旧法賃借権とは？新法と違い、更新を重ねても期間は20年以上

「土地権利の欄にある『旧法賃借権』って、どんな権利？」 「旧法賃借権の家は、あと何年住めて、建て替えもできるの？」

物件の広告や契約書で旧法賃借権の文字を見た方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。旧法賃借権は、1992年8月1日より前に設定された、家を持つために人の土地を借りる権利です。更新しても昔の法律の期間と建て替えのルールが続き、更新後も木造なら20年ずつ延びていきます。手元の契約書の日付から次の満了年を数え、建て替えや売るときに地主の承諾が要る場面まで確かめられます。

旧法賃借権とは？1992年8月より前に設定された借地の権利

更新の契約書ではなく最初の契約日で旧法かを判定する（出典: 借地借家法 附則・民法612条〔e-Gov法令検索〕を基に当社作成）

旧法賃借権は、1992年8月1日より前に設定された、建物を持つための土地の賃借権です。今の借地借家法はこの日に施行され、それより前に始まった借地には古いルールが残ります。借地借家法の附則は、こうした借地の更新や建て直し、家が朽ちたときの扱いを「なお従前の例による」と定めています（e-Gov法令検索「借地借家法」附則5〜7条）。

土地を借りて家を建てる権利を、法律では借地権とよびます。借地権とは、建物を持つために人の土地を使う権利で、中身は地上権か土地の賃借権のどちらかです（借地借家法2条1号）。広告にある「旧法賃借権」は、このうち賃借権で、しかも古い法律のころに始まったものを指しています。

古い法律を旧借地法（旧法）、いまの法律を借地借家法（新法）とよびます。旧借地法とは、1921年（大正10年）にできた借地のルールで、新法ができたときになくなりました（附則2条）。借地借家法とは、いまの借地と借家のルールのことです。

⇒ なくなった法律でも、1992年7月31日までに始まった借地の期間・更新・建て替えには、いまも旧法のルールが使われているんです。

旧法賃借権の家を売るには地主の承諾が要り、地上権なら承諾なしで譲れる

賃借権とは、地主と契約を結び、地代を払って土地を借りる権利です。借りる権利を人にゆずるときは、地主の承諾が要ります（e-Gov法令検索「民法」612条1項）。家を売ると、土地の賃借権もいっしょに買い手へ移ります。だから旧法賃借権の家を売るときは、地主の承諾が欠かせないんです。

地上権とは、人の土地に建物などを持つために、その土地を使う強い権利です。地上権なら、地主の承諾なしで人にゆずれます。旧法のころには地上権で始まった借地もあり、地上権の種類と旧法地上権まで並べると、同じ借地でも権利の種類で売りやすさが変わることが見えてきます。

手元の書類に「賃借権」とあれば、売るときには承諾の段取りが入ると考えておきましょう。賃借権を登記していないとき、土地の持ち主が変わったらどうなるかは、賃借権とは何かで確かめられます。

自分の借地が旧法かは最初の契約日で確かめる

自分の借地が旧法かどうかは、借地権が最初に始まった日で決まります。1992年7月31日までに始まっていれば旧法です。東京地方裁判所の手続きの案内も、新法で加わった更新後の建て直しの許可は「平成４年８月１日以降に設定された借地権についてのみ」使えると書いています（東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」）。更新のたびに作り直した契約書の日付ではなく、いちばん最初の契約日を見てください。

たとえば、手元の更新の契約書が2012年の日付でも、最初の契約が1975年なら旧法ですよね。更新しても旧法のままで（借地借家法附則6条）、親から相続したときも、借りる権利そのものは最初の契約から続いています。

手がかりになる書類は、次の3つです。

• 土地の賃貸借契約書：最初の契約日と、建物の種類・構造の決まり
• 土地の登記事項証明書の権利部（乙区）：賃借権の登記があれば、その日付
• 地主が持っている最初の契約書：手元に見当たらないとき

