「借地の名義変更って、地主さんに名義変更料を払うもの？」 「借地の実家を相続したら、名義変更は何から始めるの？」
借地の家を相続した方は、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。相続での借地権の名義変更は、法務局での建物の相続登記と、地主への通知の2つです。相続は譲渡に当たらないと解されるので、地主の承諾なしで名義を変えられ、名義変更料も法律上は払わずに済みます。費用や期限、贈与との違いも答えます。
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相続での借地権の名義変更は何をする？必要な手続きは2つ
法務局へは3年以内に相続登記（登録免許税0.4%）、地主へは借主の交代を通知し、相続なら名義変更料は法律上払わずに済む（出典: 不動産登記法76条の2・民法612条・896条・国税庁 No.7191を基に当社作成）
相続での名義変更は、法務局で家の名義を変える「相続登記」と、地主に借主の交代を知らせる「通知」の2つです。土地の登記は地主の名義のままで、変わるのは建物と借地契約の名義だけなんです。借地権は他人の土地を借りて家を建てる権利で、この権利の付いた家を、借地権付き建物と呼びます。
相続登記の申請と、地主に頼む名義の切り替えは、家を継ぐ人が決まってから。遺言がなければ、相続人全員の話し合い（遺産分割協議）で決めます。兄弟で話がまとまらないなら、借地権を兄弟で相続するときの分け方で、1人が継ぐ・お金で調整する・売って分けるの違いを比べられます。話し合いが長引くときは、親が亡くなったことと窓口になる人を先に地主へ伝え、地代は払い続けましょう。
たとえば親の葬儀のあと、地主から「名義を書き換えてほしい」と連絡が来たとします。地主の側で書き換えるのは借地契約と地代の名義で、家の登記は相続した人が自分で法務局に申請するもの、と分けて受け取ればいいんです。
1. 建物の相続登記：法務局で家の名義を相続した人に変える
相続登記は、亡くなった親の名義になっている建物の登記を、相続した人の名義へ移す手続きです。2024年4月1日から、相続登記は法律上の義務になりました（相続登記の義務化）。相続で家を取得したと知った日から3年以内に申請します（不動産登記法76条の2）。
借地の家で登記するのは建物だけです。借地権そのものが土地の登記簿（「乙区」という欄）に登記されている場合だけ、その権利を移す登記も一緒に申請します。
まずは法務局で建物の登記簿（登記事項証明書）を取り、親の名義の登記があるかを確かめましょう。登記が見当たらない家は、建物そのものの登記（表題登記）を含めて必要な手順を、土地家屋調査士や司法書士に確かめます。
2. 地主への通知：借主と地代の名義を変えてもらう
民法896条は「相続人は、相続開始の時から、被相続人の財産に属した一切の権利義務を承継する」と定めています（民法896条）。借地契約の借主の立場もここに入るので、親が亡くなっても借地契約は終わらず、相続した人がそのまま借主になります。地主には、新しい借主と地代の振込名義を知らせましょう。
地主への通知は契約の当事者どうしの連絡です。契約書を作り直すか、借主の交代を書面で確かめ合うかは、地主との話し合いしだいです。
借地の家の「名義変更」に含まれる2つの手続き
| 比べること | 建物の相続登記 | 地主への通知 |
|---|---|---|
| 手続きの相手 | 法務局 | 地主 |
| 法律上の期限 | 相続で家を取得したと知った日から3年以内に申請する義務 | 法律上の期限の定めはない |
| かかるお金 | 登録免許税（建物の固定資産税評価額×0.4%） | 名義変更料の法律上の支払い義務はない |
| 最初に確かめること | 建物の登記簿に親の名義の登記があるか（登記のある建物が、借地権を地主以外に主張する根拠になる） | 借地契約書の借主の名義・契約の種類・残りの期間 |
| 済ませると得られること | 相続した人の名義で家を売れる状態になる | 地代の振込名義と、更新・建て替えの相談相手が相続した人になる |
データ出典: 不動産登記法76条の2／借地借家法10条／民法612条・896条／国税庁 No.7191
⇒ 地主へのお金（名義変更料）と国へのお金（登録免許税）を分けて考えれば、払う必要のないお金を払わずに済みます。
相続で地主から名義変更料を求められたら払うべき？
