借地権トラブルの代表例は？旧借地権・相続でこじれた時の解決手順

「地主さんが代替わりして、急に地代を上げると言われた」 「祖父の代からの契約で、契約書がどこにあるかも分からない」

借地権のトラブルは地代・更新・建て替え・譲渡・相続の5つの場面に集中し、当事者で言い分が逆になります。借地人の権利は借地借家法で守られていて、話がつかなければ民事調停・借地非訟という段階もあるんです。この記事では5場面の代表例、旧借地権と相続でこじれる場面、解決の4段階、手放す選択肢までご案内します。

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借地権トラブルはなぜ起きる？地主と借地人で見え方が逆になる仕組み

登記名義の分かれ方と、借地人を守る3つの条文をまとめました（出典: e-Gov 借地借家法）

借地権のトラブルは、土地の持ち主（地主）と建物の持ち主（借地人）が別々のまま、契約が何十年も続くために起きます。土地を返してほしい地主と、建物に住み続けたい借地人とでは、同じ出来事でも都合が正反対になるんです。

借地権とは——建物を建てるために土地を借りる権利

借地権とは、建物を所有するために土地を借りる権利で、地上権と土地の賃借権の2種類があります（国税庁 No.4613 貸宅地の評価）。分かりやすいのは登記の名義です。自分の家の登記は自分の名前、その下の土地は地主の名前。そのうえで地代を払っているなら、皆様は借地権を持っています。

地主から見たその土地は底地と呼ばれます。底地とは、借地権が付いたまま持っている土地のこと。自分では使えず、売るときも借地人がいることが前提です。地主が「そろそろ整理したい」と言い出すとき、その背景にあるのがこの底地という立場で、底地の売却で選べる方法の全体像は別の記事にまとめています。

借地人は借地借家法で守られている——更新と「正当の事由」

借地人の立場は法律で強く守られています。建物がある場合に限られますが、期間が満了しても更新を請求すれば、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条1項）。地主が異議を述べるには「正当の事由」が必要で、双方が土地を必要とする事情や立ち退きの条件としての給付の申出まで考慮して判断されます（同6条）。

⇒ 「期間が切れたから返してほしい」と言われただけでは、契約は終わりません。

対抗力も心強い部分です。借地権そのものの登記がなくても、その土地に自分名義で登記した建物があれば第三者に借地権を主張できます（同10条1項）。旧法・新法・定期借地権といった型の違いは借地権の種類ごとの違いで解説しています。

借地権トラブルの代表例は？地代・更新・建て替え・譲渡・相続の5場面

借地権のトラブルは地代・更新・建て替え・譲渡・相続の5つの場面に集中します。しかも同じ出来事なのに、借地人と地主で言い分がきれいに逆になるのが特徴なんです。だからこそ、自分がいまどの場面にいるのかを先に特定するのが早道です。

5場面で、言い分はこう食い違う

同じ5場面を、根拠と手元の書類で見ると

データ出典: e-Gov 借地借家法／e-Gov 民法

2枚を並べると、言い争いの中身より先に「どの条文の話で、どの書類を出せば進むのか」が見えます。地主の立場の方は、1枚目の表の「地主側の言い分」の列から自分の場面を探してください。底地側の出口は記事の最後にご案内します。

地代と更新をめぐるトラブル

地代の増減には枠組みがあります。地代が不相当になったかどうかは、租税その他の公課の増減、土地の価格の変動、近傍類似の土地の地代との比較で判断されます。不相当になったときは、当事者が将来に向かって増額・減額を請求できます（前掲・借地借家法11条1項）。請求された側が、その場で従う必要はありません。協議が調わない間は自分が相当と認める額の地代を払っていれば足ります（同11条2項）。ただし増額を正当とする裁判が確定し、すでに払った額に不足があれば、その不足額に年1割の割合の利息を付けて支払います。月3万円を払い続け、後から月3万5千円が正当と確定したなら、差額の月5千円分に利息が乗る計算です。

地主が受け取りを拒んだときは、相当と認める額を供託所に弁済供託すれば、地代の債務は消えます（法務局「地代，家賃の受領を拒否された場合にする供託」）。供託しても増額が正当とされれば差額は後から払うので、争いそのものが片づくわけではありません。

納得できないからと地代を止めるのは、まったく別の問題を作ります。滞納は契約解除の材料になります。更新料の相場と支払い義務の有無は更新料の考え方と支払い義務の整理で扱っています。

建て替え・譲渡（売却）をめぐるトラブル

建物を人に売ると、その下の土地の賃借権も一緒に移ります。だから賃借権の譲渡や転貸には地主の承諾が必要で、無断で行えば地主は契約を解除できます（前掲・民法612条）。

