「借地人からの地代の振込みが、何か月も止まっている…」 「地代を払わないなら、借地権は消滅しているの？」
地代の滞納に悩む方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。借地権は原則として、地主が期限を決めて支払いを求め、払われずに契約を解除して初めて消えます。ただ、契約書に「滞納したら当然に終わる」という特約があると、そのとおり終わると解釈した最高裁判決もあるので、まず契約書を確かめましょう。
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地代を払わないと借地権はすぐ消える？
特約がなければ原則として催告と解除の通知を経て初めて消え、特約があると判決ごとに結論が分かれる（出典: 民法541条・542条、裁判所「裁判例検索」の最高裁判決を基に当社作成）
地代を払わない状態が続いても、借地権は原則として、地主が期限を決めて支払いを求め、払われずに契約を解除したときに初めて消えます。ただし、契約書に「○か月分滞納したら当然に契約が終わる」という特約があると、話が変わることがあります。こうした特約を、催告も解除の通知も要らずに終わる取り決めと解釈した最高裁判決もあれば、特約に基づく解除の効果を認めなかった最高裁判決もあります。まず契約書の特約を確かめましょう。
借地権が消えるのは、地主が催告して契約を解除したとき
契約解除とは、契約を相手の側から一方的に終わらせることです。民法541条（e-Gov法令検索）は、相手が払わないときは「相当の期間を定めて」催告し、その期間内に払われなければ解除できると定めています。催告とは、期限を決めて支払いを求めることです。払わないこと自体で契約が終わる条文はなく、期限を過ぎた不払いが「軽微」なら解除できないというただし書もあります。いつから滞納かは契約書の支払日で確かめ、定めがなければ宅地の地代は毎月末払いです（民法614条）。
例外として、借地人が地代の全部を払わない意思をはっきり示したときは、催告なしで解除できる場合があります（民法542条1項2号）。次に見る契約書の特約で契約が終わる場合もあります。話し合いで契約を終える合意解約という道もあります。
⇒ 地主は「払われないから終わり」とせず、催告と解除の通知を順に行います。
何か月の滞納で解除が認められる？最高裁判決で見る分かれ目
法律に月数の決まりはありません。11年余り遅れずに払ってきた借地人が、2か月分（合計3,000円）を滞納した事案があります。最高裁はこの事案で、特約に基づき催告なしでした解除を、信義に反し効果がないと判断しています。一方、契約書に「3か月以上延滞したら催告なしで当然に解除」とあった借地では、その約定を、催告も解除の通知も要らずに契約が終わる取り決めと解釈しました。
| 最高裁判決 | 滞納の状況 | 催告・特約 | 結論 |
|---|---|---|---|
| 昭和44年5月30日 | 土地。2か月分（計3,000円）。11年余り遅れなし。地主の工事をめぐる争いがきっかけ | 特約に基づき催告なしで解除 | 信義に反し、効果を生じない |
| 昭和39年8月28日 | 土地。「3か月以上延滞したら当然に解除」の約定 | 約定による | 催告も解除の通知も要らずに終わる取り決めと解釈 |
| 昭和37年2月15日 | 借地。延滞賃料8,000円 | 期限を催告の2日後に設定 | その事案の事情のもとで、2日後の期限は相当 |
| 昭和37年2月2日 （建物の賃貸借の例） | 17か月分の延滞家賃 | 催告が届いた2日後に解除 | 相当の期間を定めた催告ではない |
※ 表は横にスクロールできます。
出典: 裁判所「裁判例検索」の各判決の裁判要旨（表の判決日から開けます）を基に当社作成
当社はこの4件から、月数だけでは分かれ目を読めず、滞納の額やそれまでの支払いぶり、滞納のきっかけ、催告から解除までの間で結論が分かれると読んでいます。同じ「2日」でも、相当とされた例とされなかった例があります。