権利部（乙区）とは、登記事項証明書のうち、所有権のほかの権利が書かれる欄です。賃借権を登記しないまま続いている借地もあるので、乙区に何も書かれていなくても、借地ではないとは言い切れません。

旧法賃借権のマンションは敷地を借りて建っている

中古マンションの広告で、土地権利の欄に「旧法賃借権」や「賃借権(旧)」と書かれている場面を考えてみます。これは、マンションの敷地利用権が旧法の土地の賃借権だという意味です。敷地利用権とは、部屋（専有部分）を持つために、建物が建っている土地を使う権利のことです（e-Gov法令検索「建物の区分所有等に関する法律」2条6項）。

つまり、部屋の持ち主みんなで、敷地を旧法の賃借権で借りているかたちなんです。敷地の借地が1992年8月より前に始まっていれば、更新も旧法のルールで続きます（借地借家法附則6条）。

部屋と敷地の権利を別々に売れない決まりや、登記での書かれ方はマンションの敷地の権利にまとめています。これから買うかどうか迷っているなら、旧借地権の物件を買う前に確かめることを先に読むと決めやすくなります。

旧法と新法（借地借家法）は何が違う？

更新後の期間の差と、更新拒絶・更新後の滅失・朽廃の3場面で借地人に有利な側を整理（出典: 借地法〔名古屋大学 法令データベース〕・借地借家法〔e-Gov法令検索〕を基に当社作成）

旧法の借地は木造か堅固な建物かで期間が分かれ、更新後も木造20年・堅固30年ずつ続きます。堅固な建物とは、鉄筋コンクリート造などのがんじょうな建物のことです。新法は建物を問わず最初が30年で、2回目からの更新は10年です（名古屋大学 法令データベース「借地法」2条・5条、借地借家法3条・4条）。

旧法の条文は、石造・土造・れんが造などを堅固な建物としています。東京地方裁判所の借地非訟の案内も、鉄筋コンクリート造を堅固な建物、木造を堅固でない建物の例にあげています。表では、堅固でない建物をまとめて「木造など」と書きました。

旧法と新法の違い（条文の番号つき）

データ出典: 借地法（大正10年の公布時の条文。名古屋大学 法令データベース）と借地借家法の本則・附則（e-Gov法令検索）の条文をもとに当社作成。正当な理由の追加は国土交通省「定期借地権の解説」による

表の下半分を見ると、旧法の借地は家がある限り更新が続き、途中で建て直すと期間が延びることもあります。いっぽうで、期間を決めていない借地は、家が朽ちると権利が消えます。当社はこの点から、旧法の借地を手放す時期は満了を待って決まるのではなく、持ち主が選ぶものだと見ています。まずは次の満了年と、家があと何年使えそうかを並べてみてください。

なお、借地の条件を変える許可や増改築の許可のように、旧法の借地でも新法の条文が使われる場面もあります。旧法の契約に新法が及ばない条文の一覧は、借地権の種類ごとの存続期間と更新の違いの附則の表にのっています。

更新したあとに建物がなくなっても、旧法の借地はそのまま続く

地主が更新を断るには、旧法でも新法でも正当な理由が要ります。この決まりは、1941年（昭和16年）に借地法を改めたときに加わりました（国土交通省「定期借地権の解説」）。新法も6条で、正当な理由を求めています。

大きく違うのは、更新したあとに家がなくなった場面です。新法では、更新後に地主の承諾なしで建て直すと、地主が解約を申し入れられます（8条）。旧法の借地にはこの8条が使われず（附則7条2項）、更新の前と同じ扱いが続きます。

新法には、更新後の建て直しを裁判所が許可するしくみ（18条）もあります。ただ、これも旧法の借地には使われません（附則11条）。旧法の借地はそもそも8条の解約の申し入れを受けないので、この許可を取る場面が出てこないんです。

