借地権の固定資産税は誰が払う？土地と建物の負担区分を解説

借地権を持っていると、土地の固定資産税は誰が払うのか。結論は、土地は地主、借地上の建物は借地人です。固定資産税は所有者に課される税金で、土地と建物は別々の固定資産として扱われるためです。負担が入れ替わる例外や、地主任せにせず自分で税額を確認する方法まで整理します。借地権の前提知識は借地権の基礎からの解説をご覧ください。

借地権の固定資産税は誰が払う？

借地の土地の固定資産税は地主が払い、借地上の建物の固定資産税は借地人が払います。負担者は所有者ごとに分かれます。

固定資産税は、土地・家屋・償却資産の所有者に課される税金です。地方税法343条1項は「固定資産税は、固定資産の所有者に課する」と定めており、総務省も「固定資産の所有者が、その資産価値に応じて算定された税額を、固定資産の所在する市町村に納めます」と説明しています（総務省 やさしい地方税、2026年8月時点）。

借地では、土地の所有者は地主のまま、建物の所有者は借地人です。土地と建物はそれぞれ独立した固定資産として課税されるため、負担者も自動的に分かれます。誰が使っているか、誰が住んでいるかは関係ありません。

権利の種類ごとに整理すると、次のようになります。

課税対象	賃借権型の借地権	地上権型（存続期間100年超）	定期借地権（建物所有）
土地の固定資産税	地主	地上権者（借地人）	地主
土地の都市計画税	地主	地上権者（借地人）	地主
建物の固定資産税	借地人	借地人	借地人
建物の都市計画税	借地人（市街化区域内のみ）	借地人（市街化区域内のみ）	借地人（市街化区域内のみ）

地方税法343条・351条と総務省の都市計画税の解説を基に当社作成（2026年8月時点）

土地の固定資産税を納めるのは1月1日時点の所有者

固定資産税には賦課期日という基準日があり、地方税法359条は「固定資産税の賦課期日は、当該年度の初日の属する年の一月一日とする」と定めています。東京都主税局の案内でも、納税義務者は「1月1日現在、土地、家屋又は償却資産の所有者として、固定資産課税台帳に登録されている方」です（東京都主税局、2026年8月時点）。

つまり、その年の土地の固定資産税は、1月1日の時点で土地を所有していた人に課されます。借地人は土地を借りているだけで所有していないため、土地分の納税義務は生じません。年の途中で借地契約が始まっても終わっても、この結論は変わりません。

借地上の建物の固定資産税は建物所有者である借地人が払う

一方、借地上に建っている建物は借地人の所有物です。建物の登記が借地人名義であれば、建物の固定資産税の納税通知書は借地人に届きます。地代を払っていることと、建物の固定資産税を払うことは別の話で、どちらも借地人が負担するのが原則です。

なお、建物が未登記の場合は家屋補充課税台帳に登録された者が納税義務者になります。相続した借地上の建物で名義が親のままになっていると、課税の通知先と実際の所有者がずれる原因になります。

地上権で存続期間100年超なら借地人が納税義務者になる

ここが見落とされやすい例外です。地方税法343条1項には、次のような括弧書きがあります。

固定資産税は、固定資産の所有者（質権又は百年より永い存続期間の定めのある地上権の目的である土地については、その質権者又は地上権者とする。以下固定資産税について同様とする。）に課する。

出典: e-Gov法令検索 地方税法343条1項

この括弧書きは、土地に質権が設定されている場合と、存続期間が100年より長い地上権が設定されている場合に、納税義務者を所有者から質権者・地上権者へ移すという規定です。当社が借地権を扱うときも、税負担は登記名義ではなく「その土地を長期にわたって支配している人」に付いてくる、という整理で条文を読んでいます。実務上やることは1つで、自分の借地権が地上権か賃借権かを契約書と登記で確認しておくことです。

自分の借地権が賃借権であれば、この例外は関係しません。地上権であっても、存続期間を100年より長く定めていなければ、土地の固定資産税は地主の負担のままです。権利の種類そのものの違いは借地権の基礎（普通借地権・定期借地権の違い）で扱っており、地上権と賃借権の性質の差は地上権と借地権の違いで整理しています。

