借地権とは？種類と存続期間の違い・契約書での見分け方

借地権とは、建物を所有する目的で他人の土地を借りる権利の総称です。旧法借地権・普通借地権・定期借地権に分かれ、どれにあたるかは契約書の締結日と書面の形式で判別できます。種類が決まれば、更新できるのか、いつまで土地を使えるのかも決まります。

借地権とは何を指す権利ですか？

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権のことです（借地借家法2条1号）。土地を借りて自分の家や店舗を建てる権利で、地上権と賃借権をまとめた呼び名です。土地の所有権は地主に残ります。

契約書や登記事項証明書の「借地権」は、特定の1つの権利名ではありません。地上権か賃借権かで、譲渡のときに地主の承諾が要るかどうかが変わります。この違いは手取り額に直結するため、地上権と借地権の違いで整理しています。借地権全体の流れは借地権の基礎からの解説で解説しています。

建物を建てるために借りているかどうかが分かれ目になります

借地借家法が適用されるのは、建物の所有を目的として土地を借りている場合だけです。同法1条は、この法律が「建物の所有を目的とする地上権及び土地の賃借権」について特別の定めをするものだとしています。

青空駐車場や資材置き場として土地を借りている契約は、借地権になりません。民法の賃貸借として扱われ、30年の存続期間も、更新のときの正当事由も働きません。同じ「土地を借りる契約」でも、建物があるかないかで受けられる保護がまったく違います。相続した資料に賃貸借契約書があった場合は、まず何を建てる契約なのかを確認してください。

借地権は地上権か賃借権のどちらかで設定されます

借地借家法2条1号は「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」という書き方をしています。借地権という箱に、地上権と賃借権の2種類が入っている構造です。

どちらで設定されているかは、手放すときに効いてきます。地上権は物権にあたり、地主の承諾がなくても譲渡できます。賃借権は債権のため、譲渡には地主の承諾が必要です（民法612条1項）。承諾が得られないときは、裁判所へ承諾に代わる許可を求められます（借地借家法19条1項）。賃借権の借地では、建物を売るときに地主の承諾と承諾料が求められます。

借地権者と借地権設定者は誰を指しますか

借地借家法2条は、借地権を持つ人を借地権者、借地権を設定している側（＝地主）を借地権設定者と定義しています。契約書に「甲」「乙」と書かれていても、条文上の呼び方はこの2つです。

借地権の種類は何がどう違うのですか？

借地権は、契約日によって旧法借地権と新法の借地権に分かれ、新法はさらに更新できる普通借地権と、更新のない定期借地権等に分かれます。1992年8月1日に借地借家法が施行され、それより前の契約は旧借地法のルールを引き継ぎます（借地借家法 附則2条・6条）。

ここで注意したいのが、不動産実務での分け方と、相続税評価での分け方が一致しない点です。国税庁は借地権を5種類に区分し、旧借地法による借地権と普通借地権を同じ区分にまとめる一方、一時使用目的の借地権を独立した区分として扱っています（国税庁 タックスアンサー No.4611、2026年8月時点）。当社は、このズレが相続の場面で不動産会社と税理士の説明が食い違う原因だと見ています。だから相続の相談では、両方に同じ契約書を見せて用語をそろえてください。

実務での呼び方	根拠条文	相続税評価の区分	更新できるか	契約書の形式	契約終了時の建物
旧法借地権	旧借地法（更新等は従前の例）	(1)借地権	できる	制約なし	建物買取請求権あり
普通借地権	借地借家法3条	(1)借地権	できる	口頭でも可	建物買取請求権あり
一般定期借地権	22条	(2)定期借地権	できない	公正証書等の書面	取り壊して返還が原則
事業用定期借地権	23条	(3)事業用定期借地権等	できない	公正証書に限る	取り壊して返還が原則
建物譲渡特約付借地権	24条	(4)建物譲渡特約付借地権	できない	口頭でも可	地主が建物を買い取る
一時使用目的の借地権	25条	(5)一時使用目的の借地権	3条〜8条が適用外	制約なし	13条が適用外

