借地権の種類は何が違う？5種類の存続期間と更新の可否

「相続した土地の契約書を出してみたけれど、旧法なのか定期借地なのか分からない」 「そもそも、更新できる契約なのかどうかを先に知りたい」

借地権は旧法借地権・普通借地権・定期借地権3種類の計5つに分かれ、契約日と更新の有無で決まります。この記事では5種類の一覧と、旧法と普通の違い、定期借地権3タイプの違い、契約が終わるときの扱いを並べます。

借地権の種類は5つ｜契約日と更新の有無で分かれる

最初の分かれ目は契約日が1992年8月より前かどうかです（出典: e-Gov法令検索「借地借家法」、国土交通省 定期借地権の解説を基に当社作成）

借地権の種類は、旧法借地権・普通借地権・一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の5つです。分かれ目は2つあり、契約したのが1992年（平成4年）8月の借地借家法の施行より前か後か、そして契約に更新があるかないかで整理できます（国土交通省 定期借地権の解説 借地権の変遷）。

借地権とは、建物を持つために土地を借りる権利のことです。5つの種類を、皆様が契約書で確かめられる軸に分けて並べました。まずは契約した時期と期間からご覧ください。

データ出典: e-Gov法令検索「借地借家法」（3条・4条・22条・23条・24条および制定附則2条・6条）

つづいて、契約書の作り方と、契約が終わるときに建物がどうなるかを並べます。

データ出典: 前掲・借地借家法22条・23条・24条、国土交通省 定期借地権の解説

2枚目の表でとくに見ていただきたいのが、契約方法の欄です。公正証書とは、公証役場で公証人に作ってもらう公的な証書のこと。契約書が公正証書なら事業用定期借地権の可能性が高く、更新しない旨の特約も建物を地主へ譲渡する特約も見当たらなければ、旧法か普通借地権に絞れます。更新しない旨を書面で定める仕組みは、借地借家法の定期借地権とともにできたものです。同じ特約は借地法のもとでは借地人に不利な契約として無効とされていました（前掲・国土交通省 定期借地権の解説）。国土交通省が公開している類型表は定期借地権の3タイプと普通借地権の4行で、旧法借地権の行を持ちません。旧法の行は借地借家法の制定附則から補って、はじめて5種類がひととおりそろいます。

まず手元の契約書の締結日を見てください。1992年8月より前なら旧法借地権、それ以降なら残る4つのどれかという順で絞り込めます。なお地主の側から見ると、この契約の中身がそのまま土地の売りやすさに直結します。底地とは、借地権が付いたまま地主が持っている土地のこと。詳しくは底地の売却しやすさを左右する契約条件で扱っています。

借地権という言葉そのものの意味や、契約書のどこを見れば借地権の設定がわかるかは借地権の基礎知識で、地上権と土地の賃借権という権利の強さの違いは地上権と借地権の違いで解説しています。

1. 旧法借地権｜1992年8月より前に設定された契約

借地法は、1921年（大正10年）に作られ、いまの借地借家法ができたときに廃止された古い法律です（前掲・借地借家法 制定附則2条）。ですから旧法借地権をこれから新しく設定することはできません。すでにある契約はそのまま続いていて、更新については契約当時の借地法の例によるとされています（同附則6条）。

存続期間は、契約当時の借地法の定めと契約書の記載の両方で決まります。本記事では旧法の年数までは扱いませんので、契約書の期間欄とあわせて、契約当時の法律での扱いを提携する司法書士などの専門家にご確認ください。⇒ 見分ける目印は、契約日が1992年8月より前であること。この1点だけです。

2. 普通借地権｜更新のある借地権

借地借家法とは、土地や建物を借りるときのルールを定めた法律です。1991年（平成3年）10月に公布され、翌1992年（平成4年）8月に施行されました（前掲・国土交通省 借地権の変遷）。普通借地権は、この法律のもとで結ばれた、期間が来ても更新して使い続けられる借地権を指します。

見分ける目印は2つあります：契約日が1992年8月以降であること、そして契約書に「更新しない」旨の特約が入っていないこと。期間が何年で、更新するとどう延びるのかは、次の見出しでまとめてご説明します。

3. 一般定期借地権｜50年以上・更新なし

更新しない、建替えで期間を延ばさない、建物の買取を請求しないという3つの特約を書面で定めるのが一般定期借地権です（前掲・借地借家法22条1項）。特約が電磁的記録によってされたときは、書面によってされたものとみなされます（同22条2項）。

見分ける目印は、契約期間が50年以上であることと、公正証書などの書面に3つの特約が書かれていることです。用途の制限がない点は、次の事業用定期借地権と対照的なところなんです。