賃貸借の解除では、契約を続けられるだけの信頼関係が壊れたかも問われます。昭和50年2月20日の最高裁判決は、建物の賃貸借の例です。特約で課した義務の違反が信頼関係を壊すとして、催告なしの解除を認めました（地代の滞納の事案ではありません）。
⇒ 地主は、滞納した月と金額、借地人とのやり取りを日付つきで記録しておきましょう。
契約書に「滞納したら解除」と書いてあるときは？
契約書に特約があっても、そのとおり解除が認められるとは限りません。特約とは、契約書で地主と借地人が個別に決めた取り決めで、「滞納したら催告なしで解除できる」ものを無催告解除の特約といいます。表の昭和39年の判決は特約を当然に契約が終わる取り決めと解釈し、昭和44年の判決は特約に基づく解除の効果を認めませんでした。
なお地代ではなく更新料（契約を更新するときに借地人が地主へ払うお金）を払っていない場合は、地代の不払いとは別の扱いになります。くわしくは更新料を払わないとどうなるかで確かめられます。
⇒ 地主が特約を使う前には、契約書の文言を弁護士に確かめましょう。
地代を払ってもらえない地主は、督促から何をする？
まずは電話や手紙で督促し、払われなければ内容証明郵便などで期限を決めて支払いを求め、期限を過ぎても払われないときに解除を通知します。滞納した地代は支払日から5年で時効になりうるので、記録を残しながら早めに進めます。
まずは電話や手紙で督促し、払えない事情を確かめる
底地（借地人に貸している土地）の地代が止まったら、まず電話や手紙で支払いを求め、払えない事情を聞きます。収入が減ったなら分割の相談へ、地代の額に不満があるなら額の話し合いへと、次の手が変わるんです。分割の約束は書面に残しましょう。借地人が滞納を認めると、時効はその時からやり直しになります（民法152条）。
内容証明で催告するときに書くこと
内容証明郵便とは、いつ・どんな文面を出したかを郵便局が証明してくれる郵便です。催告書には、次のことを書きます。
- 滞納している月と金額の合計
- 支払いの期限（相当の期間をとる）
- 支払先（振込口座など）
- 期限までに払われなければ契約を解除すること
- 差出日と差出人（地主）の氏名・住所
催告の2日後の解除が「相当の期間」を欠くとされた判決（昭和37年2月2日・建物の賃貸借の例）もあるので、期限は短くしすぎず、文面は出す前に弁護士へ確かめましょう。
滞納した地代の時効は5年。止めるには？
民法166条は、お金を請求する権利が「権利を行使することができることを知った時から五年間行使しないとき」に時効で消えると定めています。地代は月ごとに支払日があるので、たとえば4月末払いの地代なら、その4月分が支払日から5年で時効になりえます。
| 止める方法 | 効き目 | 条文 |
|---|---|---|
| 催告（内容証明など） | 6か月だけ完成が猶予される。その間の再度の催告は効かない | 民法150条 |
| 支払督促・訴訟・調停 | 手続き中は完成しない。判決などで確定すると時効は10年 | 民法147条・169条 |
| 借地人が滞納を認める | その時から時効がやり直しになる | 民法152条 |
完成猶予は時効が一時的に完成しない状態、更新（やり直し）は期間がゼロから数え直しになることです。時効は、借地人が援用（時効を使うと相手に伝えること）して初めて効きます（民法145条）。
⇒ 催告を繰り返すだけでは時効は止まりきらないので、長引くなら支払督促や訴訟を考えます。
解除しても借地人が出ていかないときは？立ち退き・差し押さえまでの流れ
土地は明渡しの裁判と強制執行で、お金は支払督促・少額訴訟と差し押さえで取り戻す（出典: 裁判所の手続案内、民法541条、民事執行法168条の2を基に当社作成）