⇒ 旧法は、更新と建て直しでは借地人が守られ、家が朽ちたときだけは新法より厳しい。ここが両者のいちばんの違いです。

旧法賃借権の存続期間は何年？更新後は木造20年・堅固30年

最初の契約日に最初の期間と更新ごとの期間を足して満了年を出す計算例（出典: 借地法2条・5条・6条〔名古屋大学 法令データベース〕・借地借家法4条〔e-Gov法令検索〕を基に当社計算）

旧法の借地は、契約で期間を決めていれば木造20年以上・堅固30年以上、決めていなければ木造30年・堅固60年です。更新したあとは、木造20年・堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）30年ずつ続きます（名古屋大学 法令データベース「借地法」2条・5条）。たとえば1980年に期間を決めずに始めた木造の家なら、最初の満了は2010年です。

木造か堅固かは、いま建っている家ではなく、契約で決めた建物の種類で見ます。契約書に建物の種類や構造の決まりがなければ、原則として堅固でない建物の借地として扱われます（借地法3条）。鉄筋コンクリート造の家でも、契約に決まりがなければ木造などと同じ期間になりうるんです。

契約書では、「建物の種類」「構造」「目的」といった欄を見てください。「堅固な建物の所有を目的とする」のような書き方があれば、堅固な建物の期間で数えます。

次の満了年は最初の契約日と契約書の期間から数える

次の満了年は、最初の契約日に最初の期間を足し、そのあとは更新ごとの期間を足していけば出せます。1980年に始めた借地を例に、4つの契約のかたちで数えると次のとおりです。

最初の契約日から次の満了年を数える早見表（1980年に始めた場合）

データ出典: 借地法2条・5条・6条の年数（名古屋大学 法令データベース）を、1980年に始めた借地に当てはめて当社が計算。更新のたびに法律どおりの期間で続いた場合

同じ30年から始まっても、新法の普通借地権は1回目の更新が20年、2回目からは10年です（借地借家法4条）。普通借地権とは、期間が来たら更新できる、新法のふつうの借地権のことです。1993年に始めた借地なら2023年、2043年、2053年と、満了までの年数が短くなっていきます。

契約で更新後にもっと長い期間を決めていれば、その期間が使われます（借地法5条2項）。自分の契約書にどう当てはまるか迷うときは、個別の事情を司法書士や弁護士にご確認ください。

⇒ 次の満了年＝最初の契約日＋最初の期間。そこから先は、更新のたびに木造20年・堅固30年を足していくだけです。

期間が満了しても建物があれば契約は続く（法定更新）

法定更新とは、地主と更新の話がまとまらなくても、法律の決まりで前と同じ条件の契約が続くことです。旧法では、期間が満了したときに家が建っていれば、借地人は更新を求められます（借地法4条1項）。満了のあとも土地を使い続け、地主がすぐに（遅滞なく）異議を述べなければ、前と同じ条件で更新されたとみなされます（6条）。

地主が異議を述べて更新を断るには、正当な理由が要ります。前にあげた国土交通省の解説も、地主に正当な理由がないのに更新に応じないとき、借地の契約はそれまでの内容のまま法定更新されると説明しています。

たとえば次は更新しないと地主から伝えられても、それだけで土地を返す必要はありません。正当な理由があるかどうかで結論が変わるので、話がまとまらないときは弁護士に相談してください。更新されずに借地が終わるときも、旧法の借地では、借地人から地主に家を買い取るよう請求できるしくみがあります（前掲・国土交通省）。

旧法賃借権の家を建て替えるには？特約があれば地主の承諾が先

特約があれば承諾を取り、得られなければ許可を申し立てる。滅失後の建て直しは期間が延び、朽廃すると権利が消える（出典: 借地法7条〔名古屋大学 法令データベース〕・借地借家法17条〔e-Gov法令検索〕・国土交通省・東京地方裁判所の案内を基に当社作成）

旧法賃借権の家も建て替えられ、契約書に増改築を制限する特約があれば、先に地主の承諾を取ります。承諾が得られなければ、裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます（借地借家法17条2項）。建て替えに地主がすぐに異議を述べなければ、期間は家がなくなった日から木造20年・堅固30年に延びます（国土交通省「定期借地権の解説」・借地法7条）。