相続なら、名義変更料（承諾料）は法律上払わずに済みます。地主の承諾が要るのは借地権（土地の賃借権）を売る・贈るなど「譲り渡す」ときで、相続はそれに当たらないと解されるためです（民法612条・896条）。借地契約書に相続のときの支払いの定めがあるときは、払う前に弁護士に確かめましょう。
相続が借地権の「譲渡」に当たらないのはなぜ？
民法612条は「賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、その賃借権を譲り渡し、又は賃借物を転貸することができない」と定めています。借地権には土地の賃借権と地上権があり、この定めがかかるのは賃借権で、どちらかは借地契約書で確かめられます。この記事の承諾の話は賃借権の場合です。譲渡承諾とは、借地権を他人に譲り渡すのを地主が認めることです。その見返りのお金が譲渡承諾料で、名義変更料や名義書換料とも呼ばれます。
相続は、売買や贈与のような約束ではなく、法律の働きで権利と義務が相続人へ移るものです（民法896条）。当社では、相続は612条の承諾の対象にならず、承諾の見返りである名義変更料を払う義務も生じない、と考えています。
国税庁の質疑応答事例は、借地権付きで建物を第三者に譲渡するときの名義書換料を扱っています（国税庁 質疑応答事例。消費税の扱いを答えた事例）。そこでは「地主が借地人から承諾の対価として受ける」お金と位置づけられています。⇒ 地主からお金の話が出たら、今回が相続か、売買や贈与かをまず確かめましょう。
名義変更料を求められたら、何を伝えればいい？
地主から「名義変更料を払ってほしい」と言われたら、次の3つを伝えます。
- 今回は相続で、借地権を売ったり贈ったりする「譲り渡し」ではないこと
- 建物の相続登記は、地主の同意がなくても相続人が法務局へ申請できること
- 地代はこれまでどおり払い続けること
伝える前に、借地契約書に相続のときの名義書換料の定めがあるかを読んでおきます。定めがある場合や地主が強く求める場合は、弁護士に相談してください。任意で払うのは自由ですが、法律上の義務ではありません。
名義変更を伝えたところ「次の更新はしない」「土地を返してほしい」と言われたなら、話は立ち退きへ移ります。地主から立ち退きを求められたときに応じる義務があるか、立ち退き料（土地を返す代わりに受け取るお金）をどう考えるかを確かめてから返事をしましょう。
借地権の名義変更はどんな流れで、費用はいくらかかる？
借地の家は土地を相続しないので登録免許税は建物分の0.4%が基本で、評価額300万円なら12,000円（評価額は仮定の値。出典: 国税庁 No.7191・登録免許税法別表第一を基に当社作成）
名義変更は、継ぐ人を決め、書類を集めて法務局に相続登記を申請し、最後に地主へ新しい借主を知らせる順で進めます。費用は、建物の固定資産税評価額の0.4%（1,000分の4）の登録免許税に、書類代と、頼むなら司法書士報酬を足した額です（国税庁 No.7191）。借地権が土地に登記されている家は、その移転の分も加わります。自分で申請するなら主な費用は登録免許税と書類代で、建物の評価額が仮に300万円なら12,000円です。
名義変更はどの順番で進める？
- 遺言書があるかを確かめ、なければ相続人全員の遺産分割協議で、借地の家を継ぐ人を決める（長引くなら、窓口になる人を先に地主へ伝える）
- 建物の登記簿と、役所で取れる固定資産税の評価証明書を取り、名義と評価額を確かめる。借地契約書の借主の名義・残りの期間も見ておく
- 戸籍謄本などの書類をそろえる
- 建物のある場所を受け持つ法務局へ、相続登記を申請する（借地権が土地に登記されていれば、その移転の登記も一緒に）
- 地主に新しい借主を知らせ、地代の振込名義と連絡先を変えてもらう
書類は相続人の数や遺言の有無で変わるので、家の名義変更の必要書類の一覧から拾い出しておきましょう。
相続税の申告が要るかも確かめます。評価額の出し方は借地権の相続税評価で見当をつけられます。個別の税額は、税理士か税務署に確かめてください。
費用はいくら？登録免許税は建物の評価額の0.4%
| 費用 | 計算のしかた・目安 | かかる場面 |
|---|---|---|
| 登録免許税（建物の相続登記） | 建物の固定資産税評価額×1,000分の4（0.4%） | 相続登記を申請するとき |
| 登録免許税（借地権の移転登記） | 土地の価額×1,000分の2（0.2%） | 借地権が土地に登記されている場合だけ |
| 書類の取得費 | 戸籍謄本・評価証明書などの交付手数料 | 書類をそろえるとき |
| 司法書士報酬 | 依頼する事務所ごとに決まる | 申請を頼む場合だけ |
