底地の査定額は何で決まる？評価項目5つと依頼から比較までの流れ

「金額は聞いたけれど、その数字が何を見て出たのかが分からない」 「二社に頼んだら金額が倍以上違って、どちらを信じればいいのか」

底地（借地人に貸している土地）の査定額は、更地価格の割合よりも地代の利回りと契約条件、借地人の意向で決まります。この記事では、評価項目5つ、依頼の手順と必要書類、査定書と複数社の金額の比べ方までご案内します。

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底地の査定で見られる5つの評価項目

地代の利回りから借地人の意向まで、査定で見られる順に整理しました（当社の底地査定で確認している項目に基づく）

底地の査定では、地代の水準と入金状況、契約の残り期間、特約の内容、借地人の意向の5つを見られます。借地権とは、建物を建てるために土地を借りる権利のこと。底地を買う側の収入は地代だけですから、その地代がいくらで、きちんと入っているかが金額を大きく動かします。

金額の当たりを先に付けたい方へ。底地の買取相場は、売る相手によって更地価格の1割から5割前後まで変わります。割合の内訳は底地の買取相場を解説した記事に、路線価を使った計算の手順は底地価格の計算方法を解説した記事にまとめました。売るかどうかの判断から入りたい方は、底地の売却価格が決まる仕組みもあわせてご覧ください。

もう1つ、評価の前提になるのが借地権割合です。土地の値段のうち借地権が占める割合をいいます。国税庁の路線価図では、この割合がA〜Gの記号で示されます。対応はA:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%です（国税庁 路線価図の説明）。たとえば路線価図に「215D」と書かれていれば、1平方メートルあたりの路線価が215,000円で、借地権割合は60%という意味なんです。

⇒ ここで分かるのは評価の前提までで、この割合を掛ければ売れる金額が出るわけではありません。実際の査定額は、次の5つで決まります。

1. 地代の水準と利回り

最初に見られるのは、年間の地代が土地の値段に対してどれくらいの割合になるかという点です。実質利回りとは、年間の地代から固定資産税などの費用を引いた手取りを、購入価格で割った割合のこと。買い手はこの数字を見て、いくらまでなら出せるかを逆算しています。

たとえば、年間の地代が固定資産税と同じくらいの金額で止まっている場合。手元に残る収入がほぼゼロですから、収益目的で買う相手からは値が付きにくくなります。収益を目的に買う相手にとって、底地の査定額は土地の広さより地代の高さで動きます。100坪でも地代が月1万円なら、買い手にとっては年12万円の収入源でしかないからです。

先代が決めた地代のまま、何十年も据え置かれている借地もあります。まずは直近1年間に受け取った地代の総額と、その土地の固定資産税の年額を並べてみてください。

2. 地代の入金状況

底地の査定では、契約書の特約よりも先に地代の入金記録が確認されます。契約書に月3万円と書いてあっても、実際に毎月3万円が入っていなければ、買い手が引き継げる収入はその金額になりません。書面より実績、というのが査定の現場の順序なんです。

見られているのは金額だけではありません。何年分の記録が残っているか、途中で滞った時期はないか、いまも同じ方法で受け取れているか。ここがはっきりしている底地ほど、買い手は先の収支を描きやすくなります。

⇒ 通帳の記帳や振込明細が残っているなら、査定を依頼する前にコピーをまとめておくと話が早く進みます。

3. 契約の残存期間と更新の取り決め

契約の残り期間は、買い手がその土地をいつまで貸したままにするのかという見通しに直結します。査定で確認されるのは、借地契約書に書かれた契約の始まった日、期間、更新のときの取り決め、更新料の定めの4点です。

契約の型によって期間と更新の考え方が変わるため、査定額の前提も変わります。ご自身の契約がどれに当たるかは、借地権の種類ごとの期間と更新の違いで確かめられます。まずは、契約の始まった日と期間、更新と更新料の取り決めが契約書に書かれているかを確かめてください。根拠法（借地借家法・借地法）の名前まで書かれていれば、それも控えておくと型を照らしやすくなります。

