借地の持ち家は立ち退きを拒否できる？応じる場合の立ち退き料の相場

「地主から『次の更新はしないので、土地を返して』と言われた…」 「借地でも家は親から相続した持ち家なのに、立ち退くしかないの？」

このような不安をお持ちではないでしょうか。土地は借地でも家が持ち家なら、立ち退きを求められても原則としてすぐに応じる義務はありません。親の代からの借地も含め、期間満了でも更新が原則で、地主が断るには相応の理由（正当事由）が要るからです。立ち退き料に決まった額はありません。

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借地の持ち家で立ち退きを求められたら、応じる義務はある？

上から順に4つを確かめると、すぐに応じる義務がない場面（期間の途中・期間満了）と応じる場面が分かれる（出典: 借地借家法・民法・国土交通省「定期借地権の解説」・最高裁平成6年10月25日判決を基に当社作成）

借地の上の持ち家は、地主に立ち退きを求められても、原則としてすぐに応じる義務はありません。契約の期間中なら借地の契約はそのまま続き、期間満了でも建物がある限り更新が原則です。地主が更新を断るには正当事由が要り（借地借家法5条・6条）、親の代から続く旧法の借地でも「正当の事由」が求められます（最高裁平成6年10月25日判決）。

土地が地主のものだと、「返して」と言われたら出ていくしかないように感じますよね。でも、借地の上の家には、住み続けるための法律の守りがあるんです。借地権とは、建物を建てるために他人の土地を借りる権利のことで（借地借家法2条1号）、親が地代を払って家を建てていた土地の権利がこれに当たります。

契約期間の途中で「出ていって」と言われたら？

契約の期間中に地主の都合で「出ていって」と言われても、応じる義務はありません。借地権の期間は30年で、契約でそれより長く決めていればその期間です（借地借家法3条。旧法の借地は期間の決まりが違います）。地主の都合だけで期間の途中に契約を終わらせる条文はなく、期間や更新の決まりに反する借地人に不利な特約は無効になります（9条）。

たとえば、親の代から借りている土地で、期間が10年以上残っているのに「土地を使う予定ができたので返して」と言われた場面です。このときは契約書で期間の終わりの日を確かめ、その場で返事をしないようにしましょう。ただし、地代を滞納しているなどの契約違反があると、契約を解除されることがあります（民法541条）。

期間満了で「更新しない」と言われたら？

期間が満了しても、建物があり、借地人が更新を求めるか土地を使い続ければ、同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条1項・2項）。地主が更新を断る（更新拒絶）には、すぐに（遅滞なく）異議を述べる必要があり、その異議には正当事由が要ります（6条）。借地借家法で始まった、このように更新が原則の借地権を普通借地権と呼びます。更新後の期間は、契約でより長く決めていなければ、最初の更新が20年、その後は10年です（4条）。

親の代から続く借地でも、借地借家法が1992年8月に施行される前に始まっていれば旧法借地権（借地法＝旧法のもとで始まった借地）です。更新の扱いは旧法によります（借地借家法附則6条）。旧法の4条も、地主が更新を断るには「正当ノ事由」が要ると定めていて、最高裁もこの条文を前提に判断しています（最高裁平成6年10月25日判決 全文）。旧法のもとでは、更新しないという約束も借地人に不利な契約として無効とされていました（国土交通省「定期借地権の解説」）。

たとえば、期間満了の半年ほど前に「次は更新しない」と書面が届いた場面なら、更新しない理由と、立ち退き料の提示があるかを確かめておきましょう。更新料（更新のときに地主へ払うお金）もあわせて求められたら、借地権の更新料を払う必要があるかを先に確かめておきましょう。

⇒ 書面が届いても、正当事由が認められない限り、契約は更新に向かいます。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法・民法・国土交通省「定期借地権の解説」・最高裁平成6年10月25日判決を基に当社作成

⇒ 自分の場面の行が分かったら、契約書で「期間の終わりの日」と「定期借地権」の文字があるかを確かめましょう。

地主の正当事由はどう判断される？立ち退き料は足りない事情を補う材料

正当事由は、地主と借地人のどちらがその土地をより必要としているかを中心に判断されます。これまでの経過や土地の使い方、地主が申し出た立ち退き料も合わせて考えます（借地借家法6条）。正当事由とは、立ち退いてもらうのもやむを得ないと言える事情のことです。