データ出典: 国税庁 No.7191／登録免許税法 別表第一
借地の家は土地を相続しないので、登録免許税は建物の分が基本なんです（土地付きの家なら土地にも0.4%がかかります）。借地権が土地に登記されていれば、表の移転登記の分も加わります。司法書士に頼む場合の報酬の目安は、家の名義変更の費用に載せています。
自分で申請するか、司法書士に頼むか
相続登記は自分でも申請でき、法務局では予約制の登記手続案内を受けられます（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。次のような家は書類が増えるので、司法書士に頼むほうが手間を減らせます。
- 建物が登記されていない（未登記。建物そのものの登記は土地家屋調査士に相談）
- 相続人が多い、または連絡のつかない相続人がいる
- 祖父母など、数代前の名義のままになっている
- 借地権そのものも土地に登記されている
借地権の名義変更をしないとどうなる？3年の期限と過料
正当な理由なく相続登記をしないまま3年を過ぎると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条）。家を売るときも、買主へ名義を移すには相続登記が要ります。地主への通知には法律上の期限がなく、知らせないままでも借地契約は相続した人に引き継がれて続きます（民法896条）。ただ、地代の振込名義と、更新・建て替えを相談する相手が親のままになるので、継ぐ人が決まったら地主に知らせましょう。
たとえば2025年6月に親が亡くなり、自分がその家を相続したと知ったなら、相続登記の期限は3年後の2028年6月です。
正当な理由なく3年以内に相続登記をしないと、10万円以下の過料の対象になる
不動産登記法164条は、正当な理由がないのに申請を怠ったときは「十万円以下の過料に処する」と定めています。期限を過ぎてすぐには科されません。登記官の催告のあとも正当な理由なく登記されないときに、裁判所が過料を判断します（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」）。催告を待たずに、3年の期限内に申請しておきましょう。
兄弟の話し合いがまとまらず3年に間に合いそうにないときは、「相続人申告登記」を使えます。法務局に自分が相続人だと3年以内に申し出る手続きで、申請義務のうち基本的な部分を果たせます（法務省「相続登記の申請義務化について」）。ただしその後の遺産分割で家を取得した人は、分割の日から3年以内に、内容に沿った相続登記の申請が必要です。義務化の全体は、家の名義変更（相続登記）の進め方で確かめられます。
建物の登記が親の代からあるかを確かめる：登記が借地権を地主以外に主張する根拠になる
親が建物を登記しておらず、借地権そのものの登記もない家は、地主が土地を第三者に売ったとき、新しい持ち主に借地権を主張できない状態のまま相続されます。根拠は借地借家法10条です。「借地権は、その登記がなくても、土地の上に借地権者が登記されている建物を所有するときは、これをもって第三者に対抗することができる」と定めています（借地借家法10条）。⇒ 相続の準備では、建物の登記簿で親の代から登記があるかを最初に確かめましょう。
契約は父、建物の登記は別の家族、というように名義が食い違う家もあるんです。10条は「借地権者が登記されている建物」と定めているので、相続を機に両方を相続した人の名義にそろえます。直し方は借地権の登記で、借地権を守れる条件と一緒に確かめられます。
地主に知らせないままだと、地代と更新の相談相手が親のままになる
知らせないと、地主の手元では借主も地代の振込名義も亡くなった親のままで、更新や建て替えを誰と相談すればよいか分かりません。更新が近い借地なら特に早めに、次の内容を書面で伝えておくと食い違いを防げます。
- 借主（親）が亡くなった日
- 新しい借主の名前と連絡先（遺産分割の話し合い中なら、その旨と窓口になる人）
- 地代の振込名義と、新しい名義で振り込み始める月
借地の家を売るには、相続登記と地主の承諾の両方が要る
相続した借地の家を売るには、買主へ名義を移す前に、相続登記で建物の名義を相続した人に変える必要があります。さらに、借地権（土地の賃借権）を地主以外の人へ売るのは「譲り渡し」に当たるので、地主の承諾（または裁判所の許可）も必要です（民法612条・借地借家法19条）。相続登記は売る話と並行して進められるので、名義変更の完了を待たずに売り方を考え始められます。
