普通借地権とは？30年後の更新は断られる？借地人と地主のデメリット

「契約書に『普通借地権』とあるけど、30年たったら土地を返すの？」 「普通借地権の更新って、地主に断られることもあるのかな…」

借地の家の契約書で普通借地権という言葉を見た方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。普通借地権は「更新しない」という特約のない借地借家法の借地権で、期間は30年以上、満了しても家が建っていれば更新できるのが原則です。地主が更新を断れるのは、遅滞なく異議を述べ、正当事由（更新を断るのに必要な理由）が認められるときだけです。契約した年から満了の年を出す早見表、3つの更新の流れ、定期借地権との見分け方、借地人・地主それぞれのデメリットもお伝えします。

普通借地権とは？期間が終わっても更新できるのが原則の借地権

契約を結んだ日を見てから特約の有無を確かめると、自分の借地がどれに当たるかが分かる（出典: 借地借家法2条・22〜24条・附則6条、国土交通省「定期借地権の解説」をもとに当社で整理）

普通借地権は、1992（平成4）年8月1日に施行された借地借家法のもとで結んだ借地契約のうち、「更新しない」といった定期借地権の特約がなく、存続期間や更新の決まりが使われるものを指します。期間は30年以上で、満了しても家が建っていれば更新できるため、借りる側が長く住み続けられる借地権です。

国土交通省の解説の表でも、普通借地権は「法定更新される」「更新を拒否するには正当事由が必要」とされています（国土交通省「定期借地権の解説」）。法定更新とは、話し合いがなくても法律の決まりで更新されることです。同じ表で、契約の方法は「口頭でも可」です。当社はこの「口頭でも可」を、普通借地権は契約書の形を問わずに成り立つという意味で読んでいます。

⇒ 契約書が見当たらなくても、普通借地権そのものは口約束で成り立ちうると知っておくと、慌てずに済みます。

借地権のうち「普通借地権」はどれを指す？

借地権は、建物を持つために他人の土地を使う権利です。法律では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と決められています（借地借家法2条1号）。賃借権は、地代を払って土地を借りる権利です。地上権も、他人の土地を使うための権利の種類の1つです。

借地借家法の借地権のうち、22条〜24条の定期借地権などの特約を付けていないものが、普通借地権です。期間が来ても終わらず、更新して続くのが基本の形なんです。

契約書や条文では、借地人を「借地権者」、地主を「借地権設定者」と呼びます（2条2号・3号）。契約書にこの言葉が出てきたら、借地権者は自分（借地人）、借地権設定者は地主と読み替えてください。

たとえば手元の契約書で、目的の欄に「建物所有」などとあり、「更新しない」という条項が無ければ、普通借地権として以下を読み進めてみてください。ただし、契約を結んだ日が1992年8月1日より前なら扱いが変わります。

自分の借地は普通借地権？契約日と特約で見分ける定期借地権・旧法の借地権

1992年8月1日より前に結んだ借地は旧法の借地権です。それ以降の契約で「更新をしない」などの特約が無ければ、普通借地権です。ただし、臨時設備の設置など一時使用のためと明らかな借地（借地借家法25条）と、住まいを含まない事業専用の建物のために期間10年以上30年未満で設定した借地（23条2項）には、存続期間や更新の決まりが使われません。特約があっても、その条項だけで定期借地権とは決まりません。一般定期借地権なら、期間が50年以上か、特約を書面で結んでいるかも確かめます。

定期借地権には、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つがあり、借地権の種類ごとの期間と更新を並べると、普通借地権との違いがはっきりします。終わり方は種類で違い、一般定期借地権と事業用定期借地権は、更新が無く、期間が来ると終わります。建物譲渡特約付借地権は、設定から30年以上たった約束の日に、建物を地主に相当の対価で譲渡して終える仕組みです（借地借家法24条）。一般定期借地権は存続期間を50年以上にし、更新しないなどの特約を公正証書（公証役場で作る公文書）などの書面で結ぶ必要があります（借地借家法22条）。特約の内容を記録した電磁的記録（電子データ）で結んだときも、書面で結んだものとして扱われます（22条2項）。事業用定期借地権は、住まいには使えません（23条）。契約書の特約から定期借地権と分かったら、定期借地権の種類と終わったあとの家で続きを確かめられます。