6条が挙げる事情は、次の4つ。

• 土地を使う必要：地主が自分や家族の家を建てたい、借地人がそこに住んでいる、といった双方の事情
• これまでの経過：地代をきちんと払ってきたか、更新のときにどんなやり取りがあったか
• 土地の使い方：建物が建っていて、実際に使われているか
• 立ち退き料などの申し出：地主が明け渡しの条件や引き換えとして払うと申し出たお金

親の代から続く旧法の借地は、旧法4条の「正当ノ事由」で判断されます。6条の4つの事情は、判例や裁判実務で積み上げられた基準を条文にしたものと国会で説明されています（1991年9月17日 参議院法務委員会の法務省民事局長の答弁）。だから旧法の借地でも目安になります。

立ち退き料とは、地主が土地の明け渡しと引き換えに借地人へ払うお金です。最高裁も、旧法の借地で「正当事由を補完する立退料」の申し出を考えに入れてよいとしています（最高裁平成6年10月25日判決）。当社は、立ち退き料を「払えば出ていかせられるお金」ではなく、地主側の理由の足りない分を埋める材料と見ています。

たとえば、地主が子の家を建てるために土地を使いたい事情と、借地人がその家に長く住み続けている事情を並べる場面です。地主の事情だけでは足りないとき、立ち退き料の額がその差を埋められるかが問われます。

⇒ 提示額が低く感じても、地主の理由の強さと合わせて見ましょう。

家が古いことは、立ち退きの理由になる？

家が古いことだけで、借地の正当事由が決まるわけではありません。借地の6条が挙げるのは「土地の利用状況」で、借家（建物の賃貸借）の28条にある「建物の現況」は入っていないからです（借地借家法6条・28条）。

借家の立ち退きの話をそのまま借地に当てはめると、「古い家だから出なければ」と思い込んでしまいます。

ただし、借地借家法より前に始まった借地では、建物が朽ちて使えなくなった（朽廃）ときに借地権が消えるかは、旧法の扱いになります（借地借家法附則5条）。裁判で家の状態がどう扱われるかは個別の事情によるので、古い家の場合は、借地が始まった年を弁護士に伝えて確かめましょう。

借地の立ち退き料の相場はいくら？提示額は手放すものと出ていくお金で確かめる

提示額は3つのお金と並べて確かめる。2,500万円はその土地と双方の事情で決まった1例で、自分の借地の相場には当てはめない（出典: 借地借家法・民法・最高裁平成6年10月25日判決を基に当社作成）

借地の立ち退き料は法律で額が決まっておらず、提示額は3つのお金と比べて確かめます。比べるのは、手放す借地権の値段、建物の値段、出ていくのにかかる解体や引越しのお金です。借地借家法6条は立ち退き料の申し出を「考慮する」と定めるだけで、額や計算方法の決まりはありません。

一律の相場の数字が出せないのは、額が地主と借地人の事情しだいで変わるからなんです。最高裁が認めた旧法の借地の事例では、地主が「2,350万円か、それと大きく違わない範囲で裁判所が決める額」を払うと申し出ました。裁判所は、2,500万円を払う場合には正当事由が補われると判断し、最高裁もこれを是認しています（最高裁平成6年10月25日判決 全文）。

この額は、その土地と双方の事情で決まった額です。自分の借地の相場とせず、提示額の決まり方の1例として見てください。同じ判決は、地主が立ち退き料を上げて申し出た場合も、判決の前に審理が終わるまでなら、原則として考えに入れてよいとしています。

⇒ 最初の提示額が、そのまま最後の額になるとは限りません。

提示額と比べる前に見当をつけておく3つのお金

地主に返事をする前に、次の3つを紙に書き出しておきましょう。

1. 手放す借地権の値段：借地権の価格は、路線価（国税庁が道路ごとに決める土地の値段の目安）と借地権割合（土地の値段のうち借地権にあたる割合）から見当がつきます。路線価図の記号の見方は、借地権割合と路線価図の見方で確かめられます
2. 建物の値段：期間満了で更新されないときは、建物を時価で地主に買い取らせる権利（建物買取請求権）があります（借地借家法13条）。時価は自分では出しにくいので、書面に建物の額が無ければ弁護士に聞きます
3. 出ていくのにかかるお金：期間の途中に合意で返すときは、建物を壊して返すのが原則です（民法622条で準用する599条1項）。解体と引越しの見積りを取っておきます