借地人が実際に払う建物の固定資産税はいくら？

建物の税額は固定資産課税台帳の価格に税率1.4%を掛けた額です。課税標準額が20万円未満なら課されません。

借地人が毎年負担するのは、建物にかかる税金だけです。内訳を先に押さえておくと、納税通知書が届いたときに何を払っているかがすぐ分かります。

税目	課税対象	税率	課される条件
固定資産税	借地上の建物	原則1.4%	課税標準額が20万円以上
都市計画税	借地上の建物	0.3%以下	市街化区域内の課税団体
土地分の固定資産税・都市計画税	借地している土地	－	借地人に課税なし（賃借権型）

総務省の固定資産税・都市計画税の解説と地方税法351条を基に当社整理（2026年8月時点）

建物の税額は課税台帳の価格に1.4%を掛けて計算する

税率について総務省は「(2)で決められた課税標準額に対し、税率（原則1.4％）を掛けた額が税額となります。しかし、市町村は必要に応じて、1.4％と異なる税率を条例で定めることができます」と説明しています（総務省 やさしい地方税、2026年8月時点）。

課税標準額のもとになる価格は、市町村が固定資産評価基準に沿って決定し、固定資産課税台帳に登録します。建物の場合は、同じ建物を評価時点で新築するとした場合の建築費に、建築後の年数に応じた減価の率を掛けて評価額を出します。築年数が古くなるほど評価額は下がっていく仕組みです。

東京都主税局が公表している令和8年度の計算例では、家屋の価格900万円に対して固定資産税の当初税額は126,000円と示されています（東京都主税局、2026年8月時点）。借地上の建物であっても、この計算の仕方は所有権の土地に建つ建物と変わりません。

課税標準額が20万円未満なら建物の固定資産税はかからない

築古の借地上建物では、建物の固定資産税そのものが課されないことがあります。根拠は免税点の規定です。

市町村は、同一の者について当該市町村の区域内におけるその者の所有に係る土地、家屋又は償却資産に対して課する固定資産税の課税標準となるべき額が土地にあつては三十万円、家屋にあつては二十万円、償却資産にあつては百五十万円に満たない場合においては、固定資産税を課することができない。

出典: e-Gov法令検索 地方税法351条

東京都主税局も同じ内容を案内したうえで、「固定資産税が免税点未満の土地・家屋は、都市計画税は課税されません」と明記しています（東京都主税局、2026年8月時点）。建物の課税標準額が20万円を下回れば、固定資産税も都市計画税もかかりません。数十年前に建てた木造家屋では現実に起こり得る話です。

ただし条件が2つあります。1つは、判定が同じ市町村内でその人が所有する家屋の課税標準額の合計で行われる点です。同じ市町村に他の家屋を持っていれば合算され、免税点を超えます。もう1つは、351条ただし書きにより、財政上その他特別の必要がある場合は条例で免税点未満でも課税できるとされている点です。自分の建物が該当するかどうかは、納税通知書の課税標準額欄か、所在地の市区町村の税務窓口で確認してください。

都市計画税は市街化区域内だけで、0.3%が上限

都市計画税は全国一律の税金ではありません。総務省は課税対象を市街化区域内の土地・家屋とし、「税率について、課税市町村の条例で決めることができますが、0.3％を超える税率にすることはできません」としています。さらに、2025年4月1日現在で都市計画税を課税している団体は全国639団体であり、市町村総数1,719団体のうち約3分の1にとどまります（総務省 都市計画税、2026年8月時点）。

市街化区域外の借地であれば、建物にも都市計画税はかかりません。納税通知書に都市計画税の欄がないときは、まずこの点を確認してみてください。

土地の固定資産税は地代にどう織り込まれている？

土地の固定資産税は地主が納めますが、借地借家法は租税の増減を地代改定の理由として挙げています。

土地分の納税義務が地主にあることと、借地人が土地の税金を実質的に負担していないことは、同じではありません。地代は地主にとって土地を貸すことの対価であり、その土地に毎年かかる公租公課は、地主が回収したいコストの1つになります。