では承諾がもらえなければ売れないのかというと、そうではありません。第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないとき、裁判所が承諾に代わる許可を与えられます（前掲・借地借家法19条1項）。建て替えや増改築も同じで、借地条件の変更は17条1項、増改築の許可は17条2項が受け皿です。

⇒ 承諾は「もらえたら進む」ではなく、「もらえなくても裁判所を通す道がある」。

承諾料・名義書換料の相場と交渉の実際は、借地権の譲渡承諾料と交渉の進め方をご覧ください。

旧借地権に多いトラブルは？古い契約ほど条件があいまいになる

旧借地権のトラブルは、契約書が残っていない・条件が口約束のまま・地代が長年据え置き・地主が代替わり、という4つの事情から起きます。共通しているのは、当時の当事者しか知らない情報が失われていることなんです。

旧借地権（旧法借地権）とは、いまの借地借家法が施行される前の借地法にもとづく借地権のこと。境目は平成4年8月1日で、それより前に設定された借地権は契約の更新も建物の再築も「なお従前の例による」とされ、今も旧法の考え方で扱われます（前掲・借地借家法 附則6条・7条）。裁判所の案内でも、更新後の建物再築許可の申立ては平成4年8月1日以降の借地権にのみ適用されると明記されています（東京地方裁判所民事第22部「第1 借地非訟とは」）。

契約書が見つからないときに何を手がかりにするか

手元に契約書がなくても、権利そのものが消えるわけではありません。登記した建物があれば借地権は主張できますし（前掲・同10条1項）、契約の中身は他の資料から組み立てられます。祖父の代から借りていて更新の記録も見当たらない、というときに集めるのは次の4点です：

• 地代の領収書・振込記録——いくらを、いつから、誰に払っているか
• 建物の登記事項証明書——建物の名義と登記の日付。対抗力の裏づけになります
• 固定資産税の課税明細書——建物にだけ課税され、土地には課税されていないという事実
• 古い封筒・権利証の綴り——更新時の覚書や承諾書が挟まっていることがあります

⇒ 地主側が控えを保管している場合もあります。まず自分の手元を固めてから「控えはありますか」と聞く。この順番なら、条件が食い違っても落ち着いて対応できます。

地主の代替わり・底地の売却で「条件を変える」と言われたとき

底地が第三者に売られて地主が変わっても、借地権は新しい地主にも主張できます。「前の条件は引き継がない」「新しい契約に切り替えてほしい」と言われても、契約を結び直さない限り、旧法で設定された借地権が新法の借地権に置き換わることはありません。ここで効くのは、返事を急がないことです。その場で新しい契約書に署名・押印をしない——旧法の借地権は存続期間や更新の扱いで借地人に有利な部分があり、結び直しは条件の入れ替えになりかねません。買う側から見たリスク判断は旧借地権付き物件を買うときの注意点にまとめています。

借地権を相続するとなぜこじれる？名義そのまま・共有・地主と面識なし

相続登記の期限と、共有になったときの決め方を並べました（出典: 法務省「相続登記の申請義務化について」／e-Gov 民法）

借地権の相続でこじれるのは、名義を親のままにしている・相続人が複数で共有になっている・地主と一度も会ったことがない、という3つの状態のまま地主とのやり取りが始まるためです。相続そのものは相続人が被相続人の権利義務を承継する手続きであり（民法896条）、承諾が必要な「譲渡」とは別のものです。地主から名義変更料を求められても、相続を理由に支払う義務が生じるわけではありません。

名義をそのままにすると何が起きるか

相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得した人に登記の申請を義務づける制度のことです。自己のために相続の開始があったことを知り、かつその不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に申請する必要があり、正当な理由がないのに怠ると10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。

令和6年4月1日より前に相続した分も対象で、その場合は令和9年3月31日までに登記します（不動産を相続で取得したと知った日が令和6年4月以降なら、その日から3年以内です）。借地の上に建っている建物も、もちろん対象です。

名義が亡くなった方のままだと、建て替えの承諾を申請することも借地権ごと売ることもできず、地主から見れば「誰と話せばいいのか分からない相手」になります。手続きと費用の目安は土地の名義変更の進め方でご確認ください。

相続人が複数のとき——共有になると全員の足並みが要る

遺産分割が終わっていないと、建物と借地権は相続人全員の共有になります。共有持分とは、その共有物について各相続人が持っている取り分のことです。共有になると、決められることに枠がかかります：

• 変更にあたること（建て替え・大規模な改修）——他の共有者の同意が必要（前掲・民法251条1項）
• 管理にあたること（貸し出し・修繕）——持分の価格に従い、その過半数で決める（同252条1項）
• 建物と借地権をまるごと売ること——共有者全員の合意が要る（単独で動かせるのは自分の持分だけ）