手元に残る額は、受け取るお金から解体や引越しのお金を引いて出すので、場面によって変わるんです。場面ごとの式は、返すか売るかの節で並べます。

たとえば、地主から立ち退き料の額だけが書かれた書面が届いた場面です。まず提示額を手放す借地権の値段と比べ、次に手元に残る額を出すと、提示額が足りるかの見当がつきます。

立ち退き料が出にくい・応じる必要があるのはどんなとき？

次の3つでは、立ち退きに応じる必要が出たり、立ち退き料が出にくくなったりします。

• 定期借地権の期間満了のとき：定期借地権とは、期間が来たら更新せず土地を返す約束の借地権です。借地借家法22条の一般定期借地権は、期間を50年以上とし、更新しない・建物の買取を求めないといった特約を書面で結ぶ決まりです
• 地代の滞納などで解除されたとき：地主が相当の期間を決めて支払いを求め、期間内に払わなければ、解除できます。期間が過ぎた時点の不払いが契約や取引の常識に照らして軽微なら、解除できません（民法541条）
• 土地の上に建物がないとき：更新を求めたり使い続けたりして更新になるのは、建物がある場合に限られます（借地借家法5条）

⇒ 契約書の「定期借地権」「更新しない」の文字と、地代の払い忘れを確かめましょう。

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立ち退きを拒否したらどうなる？話し合いで決まらなければ調停か裁判へ

立ち退きを拒否すると、地主との話し合いで決まらなければ、調停か裁判に進むことがあります。地主が強制的に明け渡させるには、確定した判決や調停調書などが要ります（民事執行法22条）。ただ、定期借地権の満了や契約の解除で応じる必要があるかは、これとは別に確かめましょう。

民事調停とは、裁判所で、裁判官と調停委員を交えて話し合う手続きです。借地で調停を先に申し立てる決まりがあるのは地代の増減の争いで（民事調停法24条の2）、地主が調停を経ずに裁判を起こすこともあります。まずは地主の言い分と提示額を落ち着いて聞きましょう。

話し合いで決まったら、明け渡しの日と金額を書面に残す

話し合いで立ち退きに応じると決めたら、次の内容を合意書に書きます。

• 明け渡しの日
• 立ち退き料の額と、支払いの時期
• 建物を壊すか残すか、解体費をどちらが持つか

その場でサインせず、書面を持ち帰って弁護士に見せましょう。

決まらなければ調停か裁判、調停でもまとまらなければ裁判になることも

話し合いで決まらないときは、調停に進むことがあります。裁判所の案内では、借地借家をめぐる争いも調停の対象です（裁判所「民事調停」）。

• 申し立て先：その土地の所在地を受け持つ簡易裁判所。話し合いで決めれば、その所在地の地方裁判所にも申し立てられる（民事調停法24条）
• 進め方：通常は裁判官1人と調停委員2人が間に入り、2、3回の期日が開かれる
• かかる期間：おおむね3か月以内に成立するなどして終わることが多い
• 公開されるか：非公開で、第三者に知られずに事情を話せる
• 決まったこと：調停調書の内容は、確定した判決と同じ効力を持つ

調停でもまとまらなければ、地主が建物を壊して土地を明け渡すよう求める裁判を起こすことがあります。裁判で正当事由が認められなければ、契約は更新したものとして続きます（借地借家法5条・6条）。

認められれば、判決で明け渡しを命じられます。立ち退き料の支払いと引き換えになることもあり、更新されないときは建物を時価で地主に買い取らせる請求もできます（13条）。拒否するか応じるかは、両方の結果を弁護士に聞いてから決めましょう。

どこに相談する？弁護士と法テラスの無料法律相談

立ち退きの交渉、調停、裁判の相談先は弁護士です。費用が心配なら、法テラス（日本司法支援センター）の無料法律相談を使えます。1回30分で、同じ問題なら3回まで無料、原則として予約が要ります（法テラス「無料法律相談のご利用の流れ」）。

収入と資産には基準があります。たとえば東京に住む3人家族（本人・配偶者・子ども）なら、月の収入299,200円・資産270万円が基準です。予約の窓口は法テラス・サポートダイヤル 0570-078374（平日9時〜21時・土曜9時〜17時）です。