4. 事業用定期借地権｜事業用の建物だけに使える

もっぱら事業のために使う建物（居住用を除く）の所有を目的とする場合に限って結べるのが事業用定期借地権です（前掲・同23条1項・2項）。契約は公正証書によってしなければならないと条文が定めています（同23条3項）。

見分ける目印は、契約書が公正証書であることと、用途が店舗・倉庫・工場など事業用に限られていること。ロードサイドの店舗用地として貸している土地が典型です。細かな要件は事業用定期借地権にまとめていますので、そちらをご覧ください。

5. 建物譲渡特約付借地権｜建物が地主へ移って終わる

借地権を消滅させるために、設定後30年以上を経過した日に借地上の建物を地主へ相当の対価で譲渡する特約を付けたもの。これが建物譲渡特約付借地権です（前掲・同24条1項）。

見分ける目印は、契約書に建物を地主へ譲渡する旨の特約があること。ただし国土交通省の類型表では、この契約は口頭でも可とされています。⇒ 書面が見当たらない場合でも、地主とのやり取りの記録に「30年後に建物を買い取る」といった話が残っていないかを確かめてみてください。

旧法借地権と普通借地権は何が違う？

更新のたびに期間は20年・10年と短くなり、旧法の契約では4項目に当時の借地法の扱いが残ります（出典: e-Gov法令検索「借地借家法」を基に当社作成）

違いは契約の更新にあり、旧法借地権は契約当時の借地法の例により、普通借地権は借地借家法の期間と手続きで更新します。借地借家法は、施行より前に設定された借地権の更新について「なお従前の例による」と定めているためです（e-Gov法令検索「借地借家法」 制定附則6条）。

分かれ目は1992年8月の借地借家法の施行

いまの借地借家法は、附則に特別の定めがある場合を除いて、施行前に生じた事項にも適用されます（前掲・同附則4条）。裏を返すと、附則に特別の定めが置かれた項目だけが、旧法の扱いのまま残るということなんです。

たとえば契約書の日付が1992年7月なら旧法借地権、1992年9月なら普通借地権として扱われます。1か月の差で適用される法律が変わるわけですが、変わるのは附則に定めのある項目だけで、それ以外は古い契約にも新しい法律が及びます。⇒ 「旧法だから全部が古いルール」ではありません。ここを取り違えたまま地主と話すと、話がかみ合わなくなります。

普通借地権は30年で始まり、更新すると20年・10年ずつ延びる

普通借地権の存続期間は30年で、契約でこれより長い期間を定めたときはその期間になります（前掲・同3条）。更新後の期間は次のとおりです。

データ出典: 前掲・借地借家法3条・4条

2000年に結んだ30年の契約なら、満了は2030年。ここで更新すれば次は20年で2050年まで、その先は10年ごとに区切られていく計算です。期間が満了しても、借地人が更新を請求すれば、建物がある場合に限って前と同じ条件で契約が更新されたものとみなされます（同5条1項）。これを法定更新といい、当事者が改めて契約を結び直さなくても、法律の力で契約が続いたものとして扱われる仕組みを指します。

地主がこれを断るには正当の事由が必要です（同6条）。正当の事由とは、いくつもの事情を総合して判断される正当な理由のこと。具体的には、双方が土地を必要とする事情・従前の経過・土地の利用状況・明渡しの条件として財産上の給付を申し出たかどうかまでが考慮されます。⇒ 期間が来たからといって、地主が自動的に土地を取り戻せるわけではないんです。

旧法契約に新法が及ばない範囲

では、旧法の契約にはどこまで古いルールが残るのでしょうか。制定附則の条文を、皆様が気になる順に並べ替えて一覧にしました。

データ出典: 前掲・借地借家法 制定附則5条・6条・7条・9条・11条

制定附則は条番号の順に並んでいて、そのままでは「自分の何が変わるのか」が読み取れません。そこでこの記事では、更新できるか・建て替えられるか・建物を買い取ってもらえるか、という関心の順に組み替えました。旧法の契約で新法の条文をそのまま前提にすると、建替えや更新の交渉で見込み違いが起きます。とくに更新後の再築については、新法にある裁判所の許可の仕組みが使えません。

なお、ここで整理したのは制度の一般的な扱いです。個別の契約でどう判断されるかは契約書の文言によりますので、提携する司法書士などの専門家にご確認ください。更新や建替えの承諾をめぐって地主との話が止まったときの対処は種類ごとに起きやすい借地権トラブルで扱っています。