生前贈与や相続人以外への遺贈で名義を変えるときは？承諾料と贈与税
賃借権の借地なら、生前贈与は地主の承諾と承諾料の話し合いが要り、特定の財産を渡す遺贈も要ると解され、登録免許税も相続の5倍（評価額は仮定の値。出典: 民法612条・借地借家法19条・国税庁 No.7191・No.4408を基に当社作成）
生前贈与は借地権（土地の賃借権）の譲り渡しに当たるので、地主の承諾が要り、承諾料の話し合いも必要です。遺言で相続人以外に特定の財産を渡す遺贈も、同じ扱いと解されています。財産の全部や割合を指定して渡す包括遺贈には民法990条を根拠に承諾不要とする考えもありますが、明確に認めた裁判例は確認できていません。どちらの遺言でも、名義を移す前に弁護士に確かめましょう。贈与なら贈与税がかかり、建物の登録免許税も相続の0.4%（1,000分の4）に対して2%（1,000分の20）です（国税庁 No.7191）。
生前贈与は地主の承諾が要り、特定の財産を渡す遺贈も要ると解される
民法612条2項は、承諾なしに第三者に使わせたときは「賃貸人は、契約の解除をすることができる」と定めています。承諾なしに贈ると、借地契約を解除されることがあるわけです。⇒ 贈与や遺贈を考えたら、名義を移す前に地主と話し合いましょう。
建物を第三者に譲る場面で、地主に不利となるおそれがないのに承諾してもらえないときは、借地人は承諾に代わる許可を裁判所に求められます。この手続きを借地非訟といい、裁判所は許可の条件に地主へのお金の支払いを付けられます（借地借家法19条・東京地方裁判所「借地非訟事件について」）。承諾料の決まり方と、地主に断られたあとの3つの進め方は、借地権の譲渡の承諾と承諾料で比べられます。
相続・遺贈・生前贈与で、承諾料と税金はどう違う？
承諾も承諾料も要らず登録免許税の税率も低いのは、相続だけです。
| 名義が変わる場面 | 地主の承諾 | 承諾料 | 建物の登録免許税 | かかる税金 | 3年の相続登記の義務 |
|---|---|---|---|---|---|
| 相続（遺産分割を含む） | 要らない | 法律上の支払い義務はない | 1,000分の4 | 相続税（基礎控除を超える場合） | あり |
| 相続人以外への遺贈（特定の財産を渡す場合） | 要ると解される（断られたら弁護士へ） | 地主と話し合う | 1,000分の20 | 相続税（基礎控除を超える場合） | なし（義務の対象は相続人への遺贈まで） |
| 生前贈与 | 要る（断られたら裁判所の許可） | 地主と話し合う（裁判所が許可の条件にすることも） | 1,000分の20 | 贈与税（暦年課税は1年110万円超の分） | なし |
| （参考）売却 | 要る（断られたら裁判所の許可） | 生前贈与の行と同じ | 1,000分の20（買主の登記。軽減税率の場合あり） | 譲渡所得の税金（利益が出た場合） | 売却そのものにはなし（相続した家なら「相続」の行のとおり義務あり） |
※ 表は横にスクロールできます。
データ出典: 民法612条／借地借家法19条／不動産登記法76条の2／国税庁 No.7191／国税庁 No.4102／国税庁 No.4402／国税庁 No.4408
※「地主の承諾」「承諾料」の欄は土地の賃借権の場合です。
建物の評価額が300万円なら、登録免許税は相続で12,000円、生前贈与では60,000円と5倍の差です。
贈与税は暦年課税なら1年にもらった財産の合計から基礎控除110万円を引いて計算し（国税庁 No.4408）、借地の家では建物と借地権の評価額の合計が対象です。別方式（相続時精算課税）もあるので、税額は税理士か税務署へ。
名義変更が終わる前でも、相続した借地の家を買取くんに相談できる？
はい。買取くんでは、相続登記（名義変更）が済んでいない段階でも、相続した借地の上の家の査定を相談できます。名義が亡くなった親のままでも、相続人どうしの話がまとまっていなくても、今の状況のままお話を伺います。
住む予定のない借地の家なら、名義変更を済ませてから相談するか、並行して相談を始めるかを、3年の期限までの手間と順番で比べます。借地の家を売るには相続登記と地主の承諾の話し合いの両方が要り、1つずつ片づけると時間がかかるからです。
登記を済ませてから相談すると、費用と書類集めを終えたあとで、査定額が分かります。借地の家は地主の承諾が要り、買い手も限られるので、売れる見込みが分かるまでにはさらに時間がかかることもあるんです。家を持ち続ける・地主に返す・売るのどれにするかから決めたい方は、相続した借地の家の選択肢の比べ方で、手元に残る額と費用を並べて見比べられます。