借地借家法は「租税の増減」を地代改定の理由に挙げている

法律の条文を見ると、この関係がはっきりします。

地代又は土地の借賃（以下この条及び次条において「地代等」という。）が、土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができる。

出典: e-Gov法令検索 借地借家法11条1項

条文が最初に挙げている改定理由が「土地に対する租税その他の公課の増減」です。この並び順からは、地代と固定資産税が法律上も切り離されていないことが読み取れます。地主が「固定資産税が上がったから」と地代の見直しを持ち出すこと自体は、法的な筋が通った申し入れです。だからこそ大切なのは、上がったという事実の有無を自分で確かめられる状態にしておくことです。

なお、この条文は増額だけでなく減額の請求にも使えます。地代の水準そのものや、改定を申し入れられたときの進め方は借地権の基礎からの解説で扱っています。

公租公課から自分の地代の位置を逆算する

自分の地代が土地の公租公課の何倍に当たるかは、公表されている計算例を使えば概算が可能です。東京都主税局の令和8年度の計算例（土地の価格4,500万円・小規模住宅用地）では、固定資産税の相当税額が99,750円、都市計画税の相当税額が22,500円と示されています。合計すると、この土地に毎年かかる公租公課は122,250円です。

この金額を基準に、年間地代を倍率で並べると次のようになります。

公租公課に対する倍率	年間地代	月額換算
3倍	366,750円	約30,563円
4倍	489,000円	約40,750円
5倍	611,250円	約50,938円
6倍	733,500円	約61,125円
8倍	978,000円	約81,500円

【調査方法】対象: 東京都主税局が公表している令和8年度の固定資産税・都市計画税の計算例（住宅用地）1件／前提: 土地の令和8年度価格45,000,000円・小規模住宅用地（200m²以下）・都独自の条例減額は考慮しない／集計方法: 公表されている固定資産税相当税額99,750円と都市計画税相当税額22,500円を合算して公租公課の年額とし、その3〜8倍を年間地代として算出。月額は年額÷12（円未満四捨五入）／当社試算（2026年8月時点）

この表は適正な地代を示すものではありません。倍率が高いから不当だ、低いから安心だという判断はできず、実際の水準は立地・契約時期・借地権の種類で大きく動きます。それでも、自分の年間地代を公租公課で割った数字を1つ持っておくと、改定の申し入れを受けたときに感覚ではなく数字で話を始められるはずです。

当社が借地権を査定するときも、地代の金額より先に借地契約書に固定資産税の負担条項が入っていないかを確認しています。「公租公課相当額を借地人が負担する」といった条項があると、地代の額面が同じでも実質的な支出は変わってきます。契約書を開くのは、地代の妥当性を考える前の作業です。

要点: 土地の納税義務者は地主ですが、法律は租税の増減を地代改定の理由に挙げています。公租公課の年額を把握しておけば、改定の申し入れにも数字で向き合えるはずです。

地主が教えてくれない土地の税額を自分で確認するには？

借地人は借りている土地について、固定資産評価証明の交付を自分で申請できます。地主の同意は必要ありません。

土地の納税通知書は納税義務者である地主に届くため、借地人の手元には来ません。地主が納付書を見せてくれない状況では、税額が上がったかどうかを確かめる手段がないように見えます。実際には、借地人には自分で公的な証明を取得する道が用意されています。

借地人は借地について固定資産評価証明を申請できる

賃借人・地上権者からの申請について、東京都主税局の案内は次のとおりです。

賃借人・地上権者の方は、契約の対象となっている土地又は家屋について、賃料等の対価が支払われている場合に申請が可能です。
借地人の方は、借地について申請が可能です。

出典: 東京都主税局 【土地・家屋】賃借人・地上権者等

申請できる条件は「賃料等の対価が支払われている」ことで、地代を払っている借地人はこれに当たります。地主の承諾書は要件になっていません。申請時には、賃借人であることを証する書類（対価の支払いが確認できる賃貸借契約書など）と本人確認書類が必要です。

