借地料（地代）の相場はいくら？今の額が高いか安いかの確かめ方

「毎月払っている借地料（地代）って、相場と比べて高いの？」 「地代は固定資産税の3倍って聞いたけど、うちの借地料はどうなんだろう…」

借地料（地代）を払っている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。借地料（地代）の相場は、民間の解説でよく使われる目安で見ると、家が建つ土地なら年額で土地の固定資産税・都市計画税の2〜5倍です。自分の地代は、年額をその税額で割った倍率を出し、この幅や近くの地代と比べれば、高い側か低い側かが分かります。前回決めた時の倍率とも比べれば、重くなったかどうかも分かります。地代のほかに払うお金や、困ったときに読む記事もあわせて確かめましょう。

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借地料（地代）とは？借地に家を建てて住む人が地主に払う土地の使用料

毎月の地代とは別に、更新・売却・建て替え・契約の節目に払うお金がある（借地借家法11条・民法を基に当社作成）

借地料（地代）は、家を建てるために借りた土地の使用料として、借地人が地主に払うお金です。法律の条文では「地代」や「土地の借賃」と書かれ、どれも同じお金を指します（借地借家法11条）。

借地料は、建物を持つために人の土地を借りる権利（借地権）の見返りとして、毎月（契約によっては毎年）払い続けるお金なんです。借地権の種類や地主・借地人の関係は、借地権の基本を読むと全体がつかめます。

更新を前提にする借地（普通借地権）や、旧借地法の時代に結んだ借地（旧法借地権）なら、ここからの相場や計算の話が当てはまります。期間が来ると更新されずに終わる借地（定期借地権）は、地代の決め方の前提が違うので、契約書の定めを先に確かめてください。

地代で困ったときは、今の場面に合う行で、まず手元で見るものと詳しい記事が分かります。

借地権の価格や、税金の計算で使う「相当の地代」とは別のお金？

どちらも、毎月の借地料とは別のお金です。借地権の価格は借地権そのものを売るときの値段で、計算の手順は借地権そのものの相場で確かめられます。

「相当の地代」は、法人が権利金を受け取らずに土地を貸すときの税金の目安です。原則として更地の価格のおおむね年6%程度とされています（国税庁 No.5732「相当の地代及び相当の地代の改訂」）。法人の税金を計算するための基準なので、借地人と地主が話し合って決める地代とは役割が違うんです。⇒ 自分の地代が高いか安いかを比べる相手には使いません。

借地料の相場はいくら？家が建つ土地なら税額の2〜5倍が民間でよく使われる目安

同じ土地でも目安の出し方で額は2倍以上違うため、地代は税の何倍かを出して同じ出し方の数字どうしで比べる（出典: 総務省「固定資産税の概要」「都市計画税」・横浜市「土地についての特例」を基に当社試算）

家が建つ借地の地代は、年額で土地の固定資産税と都市計画税の合計の2〜5倍が、民間の解説でよく使われる目安です。国や自治体が決めた相場はありません。この幅は、当社が借地料の解説14ページを読み比べてまとめたもので、うち8ページが税の何倍かで目安を示していました。

• 民間の目安は、土地の税額の2〜5倍か、土地の価格の年1.5〜3%
• どちらも公的な相場ではなく、民間の解説でよく使われる数字
• 自分の地代は、同じ出し方の数字どうしで比べる

土地の価格に対する割合で見る目安は、住宅で年1.5〜3%です（当社集計・6ページ）。ただ、普通借地では土地の価格の1%未満になることが多いと書く解説もあります（当社集計・2ページ）。店舗や工場が建つ事業用の土地には、これらの目安を当てはめません。

よく目にする「固定資産税の3倍」は、税法の線引きにも出てくる数字です。お寺などの公益法人が住宅用に土地を貸すとき、地代の年額が固定資産税・都市計画税の合計の3倍以下なら、法人税がかかる事業に当たりません（法人税法施行令5条1項5号ヘ・法人税法施行規則4条）。法人税をかけるかを分ける線で、地代の相場を決めた決まりではありません。⇒ 3倍を基準に高い・安いを決めず、倍率が目安の幅のどこに入るかで見ます。