4. 増改築・建替え承諾などの特約

借地契約には、借地人が建物を建て替えたり増改築したりするときに地主の承諾を要する、という特約が付いていることがあります。承諾料の取り決めがある場合、その金額や算定方法まで書かれているかどうかが見られます。

なぜここが金額に効くのか。買い手にとっては、地代のほかに将来入る可能性のある収入だからです。逆に、承諾のたびに条件を一から交渉しなければならない契約は、先の読みにくさとして評価に響きます。

5. 借地人の属性と買い取りの意向

最後の1つが、借りている相手がどんな人で、いま土地をどう考えているかという点です。個人か法人か、建物に住み続けているのか賃貸に出しているのか、相続が近いのか。借地人自身が底地を買いたいと考えている場合、金額は上がりやすくなります。買い手にとっては、出口がすでに1つ見えている状態だからです。

ただし、その意向を確かめるために、査定の段階で借地人へ先に声をかける必要はありません。売却を検討していることが早い段階で伝わると、地代の交渉に影響することがあるためです。借地人へ直接売る場合の価格の決まり方は、借地人への売却を解説した記事で扱っています。

査定額が下がりやすい底地の4つの条件

今日から動かせる条件と、合意や時間が要る条件を分けて示しました（当社の底地買取査定で確認している項目に基づく）

地代が安すぎる、滞納がある、契約書がない、借地人が話し合いに応じない——この4つは査定額を下げます。いずれも「その土地から確実に入ってくる収入がいくらか」を買い手が確かめられなくなる、という一点でつながっています。金額そのものより、確かめられないことが減点の理由なんです。

データ出典: 当社が底地の買取査定で確認している項目を整理したもの

表の右端を見ていただくと分かるとおり、4つのうち自分だけで動かせるのは記録の整理だけです。合意が要る項目は、査定の前に無理に着手しないほうが動きやすくなります。現状のまま査定に出して、いまの条件をそのまま伝えてください。

1. 地代が固定資産税と変わらない水準

底地を持っていても手元に残らない、という状態がこれです。受け取る地代とその土地に課される固定資産税がほぼ同額なら、差し引きの収入はゼロに近くなります。買い手が収益から価格を逆算する以上、この状態の底地は評価が伸びません。

改定を申し入れるかどうかは別の判断になります。地代の改定は借地人との合意が要り、まとまらなければ調停などの手続きに進むことになるためです。査定の場では、いまの地代がいくらで、直近でいつ改定したかを正確に伝えるところまでで十分です。

2. 地代の滞納・入金履歴が残っていない

滞納があると、買い手は回収できる収入を割り引いて考えます。もう1つ見落とされやすいのが、滞納はしていないのに記録が残っていないケースです。

たとえば、地代を毎月手渡しの現金で受け取っていて、領収書の控えも通帳の記帳も残っていない場合。金額は約束どおり入っていても、それを示す資料がありません。買い手からすると、口頭の説明しかない状態。査定は慎重な側に振れてしまうんです。ここは今日からでも直せる部分です。次回分から振込に切り替える、受け取りの都度控えを残す、それだけで来年以降の資料が変わります。

3. 借地契約書が残っていない

先代が結んだ借地で、契約書そのものが見つからないことがあります。この場合、期間も特約も特定できないため、条件を固めるまでに時間がかかります。査定を断られるわけではありませんが、確認に手間がかかる分だけ慎重な金額が出やすくなります。

新しく契約書を作り直すには、借地人の合意が要ります。応じてもらえるとは限らないので、まずは後述の方法で、いまの条件を示せる資料をそろえるほうが現実的です。

4. 借地人と連絡が取れない・話し合いに応じない

借地人と連絡が取れない状態は、4つの中でもっとも手を打ちにくい条件です。買い手は買った後に借地人と向き合うことになるため、相手の状況が読めない土地は出口を描けません。

それでも査定を受ける価値はあります。連絡が取れないという事実も含めて条件を伝えれば、それを前提にした金額が出てきます。自ら買主になる業者であれば、権利関係が動かない前提でも金額を出せる場合があるからです。