3人が3分の1ずつ相続した建物を売るなら、3人そろっての同意が要ります。そこに「地主と一度も会ったことがない相続人」が加わると、名義変更料の要求に誰がどう答えるかを決めるところで、話が止まってしまうんです。

⇒ 相続人の間で窓口を1人に決めてから、地主へ連絡する。順番が逆になると、あとで合意の取り直しになります。共有持分だけを動かす方法は共有持分の売却と買取で扱っています。

話し合いがつかないときは？協議・内容証明・調停・借地非訟の4段階

段階が上がるほど、決まる内容と申立先がはっきりします（出典: 裁判所「民事調停」／東京地方裁判所民事第22部）

話し合いがつかないときは、内容証明郵便で意思を記録に残し、それでもまとまらなければ民事調停、承諾が得られない場合は借地非訟へ進みます。段階が上がるほど時間も費用もかかりますが、そのぶん決まる内容ははっきりしていきます。

4段階で、何が決まってどこへ出すか

同じ4段階を、代理人・期間・費用で見ると

データ出典: 裁判所「民事調停」／東京地方裁判所民事第22部「第2 借地非訟事件手続の流れ」／同「第3 費用」

まず見てほしいのは「何が決まるか」の列です。内容証明は何も決めず、調停は合意できなければ終わります。承諾が得られない一点で止まっているなら、決められる場所は借地非訟だけ。協議・内容証明・調停はどちらの立場からでも使えますが、借地非訟の申立ては原則として借地権者側が行います。

まずは当事者どうしの話し合いと、書面で残す意思表示

最初の段階でやってはいけないことは、はっきりしています。その場で書類に署名・押印をしないこと。そして、地代の支払いを自分の判断で止めないこと。この2つを守るだけで、後に残る選択肢がずいぶん違います。言った・言わないになりそうなら、内容証明郵便で意思を残します。決着はつきませんが、いつ・誰が・何を伝えたかが記録になります。相談先は内容で分かれ、契約の解釈や交渉は弁護士、登記は司法書士、売却の見通しは不動産会社です。個別の契約内容にかかる判断は、必ず弁護士・司法書士にご確認ください。

民事調停——話合いで決着させる

民事調停は、借地借家をめぐる紛争も対象にした話合いの手続きです。一般市民から選ばれた調停委員が裁判官とともに関与し、席は非公開。通常は申立てから2〜3回の期日が開かれ、おおむね3か月以内に成立するなどして終了しており、手数料も訴訟より低額です（前掲・裁判所「民事調停」）。

⇒ 話し合いの延長に見えて、成立した内容は調停調書に記載され、確定した判決と同じ効力を持ちます。地代や相続の話を口約束で終わらせたくない場面ほど、使う価値があります。

借地非訟——地主の承諾に代わる許可をもらう

借地非訟は、地主の承諾が得られないときに、裁判所から承諾に代わる許可をもらう手続きです。扱える申立ては次の6種類に限られます（前掲・東京地裁民事第22部「第1 借地非訟とは」）：

• 借地条件変更（借地借家法17条1項）——木造から鉄筋コンクリート造へ、といった借地条件の変更
• 増改築許可（17条2項）——承諾が要る契約での建替え・増築・大修繕
• 更新後の建物再築許可（18条1項）——平成4年8月1日以降の借地権のみ
• 土地の賃借権の譲渡または転貸の許可（19条1項）——建物を第三者へ譲渡するとき
• 競売・公売に伴う土地賃借権譲受許可（20条1項）——競売や公売で建物を買い受けた人が使う
• 借地権設定者の建物および土地賃借権譲受（19条3項・20条2項）——地主が優先的に買い取る介入権

管轄は借地の所在地を管轄する地方裁判所で、当事者の合意があれば簡易裁判所にも申し立てられます（同41条）。申立てを代理できるのは弁護士だけです（同44条1項本文）。

進み方の目安も公表されています。第1回審問期日は申立てから概ね1か月〜1か月半後に指定され、承諾料の額などは弁護士・不動産鑑定士・有識者3人以上の鑑定委員会が意見を述べます（前掲・同「第2 借地非訟事件手続の流れ」）。この鑑定委員に要する費用は国が負担するので、当事者の持ち出しはありません。多くの事件は、特段の事情がなければ概ね1年以内に終わっています（前掲・同「第1 借地非訟とは」）。申立手数料は借地の固定資産評価額を基礎に算定し、郵便切手6,000円（相手方1名の場合）を予納します（前掲・同「第3 費用」）。

