借地権の相続はどう進む？地主の承諾・期限と相続した家の手放し方

「親の家は借地権付き建物。兄弟で相続するとき、地主の承諾がないとトラブルになる？」 「借地の実家、住まないならどうするの？」

親の借地の上の家を相続する方は、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。借地権は相続財産で、相続人が継ぐなら法律上は地主の承諾も名義変更料も要りません。相続放棄を選ぶなら3か月以内に家庭裁判所へ申し出、相続税の申告が必要なら10か月以内に申告・納税し、3年以内に建物の相続登記をします。住む人がいなければ、地主か、承諾を得てほかの買い手に売るのが基本です。

このガイドでわかること

• 地主の承諾や名義変更料が要る場面と要らない場面
• 相続で引き継ぐものと、旧法・普通・定期の借地権で変わること
• 3か月・10か月・3年の期限ごとにやることと、過ぎると起きること
• 相続した家を、持ち続ける・売る・返す・相続放棄するのどれにするか
• 兄弟で分けるときの方法と、地主ともめたときの相談先

細かい手続きは、各章から個別の記事へ進めます。

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借地権は相続できる？地主の承諾が要る場面と要らない場面

渡す相手と渡し方で承諾の要否が分かれる。名義変更料を求められたら、まず契約書の相続時の定めを確かめる（出典: 民法612条・896条、借地借家法19条をもとに当社作成）

借地権は親から子へ引き継がれる財産で、相続人が継ぐなら法律上は承諾も名義変更料も要りません。賃貸借の契約で土地を借りる借地（土地の賃借権）で承諾が要るのは、相続したあとに家を売るときです（民法612条・896条（e-Gov法令検索））。相続人以外に遺言で渡すときも要ると解されています。

借地権とは、地主から土地を借りて、その上に家を建てて使う権利です。

※ 土地の賃借権の借地の場合です。民法612条・896条、借地借家法19条をもとに当社作成

相続のあとに確かめるのは、次の4つです。

• 何を引き継ぐか：家と借主の立場（種類で期間が違う）
• いつまでに：放棄は3か月、相続税は10か月、登記は3年
• 家をどうするか：住まないなら売るか返すか、相続放棄
• 兄弟や地主ともめたら：場面ごとの相談先へ

相続人が引き継ぐなら、承諾も名義変更料も払わずに済む理由

民法612条1項は、借主が「賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し…ことができない」と定めます。この承諾の見返りに払うお金が譲渡承諾料（名義変更料）です。一方、896条は、相続人が亡くなった人の「一切の権利義務を承継する」と定めます。

当社の読みでは、相続は法律で当然に引き継ぐもので、譲り渡しとは違います。だから承諾は要らず、名義変更料を払う法律上の義務もありません。国税庁の質疑応答事例も、名義書換料を譲渡の承諾の対価として扱っています。

長男が遺産分割で継ぐなら、承諾は要りません。相続人ではない孫に、遺言で家と借地権を渡す（遺贈）なら、裁判例の解説では承諾が要るとされます。

⇒ 名義変更料を求められたら、まず契約書に相続のときの定めがあるかを確かめましょう。定めがあったときや遺贈で渡すときは、借地権の名義変更の手続きと費用で地主への伝え方がわかります。売るのに地主が承諾しないときは、借地非訟（裁判所に承諾に代わる許可を求める手続き）があります（借地借家法19条（e-Gov法令検索）・東京地方裁判所）。見通しは弁護士へ。

相続で何を引き継ぐ？建物・借地契約・地代と借地権の種類による違い

相続で引き継ぐのは家と借地契約の借主の立場で、残りの期間も地代も特約も、親の契約がそのまま続きます。地主と契約書を交わし直さなくても、借地の契約は終わりません。

建物と借主の立場を、残りの期間・地代・約束ごとそのまま引き継ぐ

家と借主の立場は、ひとまとまりで相続人に移ります（民法896条）。こうした家を借地権付き建物と呼びます（借地権付き建物の仕組みとメリット・デメリット）。

借地権を登記していなくても、家を相続人の名義で登記すれば、地主が土地を売っても借地権を主張できます（借地借家法10条1項）。登記なしの借地も、建物の名義を変えれば守れるんです。