底地の査定を依頼する手順

査定は手元の資料を確認してから依頼し、机上査定で概算を出し、訪問・現地確認で条件を詰めます。この順番で進めると、途中で資料を探し直す手戻りが起きません。資料がそろっているほど、概算が出るまでの時間は短くなります。

手元の資料を確認する

最初にやることは、探し物ではなく在庫確認です。借地契約書、地代の受け取りが分かる記録、固定資産税の課税明細書。この3つが手元にあるかどうかを先に確かめてください。

あるものとないものが分かれば、次に何を取り寄せればよいかが決まります。ここを飛ばして依頼すると、査定の途中で「これはありますか」というやり取りが何往復も発生します。

足りない資料を法務局と市区町村で取り寄せる

手元にない登記事項証明書と公図は、法務局で取れます。課税明細書が残っていないときの問い合わせ先は、市区町村（23区内は都税事務所）です。どの書類をどこで、いくらで取れるかは次の章にまとめました。

机上査定で概算を出す

机上査定とは、現地を見ずに書類と地図の情報だけで概算の金額を出す査定のことです。借地契約書の条件、地代の額、登記の内容、路線価などをもとにした計算です。

この段階では借地人への接触は発生しません。皆様が売却を検討していることが外に伝わらないまま、金額の当たりを付けられます。⇒ 「まだ売ると決めていない」という段階なら、まずはここまでで止めておく形でかまいません。

訪問・現地確認で条件を詰める

訪問査定とは、担当者が現地を見て条件を確かめたうえで金額を出す査定のこと。土地の形、接道の状況、建物の建ち方、隣地との境界の様子などを実際に確認します。

依頼するときに1つだけ確認しておきたいのが、その訪問が借地人への接触を伴うかどうか。土地の外から見るだけなのか、建物の敷地に入るのか、借地人へ意向を聞くのか。ここを先に決めておけば、借地人との関係を保ったまま進められます。

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査定に必要な5つの書類と取り寄せ方

同じ書類でも請求方法で1通あたりの実費が変わります（出典: 法務局 主な手数料一覧）

借地契約書・登記事項証明書・公図・地代の入金記録・固定資産税の課税明細の5点をそろえます。このうち3点は手元にあるもので、残る2点は法務局で取れます。実費は合わせて千円ほど、オンラインで請求すればもう少し安く済みます。

データ出典: 法務局 主な手数料一覧

必要書類の名前だけ分かっても、どこでいくらで取れるかが分からないと動き出せません。この表のとおりに窓口と実費まで先に押さえておけば、査定を依頼するまでの手間はかなり軽くなります。

手元にある書類

3点は探すだけで手に入ります。借地契約書、地代の入金が分かる記録、そして固定資産税の課税明細書です。

課税明細書とは、毎年届く納税通知書に同封されている、土地ごとの評価額と税額の一覧のこと。手元に残っていないときの問い合わせ先は、23区内なら都税事務所、それ以外は市役所・町村役場です（東京都主税局）。様式は自治体によって違いますので、手元のものがどの欄に地積を書いているかは実物で確かめてください。

⇒ 毎年春に届く封筒を捨てずに1年分残しておけば、それがそのまま査定の資料になります。

法務局で取る書類

登記事項証明書とは、その土地の所有者・地番・地積・抵当権の有無などが記録された、法務局発行の書類のことです。公図は、土地の位置と形、隣り合う土地との関係を示した法務局の図面で、正式には地図等証明書といいます。

費用は請求のしかたで変わります。登記事項証明書は書面請求なら1通600円、オンラインで請求して郵送を受けるなら520円、オンラインで請求して窓口で受け取るなら490円です。地図等証明書は同じ順に500円、470円、440円になります（前掲・法務局 主な手数料一覧）。画面で内容を確かめるだけなら、登記情報提供サービスで全部事項1件330円、地図等の情報1件360円という方法もあります。

