底地の売却は5つの方法から選ぶ｜相手ごとに変わる価格と進め方

「先代から借地人さんに貸したままの土地、地代より固定資産税のほうが高い気がする」 「そもそも売れるものなのか、誰に聞けばいいのかも分からない」

底地は借地人・買取業者・投資家など5つの相手に売れ、誰に売るかで価格と手順が変わります。借地人さんに買う意思と資金があるかどうかで、最初に当たる相手が変わるんです。この記事では、相手別の比べ方から値段の動き方、そろえる書類と進め方、持ち続けた場合との差までご案内します。

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底地とは？売却が「難しい」と言われる3つの理由

登記の名義と地代の向きを見れば、自分の土地が底地かどうか確かめられます（出典: 国税庁 No.4613 貸宅地の評価を基に当社作成）

底地とは、借地人に建物を建てる目的で貸している土地のうち、地主が持っている部分のことです。建物は借地人の名義、土地は地主の名義に分かれるため、買った人がすぐには土地を使えず、売りにくいと言われます（国税庁 No.4613 貸宅地の評価）。

いちばん分かりやすいのは登記です。建っている家の登記は借地人さんの名前、その下の土地の登記は皆様の名前。そのうえで地代を受け取っているなら、皆様が持っているのが底地です。借地権とは、建物を建てて持つために土地を借りる権利のこと。国税庁はこの底地を「貸宅地」と呼び、自用地としての価額から借地権の分を差し引いた残りとして評価します（前掲・国税庁 No.4613）。

売りにくいと言われる理由は、次の3つです：

• 自分では土地を使えない——買った人も地主の立場を引き継ぐだけで、その土地に自分の家を建てたり住んだりはできません
• 買い手が限られる——得られるのは地代の収入なので、利回りで採算を見る投資家か、底地を扱う会社に買い手が偏ります
• 借地人との関係ごと引き継ぐ——地代の取り決め、更新の時期、これまでのやり取りが、そのまま新しい地主に移ります

3つ目が効くのは、借地人の権利が法律で守られているからなんです。登記した建物があれば、借地権は土地を買った第三者にも主張できます（e-Gov法令検索 借地借家法10条）。だから買う側は「この契約を引き継いで採算が合うか」を確かめてからでないと値段を出せません。更地の売却といちばん違うのはここです。権利と収支の関係は底地の権利関係と収支の全体像でひと通り押さえられます。

底地を売るまでに決めることを、この記事のどこで扱うかと並べると次のようになります。

底地権の売買・貸宅地の売却と呼び方が違うだけ

底地の取引には呼び名がいくつもあります。「底地権の売買」「底地の売買」「貸宅地の売却」——指しているのはどれも同じ取引で、地主が持っている土地の所有権を誰かに移すことです。国税庁の用語では「貸宅地」、不動産の現場では短く「底地」。調べるたびに違う言葉が出てきて戸惑いますよね。言い方が違うだけですので、同じ取引の話として読み進めて大丈夫です。

底地の売却先は5つ｜相手ごとに変わる価格と成立の条件

価格の高い順ではなく成立する順に当たる道筋を示しました（出典: 国税庁 No.4613・No.3505を基に当社作成）

底地の売却先は、借地人・借地人との同時売却・専門の買取業者・第三者の投資家・一部を交換してから売る、の5通りです。価格が高くなりやすいのは土地と借地権が1つに戻る売り方ですが、相手に買う意思と資金がなければ成立しません。

更地価格に対して何割で取引されるかという目安は、底地の買取相場で整理しています。

1. 借地人に売る——土地を借りている本人が買い取ります。話ができる関係なら最初の候補ですが、相手に資金と買う意思の両方が要ります。
2. 借地人と同時に売る——底地と借地権をいっしょに第三者へ出し、代金を分けます。借地人さんも同じ時期に手放す気でいることが前提です。
3. 専門の買取業者に売る——底地を扱う不動産会社が買主になります。合意を待たずに決まる代わりに価格は低めで、期限がある方に向きます。
4. 第三者の投資家に売る——地代収入を目的に買う人へ売ります。入金記録があるほど値が付きますが、買い手探しに時間がかかります。
5. 一部を交換してから売る——土地の一部と借地権の一部を交換し、完全な所有権になった部分を売ります。土地が広く分けられる場合の手です。

なぜ相手で価格が変わるのか。底地の評価は、自用地としての価額から「自用地としての価額×借地権割合」を引いた残りで考えます（前掲・国税庁 No.4613）。分かれていた価値は、1つに戻れば合わさる。だから①と②は高くなりやすいんです。割合の見方は借地権割合と借地権の基礎知識、借地人へ売る場合の価格は借地人による底地買取で解説しています。⑤の交換には「固定資産の交換の特例」があり、底地の一部と借地権の一部を交換する場合も対象になります（国税庁 No.3505 借地権と底地を交換したとき）。ただし譲渡する土地を1年以上所有していたことなど、満たすべき要件があります（国税庁 No.3502 土地建物の交換をしたときの特例）。