同じ土地でも目安の選び方で額は2倍以上違う？評価額3,000万円の住宅地で試算

同じ土地でも、税の何倍で見ると年20万〜50万円、土地の価格の何%で見ると年約64万〜129万円と、幅の低い側どうし・高い側どうしで比べて2倍以上の差が出ます。固定資産税の評価額3,000万円・200㎡の住宅地で、当社が試算しました。

※ 表は横にスクロールできます。

前提: 家が建つ200㎡の土地で、特例で軽くなった後の価格どおりに課税し、都市計画税は上限の0.3%とした単純計算です。土地の価格は評価額÷0.7の目安で、実際の税額は経過措置（負担調整）のためこの計算より低いことがあります。データ出典: 総務省「固定資産税の概要」（標準税率1.4%・宅地は地価公示価格等の7割を目途に評価）。総務省「都市計画税」（制限税率0.3%）。横浜市「土地についての特例」（200㎡以下の住宅用地は固定資産税が6分の1・都市計画税が3分の1）。以上をもとに当社試算

家が建つ土地は特例で税が軽くなるため、税の何倍で見ると低めに、土地の価格の何%で見ると高めに出ます。普通借地の1%未満なら、この土地で年約43万円未満（約4,286万円×1%）で、税の何倍で見た額に近くなります。⇒ 今の地代が高いか安いかは、税の何倍で確かめましょう。土地の価格の1.5〜3%をそのまま当てはめると、高く出ます。

自分の地代は高い？安い？税の何倍かを出して確かめる手順

地代の年額を、その土地の固定資産税と都市計画税の合計で割れば、今の地代が税の何倍かが分かります。

1. 地代の年額を出す（月払いなら月額×12）
2. 土地の税額を確かめる。課税明細書は地主に毎年届くので、見せてもらいましょう。自治体によっては借地人も契約書を示して、税額が載った証明書（公課証明）を請求できます（西宮市「固定資産（土地・家屋）公課証明書について」の例）。窓口は土地のある市区町村（東京23区は都税事務所）です
3. 出た倍率が、民間の目安（税額の2〜5倍）の幅のどこに入るかを見る。近くの地代を聞けたら坪あたりの月額にそろえて比べ、前回額を改めた時の倍率とも比べる

たとえば地代が月2万円（年24万円）で、土地の税が年10万円なら2.4倍。2.4倍は、民間の目安2〜5倍の低い側に入ります。200㎡（約60.5坪）の土地なら坪あたり月約330円なので、近所の地代を坪あたりで聞けば、そのまま並べて比べられますよね。

当社の見方：倍率を民間の目安と近くの地代に並べると、高い側か低い側かが分かります。前回額を決めた年の税額も分かれば、前回より重くなったかも確かめられます。近くの借地の地代は公的な統計が無いため、近所の借地人や地域の不動産会社に聞いて集めます。値上げ・値下げの話し合いでも、近くの似た借地の地代と、前回からの税・土地の価格の変わり方が根拠になります（借地借家法11条）。高い側に出て下げたいときは、次の章の値下げの請求で、求められる場合かを確かめましょう。

地代の計算方法と決め方は？固定資産税・土地の価格・近くの地代で目安を出して話し合う

使える数字ごとに計算の方法を選び、2つ以上で幅をつかんでから地主と話し合う（出典: 借地借家法11条・国土交通省「不動産鑑定評価基準」を基に当社作成）

地代の目安は、土地の税の何倍かで出す方法、土地の価格に一定の割合を掛ける方法、近くの似た土地の地代と比べる方法で出せます。額は最後に、地主と借地人の話し合いで決めます。2つ以上の方法で幅をつかんでおくと、話し合いの材料になるんです。

3つの計算は、それぞれ何の数字を使ってどんな場面に向く？

3つの計算は、使う数字も集めやすさも違います。税の何倍で出す方法なら、税額が分かる書類が1枚あれば計算できますよ。

※ 表は横にスクロールできます。

前の章の評価額3,000万円・200㎡の土地（税が年10万円）に当てはめてみましょう。税の何倍で出す方法なら、10万円×2〜5で年20万〜50万円です。土地の価格から出す方法なら、約4,286万円×1.5〜3%で年約64万〜129万円、普通借地で1%未満とする解説なら年約43万円未満です。近くの地代は坪あたりの月額にそろえ、月2万円で約60.5坪なら月約330円です。