データ出典: 借地借家法・国税庁 No.4611・国土交通省「定期借地権の解説」を基に当社作成（2026年8月時点）

借地権が土地の価格に対して占める割合を示す借地権割合は、路線価図や評価倍率表で確認できます。

旧法借地権は1992年8月1日より前に設定された借地権です

旧借地法は、借地借家法の制定にあわせて廃止されました（同法附則2条）。それでも「旧法借地権」という呼び方が残るのは、施行前に設定された借地権の更新について、なお従前の例によるとされるためです（附則6条）。

旧法では、建物が堅固な構造か非堅固な構造かで存続期間の扱いが分かれていました。年数は契約書の記載と締結時期で変わるため、人から聞いた年数の目安で判断せず、契約書の条項そのものを確認してください。重要なのは年数よりも、旧法借地権が更新のある借地権だという点です。

普通借地権は更新できる借地権です

普通借地権は、1992年8月1日以降に設定された、更新のある借地権です。借地借家法3条は存続期間を30年と定め、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間とするとしています。

30年より短い期間を定めた特約は、同法9条により借地権者に不利な特約として無効になります。短い期間で契約したつもりでも、法律上は30年の借地権として扱われます。この強行規定があるため、普通借地権は地主にとって土地が長期間戻らない仕組みです。

定期借地権等は更新のない借地権です

定期借地権は3種類あり、いずれも期間が満了すれば借地関係が確実に終わります。国土交通省は、それぞれの期間・用途・契約方法を次のように整理しています（国土交通省「定期借地権の解説」、2026年8月時点）。

種類	存続期間	利用目的	契約方法
一般定期借地権（22条）	50年以上	用途制限なし	公正証書等の書面
事業用定期借地権（23条）	10年以上50年未満	事業用建物に限る（居住用は不可）	公正証書による設定契約
建物譲渡特約付借地権（24条）	30年以上	用途制限なし	口頭でも可

このうち事業用定期借地権には、あまり知られていない分岐があります。23条は1項と2項で構造が違い、30年以上50年未満（1項）では更新なし・延長なし・買取請求なしの3つの特約を自分で定めるのに対し、10年以上30年未満（2項）では3条から8条までの規定が適用されないため、特約を定めなくても定期借地権の効果が生じる仕組みです。国土交通省も「契約書を作成する上では、この相違点には留意する必要がある」と注意を促しています。

同解説によれば、期間の枠は平成20年（2008年）1月1日の改正で「10年以上20年以下」から「10年以上50年未満」へ広がりました。想定されていた事業の長さが前後で違うため、締結年を確認してから期間の妥当性を判断してください。

一時使用目的の借地権は例外扱いになります

工事現場の仮設事務所のように、一時使用のために借地権を設定したことが明らかな場合には、借地借家法3条から8条まで、13条、17条、18条、22条から24条までが適用されません（同法25条）。存続期間も更新も建物買取請求権も働きません。短期間の土地賃貸借契約書が出てきたときは、一時使用目的かどうかで扱いが大きく変わります。

要点: 種類を分ける決定的な軸は3つです。契約日（1992年8月1日の前後）、更新の有無、契約書が公正証書かどうか。この3つを押さえれば、6つの区分を振り分けられます。

借地権の存続期間と更新はどう決まるのですか？

普通借地権の存続期間は30年で、更新後は最初が20年、2回目以降は10年です（借地借家法3条・4条）。建物がある限り借地権者は更新を請求でき、地主が更新を拒めるのは正当事由が認められる場合だけです（同法5条・6条）。

最初は30年、更新後は20年と10年になります

条文の定める年数を並べると、更新のたびに期間が短くなっていく設計だとわかります。

段階	存続期間	根拠条文
当初の契約	30年	3条
1回目の更新後	20年	4条
2回目以降の更新後	10年	4条

いずれも「当事者がこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」というただし書きが付いています。逆に短くする特約は9条により無効です。

当社は、この年数の差が「あと何年住めるか」ではなく「次の更新交渉がいつ来るか」を決める設計だと見ています。だから、残りの年数よりも先に確認したいのは次の更新日です。更新時の費用は借地権の更新料で扱っています。

更新を拒めるのはどんなときですか

借地借家法5条1項は、期間満了時に借地権者が更新を請求したとき、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなすと定めています。同条2項では、満了後も土地の使用を続けている場合が同じ扱いです。これを法定更新と呼びます。