取得できる証明の種類と申請方法

証明は3種類あり、記載される内容はそれぞれ別です。

証明の名称	記載内容	発行可能年度	発行開始
固定資産評価証明	評価額・課税標準額など登録事項	今年度分を含め6年度	毎年4月1日から
固定資産関係証明	評価証明の内容＋相当税額・減免額	今年度分を含め6年度	毎年6月1日から
固定資産物件証明	登記簿にも登録されている台帳事項	－	－

東京都主税局 固定資産 証明・閲覧とはの記載を基に当社整理（2026年8月時点）

土地の税額そのものを知りたい場合は、相当税額まで記載される固定資産関係証明が該当します。今年度分を含めて6年度分まで取得できるため、過去数年の推移を並べれば、税負担が実際に増えたのかどうかを自分で検証できます。取得方法は、都税事務所の窓口・郵送（定額小為替またはキャッシュレス決済）・電子申請の3通りです。

ここまでは東京都23区の運用を例にした説明です。証明の名称・必要書類・手数料は市区町村ごとに異なりますので、借地の所在地を管轄する市区町村の税務担当課へ、借地人として申請したい旨を伝えて確認してください。

要点: 借地人は地主の同意なしに、借地の評価額と相当税額を公的な証明で確認できます。さかのぼれるのは、今年度分を含めて6年度分です。

住宅用地の特例が外れると借地人にも影響する？

建物がなくなると土地の住宅用地特例が外れ、地主の税負担が増えます。その増加が地代改定の申し入れにつながります。

土地の税額を大きく左右しているのが住宅用地の特例です。総務省はこの制度を次のように説明しています。

住宅やマンションなど、居住できる建物の敷地を「住宅用地」といいます。住宅用地は、税負担を特に軽減する必要があるため、その面積によって特例措置が講じられます。200m2以下の住宅用地は、課税標準額が価格の6分の1に軽減されます。200m2を超える住宅用地は、超えた部分の課税標準額が価格の3分の1になります。

出典: 総務省 やさしい地方税 固定資産税

特例の対象は「住宅の敷地であること」が前提

区分ごとに軽減の幅を並べると次のようになります。

区分	面積	課税標準額
小規模住宅用地	200m²以下の部分	価格の6分の1
一般住宅用地	200m²を超える部分	価格の3分の1
住宅用地に当たらない土地	－	軽減なし

総務省の解説を基に当社整理（2026年8月時点）

この軽減は土地に対するものなので、恩恵を直接受けているのは土地の所有者である地主です。前のセクションで使った計算例でも、土地の価格4,500万円に対して固定資産税の本則課税標準額は6分の1の750万円まで下がっていました。軽減の前提は、その土地に居住できる建物が建っていることです。

建物を解体すると借地人にどう跳ね返るか

借地上の建物を取り壊して更地にすると、建物の固定資産税は翌年度から消えます。一方で、土地は住宅用地に当たらなくなり、地主側の土地の税負担は上がります。差し引きで見ると、建物側で減った分より土地側で増えた分が大きければ、その土地から生じる公租公課の総額は増える計算です。

そして借地借家法11条1項が租税の増減を地代改定の理由に挙げている以上、地主から地代の増額を申し入れられる可能性が出てきます。解体は建物の税金を消す一方で、地代を押し上げる引き金にもなります。建物を壊す前に、解体後の負担が本当に軽くなるのかを土地と建物の両方で見積もっておいてください。

空き家のまま放置した場合に住宅用地特例が外れる条件と時期は固定資産税が6倍になるのはいつからかで、解体費用の坪単価の目安は家の解体料金で扱っています。

税と地代を払い続けるか、手放すかをどう判断する？

建物の固定資産税と地代の年間合計を出し、借地権を手放した場合の手取りと比べると、保有を続ける意味が数字で見えます。

借地権を持ち続けるかどうかの判断材料は、感情ではなく年間の持ち出しです。計算するのは3つだけです。建物の固定資産税・都市計画税、年間の地代、そして更新料や承諾料を年数で割った額。この合計が、その借地権を持ち続けるために毎年支払っているコストです。

