借地権はタダで返していい？無償返還の税金と手放し方3つの違い

「借りている土地なんだから、タダで返せば終わりですよね」 「更地にして返してくれと言われたけれど、その費用もこちらが出すのかな」

借地権は財産なので、無償で返すと地主へ価値が移り、当事者や返す理由で課税の扱いが変わります。更地にして返す範囲は、まず借地契約書の定めで決まるんです。この記事では無償返還の税金、更地にする義務の範囲、地主への答え方、返す以外の手放し方3つをご案内します。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

借地権を返すとは？土地を借りる権利と底地の関係

登記の名義と地代で借地権かどうかを見分け、価額は路線価図で確かめます（出典: 国税庁 No.4611 借地権の評価／No.4613 貸宅地の評価）

借地権を返すというのは、いま自分の名義になっている家と、その家を建てておける権利を、土地の持ち主に戻すことです。動くのは建物と権利の両方なんです。返す前に自分が何を持っているのかを確かめておくと、話の進み方が変わります。

借地権とは——建物を建てるために土地を借りる権利

借地権とは、建物を所有することを目的として土地を借りる権利で、地上権と土地の賃借権の2つの形があります（国税庁 No.4611 借地権の評価）。見分け方は登記の名義です。家の登記は自分の名前、その下の土地の登記は地主の名前。そのうえで地代を払っているなら、皆様が持っているのは借地権です。

地主の側から見た同じ土地は底地と呼ばれ、借地人がいることを前提に評価される宅地として扱われます（国税庁 No.4613 貸宅地の評価）。地主が「そろそろ整理したい」と言い出す背景はたいていこちら側にあり、底地の売却先ごとの違いは別の記事で整理しています。

借地権には価額がつく——返すことは価値を渡すこと

借地権は相続税や贈与税の課税対象になり、その価額は自用地としての価額に借地権割合を掛けて求めます。借地権割合は地域ごとに定められ、路線価図・評価倍率表に表示されています（前掲・国税庁 No.4611）。当社が気になるのは、この価額を確かめないまま「返す」と決めてしまう進み方です。税務で値段が付く財産を、手続きの都合だけで無償のまま動かすことになります。

⇒ 返す前に、自分の借地権にいくらの価額が付いているのかを路線価図で見ておきましょう。旧法・新法といった型の違いや売却の全体像は借地権の売却・相場・登記の全体像にまとめてあります。

借地権はタダで返していい？無償返還で税金の扱いが変わる分かれ目

上から順に見ないと次が決まらない4つの確認を1本の流れにしました（出典: 国税庁 質疑応答事例「借地を無償で返還した場合」／国税庁 C1-63）

権利金や更新料を払わずに借りていて、契約書の解除条項どおりに解除して返す場合は、国税庁の事例でも金銭のやり取りなしで課税関係は生じないとされています。この前提が1つでも違うときは、借地権という財産を無償で渡したものとして扱われる余地がありますので、順に確認していきましょう。

権利金なし・契約書どおりの解除なら課税関係は生じない（国税庁の事例）

国税庁の質疑応答事例には、20年前から土地を借りて木造の営業所を建てていた会社の照会が載っています。建物の老朽化などで営業できなくなり、契約書の解除条項に従って解除して、土地を無償で返した場合の扱いを尋ねたものです。権利金も更新料も授受していない、という前提が付いています。

立退料等の金銭の授受がない場合であっても、契約の解除条項に従って解除するものであることから、賃借人及び賃貸人のいずれも、課税関係は生じません。 出典: 国税庁 質疑応答事例「借地を無償で返還した場合」

見ていただきたいのは前提の部分です。権利金の授受がない、解除条項に従った解除である、建物が老朽化して使えない。この3つが揃った照会に対する回答なんです。「無償で返せば税金はかからない」と一般化できる回答ではありません。同じページにも、具体的な取引に当てはめると異なる課税関係が生じることがあると注意書きが添えられています。なお建物の老朽化で借地権が消滅する場合は、法人税の取扱いでも無償返還が認められています（法人税基本通達13-1-14(3)）。

相手が法人なら「土地の無償返還に関する届出」を探す

地主も自分も個人なら、確かめるのは契約書と権利金の有無までです。ところが当事者に法人が含まれると、もう1枚探す書類が出てきます。土地の無償返還に関する届出書です。これは、法人が他人に土地を使わせた場合で、契約書に将来その土地を無償で返還することが定められているときに出す届出です。届出をしていれば、権利金の認定課税は行われません。土地所有者が個人である場合でも提出できます（国税庁 C1-63「土地の無償返還に関する届出」）。当社が借地権の査定でまず確認するのも、この控えがあるかどうかです。