遺産分割が決まるまでの地代は誰が払う？

継ぐ人が決まるまでも地代は止めず、相続人の誰かがまとめて払い、相続人全員で誰が何を継ぐかを決める話し合い（遺産分割協議）で精算します。

地代は借主の義務で（民法601条）、滞ると契約を解除されるきっかけになりえます（民法541条）。地主には「決まるまでは長男が払います」と知らせましょう。

旧法借地権・普通借地権・定期借地権で、相続後に何が違う？

借地権は始まった時期と契約の中身で3つに分かれ、残りの期間と更新の有無が違います。

※ 表は横にスクロールできます。借地借家法3〜5条・22条・附則6条、国土交通省「定期借地権の解説」、国会会議録（1991年8月30日 衆議院法務委員会での法務省民事局長の答弁）をもとに当社作成

2000年に期間30年で結んだ普通借地権なら2030年に満了し、更新すれば2050年までです（借地借家法3条・4条・22条（e-Gov法令検索））。1980年に木造の家のため20年で結んだ旧法の借地なら、2000年と2020年に更新され、次の満了は2040年です。更新は旧借地法の決まりのまま（附則6条）。

⇒ どの行かは契約書の日付が決め手で、契約書が無ければ地代の振込記録や登記簿の日付が手がかりです。種類ごとの決まりは借地権の種類と存続期間へどうぞ。

借地権の相続は何をいつまでに？3か月・10か月・3年の手続き

期限ごとに数え始める日が違い、最初に来る3か月までは家財を処分せずに相続か放棄かを決める（出典: 民法907条・915条・921条、国税庁 No.4205・No.4152、不動産登記法76条の2・164条をもとに当社作成）

相続放棄を選ぶなら3か月以内に家庭裁判所へ申し出、相続税の申告が必要なら10か月以内に申告・納税し、3年以内に家の名義を変えます。継ぐ人の話し合いは、最初に始めます。

※ 表は横にスクロールできます。民法907条・915条・921条、国税庁 No.4205・No.4152、不動産登記法76条の2・164条をもとに当社作成

空き家全般の相続放棄と相続登記の期限も同じです。

最初に遺言と相続人を確かめ、継ぐ人を話し合う

遺言の有無と相続人を確かめ、遺言がなければ誰が継ぐかを遺産分割協議で決めます。協議に期限はありません（民法907条）。

3か月以内に相続するかを決め、放棄なら家庭裁判所へ申し出る

相続放棄とは、家庭裁判所に申し出て財産も借金も一切引き継がない手続きです。選ぶなら、自分が相続人になったと知ったときから3か月以内に申し出ます（民法915条・921条（e-Gov法令検索））。その間に親の家財を処分すると（現状を保つ保存行為を除く）、相続を認めたとみなされ、放棄できません。決めきれないときは、期間を延ばす申立てもできます（裁判所「相続の放棄の申述」）。

相続税の申告が必要なら、10か月以内に申告・納税する

借地権も相続税の対象です。旧法・普通の借地権の相続税評価額（税金の計算に使う値段）は、更地とみた評価額に借地権割合（地域ごとに決まる割合）をかけて出し、定期借地権などは別です（国税庁 No.4611）。

家と借地権・ほかの遺産の合計から借金などを引き、一定の生前贈与を足した額が基礎控除「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」を超えるなら、申告が要ります（国税庁 No.4152・No.4205）。要りそうなら、借地権の相続税評価額の出し方で見当をつけ、税額は税理士か税務署に確かめてください。

申告と納税の期限は、亡くなったことを知った日の翌日から10か月です。1月6日に亡くなったら11月6日が期限です（国税庁 No.4205）。

3年以内に建物の相続登記をして、地主に知らせる

家を相続で取得したと知った日から3年以内に、相続登記（家の名義の書き換え）を申請する義務があります（相続登記の義務化）。正当な理由なく怠ると過料の対象です（不動産登記法76条の2・164条（e-Gov法令検索））。

自分で申請するか司法書士に頼むかは、相続登記の書類と費用を見て決めましょう。地主への連絡に期限はありませんが、知らせないと地代の振込名義も更新の相談相手も親のままです。継ぐ人が決まったら伝えましょう。

相続した借地の上の家はどうする？住まないなら地主か、承諾を得て第三者へ売る

相続するかを先に決め、住まないなら地主に買う意思があるかで地主に売るか承諾を得て第三者に売るかが分かれる（出典: 民法601条・612条・622条・915条・921条・939条、借地借家法13条・19条、総務省「固定資産税の概要」、裁判所「相続の放棄の申述」をもとに当社作成）

住む人がいなければ、地主に買う意思があれば地主に、なければ地主の承諾を得てほかの買い手に売ります。どちらも、相続すると決めてからの話です。借金や費用が財産を上回るなら、家財や家に手を付けず、3か月以内に相続放棄を申し出ます。

