比べられます。

更地の固定資産税についてよくある質問

年の途中で家を壊したら、固定資産税はいつから上がる？

その年度の分は、土地も建物も家があるときの金額で1年分を納めます。建物の税がかからなくなり、土地の税が更地の水準になるのは、家の無い状態で1月1日を迎えた年度からです（千葉市）。

敷地が広い家を更地にすると、固定資産税は何倍になる？

200㎡を超える部分は約2.1倍なので、敷地が広いほど土地全体の倍率は4.2倍より小さくなります。1㎡あたりの評価額が同じなら、400㎡の敷地で約2.8倍です。

更地を駐車場にすると固定資産税は下がる？

下がりません。月極駐車場やコインパーキングのように外に貸す駐車場は住宅用地に入らず、更地の税のままです。岡山市も、居住用の建物が建つ土地とさら地・駐車場では固定資産税が違うと案内しています（岡山市）。駐車場にするなら、賃料で税をまかなえるかで考えましょう。

買取くんでは、更地にする前の家を建物付きのまま買い取ってもらえますか？

可能です。当社は、解体する前の空き家や訳あり物件を、建物が残った今の状態のまま査定して買い取っています。傾きや老朽化がある家、アスベスト（石綿。古い家の建材に使われていることがある、吸い込むと体に害のある繊維）が使われているかわからない家も、壊さずに査定できます。まずは所在地と建物の状態を伝えて、無料査定を依頼してください。

まとめ

家を壊して更地にすると、土地の固定資産税は翌年度から上がり、200㎡以下の部分では家があったときの最大約4.2倍が上限の目安です。建物の税が消える分を差し引くと、実際に増える金額は倍率より小さくなります。まずは課税明細書の評価額で年いくら増えるかを出し、壊す日を1月1日と見比べてください。数字で比べておけば、壊すか残すかを家族と落ち着いて決められますよ。

買取くんは仲介手数料0円で、解体する前の家を建物付きのまま買い取ります。解体費を先に払わず、家財ごと早く手放したい方に向くサービスです。

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