無償返還が前提の借地かどうかは、返すときではなく借りたときの契約書と届出で決まっていることがあります。会社名義の地主や、自分が法人として借りている借地なら、契約書と一緒に届出書の控えを探してみてください。

無償で返す前に確認する4つの順序

データ出典: 前掲・国税庁 質疑応答事例「借地を無償で返還した場合」／前掲・国税庁 C1-63

この4つは「どれか1つ」ではなく、上から順に見ないと次が決まらない並びです。1で解除条項が見つかり、2で地主も自分も個人だと分かったなら、判断材料はそこで揃います。3と4は、当事者に法人が含まれる場合の確認です。見落としやすいのは、返す側と受け取る側で論点が分かれることなんです。無償で返せば借地権は地主の側へ移りますので、受け取る地主の側の扱いも同じ材料から確かめます。なお税務には、権利金を支払う取引上の慣行がある地域で、相当の地代に満たない地代で借地権を設定した場合の定めもあります。その場合は借地権者が設定時に、一定の利益を土地所有者から贈与により取得したものとして扱われます（国税庁 昭60直資2-58）。これは設定時の取扱いであり、返還時の課税をそのまま決めるものではありません。無償返還が課税されるかどうかの個別の判断は、税理士にご確認ください。

借地は更地にして返すのが原則？原状回復として求められる範囲

壊す範囲は条文と契約書の両方で決まります（出典: e-Gov 民法599条・621条・622条／借地借家法13条・22条・23条）

家を壊して更地にして返すよう言われる根拠は、借りたときに自分が土地へ付けた物を取り除いて返す、という民法の決まりにあります。ただし何をどこまで戻すのかは条文だけで決まらず、まず借地契約書の定めを見ることになるんです。

「更地で返す」の法律上の出どころ

借主は、使用貸借が終了したときに借用物へ附属させた物を収去する義務を負います。ただし分離できない物や、分離するのに過分の費用を要する物は対象から外れます（民法599条1項）。この規定は賃貸借にも準用され（同622条）、賃借人の原状回復義務からは通常の使用による損耗と経年変化が除かれています（同621条）。

「更地にして返すのが原則」と言われる出どころは、この収去義務です。当社としては、条文が求めているのは自分が土地へ持ち込んだ物を引き取ることであり、建てる前の状態へ完全に戻すことまでを一律に指しているとは考えていません。

⇒ 「原状に復す」と「更地にする」は同じではありません。混ぜたまま話を進めると、負担する範囲が広がります。解体費の内訳は家の解体料金の相場と内訳でご確認ください。

契約書に更地返還の定めがある場合／ない場合

範囲を決めるのは、条文より先に契約書です。借地契約書に「更地にして返す」旨の定めがあれば、原則としてその内容に従います。定めが見つからない場合は、収去の対象になる物と、通常の使用による損耗として残しておける部分を、地主と個別に確認する話し合いになります。

もう1つ確かめたいのが、自分の借地権が地上権なのか賃借権なのかという点です。地上権なら、収去は借地人の権利として書かれています。ただし土地の所有者が時価相当額を提供して買い取る旨を通知したときは、正当な理由がなければ拒めません（民法269条1項）。どちらなのかは土地の登記事項証明書で確かめられます。解約の申入れや合意解除の段取りは、地主へ借地を返すときの手続きの流れをご覧ください。

契約の終わり方によっては壊さずに済む場合がある

存続期間が満了して契約の更新がないときは、建物などを時価で買い取るよう地主に請求できる制度があります（借地借家法13条1項）。一方、定期借地権では、この買取請求をしない特約を定めることもできるんです（同22条・23条）。契約の終わり方がどちらなのかで、解体するかどうかが変わります。

請求できる場面とできない場面、そして時価の考え方は建物買取請求権の使いどころで、借地権の型ごとの違いは前掲の借地権ガイドで整理しています。

地主から「返してほしい」と言われたら？答える前に確かめる順番

地主から返してほしいと言われても、建物が建っていて地代を払っているあいだは、返すかどうかを自分で決められます。地主の側から更新を断れるのは、正当の事由があると認められる場合に限られるからです。先に確かめるのは、建物の有無と契約の残り期間の2つなんです。