• 実家に住む人がいる：地代と更新料（更新のとき地主へ払うことがあるお金）を見込んで持ち続ける
• 住む人がいない・地主に買う意思がある：地主に売る
• 住む人がいない・地主が買わない：承諾を得て、仲介か買取業者に売る
• 地主が買わず、売り先も見つからない：解体と片付けの費用を見込んで地主に返す（満了なら建物の買取請求も確かめる）
• 借金や費用が財産を上回る：相続放棄を選ぶ

※ 表は横にスクロールできます。承諾は賃借権の場合。民法601条・612条・622条・915条・921条・939条、借地借家法13条・19条、総務省「固定資産税の概要」、裁判所「相続の放棄の申述」をもとに当社作成

相続後に売る手順は、借地権付き建物の売却先と7つの手順で確かめられます。

当社の見解：最初の3か月は「相続するかどうか」だけを決め、家財の片付けや売る約束には手を付けないのが安全です。売るかもしれないなら、名義変更の前でも家の値段だけ聞いておくと判断材料になります。

住み続ける・貸すなら、地代と更新・建て替えの承諾を見込む

持ち続けるなら地代と、毎年1月1日の持ち主にかかる建物の固定資産税を払います（総務省「固定資産税の概要」）。更新料や、建て替え・貸すときの承諾は契約しだいです。遠方で戻る予定がないなら、払い続けるか売るかを比べましょう。

地主に返す・買い取ってもらうときは、建物をどうするかを先に確かめる

土地を返すときは建物を取り除くのが原則です（民法622条・599条1項）。ただ、普通借地権や旧法の借地の期間が満了して更新されないときは、建物買取請求権（地主に時価で買い取るよう求める権利）があります（借地借家法13条）。

借地権を地主に返すときの注意点と返す・買い取ってもらう・売るの3つの手順を見比べてから、地主に話しましょう。

相続放棄は、家財や家に手を付けないうちに決める

相続放棄すると、家と借地権だけでなく預貯金なども引き継ぎません（民法939条）。家と借地権は、放棄していない同じ順位の相続人（兄弟など）が引き継ぎ、同じ順位の全員が放棄すると次の順位へ移ります。

放棄の前に家財を処分したり家を売ったりすると（保存行為を除く）、相続を認めたとみなされ（単純承認）、放棄できません（921条1号）。放棄後に地主から解体費用を求められるかは、借地に建てた家を相続放棄するときの注意点で確かめてください。

兄弟で相続するときはどう分ける？相続でもめやすい場面と相談先

兄弟で相続するなら、共有のまま残さず、1人が継いで代わりのお金を払うか、売って代金を分けるかを話し合いで決めます。地主ともめたときの相談先は主に弁護士です。

共有のまま相続すると、売るにも建て替えるにも全員の同意が要る

相続人が複数いると、相続財産は共有（1つの財産を複数人で持つこと）になります（民法898条）。共有の物を大きく変えるにはほかの共有者の同意が要り、借地権にも当てはまります（251条1項・264条）。

当社の読みでは、建て替えや売却には兄弟全員がそろう必要があり、次の相続で持ち主が増えるとまとまりにくくなります。⇒ 売る予定があるなら、共有で登記する前に分け方を決めましょう。

分け方は「1人が継いで代わりのお金を払う」か「売って分ける」

1人が継いでほかの兄弟に代わりのお金を払う代償分割と、売って代金を分ける換価分割があります。家庭裁判所は審判のため必要なら競売などを命じ、特別の事情があれば代償分割も定められます（家事事件手続法194条・195条（e-Gov法令検索））。兄が住み続けるなら継いで弟にお金を払い、2人とも住まないなら承諾を得て売って分けます。

まとまらなければ家庭裁判所の遺産分割調停を使え、費用は被相続人1人につき収入印紙1200円分と連絡用の郵便切手です。調停で決まらないと審判に移ります（裁判所「遺産分割調停」）。

相続でもめやすい場面と相談先の早見

※ 表は横にスクロールできます。家事事件手続法194条・195条、裁判所「遺産分割調停」、東京地方裁判所「借地非訟事件について」、民法522条・612条、借地借家法19条・22条をもとに当社作成