判断材料	保有を続ける場合	手放す場合
毎年の支出	建物の固定資産税＋地代＋将来の更新料	なくなる
建物の管理	修繕・火災保険・近隣対応が続く	なくなる
手元に入る金額	なし	売却代金から税と費用を引いた手取り
地主との関係	更新・改築のたびに承諾が必要	譲渡の承諾を得た時点で終わる

住んでいない借地上の建物であれば、この表の左側は支出だけが並びます。それでも売却に踏み切れないのは、借地権付きの物件は買い手が付きにくいという実感があるからです。一般の仲介では、地主の承諾が必要なことや住宅ローンが組みにくいことを理由に、買主が見つからないまま時間が過ぎることがあります。

当社の買取くん（株式会社リアテクス）が借地権を直接買い取れるのは、購入意欲の高い不動産投資家が常時300名以上いて、買い取った後の出口を確保できているからです。仲介のように買い手を探す期間が必要ないため、無料査定は最短6時間で、条件が合えば最短3日での現金化に対応しています。富山県富山市では、8年間空き家だった老朽化物件を450万円で買い取った実績があります。

査定の段階で先に確認するのは、借地契約書の内容と地主との関係です。固定資産税の負担条項の有無、次の更新までの残り期間、譲渡承諾の見通しは、いずれも価格に直結する要素だからです。手放す場合の価格の出し方は借地権売却価格の計算方法で扱っています。

売却の進め方は借地権を売却する4つの方法と流れ、地主や業者に買い取ってもらう場合は借地権を地主・業者に買い取ってもらう方法、売却したときにかかる税金は借地権売却にかかる税金の種類と計算、地主に返す選択肢は借地権を地主に返す前に知るべき損得で整理しています。

借地権の固定資産税でよくある質問

地主から固定資産税を払ってほしいと言われたら、払う義務はありますか？

法律上の納税義務者は地主です。土地の固定資産税は1月1日時点の土地所有者に課されるもので、借地人が納税義務者になるのは、質権または存続期間100年超の地上権が設定されている場合だけです。ただし、借地契約に「土地の公租公課相当額を借地人が負担する」といった特約があれば、契約上の債務として支払義務が生じます。まず借地契約書と更新契約書を確認してください。

土地の固定資産税の納税通知書は借地人にも届きますか？

届きません。納税通知書は納税義務者である土地所有者に送付されるため、借地人の手元には来ません。だからこそ、土地の評価額や相当税額を知りたい場合は、借地人として固定資産評価証明・関係証明を自分で申請する方法が現実的な手段になります。

借地人が払った建物の固定資産税は経費にできますか？

その建物を賃貸に出していて不動産所得がある場合は、必要経費に算入できます。自分が住むための建物や、収入を生んでいない空き家の場合は経費になりません。同じ建物でも用途によって扱いが変わるため、確定申告での処理は税理士か所轄の税務署に確認してください。

定期借地権でも固定資産税の負担関係は同じですか？

建物を所有していれば、建物の固定資産税を借地人が負担する点は同じです。土地の固定資産税も地主の負担で変わりません。契約期間や更新の有無といった定期借地権固有の条件は事業用定期借地権の仕組みと存続期間で扱っています。

税金の話から離れて、借地権という権利の仕組みや地主との関係から考え直したい場合は、借地権の基礎に立ち返って整理すると判断の材料がそろうはずです。

まとめ

借地の固定資産税は、土地が地主、建物が借地人という区分で決まります。例外は質権と存続期間100年超の地上権に限られ、賃借権型の借地権では土地分の納税義務は生じません。借地人が負担するのは建物分だけで、課税標準額が20万円未満なら固定資産税も都市計画税もかかりません。土地の税額が本当に上がったのかは、借地人として固定資産評価証明を申請すれば地主の同意なしに確認できます。毎年の支出と手放した場合の手取りを並べたうえで、次の一手を決めてください。