相続とは関係のない地主とのもめごと全般なら、借地権のトラブルの解決手順に場面ごとの進め方があります。

契約書なしの借地や、相続のあとに立ち退きを求められたら？

契約書が見当たらなくても、親から相続したばかりでも、借地の契約は続いています。立ち退きの扱いは、期間の途中・期間満了のルールと同じです。契約は書面がなくても成立し（民法522条2項）、相続人は親の権利と義務をそのまま引き継ぐからです（民法896条）。

契約書が見当たらない・口約束の借地でも借地権はある？

契約書がなくても、建物を建てるために地代を払って借りていれば、借地権はあります。国土交通省の解説でも、普通借地権の契約は「口頭でも可」とされています（国土交通省「定期借地権の解説」）。借地借家法のもとで期間を決めずに始めた借地なら、期間は30年です（3条）。祖父母の代から続くなど1992年8月より前に始まった借地は旧法の期間になるので、始まった年を確かめます。一方、一般定期借地権は書面で特約を結ぶ決まりです（22条）。地代を払わず無償で借りている場合（使用貸借）は借地権に当たらないので（民法593条・601条）、弁護士に確かめましょう。

地主と話す前に、いつから・いくらで・どの土地を借りているかを示すものを集めましょう。

• 地代の振込記録や領収書
• 建物の登記事項証明書（建物の名義と、建てた時期が分かる）
• 固定資産税の納税通知書（家屋の欄）

たとえば、祖父の代からの口約束で、地代は毎月振り込んでいるのに契約書が見つからない場面です。当社は、地代の振込記録を、借りてきた事実を示す最初の手がかりと考えています。裁判でどう扱われるかは、集めた書類を弁護士に見せて確かめましょう。

相続をきっかけに「土地を返して」と言われたら？

親が亡くなったことは、借地の契約を終わらせる理由になりません。相続人は親の権利と義務を引き継ぐので（民法896条）、期間や更新も親の契約のまま続きます。

相続で引き継ぐものや地主の承諾が要るかを先に知りたいなら、借地権の相続で引き継ぐものから確かめましょう。

たとえば、親の葬儀のあとに地主から「名義を書き換えるより、この機会に土地を返してほしい」と連絡が来た場面です。この連絡に応じる義務はありません。

親の家を相続して誰も住んでいないときは、正当事由を比べる場面で「借地人がそこに住んでいる」という事情を挙げられません（借地借家法6条）。住む予定がないことも弁護士に伝え、更新を求めるか、返すか売るかを比べましょう。

借地の名義がまだ親のままなら、相続した借地権の名義変更の手続きも確かめておきましょう。

立ち退き料を受け取って返すか、借地権付きのまま家ごと売るか？

期間満了なら「立ち退き料＋建物の時価−引越し費」、期間の途中なら「立ち退き料−解体費−引越し費」を出し、家ごと売った手取り（売却代金−承諾料−引越し費）と並べる（出典: 借地借家法13条・19条・民法599条・622条・国土交通省「定期借地権の解説」を基に当社作成）

地主に返す場合も家ごと売る場合も、受け取る総額から自分が負担するお金を引いた額で比べます。

• 期間満了で更新されないとき：立ち退き料＋建物の時価（建物買取請求権で受け取るお金。借地借家法13条）−引越し費
• 期間の途中に合意で返すとき：立ち退き料−解体費−引越し費
• 家ごと売るとき：売却代金−地主への承諾料−引越し費

提示額に建物の代金が含まれていれば時価は足さないので、書面で確かめましょう。

比べるときに見るのは、次の3つです。

• 手元に残る額：受け取る額だけでは、いくら残るかが分からないため
• 地主の承諾が要るか：売るときに要り、話がまとまるまで時間がかかることがあるため
• 決まるまでの手続き：合意書だけで済むか、承諾と売買の契約が要るかで、引き渡しまでの段取りが変わるため

期間満了で更新されないなら、建物を時価で買い取らせて、建物はそのままで土地を明け渡せます（国土交通省「定期借地権の解説」）。請求できる条件は、地主に建物を買い取ってもらう建物買取請求権で詳しく見られます。期間の途中に合意で返すなら、建物を壊して返すのが原則で（民法622条・599条1項）、解体費が先に出ていきます。

家ごと売る道は、借地権付き建物（借地の上の家と、土地を借りる権利をひとまとめにした呼び方）として売ることになります。賃貸借の契約で借りている借地を第三者に売るには地主の承諾（譲渡承諾）が要り（民法612条）、承諾と引き換えにお金（譲渡承諾料）を求められることがあります。買い手が借りても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しないときは、借地人が裁判所に承諾に代わる許可を求める手続きもあります（借地借家法19条）。借地権の売却先と地主の承諾の取り方を見ると、仲介と買取の違いも比べられます。なお、当社の買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。