地主がこれに異議を述べられるのは、同法6条の正当事由が認められる場合だけです。条文は次の4点を考慮するとしています。

• 地主と借地権者それぞれが土地の使用を必要とする事情
• 借地に関する従前の経過
• 土地の利用状況
• 地主が明渡しの条件として財産上の給付（立退料など）を申し出た場合のその申出

建物が建っている借地で、地主の都合だけを理由に更新を断ることはできません。ただし建物が滅失していると5条の保護が働かなくなるため、火災や取り壊しの後は扱いが変わります。

旧法借地権に今どの法律が適用されるのですか

ここは誤解が多い部分です。借地借家法の附則4条は「この法律の規定は、この附則に特別の定めがある場合を除き、この法律の施行前に生じた事項にも適用する」と定めています。旧法借地権であっても、原則は現在の借地借家法が適用されます。旧法の扱いが残るのは、附則で個別に指定された事項だけです。

場面	どちらのルールか	根拠条文
契約の更新	旧法（従前の例）	附則6条
建物の朽廃による借地権の消滅	旧法（従前の例）	附則5条
建物の再築による期間の延長	旧法（従前の例）	附則7条1項
更新後の建物再築の許可の裁判（18条）	適用なし	附則11条
建物の登記による対抗力（10条1項）	現在の借地借家法	附則4条
地代等の増減請求（11条）	現在の借地借家法	附則4条
建物買取請求権（13条1項）	現在の借地借家法	附則4条
借地条件の変更・増改築の許可（17条）	現在の借地借家法	附則4条
賃借権の譲渡・転貸の許可（19条）	現在の借地借家法	附則4条

データ出典: 借地借家法の制定附則を基に当社作成（2026年8月時点）

この切り分けが効くのは、地主が賃借権の譲渡を承諾しないときです。旧法の契約でも、19条にもとづき裁判所へ地主の承諾に代わる許可を求める手続（借地非訟）が使えます（裁判所の解説、2026年8月時点）。古い契約だから保護されない、という前提で交渉をあきらめる場面ではありません。

定期借地権には更新の仕組みがありません

一般定期借地権は、契約の更新をしない・建物の築造による期間の延長をしない・建物の買取請求をしないという3つの特約を、公正証書などの書面で定めることで成立します（借地借家法22条1項）。期間が満了すれば借地関係は終わり、原則として建物を取り壊して土地を返します。

なお、地代が近隣と比べて不相当になったときは、将来に向かって増減を請求できます（同法11条1項）。

要点: 更新できるかどうかは種類で決まり、更新できる借地権では地主の一方的な都合で契約を終わらせることはできません。旧法借地権でも、更新以外の場面では現在の借地借家法が働きます。

自分の借地権の種類はどうやって見分けるのですか？

契約書の締結日、契約の目的、書面の形式と特約、登記の記載という順に見れば、借地権の種類はほぼ特定できます。定期借地権は書面（事業用は公正証書）が成立要件なので、書面の形式そのものが判別材料になります（借地借家法22条1項・23条3項）。

順	確認する場所	確認する内容	判定
1	契約書の締結日	1992年8月1日より前か後か	前なら旧法借地権（更新は旧法のルール）
2	契約の目的	建物の所有が目的か	目的でなければ借地権ではない
3	書面の形式	公正証書か、更新しない旨の特約があるか	公正証書＋事業用建物なら事業用定期借地権
4	期間と特約	50年以上＋更新しない特約か、30年以上＋建物譲渡特約か	一般定期借地権／建物譲渡特約付借地権
5	登記事項証明書	地上権・賃借権の登記の有無、建物の名義	建物が自分名義なら対抗力あり

データ出典: 借地借家法22条・23条3項・24条1項の書面要件と、当社が借地権の相談で確認している順序に基づく（2026年8月時点）

まず契約書の締結日を見ます

判別の起点は締結日です。1992年8月1日より前に設定された借地権であれば、更新・建物の朽廃・再築による期間の延長について旧法のルールが引き継がれます（借地借家法附則5条・6条・7条）。

古い借地では、契約書が更新のたびに作り直されていることがあります。その場合でも基準になるのは最初に借地権が設定された日であり、更新契約書の日付ではありません。祖父母の代から続く借地なら、古い書面が残っていないかを先に探してください。