土地の価格から出す方法は、土地の価格に一定の割合を掛けて地代の年額を出すもので、民間の解説では住宅で1.5〜3%が目安に使われます。不動産鑑定士の計算（積算法）は利回りの分に税などの経費を足しますが、民間の1.5〜3%は地代の年額そのものの割合なので、そこへ税を足しません。

近くの地代と比べる方法は、地主と借地人が同じ事例を見て話し合える反面、聞いて集める手間がかかります。不動産鑑定士が新しい地代を評価するときの国の基準も、土地の価格から出す方法と近くの事例と比べる方法を挙げています（国土交通省「不動産鑑定評価基準」）。基準にあるもう1つの、収益から出す方法は、企業が事業に使う土地向けです。

一度決めた地代はあとから変えられる？値上げ・値下げの請求

一度決めた地代も、不相当になれば、地主は値上げを、借地人は値下げを求められます（借地借家法11条）。不相当になるのは、土地の税の増減や、土地の価格など経済事情の変動による場合と、近くの似た借地の地代と比べた場合です。この求めを「地代の増減請求」と呼びます。

契約の条件にかかわらず使える請求で、例外は「一定の期間は地代を上げない」という特約がある間の値上げだけ。値上げを示されて応じるか迷うときは、地代の値上げを求められたときの対応に、断った場合に払う額から調停の進め方まで載っています。返事をする前に、契約書の特約の有無も確かめましょう。

借地で払うお金は地代のほかに何がある？更新料・承諾料・権利金・固定資産税

借地では地代のほかに、更新料・譲渡承諾料・建て替え承諾料・権利金を地主に払うことがあります。土地の固定資産税は、土地の持ち主である地主が納めます。

※ 表は横にスクロールできます。

更新料や建て替えの承諾の取り決めは、節目の前に契約書で確かめておきましょう。

地主が承諾しない・承諾料が高いと感じたときは？

地主が借地の家の売却や建て替えを承諾しないときは、裁判所に地主の承諾に代わる許可を求める手続きがあり、これを借地非訟といいます。示された承諾料の額に納得できないときは、まず地主に額の根拠を尋ねて話し合いましょう。

借地非訟は、借地のある場所の地方裁判所に借地人が申し立てる手続きです。許可が出れば地主の承諾が無くても売却や建て替えを進められますが、許可の条件として地主へお金を払うよう命じられることがあります。どの場面で申し立てられるかや、費用と決着までの期間は、地主が承諾しないときの借地非訟で確かめられます。個別の見通しは、弁護士に確かめてください。

地代はいつ・どう払う？契約書の支払日に払い、決めていなければ毎月末

地代は契約書で決めた支払日と方法で払い、決めていなければ、家が建つ土地の地代は毎月末に払う決まりです（民法614条）。払った記録は、振込みの控えか領収書で残します。

支払日と払い方は契約書で確かめる

支払日・金額・振込先・年払いか月払いかは、まず借地の契約書で確かめます。更新や値上げのときの合意書も一緒に見てください。

• 支払日（例：毎月末に翌月分を払う）
• 払い方（振込みか、地主のもとへ持っていくか）
• 今の金額と、最後に額を改めた時期
• 振込先の名義（相続で地主が代わったときは、新しい振込先を地主に書面で確かめる）

現金で手渡しするなら、領収書を地主に求められます（民法486条）。保管しておけば、何月分まで払ったかを後から示せますよね。

地代を払えない・受け取ってもらえないときは？

地代の滞納が続くと、地主は期限を決めて支払いを求めたうえで、契約を解除できることがあります。契約解除とは、地主が借地の契約を終わらせることで、解除されると土地を返すよう求められます。

反対に、地主が地代を受け取らないときは、「供託」（法務局に地代を預ける手続き）をすれば、払ったのと同じ扱いになります。受け取ってもらえないからと支払いを止めると、滞納と見られかねません。解除に至るまでの流れや滞納した地代の時効、供託の進め方は、地代を払わないと借地権はどうなるかに載せています。払えなくなりそうなら、滞納が長引く前に地主へ相談し、やり取りを日付が分かる形で残しましょう。

地代や承諾料を払い続けるか迷う借地人に、買取くんの査定は合う？

地代・更新料・承諾料を払い続けるか迷い、借地の家を手放すことも考えるなら、借地の上に建つ家も査定できる買取くんで、手放した場合の額を先に確かめられます。ただし住み続けたい方は、地代や承諾料の話し合いを先に進めるのが順番です。