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定期借地権の3タイプは期間と終了時の扱いで分かれる

年数の幅と終了時の建物の扱いで3タイプが分かれます（出典: 国土交通省 定期借地権の解説、e-Gov法令検索「借地借家法」を基に当社作成）

定期借地権は、一般定期借地権50年以上・事業用定期借地権10年以上50年未満・建物譲渡特約付借地権30年以上の3タイプです。いずれも契約の更新がなく、終わるときに建物を取り壊して返すのか地主へ譲るのかが変わります（前掲・国土交通省 定期借地権の解説）。

国土交通省は、旧法の借地制度の問題点として次の3つを挙げています（前掲・国土交通省 借地権の変遷）。

• 正当事由制度と法定更新制度によって契約が更新され続け、半永久的に土地が返らない
• 借地権が資産的な権利となり、地価上昇による値上り益の大半が借地人に移る
• 地価の上昇に見合う地代の増額が認められにくい

当社の見方をお伝えすると、定期借地権の3つの特約は、この問題のうち最初の2つにそのまま向き合う形で作られています。更新され続けるなら更新しない特約を、建替えで期間がリセットされるなら延長しない特約を、建物を買い取らされるなら買取請求をしない特約を置く、という並びです。同じ特約が借地法のもとでは借地人に不利な契約として無効とされていたことも、国土交通省が明記しています。⇒ つまり定期借地権は、地主が土地を確実に取り戻せるように設計された契約であり、借りる側から見れば出口の日が最初から決まっている契約なんです。

国土交通省の類型表は、この3タイプを「存続期間・利用目的・契約方法・借地関係の終了・契約終了時の建物」の5つの欄で整理しています。ここでは、その欄のうち3タイプで差が出るところを順に見ていきます。

一般定期借地権は用途の制限がなく、いちばん長く借りられる

3タイプのなかで、利用目的に制限がないのは一般定期借地権だけです（前掲・国土交通省 類型表）。住宅でも店舗でも構いませんし、期間も50年以上と最も長く取れます。分譲マンションの敷地に使われるのはこのタイプです。

契約方法は公正証書などの書面で、電磁的記録による場合も書面によってされたものとみなされます。終了時は、原則として借地人が建物を取り壊して土地を返す扱いです。50年以上ということは、契約した本人ではなく相続した世代が満了を迎える計算になりますから、いま手元にある契約書の満了日を家族で共有しておくことに意味があります。

事業用定期借地権は公正証書が必須、居住用には使えない

他の2タイプと違うのは、用途と契約方法の2点です。用途はもっぱら事業のために使う建物に限られ、居住用には使えません。契約方法も公正証書だけで、当事者どうしの合意書では成立しません。

国土交通省の解説では、創設当初の平成4年には「10年以上20年以下」だった期間が、平成20年1月1日の改正で「10年以上50年未満」に延長されたとされています。あわせて、30年以上の事業用定期借地権には建物譲渡特約付借地権を併用できるとも整理されています。要件の細部は事業用定期借地権で扱っていますので、店舗用地として貸している方はそちらをご覧ください。

建物譲渡特約付借地権だけは建物を壊さずに終わる

終わり方がまったく違うのがこのタイプです。他の2つは期間の満了で借地関係が終わるのに対し、建物譲渡特約付借地権は建物の譲渡によって終わります（前掲・国土交通省 類型表）。

そのため、契約終了時に建物を取り壊す必要がありません。国土交通省の類型表では、建物は地主が買い取り、収去せずに土地を返し、借地人または借家人は継続して借家として住まうことができるとされています。契約方法が口頭でも可とされている点も、公正証書が必須の事業用定期借地権とは対照的なところです。

契約が終わると建物と土地はどうなる？

更新のある契約では、解体を決める前に買取請求の可否を確かめられます（出典: e-Gov法令検索「借地借家法」、国土交通省 定期借地権の解説を基に当社作成）

契約終了時の扱いは3つに分かれ、建物を時価で買い取るよう請求するか、取り壊して更地で返すか、地主へ譲渡します。どれになるかは借地権の種類で決まり、更新のある契約かどうかが最初の分岐点です。

更新がある契約は、建物を残したまま話が進む

旧法借地権と普通借地権では、存続期間が満了して契約の更新がないとき、借地人は建物などを時価で買い取るよう地主へ請求できます（前掲・借地借家法13条1項）。建物買取請求権とは、この「時価で買い取ってください」と求められる権利のことです。使える条件や実際の進め方は借地権付き建物の買取と建物買取請求権にまとめました。

大切なのは順番です。地主から更新を断られた場面で、先に解体の見積もりを取って更地にしてしまうと、買い取ってもらう対象そのものがなくなります。更新がある種類の契約では、建物を壊す前に手が残っていないかを確かめてください。