買取くんは、相続登記が済む前から相談を受け付けています。相続登記の申請は相続した方が行いますが、売却の話が具体的に進んでから並行して進めることもできます。当社は30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と提携しており、必要に応じて提携の専門家と連携して、契約手続きをサポートします。無料査定は最短30分で終わった実績があり（過去実績。水曜・日曜は翌営業日の対応）、名義変更の費用を払う前に、売った場合の査定額を知って比べられます。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。
時間をかけてでも高く売りたい場合は、仲介のほうが向いています。買取くんの買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあるためです。当社を含め借地の家を第三者に売るときは、地主の承諾（または裁判所の許可）が別に要ります。相続放棄（財産も借金も継がない手続き）も考えているなら、家を売る・片付ける前に、放棄するかどうかを先に決めてください。
買取くんが向いているのは、住む予定のない借地の上の実家を相続して、名義は親のまま、兄弟の話し合いもこれから——その段階で、3年の期限までに家をどうするかも決めたい方です。
＼ 売るか決めていなくてOK・査定無料 ／
名義変更と売却の話を並行して進められるので、登記の書類集めが終わるのを待たずに価格を確かめられます。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
借地権の名義変更についてよくある質問
借地の譲渡承諾料（名義変更料）は誰が払う？
借地権を譲り渡す借地人が、承諾の見返りとして地主に払うものとして扱われています（国税庁 質疑応答事例）。相続での名義変更は譲り渡しに当たらないと解されるので、法律上の支払い義務にはなりません。
過去に相続して親名義のままの借地の家も、名義変更の義務がある？
あります。相続登記の義務化は、2024年4月1日より前に相続した不動産も対象です。相続で取得したと知った日が2024年4月より前なら、期限は2027年3月31日です。2024年4月以降に知ったなら、その日から3年以内です（法務省「相続登記の申請義務化について」）。期限が近いので、登記簿で今の名義を確かめておきましょう。
親の借地に子どもが家を建て替えると贈与税がかかる？
地代や権利金を払わずに親の借地を使う（使用貸借）なら、使う権利の価額はゼロとして扱われ、子どもに贈与税はかかりません（国税庁 No.4555）。その場合、子ども・親・地主の3人の連名で「借地権の使用貸借に関する確認書」を子どもの住所地の税務署へ出します。使用貸借に当たらないと課税されることがあるので、個別には税理士に確かめてください。
地主が「相続による名義変更は認めない」と言ったらどうする？
建物の相続登記は、地主の同意がなくても相続人が法務局へ申請できます。登記を済ませたうえで、地代の振込名義の変更を書面で伝えましょう。話がこじれて「更新しない」「土地を返してほしい」と言われたら、弁護士に相談してください。
借地権付きの家（借地の上に建つ家）も買取くんの査定の対象？
対象です。買取くんは、借地の上に建つ古い家も買取の対象にしています。地主の承諾をどう得るかなど、地主との話の進め方は、査定を申し込むときに確かめられます。電話（0120-985-623・受付10:00〜19:00、水・日曜定休）でも相談できるので、家の所在地と今の名義の状況をお知らせください。
まとめ
相続での借地権の名義変更は、法務局での建物の相続登記と地主への通知の2つです。相続なら名義変更料は法律上払わずに済みます（契約書に相続のときの定めがあれば、払う前に弁護士へ）。相続登記は家を相続で取得したと知った日から3年以内の義務です。生前贈与は地主の承諾と贈与税が要り、相続人以外に特定の財産を渡す遺贈も承諾が要ると解されます。建物の登記簿と借地契約書で名義を確かめ、継ぐ人が決まったら地主に知らせましょう。
買取くんは借地の上に建つ古い家も買取の対象にしています。名義が親のままの段階から、売るかどうかを一緒に考えられます。住む予定のない借地の家を、相続登記の期限までにどうするか決めたい方に合う相談先です。
受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）