気をつけたいのは、①が成立しないケースです。たとえば借地人さんが高齢で、家を継ぐ人も決まっていない。この状態だと、資金を出して買う理由が相手の側にありません。

建物の側から動かす道を知っておくと、②を持ちかけやすくなります。借地人さんには、契約が期間満了で更新されなかったときに建物を時価で買い取るよう地主へ請求できる権利があるためです（借地借家法13条の建物買取請求権）。相手にも建物を手放す出口があると分かっていれば、こちらから出す条件を組み立てやすくなります。逆に、その請求を受けたまま底地だけを第三者へ売ると、買主が請求を受ける立場ごと引き継ぎます。請求できる場面とできない場面は借地権付き建物を地主に買い取ってもらう方法で整理していますので、①や②を考えるなら先に目を通しておくと安心です。

そして高くなりやすい売り方ほど、相手の同意が必要で、そのぶん時間がかかります。

⇒ 売却先は価格の高い順ではなく、成立する順に当たるのが早道です。打診には「いつまでに返事をもらうか」を先に決め、期限が来たら③や④に移る。この順番を決めておくだけで動き出しが変わります。

要点: 借地人の資金と意思・書類の有無・いつまでに現金にしたいかを見て、成立する順に当たります。

底地の値段を動かす3つの要素と査定の受け方

底地の値段は、いくら地代が入っているか・契約にどんな条件が付いているか・借地人に買う気があるかの3つで動きます。同じ土地でも会社によって前提の置き方が違うため、提示された金額は割れます。更地としての価格に何割を掛ける、という一律の計算では決まりません。

査定で見られるのは、地代の水準と利回り、地代がきちんと入っているかの記録、契約の残り期間と更新の取り決めです。あわせて、増改築や建て替えの承諾に関する特約と、借地人さんの属性・買い取る意向も見られます。どれも「その土地から確実に入ってくる収入がいくらか」を買い手が確かめられるかどうかにつながっています。地代が長年据え置きだったり、契約書が見つからなかったりすると金額が下がるのは、土地が悪いからではなく、確かめられないからなんです。

評価項目の中身や、査定書のどこを先に読むか、複数社の金額をどう並べ直すかは底地の査定で見られる評価項目でまとめています。相続税の評価額と売買の金額がなぜ違うのかは底地の価格の計算方法へ。相手別のおおよその高い・低いなら、前の節の比較表で見当が付きます。

底地を売る手順｜先にそろえる4点と引渡しまでの流れ

書類の準備・手続き・借地人さんへの連絡を並べて示しました（当社の底地買取の進め方に基づく）

底地の売却は、借地契約書・地代の入金記録・登記事項証明書・公図の4点をそろえて査定を受けるところから始まります。売却先を決めたあとに契約と引渡しへ進み、借地人さんへ伝えるのは売却先の見込みが立ってからで間に合います。

先にそろえる4点と、手元にないときの取り寄せ先

先代からの底地だと、契約書が見つからないことがよくあります。それでも査定は受けられます。ここで手を止めないほうがいい理由があって、契約書の作り直しや地代の改定には借地人さんの合意が要るため、合意が取れない段階で書類を整えようとすると何年も動かないんです。通帳の入金記録と登記事項証明書があれば、いまの条件のままで見当は付きます。

もうひとつ、名義が先代のままなら先に相続登記が必要です。相続で不動産を取得した人には、登記を申請する義務があります（法務省 相続登記の申請義務化について）。手続きの中身と費用は土地の名義変更でご確認ください。

査定から引渡しまでの流れと、借地人へ伝えるタイミング

進み方は、査定 → 売却先の決定 → 売買契約 → 決済・引渡し（所有権移転登記）の順です。査定で複数の相手からの見込みが出そろった時点で、①〜⑤のどれで進めるかを決めます。

迷いやすいのが、借地人さんにいつ伝えるかですよね。底地を売っても、登記した建物がある借地人の権利は新しい地主にそのまま引き継がれます（前掲・借地借家法10条）。借地人の同意がなくても第三者へ売れますし、借地人さんが不利になるわけでもありません。それでも、先に伝えるかどうかで進め方は変わります。借地人さんが買主候補になりうるなら打診は早いほうがよく、そうでないなら売却先の見込みが立ってから「地主が変わります」と伝えるほうが、話が振り出しに戻りません。買取を使う場合の契約から入金までの流れは不動産買取の仕組みと流れで解説しています。