決める前に、次の2つを考えてみてください。

• 今後も地代・更新料・承諾料を無理なく払えるか：地代は値上げを求められることがあり、更新や建て替えの節目にはまとまったお金を求められることもあるため
• その家に住み続けたいか：住み続けるなら、地代は暮らしにかかる費用の一部で、手放す話を急ぐ必要はないため

どちらも「はい」なら、値上げや承諾料の額を地主と話し合う道が先です。払い続けるのが重い、または住む予定が無いなら、手放した場合の額も比べておきましょう。

手放すことも考える場合、売り方は主に3つ。買取業者に売る場合でも、地主の承諾（または裁判所の許可）が必要です。地主との話の進め方と承諾料の扱いは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

※ 表は横にスクロールできます。

借地の家を手放す方法には、売り方ごとの手順や、地主の土地とまとめて売る方法をまとめています。

買取くんは、借地の上に建つ古い家も買取の対象です（事業紹介）。査定では担当者が買取価格とその根拠を説明し、買い取れない場合もその理由をお伝えします。売る・売らないを決めていない段階でも査定を頼め、無料査定は最短30分で完了した実績があります（買取くん）。査定で分かるのは買取価格で、譲渡承諾料を自分で払う場合は、その分だけ手元に残る額が減ります。

当社は、払い続ける場合の負担と、手放した場合に手元に残る額の両方を知ってから決めるほうが、納得して選べると考えています。

時間をかけてでも高く売りたい方や、地主に買い取ってもらえる見込みがある方には、仲介や地主への売却が合います（買取の仕組みと仲介との違い）。地代や更新料を払い続けるかに迷い、手放した場合の額を知ってから決めたい借地人には、買取くんの査定が向いています。

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借地料（地代）についてよくある質問

借地料と地代は同じ？

同じお金を指し、契約書によっては「賃料」と書かれていることもあります。民法は物を使わせてもらう対価を「賃料」と呼び（民法601条）、借地ではそれが借地料・地代に当たります。

地代は毎月払う？年払いでもいい？

年払いや前払いも、地主と取り決めれば選べます。契約書に支払時期の定めが無ければ、家が建つ土地の地代は毎月末払いが決まりです（民法614条）。年払いに変えるときは、合意を書面に残しておきましょう。

地代の領収書は必要？印紙は要る？

現金で払うなら、領収書を地主に求められます（民法486条）。領収書の印紙は、受け取る額が5万円未満なら要りません。5万円以上は額に応じて印紙が要ることがあります。営業に関しない受取書は非課税ですが、家屋を貸す会社員は営業に当たるとされています（国税庁の質疑応答事例）。地主個人の場合は国税庁 No.7105で確かめてください。

地代に消費税はかかる？

家を建てるための土地の貸付けなので、地代に消費税はかかりません。ただし、1か月未満の貸付けや、駐車場など施設として土地を使う場合は課税されます（国税庁 No.6201「非課税となる取引」）。

借地料を払っている借地の家も、買取くんで査定してもらえる？

できます。借地の上に建つ家も、買取くんの査定・買取の対象です。査定では担当者が買取価格とその根拠を説明し、売るか決めていない段階でも頼めます。申し込むときに借地であることと契約の状況をお伝えいただければ、地主との話の進め方と承諾料の扱いもその電話で確かめられます。

まとめ

借地料（地代）の相場は、家が建つ土地なら土地の税額の2〜5倍が、民間でよく使われる目安です。自分の地代は税の何倍かを出し、この幅や近くの地代と比べて確かめましょう。「固定資産税の3倍」は法人税の線引きにも出てくる数字で、それだけで高い・安いは決まらないんです。一度決めた地代も、税の増減や、土地の価格など経済事情の変動、近くの似た借地の地代との比較で不相当になれば、地主・借地人のどちらからも増減を求められます。

まずは契約書と、土地の税額が分かる書類をそろえ、地代が税の何倍かを出してみてください。値上げを示されたときや値下げを求めたいときは値上げ・値下げの進め方と調停を、払えない・受け取ってもらえないときは滞納が続いたときの扱いと供託をそれぞれ開けば、次に何をするかを決められます。

買取くんなら、借地の上に建つ古い家も買い取りの対象で、無料査定は最短30分で完了した実績があります。地代や承諾料をこの先も払うか迷い、手放した場合の額を知ってから決めたい借地人に向いています。

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