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トラブルを抱えたままの借地権でも手放せる？

借地権は、地主との話がついていない状態でも手放せます。ただし第三者へ売るには、地主の承諾か、承諾に代わる裁判所の許可（前掲・借地借家法19条1項）が要ります。その手続きを見込んだうえで、現況のまま買い取る会社に相談するのが現実的な出口になります。

手放し方は大きく3通り

選べる出口は3つで、それぞれ必要になるものが違います：

• ①地主に買い取ってもらう——相手が1人なので早い一方、価格は交渉次第
• ②第三者に売る——地主の承諾か、19条1項の許可が必要
• ③返還する——解体して更地で返すのか、建物ごと引き取ってもらうのかで負担が変わる

どれを選ぶかで、かかる時間も手元に残る額も変わります。地主との交渉の余地が残っているうちに、3つを並べて比べてみてください。

③の原則と注意点は借地権を返還するときの原則と注意点をご覧ください。契約の更新がないまま期間が満了した場合には、建物などを時価で買い取るよう地主に請求できる仕組み（借地借家法13条の建物買取請求権）もあり、借地権付き建物の売り方と合わせて借地権の売却・相場・登記の全体像で解説しています。

②の順番も見ておきましょう。地主がまだ承諾していない状態でも、当社は先に査定で価格の目安をお出しできます。その額を見てから地主に承諾をお願いし、まとまらなければ借地人側で弁護士を立てて借地非訟を申し立てる、という順です。承諾が取れていないうちは何も動かせない、ということはありません。

当社の買取くんは、こうした借地権や底地を含む訳あり物件を直接買い取っています。家財や生活用品を残したままの現況買取に対応していますので、片付けや解体を先に済ませる必要はありません。現況買取とは、いまある状態のまま引き渡す売り方のこと。所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当し、査定は最短6時間でお返ししています。

地主の側で「いっそ底地を手放したい」という場合は、借地権と底地をまとめて売る同時売却という方法もあります。その進め方は底地売却の進め方をまとめたガイドで整理しています。

借地権トラブルのよくある質問

借地権のトラブルはどこに相談すればよいですか

内容によって窓口が分かれます。契約の解釈や地主との交渉は弁護士、登記は司法書士、売れるかどうかの見通しは借地権を扱う不動産会社です。自治体の無料相談窓口は、何が問題になっているのかを整理する最初の一歩に向いています。地主の承諾が得られない一点で止まっている場合は裁判所の借地非訟がありますが、申立てを代理できるのは弁護士だけです。

地主が代替わりして契約条件を変えると言ってきたら従う必要がありますか

底地の所有者が変わっても、登記した建物を持っていれば借地権は新しい地主にも主張できます（前掲・借地借家法10条1項）。地代の増額を求められた場合も、協議が調わない間は自分が相当と認める額を払っていれば足ります（同11条2項）。契約を結び直さない限り、旧法の借地権が新法に置き換わることもありません。その場で署名する前に、契約書の条項をご確認ください。

借地契約書が見つからない場合でも権利は守られますか

契約書がなくても、登記した建物を所有していれば借地権を第三者に対抗できます（同10条1項）。条件のほうは、地代の領収書や振込記録、固定資産税の課税明細書、建物の登記事項証明書といった資料から組み立てます。地主側が控えを保管していることもありますので、手元の資料をそろえてから確認するのが順番です。

買取くんでは、地主と話がついていない借地権や借地権付き建物でも買取の相談はできますか

相談はできます。ただし売買が成立するには、地主の承諾か、承諾に代わる裁判所の許可（前掲・借地借家法19条1項）が必要です。当社は借地権や底地を含む訳あり物件を直接買い取っており、残置物（家財や生活用品など、置いたままになっている物）を残したままの現況買取にも対応しています。査定は最短6時間、仲介手数料は0円、全国対応です。まずは物件の状態と、地主とのやり取りがどこで止まっているのかをお聞かせください。

まとめ

借地権のトラブルは地代・更新・建て替え・譲渡・相続の5場面に集中し、こじれても当事者協議、内容証明、民事調停、借地非訟という進む順番があります。借地人の権利は借地借家法で守られています。ただ、地代がいくらなら相当か、承諾料をいくら払うかは個別の事情で変わります。契約書の条項にかかる判断は弁護士・司法書士にご確認ください。まずは借地契約書、建物の登記事項証明書、地代の支払い記録の3つを手元にそろえるところから始めてみてください。

当社の買取くんは、残置物を残したままの現況買取に対応し、所有権移転登記まで提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。相続した借地の建物を、管理も活用もできないまま持ち続けたくない方に向いています。

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