建物が建っているかどうかで話が変わる

借地権者が契約の更新を請求したときは、建物がある場合に限り、従前の契約と同一の条件で更新したものとみなされます。ただし地主が遅滞なく異議を述べたときは、この限りではありません（借地借家法5条1項）。存続期間が満了した後に土地の使用を継続する場合も、建物があるときは同じ扱いです（同2項）。

ですから最初に見るのは建物の状態です。すでに解体してしまった場合は、この「建物がある場合に限り」という条件から外れます。

⇒ 更地にしてから交渉を始めると、手持ちの材料が1つ減ります。壊す前に条件を固めるほうが有利です。

更新を拒むには正当の事由が要る——立退料は考慮される要素の1つ

地主の異議には条件があります。考慮されるのは、双方が土地の使用を必要とする事情と、借地に関する従前の経過、土地の利用状況です。地主が明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出をした場合は、その申出も考慮の対象に加わります。これらを踏まえて正当の事由があると認められる場合でなければ、異議は述べられません（借地借家法6条）。立退料はこの「財産上の給付の申出」として現れますが、立退料を出せばそれだけで正当の事由になる、とは条文に書かれていません。

税務の側から見ると位置づけはもっとはっきりします。敷地のみを賃貸し建物の所有者が借地人である場合の立退料は、通常、借地権の買戻しの対価となり土地の取得費になります（国税庁 No.1382 立退料を支払ったとき）。当社はこれを、立退料をもらって返すことが実質的に借地権を売って返すのと同じ形だと読んでいます。

⇒ 最初に決めるのは、返すか返さないかではなく、対価をもらうか無償にするかです。

契約書の条項の解釈や交渉そのものは、弁護士・司法書士にご確認ください。折り合わずこじれた場合の進め方は、借地権で起きやすいトラブルの事例で解説しています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

返す前に比べたい手放し方3つの違い

返す選択だけが「お金なし×解体費は自分持ち」の位置に来ます（出典: e-Gov 民法・借地借家法／国税庁 No.1382を基に当社作成）

手放し方は、地主に返す・借地権を売る・建物ごと買い取ってもらう、の3通りで、どれを選ぶかで手元に入るお金と解体費の負担が変わります。返すと決める前に、この3つを同じ項目で並べてみてください。

3つの出口で、お金・解体費・地主の同意はこう動く

データ出典: e-Gov 民法599条・612条／e-Gov 借地借家法6条・13条・19条／国税庁 No.1382

この表を見ると、返すという選択だけが「手元に入るお金なし・解体費は自分持ち」の組み合わせになっていると分かります。同じ土地と同じ建物なのに、出口の選び方でお金の向きが逆になるんです。

1. 地主に返す——無償か、立退料をもらうか

返すという選択の中にも、無償で返すか、立退料をもらって返すかという分かれ道があります。税務上、立退料は借地権の買戻しの対価として扱われますので（前掲・国税庁 No.1382）、無償返還はその対価をゼロにする選択にあたります。更地にして返す場合の費用負担と契約書の定めはこの記事の前半のとおりで、返すと決めた後で範囲が広がらないよう、契約書の該当条項を先に押さえておいてください。

2. 借地権を第三者に売る——地主の承諾か裁判所の許可

賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡せず、違反して第三者に使用させたときは契約を解除されます（民法612条）。ただし承諾が得られなくても道は残ります。第三者が賃借権を取得しても地主に不利となるおそれがないのに承諾が得られないときは、裁判所が承諾に代わる許可を与えられます（借地借家法19条1項）。地主が自ら建物と賃借権を譲り受ける旨を申し立てることもできます（同3項）。

⇒ 「地主が承諾してくれないから返すしかない」と決める前に、承諾に代わる許可という道があります。

譲渡所得とは、土地や建物などを売ったときの利益に対して課される所得のことです。その計算では、売るために直接かかった費用が譲渡費用になり、建物を取り壊して土地を売るときの取壊し費用もここに含まれます（国税庁 No.3202 譲渡所得の計算のしかた）。当社の見方では、ここが返還と売却でいちばん見落とされやすい差です。同じ解体工事でも、返すために壊せば持ち出しのまま、売るために壊せば収入から差し引ける扱いがあります。売却先と価格の考え方は借地権の売却方法、税額の計算は借地権を売ったときの税金でご確認ください。

3. 建物ごと現況のまま買い取ってもらう

3つ目は、建物と借地権をまとめて買取業者に引き取ってもらう出口です。現況買取とは、片付けや修繕をせず、いまある状態のまま引き渡す売り方のこと。残置物とは、家の中に残っている家具・家電・生活用品のことです。