窓口で書面請求するか、オンラインで請求して窓口で受け取るかで、1通あたり登記事項証明書は110円、地図等証明書は60円変わります。借地が5筆10筆と分かれている土地なら、この差は無視できません。

書類が足りないときの代わりの示し方

借地契約書が見つからない場合でも、査定を受けること自体はできます。地代の入金記録で実際の収入を、課税明細書で土地の地積と評価額を、登記事項証明書で所有関係を示せば、条件のかなりの部分は再現できるからです。

残るのは期間と特約です。ここは推測で埋めず、分からないとそのまま伝えてください。分からない前提で出された金額と、条件が確定してから出された金額は別物ですから、後で条件が判明したときに見直しの相談ができます。なお、契約書がない状態での権利関係の整理は個別の事情で進め方が変わります。具体的な手続きは、提携する司法書士や税理士など資格を持つ専門家にご相談ください。

査定書で金額より先に見る前提条件と価格の根拠

査定書はまず、どの売却先を想定した金額か、価格の根拠が書かれているかを確認します。この2つが分からない査定書は、金額の大小を比べても意味を持ちません。数字を見る前に前提を読む、が正しい順番です。

想定している売却先と前提条件

底地の売り先は、大きく分けて借地人、投資家などの第三者、買取業者の3つです。誰に売る前提かで金額の水準が変わるため、査定書に想定の売却先が書かれているかどうかが第一の確認点になります。

あわせて見たいのが、地代の前提。いまの地代のままで計算した金額なのか、改定できた場合を織り込んだ金額なのか。後者なら、その改定に借地人の合意が要るという条件が付いていることになります。売却先そのものをどう選ぶかは、査定額が出そろってからの判断になりますので、まずは前提が書かれているかどうかを確かめてください。

価格の根拠が示されているか

仲介（媒介）を依頼して査定を受けるときは、業者に価額の根拠を示す義務があります。宅地建物取引業法は、売買の媒介の契約を結んだときに交付する書面へ、売買すべき価額または評価額を記載することを求めています。そのうえで、その価額について意見を述べるときは根拠を明らかにしなければならないと定めています（e-Gov法令検索 宅地建物取引業法 34条の2）。

この条文がかかるのは、あくまで媒介、つまり仲介を依頼したときの書面です。業者が自ら買主になる買取の査定は、この条文が直接かかる場面ではありません。ただ、根拠を聞いてはいけないという意味でもないんです。買取の査定でも、根拠は聞いてよい場面ですから、当社にも遠慮なくお尋ねください。

⇒ 電話口で金額だけ伝えられたときは、「その金額はどなたに売る前提ですか」「地代はいくらで見ていますか」の2つを聞き返してください。この2問に答えられる相手かどうかで、あとの話の進み方が変わります。

有効期間と条件付きの但し書き

査定書には有効期間が書かれていることがあります。路線価も地価も動きますから、半年前の査定額をそのまま今日の金額として扱うことはできません。日付と有効期間は忘れずに確認してください。

もう1つが但し書きです。「地代を月◯円に改定できた場合」「借地人の同意が得られた場合」といった条件が付いた金額は、その条件が実現しなければ届きません。条件付きの高い金額と、無条件の低い金額を並べて比べても、比較にはなりません。

複数社の査定額が違うときの比べ方

金額ではなく前提をそろえて並べ直す手順を示しました（当社作成）

金額の差は、多くの場合、各社が想定した売却先の違いで説明できます。借地人へ売る前提と、業者が直接買い取る前提とでは、そもそも計算の出発点が違うためです。差が出たときに見るべきは金額ではなく、前提のほうなんです。

金額差の原因は想定した売却先の違い

同じ底地でも、借地人に買ってもらう前提なら高く、業者が直接買い取る前提なら低い金額が出ます。前者は買い手にとって土地の権利が完全になるという利点があり、後者は買った後に権利を整理する手間と時間を業者が引き受けるからです。

つまり、A社が高くてB社が安いのではなく、A社は借地人に売れた場合の金額を、B社は自社で買い取る場合の金額を出している、ということが起こります。前提を確かめないまま金額だけを並べると、いちばん実現しにくい数字にひかれてしまいます。