契約の目的と書面の形式で定期借地権かどうかがわかります

定期借地権は、書面の形式で見分けられます。一般定期借地権は公正証書などの書面で3つの特約を定めることが要件で（22条1項）、事業用定期借地権は契約そのものを公正証書によってしなければなりません（23条3項）。

したがって、手書きや私製の契約書しか存在しない借地は、事業用定期借地権ではありません。公正証書が出てきた場合は「契約の更新をしない」「建物の買取請求をしない」といった文言があるかを確認します。建物譲渡特約付借地権だけは口頭でも成立するため、30年以上経過した日に建物を地主へ譲渡する約束がないかも見てください。

契約書が見つからないときは登記事項証明書を確認します

契約書が見当たらない場合は、法務局で建物と土地の登記事項証明書を取得します。土地の登記簿に地上権や賃借権の登記があれば権利の種類が特定でき、なくても建物が自分名義なら借地権を第三者に対抗できます（借地借家法10条1項）。確認手順は借地権の登記で扱っています。

種類が判明すると、価格の話に進めます。借地権売却価格の計算方法も借地権の査定で見られるポイントも、種類の確定が前提です。地主の承諾を含めた手続きは借地権を売却する方法にまとめています。

借地権の種類は、更新できるかどうかだけでなく、手放すときに選べる方法まで変えます。当社の買取くん（株式会社リアテクス）が価格の話より先に契約書の締結日と書面の形式を確認しているのは、ここを飛ばすと途中で前提が崩れるからです。種類の確認は、査定を受ける前に済ませるほうが結果的に早く進みます。相続税の評価や税額の判断は個別事情で変わるため、税理士や司法書士にご相談ください。

借地権についてよくある質問

借地権の存続期間に上限はありますか？

法律上の上限はありません。借地借家法3条は存続期間を30年としたうえで「契約でこれより長い期間を定めたときは、その期間とする」と定めており、上限を設けていません。一般定期借地権にいたっては、22条が50年以上を成立要件としています。一方、短くする方向の特約は9条により無効です。期間を制限しているのは下限だけで、上限は当事者の合意に委ねられています。

契約書に期間の定めがない借地権はどう扱われますか？

30年の借地権として扱われます。借地借家法3条本文は「借地権の存続期間は、三十年とする」と定めており、契約で長い期間を定めた場合にだけその期間が優先されます。同法9条により借地権者に不利な特約は無効になるため、「地主が求めたときはいつでも明け渡す」といった条項があっても効力を持ちません。期間の記載がないこと自体は、借地権が弱いことを意味しません。

旧法借地権の土地で建物を建て替えることはできますか？

契約の内容によりますが、道は残されています。増改築を制限する借地条件があっても、通常の利用上相当とすべき増改築について協議が調わないときは、裁判所が地主の承諾に代わる許可を与えられます（借地借家法17条2項）。この規定は附則に適用除外の定めがないため、旧法借地権にも働きます。一方、建て替えによる存続期間の延長は、附則7条1項により旧借地法の扱い（従前の例）に従います。現在の借地借家法7条の年数はそのまま当てはまらないため、建て替え前に地主へ通知し、書面で確認してください。

マンションにも借地権のものがありますか？

あります。分譲マンションの敷地を使う権利が所有権でなく借地権になっている物件があり、一般定期借地権を使ったものは定期借地権付きマンションと呼ばれます。50年以上の期間が設定され（借地借家法22条1項）、期間満了時には建物を取り壊して土地を返すのが原則です。相続税の評価でも、普通の借地権とは別の区分として扱われます（国税庁 タックスアンサー No.4611、2026年8月時点）。購入や相続の前に、敷地利用権の種類と残存期間を確認してください。

借地権の全体像と、売却・評価まで含めた判断材料は借地権の総合ガイドで次の一手を確認するからたどれます。

まとめ

借地権は、建物を所有する目的で土地を借りる権利の総称であり、地上権か賃借権のどちらかで設定される権利です。旧法借地権と普通借地権は更新でき、定期借地権等は期間の満了で終わります。旧法借地権でも、更新・朽廃・再築の延長を除けば現在の借地借家法が適用され、対抗力も地代の増減請求も借地非訟も使えます。まずは契約書の締結日と書面の形式を確認してください。この2点がわかれば、いつまで使えるのか、どう手放せるのかまで見通せます。