要点: 書類は4点でよく、全部そろわなくても査定は受けられます。借地人さんへの連絡は、打診するのか報告するのかを決めてから行うと手戻りが出ません。

売る前に確認する借地契約の中身（種類・地代・更新料）

借地契約は契約した日と更新の有無で5種類に分かれ、どれに当たるかで残りの期間と出口が変わります。売る前に契約書を開いて、契約日・期間・更新の定め・地代と更新料の取り決めの4か所を確認してください。ここが買い手の値付けに直結します。

種類が効いてくるのは、買う側が「この土地はいつ自由になるのか」を見ているからです。更新のある契約なら借地人さんは住み続けられ、土地が地主に戻ってくる見込みは立ちません。逆に更新のない契約なら、期間が終われば土地が空く前提で値段を考えられるんです。1992年（平成4年）8月より前に設定された契約かどうか、という分かれ目も同じ理由で金額に響きます。

5種類それぞれの存続期間、更新できるかどうか、契約が終わったときに建物がどうなるかは借地権の5つの種類と存続期間の違いで比べられます。手元の契約書がどれに当たるか分からなくても、契約日と「更新しない」旨の記載の有無を見れば見当は付きます。

借地人との関係でつまずくのはどんなときか

底地の売却でつまずきやすいのは、地代の値上げ・更新・建て替えの承諾・相続で名義がそのまま、という場面です。揉め事を抱えたままでも売れますが、話がどこで止まっているかによって当たる相手が変わります。

トラブルが集中するのは、地代・更新・建て替え・譲渡・相続の5つの場面です。同じ出来事でも地主と借地人で言い分がきれいに逆になるのが厄介なところで、たとえば地代の増減は当事者が将来に向かって請求できますが（借地借家法11条の地代等増減請求権）、請求された側がその場で従う必要はありません。こじれたときは当事者どうしの話し合い、内容証明郵便での意思表示、民事調停、借地非訟という順に段階が上がります。自分がいまどの場面のどの段階にいるかが分かれば、先に解決してから売るか、売却を先に進めるかを決められます。場面ごとの詳しい中身と進め方は借地権トラブルの代表的な事例と解決手順にまとめました。

反対に、借地人さんから「もう返したい」と言われることもあります。ここで注意したいのが、借地権は財産だという点です。権利金や更新料のやり取りがなく、契約書の解除条項どおりに解除して返す場合は、課税関係が生じないとされます。ただし前提が1つでも違うと、財産を無償で渡したものとして扱われる余地が出てきます。更地にして返してもらえるかどうかも、法律だけで一律に決まるのではなく契約書の定めが基準です。返還の申し出を受けたときに確かめる順序は借地権を返還するときの原則と税務の注意点でご確認ください。個別の課税判断は税理士へ、契約条項の解釈は司法書士・弁護士へお願いします。

売らずに持ち続けるのと売るのでは、手元に残るお金がどう違うか

住宅用地の特例で課税標準が6分の1になる前提と、売却時に引かれるものを並べました（出典: 東京都主税局 固定資産税・都市計画税 Q29／国税庁 No.7108）

底地の固定資産税が軽く済んでいるのは、借地人の住宅が建っていて住宅用地の特例が効いているからです。売った場合は税金や手数料が引かれて残る額が決まります。入ってくる地代と出ていく税金、そして売ったときに手元に残る額を並べると、持ち続けるかどうかを判断できます。

持ち続けた場合に入るお金と出ていくお金

入ってくるのは地代だけです。出ていくのは固定資産税と都市計画税で、これに地代の入金確認や、更新・建て替えの相談への対応という手間が加わります。

底地の固定資産税が思ったより安いのは、住宅用地の特例が効いているためです。住宅が建っている土地は、評価額に小規模住宅用地なら6分の1、一般住宅用地なら3分の1を掛けた額が課税標準になります（東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」Q29）。固定資産税評価額が1,200万円の底地で小規模住宅用地に当たるなら、課税標準は200万円という計算です。

ここで押さえておきたいのが、この軽減の前提です。特例が効いているのは、借地人さんの住宅がそこに建っているから。建物が取り壊されて更地になれば、この軽減は外れます。借地人さんが高齢で退去の話が出ている、建て替えを検討している、相続で世代が変わりそう——そういう予定が見えているなら、いまの収支がこの先も続くとは限りません。持ち続ける判断は、去年と同じ納税通知書を眺めるだけでは足りないんです。

売った場合に引かれるもの

売った金額がそのまま手元に残るわけではありません。引かれるのは、譲渡所得にかかる税金・売買契約書の印紙税・仲介を使った場合の仲介手数料の3つです。譲渡所得とは、土地や建物を売って得た利益のこと。仲介手数料と印紙代は、税額を計算するときに差し引ける譲渡費用として扱われます（国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた）。