もちろん前提だけがすべてではありません。地代の利回りをどの水準で見るか、権利関係の整理にどれだけ時間を見込むかは各社の判断が入る部分で、ここでも金額は動きます。だからこそ、前提をそろえて聞いたうえで、その判断の理由まで説明してもらうのが近道なんです。

同じ条件で並べ直す確認事項

比べるときは、次の4点を各社にそろえて聞いてください：

• 想定している売却先（借地人・第三者・自社買取のどれか）
• 地代の前提（現状のままか、改定を織り込んだか）
• 借地人への接触の有無（いつ、どの段階で接触するのか）
• 査定書の日付と有効期間

この4点をそろえて並べ直すと、数字の大小より「どの前提なら自分は動けるか」で選べるようになります。借地人が建物を手放したいと言っているなら、底地と借地権をまとめて動かす選択肢もあります。建物側の進め方は借地上の建物を買い取ってもらう方法にまとめました。

査定のあとで仲介へ進む場合の話も1つだけ。専任媒介契約の有効期間は3か月を超えることができないと定められています（前掲・宅地建物取引業法34条の2）。長期の契約を求められることはない、と知っておくだけで十分です。査定のあと、誰に売るかをどう決めていくのかは底地売却の全体像を解説した記事にまとめました。

底地の査定でよくある質問

底地の査定は無料で受けられますか

当社の買取くんでは、底地の査定を無料でお受けしています。費用が発生するのは、不動産鑑定士による鑑定評価のほうです。不動産鑑定業とは、他人の求めに応じて報酬を得て、不動産の鑑定評価を業として行うことをいうと法律で定められています（e-Gov法令検索 不動産の鑑定評価に関する法律 2条）。相続の申告や裁判の資料など、公的な証明力のある評価が必要な場面では鑑定評価を検討することになります。

借地人に知られずに査定を受けることはできますか

段階を分ければ可能です。机上査定は借地契約書・登記事項証明書・課税明細書などの資料だけで進められるため、この範囲であれば借地人に伝わることはありません。伝わる可能性が出てくるのは、現地の確認で敷地に立ち入る場合と、借地人の買い取り意向を確かめる場合です。依頼するときに「借地人への接触は事前に相談してほしい」と伝えておけば、進め方を調整できます。

借地契約書が見当たらなくても査定してもらえますか

査定は受けられます。地代の入金記録で実際の収入額を、固定資産税の課税明細書で地積と評価額を、法務局の登記事項証明書で所有関係を確認すれば、条件の大部分は再現できるためです。ただし契約の期間と特約は、書面がないと確定しません。その部分は前提を置いたうえでの金額になります。契約書が後から出てきたときは、条件を反映した金額に見直せます。

買取くんでは底地の査定も依頼できますか

依頼できます。当社の買取くんは、底地・借地権・共有持分など権利関係が複雑な不動産を、仲介ではなく直接買い取る形で対応しています。共有持分とは、1つの土地や建物を複数人で分け合って持っているときの、それぞれの持ち分のことです。借地契約書が残っていない土地や、地代を現金で受け取っていて記録がない土地も、現況のまま査定をお受けします。所有権移転登記は提携する司法書士・土地家屋調査士が担当し、全国どこの土地でもご相談いただけます。まずは借地契約書の有無と、いまの地代の金額をお聞かせください。

まとめ

底地の査定額は、地代の水準と入金の記録、契約の残り期間と特約、借地人の意向という5つを見て決まります。手元の3点と法務局で取れる2点がそろえば査定は受けられますが、地代の改定や契約書の作り直しは借地人の合意なしには進みません。まずは借地契約書と地代の記録、課税明細書を1か所に集めて、いまの条件のまま査定に出してください。前提をそろえて並べれば、複数社の金額は自分の判断で選べる材料に変わります。

当社の買取くんは、底地のように権利関係が絡む土地を現況のまま直接買い取っています。借地人との話が止まったまま何年も動かせずにいる方に向いています。

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