当社の買取くんは、借地権や底地を含む訳あり物件を直接買い取っています。残置物を残したままの現況買取に対応していますので、返す前に解体や片付けを済ませておく必要はありません。査定は最短6時間、仲介手数料は0円、対応エリアは全国です。所有権移転登記まで提携する司法書士・土地家屋調査士が担当します。なおこの出口でも地主の承諾か裁判所の許可は必要で、その取り方は査定で価格の見当を出したあとに一緒に組み立てられます。残置物の処分費用は残置物とは何かと処分費用で扱っています。

相続で引き継いだ借地は？相続放棄と返還の違い

相続で引き継いだ借地だと、返す前に相続放棄という選択肢が浮かびます。ただし、放棄した時にその財産を現に占有していた人は別です。相続人または相続財産の清算人に引き渡すまでの間、自己の財産におけるのと同一の注意をもって保存しなければなりません（民法940条1項）。放棄しても、引き渡すまでの保存義務は残ります。放棄と返還は、別々に判断する話なんです。

相続土地国庫帰属制度とは、相続などで土地の所有権を取得した人が、その所有権を国に引き取ってもらうよう申請できる制度のことです（法務省「相続土地国庫帰属制度の概要」）。土地を借りているだけの借地権の返還には使えません。

相続登記の義務化とは、相続で不動産を取得した人に登記の申請を義務づける制度です。取得を知った日から3年以内に申請しないと、正当な理由がない限り10万円以下の過料の対象になります（法務省「相続登記の申請義務化について」）。借地の上の建物も対象です。手続きは土地の名義変更の進め方、放棄の判断は空き家の相続放棄でご確認ください。

地主の側で「借地権と底地をまとめて整理したい」という話になっている場合は、底地を売却する場合の判断材料も見ておくと、どちらから動かすかの見当が付きます。

借地権の返還でよくある質問

借地権を返すとお金はもらえますか

無償で返す取り決めなら受け取りはありません。ただし地主の側から返還を求められて更新を拒む場面では、地主が明渡しの条件として財産上の給付をする旨の申出をしたかどうかが、正当の事由の判断で考慮されます（前掲・借地借家法6条）。この給付が立退料として現れ、税務上は借地権の買戻しの対価として扱われます（前掲・国税庁 No.1382）。金額は契約の経過や土地の利用状況で変わりますので、相場の目安ではなく自分の契約内容から確認してください。

建物を残したまま返すことはできますか

契約の終わり方で変わります。存続期間が満了して契約の更新がない場合は、建物などを時価で買い取るよう地主に請求できる制度があります（前掲・借地借家法13条1項）。請求できる要件と時価の考え方は建物買取請求権の使いどころで説明しています。話し合いで途中解約する場合はこの制度が使えませんので、建物の扱いを地主と個別に決めることになります。

返還した後で地主から追加の費用を請求されることはありますか

返す範囲を先に書面で決めておけば、後から食い違いにくくなります。賃借人の原状回復義務からは通常の使用による損耗と経年変化が除かれ（前掲・民法621条）、分離できない物や分離するのに過分の費用を要する物も収去義務の対象から外れます（同599条1項ただし書）。どこまで戻すかは借地契約書の定めで決まりますので、引き渡しの前に「どの状態で返せば完了なのか」を書面で確認しておいてください。

買取くんでは、地主とまだ話がついていない借地権や借地権付き建物でも買取の相談はできますか

相談はできます。当社は借地権や底地を含む訳あり物件を直接買い取っており、残置物を残したままの現況買取にも対応しています。ただし売買が成立するには、地主の承諾か、承諾に代わる裁判所の許可（前掲・借地借家法19条1項）が必要です。まずは借地契約書の有無と、地主とのやり取りがどこまで進んでいるのかをお聞かせください。

まとめ

借地権を無償で返してよいかどうかは、借地契約書の解除条項と、当事者に法人が含まれるかどうか、そして返す理由で決まります。更地にして返す範囲も条文で一律に決まるのではなく契約書の定めが基準になりますし、地主から返してほしいと言われても、建物が建っているあいだは返すかどうかを自分で決められます。ただし課税の可否と契約書の条項の解釈は事情によって変わりますので、税理士・司法書士・弁護士にご確認ください。まずは借地契約書、建物の登記事項証明書、地代の支払い記録の3つを手元にそろえるところから始めてみてください。

当社の買取くんは、他社で取り扱いを断られた物件や少額の物件も全国で直接買い取っています。解体も片付けも自分で進めるつもりがなく、借地の上の家をそのまま手放したい方に向いています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）