増改築を禁じる特約があれば地主の承諾を先に取る

特約とは、契約書に書き足された、その借地だけの特別な約束のことです。築50年の木造を建て替えたいのに、契約書に「増改築には地主の承諾を要する」と書かれている場面を考えてみます。このときは、建て替えの計画を固める前に地主へ伝え、承諾をもらってから進めます。

木造から鉄筋コンクリート造へ変えるなら、もう1つ承諾が要ります。契約で「堅固でない建物に限る」のような借地の条件を決めていれば、その条件を変える承諾も要るんです（借地借家法17条1項）。

特約がなく、契約の建物の条件にも合う家なら、承諾をもらう手続きは要りません。ただし地主が建て直しに異議を述べると、期間は延びず、もとの満了年のままです（借地法7条）。

承諾が得られないときは裁判所に許可を申し立てる

借地非訟とは、地主の承諾が得られないときに、裁判所が承諾に代わる許可などを出す手続きです。国土交通省の解説によると、借地では1966年（昭和41年）に始まりました。東京地方裁判所の案内では、旧借地法の借地権でもこの手続きを使えるとしています（東京地方裁判所「第1 借地非訟とは」）。

申し立てると、裁判所は鑑定委員会に、許可してよいかや承諾料の額などについて意見を求めます。鑑定委員会が現地を見て意見書を出したあとに、決定が出ます。多くの事件は、特段の事情がなければ、おおむね1年以内に終わっていると案内されています。

当社はこの手続きを、承諾が得られなくても建て替えをあきらめなくてよい根拠だと見ています。ただ、申し立てから決定まで1年近くかかることもあると見込んでおきましょう。建て替えたい時期から逆算して、地主への相談は早めに始めるのがおすすめです。

取り壊して建て替えれば期間は延び、建て替える前に朽ちきると権利が消える

滅失とは、取り壊しや火事などで建物がなくなることです。旧法の借地で、期間の途中で家がなくなり、残りの期間より長く使う家を建てるとします。このとき地主がすぐに異議を述べなければ、なくなった日から木造20年・堅固30年続きます（借地法7条）。残りの期間のほうが長ければ、そちらが使われます。前にあげた国土交通省の解説も、旧法の借地では途中で建て替えると、そこから期間が延びると説明しています。

1980年に期間を決めずに始めた木造で、2010年に更新していれば、次の満了は2030年です。2026年に取り壊して建て直し、地主が異議を述べなければ、20年後の2046年まで続く計算になります。

いっぽう、朽廃とは、長い年月で建物がいたみ、住まいとして使えないほど朽ちきることです。期間を決めずに始めた借地と、更新後に法律どおりの期間で続いている借地では、朽廃すると借地権が消えます（借地法2条1項ただし書・5条1項、借地借家法附則5条）。

⇒ 取り壊しや火事でなくなった家は、建て直せば期間が延びます。朽ちきった家は、権利ごと消えてしまいます。結果が正反対なんです。

築年数が古い家ほど、朽ちきる前に、建て替えるか手放すかを決めておきたいと当社は考えています。

旧法借地の家は次の更新を待たずに売れる？地主の承諾を得れば買取で現金化できる

旧法借地の家は、次の更新時期を待たずに、地主の承諾を得て買取で現金化できます。家を売ると土地を借りる権利も買い手に移るため、地主の承諾が要ります（e-Gov法令検索「民法」612条1項）。承諾が得られないときは、裁判所に許可を申し立てる方法もあります（借地借家法19条1項）。

持ち続けるか売るかは3つの目安で比べる

持ち続けるか売るかは、次の3つで比べると決めやすくなります。

• 次の満了年まで、あと何年あるか（契約書の日付から数えた年）
• 家が朽ちかけていないか、建て替える予定があるか
• 地代の支払いと、更新や建て替えの話し合いを、この先も続けられるか