解除しても借地人が出ていかないときは、建物を取り壊して土地を明け渡すよう求める裁判を起こし、判決を得てから執行官に強制執行を申し立てます。建物の取り壊しには、その前に裁判所の決定（代替執行）も要ります。滞納した地代は支払督促や少額訴訟で請求し、払われなければ給与や預金を差し押さえます。
明渡しとは、借地人が建物を取り壊して土地を返すことです。強制執行は判決に従わないとき裁判所の手続きで実現することで、執行官（裁判所の職員）が担当します。
| 段階 | 地主がすること | 裁判所・法令が示す期間 | 費用 |
|---|---|---|---|
| 催告・解除の通知 | 期限を決めて支払いを求め、過ぎたら解除を伝える | 「相当の期間」。日数の決まりはない | 書面の郵送費 |
| 明渡しの裁判 | 建物を取り壊して土地を返すよう訴える | 審理の進み方で事案ごとに違う | 裁判の手数料、弁護士費用（依頼先で確認） |
| 強制執行 | 判決をもとに執行官へ申し立てる（建物の取り壊しは、代替執行を第一審の裁判所へ別に申し立て、その決定をもとに進める） | 申立てから原則2週間以内 に執行開始の日時、明渡しの催告から 原則1か月 が引渡しの期限 | 予納金（裁判所ごとに違い、残れば返還） |
| 滞納地代の請求 | 支払督促 か 少額訴訟 で請求する | 支払督促は受け取りから2週間以内に異議がなければ、仮執行宣言を申し立てられる | 申立ての手数料 |
| 差し押さえ | 給与や預金を差し押さえる | 判決などを得てから申し立てる | 手数料 原則4,000円 と郵便料 |
※ 表は横にスクロールできます。
出典: 裁判所の手続案内（明渡執行・支払督促・少額訴訟・債権執行）、民法541条、民事執行法168条の2・171条を基に当社作成（表内のリンクから各ページを開けます）
建物を取り壊して土地を返すよう求める裁判と強制執行
借地人が明渡しに応じなければ、地主は建物収去土地明渡しの訴えで判決を得てから、強制執行に進みます。裁判所の案内では、執行開始の日時は申立てから原則2週間以内に決まり、引渡しの期限は明渡しの催告から原則1か月です。たとえば申立ての2週間後に催告があれば、期限は申立てからおよそ1か月半後になります。建物を取り壊す部分は、裁判所の決定で第三者に取り壊させる代替執行（民事執行法171条）を、判決を出した第一審の裁判所へ別に申し立て、その決定をもとに進めます。
当社は、判決のあとも申立てから引渡しの期限までだけで1か月半ほどの段取りを見込んでおくべきだと考えています。判決までの期間と、代替執行の手続きにかかる期間は、これとは別です。
⇒ 予納金の額は申立先の執行官室で、取り壊しの費用は弁護士に確かめ、期間と費用の両方を見込んで進めましょう。
滞納した地代は支払督促・少額訴訟・差し押さえで回収する
支払督促は、裁判所が書類の審査だけで支払いを命じる手続きで、異議が出ると通常の訴訟に移ります。少額訴訟は、60万円以下のお金の請求を原則1回の審理で決める手続きで、分割払いの判決が出ることもあります。払われなければ差し押さえ（判決などに基づいて給与や預金から回収すること）へ進めますが、どちらも土地の明渡しは求められません。
借地の上の建物はどうなる？
解除しても建物は借地人の持ち物のままで、地主が自分で取り壊さず、裁判と強制執行で明渡しを進めます。建物買取請求権（借地人が建物を時価で買い取るよう地主に求める権利）は、建物買取請求権が使える場合にあるとおり、契約の終わり方で使えるかが変わります。解除後の建物の扱いは、明渡しの裁判を起こす前に弁護士と確かめておきましょう。
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地代を地主に受け取ってもらえない・払えない借地人はどうする？
地主が地代を受け取らないときは、支払日に契約どおりの地代を差し出したうえで、支払地の法務局に供託すれば滞納扱いを避けられます。払えなくなったときは、滞納が長引く前に地主へ相談し、続けられないなら借地の家を売る方法も比べます。