税の扱いは、その土地を所有していた期間の長短で分かれます。つまり、いつ売るかも手取りに効いてきます。印紙税には軽減措置があり、記載金額が1,000万円を超え5,000万円以下の契約書は1万円です（国税庁 No.7108 不動産の譲渡に関する契約書に係る印紙税の軽減措置。令和9年3月31日までに作成される契約書が対象）。

税額の計算のしかたと、取得費が分からない場合の扱いは底地・借地権を売ったときの税金にまとめています。

要点: 持ち続ける側の収支は、借地人さんの住宅が建ち続けることを前提に成り立っています。退去・建て替え・世代交代の予定が見えたら、そのタイミングで売却と並べて比べ直してください。

権利関係が絡む底地を確実に手放すなら買取くんへ

底地の売却先は、借地人の合意なしで成立するか・書類が足りなくても受けられるか・期間が読めるかで選びます。このうち2つ以上が欠ける状態なら、相手を探すより先に、買い手がすでに決まっている売り方を検討したほうが早く終わります。

仲介で第三者を探す方法は、買い手がいつ現れるかを読めません。底地そのものを扱わない会社もあります。借地人さんへの打診は最も高くなりやすい反面、相手の資金と意思に左右され、返事を待つ時間はこちらでは動かせません。

当社の買取くんが底地を引き受けられるのは、当社自身が買主になるからです。借地人さんの合意を待たずに価格と引渡しの日を決められますし、提携する司法書士・土地家屋調査士が所有権移転登記まで担当します。査定は最短6時間でお返しし、条件が合えば最短3日で現金化、仲介手数料は0円、全国どこの底地でもお受けしています。購入意欲の高い不動産投資家を常時300名以上抱えているため、地代の利回りで採算を判断する買い手をその場から探せるのも理由のひとつです。年間500件以上のお問い合わせをいただくなかで、残置物（置いたままになっている家具や荷物のこと）や書類の不足があっても現況買取——片付けや整備をせず、いまの状態のまま買い取ること——でお引き受けしています。

向いているのは、借地人さんと何年も話が止まっていて、地代より固定資産税の負担のほうが気になっている方です。契約書が見つからず、何から手を付ければいいか分からない方にもお使いいただけます。反対に、時間をかけてでも高く売りたい場合や、借地人さんがすでに買う意思を示している場合は、その相手との交渉を先に進めるほうが手元に残る額は大きくなります。

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底地の売却でよくある質問

底地を売るのに借地人の同意は必要ですか

同意は必要ありません。底地は地主である皆様の所有物ですので、借地人以外の第三者にも売れます。登記した建物がある借地人の権利は新しい地主に引き継がれるため（借地借家法10条）、借地人さんが立ち退きを迫られることもありません。ただし買主候補になる場合もありますので、いつ・どう伝えるかの順番だけは決めておいてください。

底地の売却にはどれくらいの期間がかかりますか

売却先によって変わります。当社のように直接の買主が付く場合は、査定が最短6時間、条件が合えば現金化まで最短3日です。借地人さんとの交渉や第三者の買い手探しを挟む場合は、相手の検討と合意に時間がかかるため数か月単位になることがあります。期限があるなら、返事を待つ期間を先に区切っておくと計画が立てられます。

共有名義の底地は自分の持分だけ売れますか

売れます。共有持分とは、ひとつの土地を複数人で持っているときの、自分の取り分にあたる割合のことです。土地全体を売るには共有者全員の同意が必要ですが（民法251条の共有物の変更）、自分の持分だけなら単独で売却できます。兄弟で相続した底地で話がまとまらないときの出口です。持分だけを売る流れと注意点は共有持分の買取でご確認ください。

底地の売却相場は自分で調べられますか

おおよその見当までなら付けられます。路線価図には借地権割合が記号で示されているので、借地権と底地の比率は自分で確認できます。ただし実際の取引価格は地代や契約条件、借地人さんの意向で動くため、机上の計算だけでは確定しません。割合の目安は底地の買取相場をご覧ください。

買取くんでは、どの売却先が自分に向いているか決まっていない段階でも底地の売却を相談できますか

可能です。当社は底地を直接買い取る立場ですが、借地人さんへの打診や同時売却も含めて、いまの条件でどの選択肢が成立しそうかをお伝えしています。査定は最短6時間・全国対応で、契約書が手元にない状態でもお受けします。まずは無料査定で土地の状況をお聞かせください。

まとめ

底地は借地人・買取業者・投資家など5つの相手に売れ、価格の高さより先に「その相手との話が成立するか」で売り先が決まります。借地人さんの同意がなくても第三者へ売れる一方、契約書の作り直しや地代の改定は借地人さんの合意なしには進みません。まずは借地契約書・地代の入金記録・登記事項証明書・公図の4点を1か所に集めて、いまの条件のまま査定に出してください。

当社の買取くんは、借地人との合意を待たずに買主として価格を出せる会社です。話が止まったまま固定資産税だけを払い続けている底地に向いています。

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