相続を機に「土地を返して」と言われても、相続は契約を終わらせる理由になりません。定期借地権でなければ、期間満了でも建物があれば、地主が更新を断るには正当事由（立ち退いてもらうのもやむを得ない事情）が要ります。応じる義務や立ち退き料（立ち退く代わりに受け取るお金）は、地主から立ち退きを求められたときの対応で確かめてください。

借地の契約は書面が無くても成り立つので、契約書が見つからなければ、地代の支払い記録と建物の登記簿から中身を確かめます（民法522条2項）。ただし定期借地権は書面で結びます（借地借家法22条）。

相続と関係の無い行き違いは借地権トラブルの代表例と解決の手順をご覧ください。費用が心配なら、収入と資産が一定の基準以下の人が無料で相談できる法テラスを使えます。

相続した借地の家を地主や仲介で売れないとき、買取くんは合う？

地主が買い取らず、仲介でも買い手が見つからなかった借地の上の家なら、買取くんが合います。他社で断られた家も、当社が買主として査定するからです。相続放棄を考えている人は、放棄しないと決めるまで、家を売る約束や家財の処分をしないでください。値段を聞くだけの査定なら、判断材料になります。

売り先は地主・仲介で探す一般の買い手・買取業者の3つで、「買い手が見つかるか・受け取れる額・かかる費用」で比べます。地主以外に売るときは、仲介でも買取業者でも地主の承諾が要り、得られなければ裁判所に許可を求めます。地主に買う意思があれば、承諾の手続きが要らない地主への売却から話を進めましょう。

地主に買う意思がなければ、残りは仲介か買取です。借地の上の家は土地と建物の持ち主が違うため一般の買い手が限られ、仲介で売ると仲介手数料もかかります。承諾の取り方と4つの売却先や、借地権付き建物が売れにくい3つの原因を見比べれば、仲介で粘るか切り替えるかの目安がつきますよ。

当社は、他社で断られた物件や少額の物件も自ら買主となって買い取り、全国で対応しています。借地の上に建つ古い建物も、当社の買取・査定の対象です（買取くん 事業紹介）。当社が買主なので仲介手数料は0円で、必要に応じて提携の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携し、契約手続きをサポートします（買取くん）。

ただし、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

買取くんが向くのは、地主が買い取らず、仲介でも買い手が見つからなかった人や、遠方に住んで実家に通えない人です。時間をかけてでも高く売りたい人や、地主が買い取る意思を示している人は、地主への売却や仲介も選択肢です。

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借地権の相続でよくある質問

地上権の借地も同じように相続できる？

できます。借地権には土地の賃借権と地上権の2つがあり、地上権の借地も相続で引き継ぎます（借地借家法2条1号・民法896条）。売るときの承諾の扱いは賃借権と違うことがあるため、契約書でどちらかを確かめ、売る前に専門家へ相談しましょう。

相続した借地の家に住まないまま持ち続けると、何のお金がかかる？

地代と、相続した人にかかる家の固定資産税です。契約によっては更新料、家の修繕や管理のお金も要ります。

相続した借地権を売ったら税金はかかる？

利益が出れば、譲渡所得としてほかの所得と分けて計算します。売った金額から取得費と譲渡費用を引いた額で、所有期間は原則、亡くなった人が取得した日から数えます（国税庁 No.3202）。計算は借地権を売ったときの税金と取得費の出し方で確かめ、個別の税額は税理士か税務署に相談してください。

借地の上の家でも、相続登記の前に買取くんへ査定を頼める？

頼めます。当社は借地の上に建つ古い建物も買取・査定の対象にしていて、相続の名義変更が済んでいない段階でも相談を受け付けています。相続放棄を考えている場合も、値段を聞くだけの査定は判断材料になります。放棄しないと決めるまで、売る約束や家財の処分はしないでください。

まとめ

借地権は相続でき、相続人が継ぐなら法律上は地主の承諾も名義変更料も要りません。ただし、相続後に売るときは承諾が要り、相続人以外に遺言で渡すときも要ると解されています。相続放棄は3か月以内に家庭裁判所へ申し出ます。延ばす申立てをせず過ぎるか家財を処分すると、原則できません。まずは借地契約書と建物の登記簿で、契約書が無ければ地代の振込記録で、借地の種類・残りの期間・名義を確かめましょう。次に3か月以内に相続するかを決め、相続するなら家を持ち続けるか、売るか、返すかを兄弟と話し合い、迷う場面は早見表の相談先へ。

買取くんは、売るかを決めていない段階の相談も受け付けています。相続した借地の上の家を、持ち続けるか手放すかで迷っている方に合う相談先です。

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