地主が受け取らないなら、法務局に供託する
供託とは、払うお金を法務局（供託所）に預けて、支払いを済ませる手続きです。民法494条は、弁済の提供（支払いを差し出すこと）をしたのに受け取りを拒まれたときは供託でき、「供託をした時に、その債権は、消滅する」と定めています。法務省は、支払日に持参したのに値上げなどを理由に受け取りを拒まれた場合を例に挙げています。
ただし、受け取りを拒まれたことを理由にする供託は、原則としていきなりはできません。広島法務局の案内では、先に支払日に地代を差し出す「弁済の提供」が要り、値上げを求められただけでは受け取り拒否が明確とはいえないとされています。地主と争いが続いていて、あらかじめ受け取りを拒まれ、持参しても受け取ってもらえないことが明らかな場合は、法務省が供託できる例に挙げています。
- 支払日に、契約どおりの地代を持参するなどして差し出す
- 受け取られなければ、地代・家賃弁済供託用の供託書を書く
- 契約上の支払地の供託所で供託する（インターネットでも可）
- 供託したら、遅滞なく地主へ通知する（民法495条3項）
たとえば振込口座を閉じられ、支払日に持参しても受け取られなかった場合です。値上げをめぐる供託では、のちに訴訟で値上げが相当とされると、供託した額との差額を払う必要があり、額を決める手続きは地代の値上げをめぐる話し合いの進め方で確かめられます。地主から見ると、借地人が有効に供託した分の地代は払われたことになり、滞納にはなりません（差し出し方が適法でないと、供託が無効になることがあります）。
払えなくなったら地主へ早めに相談し、借地の家を売る方法も比べる
払えなくなりそうなら、早めに地主へ事情を伝え、分割の取り決めは書面に残しましょう。弁護士への相談なら法テラスの無料法律相談があり、同じ問題で3回まで無料です。収入と資産の基準があり、東京に住む3人家族なら収入（手取りの月平均）299,200円・資産270万円が基準です。
更新料や承諾料も含めて、借地で払うお金の全体を一覧で見直すと、どの支払いが重いかを確かめられます。それでも払い続けられないなら、地主に買い取ってもらう、第三者に売る、借地の家を扱う買取業者に売る、の3つを比べます。第三者や買取業者へ売るときは地主の承諾または裁判所の許可が要り、承諾料もかかります。手元に残る額の違いは借地の家を売る方法で比べられます。
地代の滞納が続く底地は、滞納があるまま買取くんに売れる？
3つの問いに答えると、督促を続ける・取り戻す・借地人に売る・業者に売るのどれが向くかが分かる（出典: 裁判所の手続案内・民法と、当社の底地の買取ページを基に当社作成）
地代の滞納が続いたままの底地も、買取くんで買取の相談ができます。当社は、地代を数年滞納されていた東京都港区の底地を、売却価格2,200万円で買い取りました。土地を自分で使いたいなら解除と明渡しで取り戻す道を、裁判の時間と費用をかけずに区切りをつけたいなら滞納があるまま売る道を選びます。
公式サイト（底地の買取ページ）掲載の事例で、ご相談内容は「地代滞納者がいる状態で売却したい」、金額は実際の取引に基づきます。
取り戻すか売るかは、何で比べる？
比べる基準は、借地人とのやり取りがいつ終わるかを決める「解決までの期間」と、手元に残る額を左右する「かかる費用」です。ただ、判決までの日数は事案ごとに違い、弁護士費用の額も依頼先に確かめないと分かりません。そこで決め手になるのは、土地を自分で使いたいか、借地人に買う資金と意思があるか、滞納が短く一時的か、の3つです。
| 選択肢 | 期間を左右するもの | かかる費用 | 向く地主 |
|---|---|---|---|
| 督促を続ける | 借地人が払うかどうかしだい（時効5年に注意） | 書面の郵送費 | 滞納が短く、事情が一時的 |