更新がない契約は、建物を取り壊して更地で返す

一般定期借地権と事業用定期借地権では、契約終了時に原則として借地人が建物を取り壊して土地を返します（前掲・国土交通省 類型表）。更新がない以上、満了日は最初から決まっています。

たとえば期間30年の事業用定期借地権なら、満了の何年前から解体費を積み、いつテナントへ退去を伝えるかを逆算する形になります。建物を残したまま話し合う余地がある更新型の契約とは、準備の中身がまるで違うということなんです。⇒ 契約書の満了日がわかったら、そこから逆算した段取りをカレンダーに置いておくと、解体費の積み立てとテナントへの連絡が間に合います。

建物譲渡特約付借地権は、建物が地主に移って借家に変わる

このタイプでは、設定後30年以上を経過した日に建物が地主のものになります（前掲・借地借家法24条1項）。建物はそのまま残りますが、住んでいる人の立場が変わります。

借地権が消滅したあとも建物の使用を続けている借地権者や建物の賃借人が請求したときは、期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされます（同24条2項）。借賃は当事者の請求により裁判所が定めるとされています。つまり土地を借りて自分の建物に住んでいた立場から、地主の建物を借りて住む立場へ移るわけです。地主の側から見れば、この契約条件がそのまま土地の評価に効いてきますので、底地の査定額に影響する契約条件もあわせて見比べると、地主側の判断材料がそろいます。

種類がわかると、売るときの難しさの差も見えてきます。更新のある借地権と、残り期間が短い定期借地権とでは、買い手の付きやすさが変わるためです。当社の買取くんは、底地や借地権が付いた物件を直接買い取っています。地主の立場で土地ごと整理を考えている方向けの確認事項は、底地を売却するときの確認事項にまとめています。

借地権の種類に関するよくある質問

自分の借地権がどの種類かは何を見れば調べられますか

契約書の3点を見れば、おおよそ絞れます。1つ目は契約日で、1992年8月より前なら旧法借地権です。2つ目は契約書の形式で、公正証書なら事業用定期借地権の可能性が高く、公正証書などの書面に3つの特約があれば一般定期借地権にあたります。3つ目は特約の中身で、「更新しない」旨の特約が無ければ普通借地権、建物を地主へ譲渡する特約があれば建物譲渡特約付借地権です。契約書のどこに何が書かれているかは借地権の基礎知識で解説しています。

定期借地権は期間が来たら更新できますか

定期借地権は、契約の更新をしない旨の特約を定める仕組みですので、期間が満了すると契約は終わります（前掲・借地借家法22条1項・23条1項）。ただし、満了後に地主と借地人が改めて新しい契約を結ぶこと自体は、当事者の合意しだいです。更新される前提で計画を立てず、契約書に書かれた満了日を確かめるところが出発点になります。

旧法借地権は今から新しく設定できますか

できません。旧法にあたる借地法は、借地借家法の制定附則2条で廃止されているためです（前掲）。ただし、施行より前に設定された借地権はいまも続いていて、その契約の更新については「なお従前の例による」とされています（同附則6条）。祖父母の代から続く借地であれば、いまも旧法借地権のまま扱われます。

種類によって地代や更新料の決まり方は違いますか

地代については、種類による違いはありません。公租公課の増減や土地の価格の変動、近傍類似の土地の地代等との比較で不相当となったときは、当事者は将来に向かって地代等の増減を請求できます（前掲・借地借家法11条1項）。一定の期間は増額しない旨の特約がある場合は、その定めに従います。一方の更新料は法律に定めがなく、契約の内容によります。更新のない定期借地権では、更新料という場面自体が生じません。借地権割合など評価の前提は借地権の完全ガイドをご覧ください。

買取くん（株式会社リアテクス）では、旧法借地権や定期借地権が付いた土地でも査定を依頼できますか

依頼できます。当社は底地や借地権が付いた土地を含む訳あり物件を直接買い取っており、全国の物件を対象に無料査定をお受けしています。種類によって次に取れる手段が変わりますので、契約書の内容とあわせてご相談ください。所有権移転登記などの手続きは、提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。

まとめ

借地権の種類は、契約した日が1992年8月の借地借家法の施行より前か後か、そして更新があるかないかで5つに分かれます。旧法借地権と普通借地権は更新して使い続けられる一方、定期借地権の3タイプは期間が来れば終わり、建物は取り壊して返すか地主へ譲るかに分かれます。まずは契約書を出して、契約日と「更新しない」旨の特約の有無を確かめ、残りの期間を数えるところから始めてください。

当社の買取くんは、仲介で取り扱いを断られた借地権付きの物件や底地も買い取っており、購入意欲の高い投資家300名以上へつないでいます。更新や返還の見通しが立たないまま持ち続けている方に向いています。

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