当社は、この3つを確かめたうえで、交渉を続けて持ち続けるか、次の更新を待たずに現金化するかを決めるのがよいと考えています。満了年が近く家も古いほど、更新と建て替えの話し合いが同じころに重なるからです。

仲介で個人に売るときも地主の承諾は要る

相続しても、借地権そのものは親から引き継いだ旧法のままです。個人の買い手を探す仲介で売るときも、地主の承諾が要る点は変わりません。買い手が決まってから承諾の段取りに入るので、話がまとまるまで時間がかかりがちです。買い手が住宅ローンを使えるかどうかも、旧借地権の家を買う側の注意点のとおり、買い手探しにかかわってきます。

仲介で売るなら、借地権付きの家を売る流れに沿って、売り先選びから引き渡しまで進めます。地上権など、ほかの権利が付いた土地と売り方を比べたいときは、権利が付いた土地を売る判断の順番から全体を見渡せます。

住む予定がなく先に売値を知りたいなら買取が合う

当社の買取くんは、地主の承諾など売るための条件がそろえば、最短3日・相場価格で買い取ります。仲介手数料は0円です。物件を買いたい投資家から紹介手数料を受け取るしくみで運営しているので、売主様から仲介手数料をいただく必要がありません。権利関係で確かめたいことがあれば、必要に応じて提携する弁護士・司法書士がサポートします。

相続した旧法借地の家に住む予定がなく、次の満了年や建て替えの話を地主と進める前に、売った場合の金額を知っておきたい方に向いています。住み続ける予定や、建て替えて使う予定があるなら、先に建て替えの承諾と手続きを進めるほうが合っています。時間をかけても個人の買い手に売りたいときは、仲介を選ぶ方法もあります。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

旧法賃借権についてよくある質問

旧法賃借権は新法に切り替わる？

更新や相続では、新法に切り替わりません。借地借家法の附則6条が、1992年8月1日より前に始まった借地の更新を、旧法の例によると定めているからです。新法の借地権にするには、地主と話し合って新しい契約を結び直すことになります。結び直し方しだいで借地人の権利の扱いが変わるので、署名する前に弁護士や司法書士に中身を確かめてください。

旧法賃借権の更新料は払う必要がある？

法律で決まった支払い義務はなく、契約書に更新料の決まりがあるかどうかで決まります。最高裁判所は、法定更新のときに当然に更新料を払う慣習はないと判断しています（最高裁判所 昭和51年10月1日判決）。まずは契約書の更新の条項を読んでから、地主と話すと進めやすいですよ。金額の目安や話し合い方は、借地権の更新料の相場と交渉で試算の例といっしょに紹介しています。

旧法賃借権の建物を建て替えると期間は延びる？

延びます。期間の途中で取り壊しなどにより家がなくなり、建て直すことに地主がすぐに異議を述べなければ、なくなった日から木造20年・堅固30年続きます（借地法7条）。地主が異議を述べたときは延びず、もとの満了年まで続きます。契約書に増改築を制限する特約があれば、先に地主の承諾が要ります。

買取くんで、旧法賃借権の家の査定も頼める？

頼めます。当社の買取くんは、借地権を含む訳あり物件を直接買い取っていて、全国の物件に対応しています。査定は無料で、他社で断られた物件も買取の対象です。土地の賃貸借契約書と地代の領収書を手元にそろえておくと、最初の契約日や地代の額を確かめながら話を進めやすくなります。

まとめ

旧法賃借権は、1992年8月1日より前に設定された借地の賃借権で、更新しても旧法の期間と建て替えのルールが続きます。期間が満了しても家があれば契約は続き、建て替えは特約があれば地主の承諾、得られなければ裁判所の許可で進められます。まずは契約書で最初の契約日と建物の種類の決まりを見て、次の満了年を数えてみてください。

当社（株式会社リアテクス）は宅地建物取引業の免許（東京都知事免許（１）第107888号）を持ち、買取くんで借地権付きの家も今の状態のまま買い取っています。満了年や建て替えの話が近づき、交渉を続けるか売るかを金額で比べたい方に向いています。

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