| 解除と明渡しで取り戻す | 判決までの審理と、判決後の執行の段取り（明渡しの催告から原則1か月） | 手数料・予納金・弁護士費用 | 土地を自分で使いたい |
| 借地人に買ってもらう | 借地人との話し合いしだい | 話し合いで決める価格と登記の費用 | 借地人に買う資金と意思がある |
| 買取業者に売る | 査定を受けて売るかを決め、契約を結ぶまで（裁判を待たない） | 当社は仲介手数料0円。価格は仲介で時間をかけて売る相場より低くなることがある | 裁判の時間と費用をかけずに区切りをつけたい |
※ 表は横にスクロールできます。
出典: 上の段取り表の出典と底地の買取ページを基に当社作成
買取くんなら、滞納が続く底地をどう手放せる？
買取くんでは、査定で買取額を確かめ、金額に納得できたら売買契約を結びます。裁判を待たずに底地を手放せる流れです。取り戻す道は、判決のあとも執行の段取りと費用がかかります。
売る道でも、港区の事例のご相談は「複数の業者に今まで相談してきたが、滞納が続いている事が原因で全く話を聞いてもらえなかった」というものでした。当社はこの底地を買い取りました。
期間で見ると、無料査定は最短30分、売却成立は最短1日で完了した実績があります（いずれも過去実績）。費用で見ると、仲介手数料はかかりません。専門知識が必要な案件は、提携する30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携して対応します。宅地建物取引業の免許番号は東京都知事(1)第107888号で、国土交通省の業者検索で調べられます。
地代が何年も止まったまま、裁判を起こさずにこの土地との関わりを終えたい地主の方や、相続した底地で借地人とのやり取りが重荷の方に向いています。借地人に買う意思がありそうなら、まず借地人に話してみてください。地代・相続・売却の全体は底地を持つ地主が知っておきたいこと、借地人や第三者への売り方は底地を売る方法で比べられます。
地代の滞納と借地権についてよくある質問
地代を何か月滞納すると借地契約を解除できる？
法律に月数の決まりはなく、11年余り遅れずに払ってきた借地人の2か月分（合計3,000円）の滞納では、特約に基づく催告なしの解除の効果が否定された最高裁判決があります。当社は判決4件から、月数だけでなく、滞納の額や支払いぶり、滞納のきっかけ、催告から解除までの間で結論が分かれると読んでいます。
滞納した地代の時効は何年？
支払日から5年で時効になりえます（民法166条）。催告で止まるのは6か月だけなので、長引くときは支払督促や訴訟で止めます。
地主が地代を受け取らないときはどうすればいい？
支払日に地代を差し出しても受け取られなければ、支払地の法務局（供託所）に供託し、地主へ通知します。有効に供託した分は払ったことになります。
地代の滞納がある底地でも買取くんに相談できる？
相談できます。当社は、何年も地代が滞納されている底地も積極的に買い取っており、フォーム（必須3項目・入力約1分・24時間受付）か電話で申し込めます。
まとめ
地代を払わない状態が続いても、借地権は原則として、地主が期限を決めて催告し、払われずに契約を解除したときに消えます。契約書に「滞納したら当然に終わる」特約があれば、まずその特約が効くかが問題になります。何か月で解除できるかは月数では決まらず、解除しても出ていかなければ裁判と強制執行が要ります。
次にやることは、契約書で支払日と特約を確かめ、滞納の記録を残して、内容証明で催告することです。個別の見通しは弁護士に確かめ、借地人の方は受け取ってもらえなければ供託しましょう。
裁判に時間と費用をかけずに区切りをつけたい地主の方には、買取くんが合います。当社は、地代滞納者がいる状態で売りたいという港区の地主から、底地を売却価格2,200万円で買い取った事例があり、滞納を解消しないままの相談を受け付けています。
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