住み続ける・返す・売るで、手元に残るお金はどう違う？

3つの道を並べると次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法13条・19条・民法599条・612条・622条・国土交通省「定期借地権の解説」を基に当社作成

表に金額の欄がないのは、立ち退き料も売却価格も、土地と家ごとに変わるからです。手元に残る額は、行ごとに自分の数字を書き出して比べてみてください。

古い家を家財ごと手放したいときに、買取くんで相談できること

当社は、借地の上に建つ古い建物（借地権付き建物）や底地（人に貸している土地そのもの）も、買取・査定の対象にしています（買取くんの事業紹介）。土地と建物の持ち主が違うと、片方だけを売ろうとしても買い手が限られます。買取くんは、そうした家を借地権付きのまま家ごと査定します。

家の古さについても、築50年を超え、少し傾きのある東京都北区の戸建てを買い取っています（借地の事例ではなく、古い家の状態の事例です）。買取くんの仲介手数料は0円で、残置物の撤去やリフォーム、クリーニングをしないまま、今の状態で引き渡せます。

次のような方は、立ち退きに応じると地主に返事をする前に、家ごと売った場合の価格を聞いて比べてみてください。

• 期間の途中で返してと言われ、提示額から解体と引越しの見積りを引くと、手元に少ししか残らない
• 家財が残ったままで、片付ける時間がとれない
• 築年数が古く、一般の買い手が見つかるか不安

売るには、地主の承諾（または裁判所の許可）が要ります。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。立ち退き料の交渉や裁判は、弁護士に相談しましょう。期間満了で建物買取請求ができ、地主の示す額に納得できるなら、合意書だけで済む返す道のほうが手続きは少なくて済みます。

借地の持ち家の立ち退きでよくある質問

借地の地主から「○日までに出ていって」と書面が届いたら、すぐに出なければならない？

書面が届いただけで、すぐに出なければならないとは限りません。ただ、定期借地権の期間満了や地代の滞納などでの解除なら応じる必要があります。強制的な明け渡しには確定した判決や調停調書などが要りますが（民事執行法22条）、それは応じる必要があるかとは別の話です。書面では、契約の種類、期間満了の日、更新しない理由、立ち退き料の提示があるかを確かめ、返事をする前に弁護士に相談しましょう。

借地の立ち退きにも借地借家法28条が使われる？

使われません。28条は建物の賃貸借（借家）で更新を断るときの条文です。借地は5条・6条で判断します（借地借家法）。

借地の立ち退きを求められてから、明け渡すまでの期間は？

明け渡しの日は、どの手続きで決まるかによって変わります。話し合いなら合意書に書いた日、調停なら調停で合意して調書に書いた日です。判決なら、明け渡しを命じられたあとになります（裁判所「民事調停」・民事執行法22条）。

買取くんでは、地主から立ち退きを求められている借地の上の家も、査定を相談できますか？

相談できます。当社は、借地の上に建つ古い建物も買取・査定の対象にしています。売るには地主の承諾（または裁判所の許可）が要るため、地主との話の進め方は、申し込みのお電話で確かめていただけます。査定は無料です。フォームは必須3項目・入力約1分で、24時間受け付けています。

まとめ

借地の上の持ち家は、地主に立ち退きを求められても原則としてすぐに応じる義務はなく、親の代から続く旧法の借地も含め、期間満了でも地主が更新を断るには正当事由が要ります。定期借地権の期間満了、地代の滞納などでの解除、建物がない場合は扱いが変わり、立ち退き料にも決まった額はありません。書面が届いたら、契約の手がかりと3つのお金をそろえ、返事をする前に弁護士（費用が心配なら法テラス）に相談しましょう。

相続した借地の家を、住む・返す・売るのどれにするか全体から決めたいなら、相続した借地の家の手放し方の比べ方も参考になります。

買取くんは、借地の上に建つ古い建物も買取・査定の対象にしていて、相続の名義変更が済んでいない段階でも相談を受け付けています。立ち退き料の提示額と、家ごと売った場合の価格を並べてから地主に返事をしたい方は、買取くんの査定を比べる材料にしてください。

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