⇒ 「更新しない」特約の有無に加えて、期間の長さと、契約書が公正証書などの書面かどうかも、見分けの手がかりになります。

旧法の借地権は、借地借家法の施行より前に結ばれた借地です。施行前の借地の更新には、今も前の法律（旧借地法）の決まりが使われます（借地借家法 附則6条）。施行後に更新しても、普通借地権には切り替わりません。施行日の区切りは、東京地方裁判所 民事第22部の案内でも「平成４年８月１日以降に設定された借地権」と示されています。最初に契約を結んだ日を見るのが確実です。

1992年8月1日より前の契約なら、次の節の早見表は使えません。旧法の決まりは借地借家法と旧法の違いで確かめられます。

契約書のどの項目を見ればよいか迷うときは、借地権の種類の見分け方に沿って、旧法・普通・定期のどれに当たるかを確かめられます。

普通借地権の存続期間は何年？当初30年以上、更新後は20年・10年

契約した年に30年を足すと最初の満了の年が分かり、更新すると1回目は20年、2回目は10年続く（出典: 借地借家法3条・4条・7条・9条をもとに当社で計算）

普通借地権の存続期間は30年以上で、1回目の更新のあとは20年以上、2回目からの更新のあとは10年以上になります。存続期間は、借地権が続く期間のことです。

条文では、存続期間は「三十年」で、契約でこれより長い期間を決めたときはその期間になります（借地借家法3条）。更新したあとの期間は、更新の日から10年で、最初の更新だけは20年です。こちらも、当事者がより長く決めればその期間が使われます（4条）。

つまり、30年・20年・10年は短くできない下限で、長くする方向にだけ変えられます。契約書の契約日と存続期間の欄を見れば、最初の満了の年は自分で出せるんです。

契約で30年ちょうどと決めた場合の年を、契約した年ごとに並べると次のとおりです。

出典: 借地借家法3条・4条をもとに当社で計算。期間を30年ちょうど（または期間の定めなし）とし、法律どおりの期間で更新した場合の年です。契約や更新のときにもっと長い期間を決めた場合は、その期間で数えます。1992年8月1日より前に結んだ契約は旧法の借地権のため、この表は使えません。

たとえば2000年に30年で契約したなら、最初の満了は2030年です。1回目の更新で2050年まで、2回目の更新で2060年まで続きます。

借地借家法の施行は1992年8月1日なので、施行直後に30年で結ばれた普通借地権は、30年がたった2022年8月以降、順に最初の満了を迎えています。普通借地権の「最初の更新」は、もう始まっている話なんです。

契約書に30年より短い期間が書いてあったら？

普通借地権なら、契約書の期間が30年より短くても、存続期間は30年になります。3条は「これより長い期間」を決めたときだけその期間を使うと定めていて、短い期間は採られないからです。期間や更新の決まりに反して借地人に不利な特約は、無効とされています（借地借家法9条）。

たとえば契約書に「期間20年」とあっても、普通借地権なら最初の満了は契約から30年後として数えます。自分の契約書の特約が有効かどうかは、弁護士に見てもらうと確実です。

期間の途中で家を建て替えたら期間は延びる？

期間の途中で家がなくなり、地主の承諾を得て残りの期間を超えて建つ家を建てると、期間が延びることがあります。延びたあとの期間は、承諾した日と家を建てた日の早いほうから20年です（借地借家法7条1項）。残りの期間が20年より長ければ元の満了の日のままで、当事者がより長い期間を決めたときはその期間になります。

ここでいう「家がなくなる」には、火事で焼けた場合だけでなく、借地人が自分で取り壊した場合も入ります。承諾は、はっきり「いいですよ」と言われた場合に限りません。借地人が残りの期間を超えて建つ家を建てると通知し、地主が通知を受けてから2か月以内に異議を述べなければ、承諾したとみなされます（7条2項）。更新したあとの通知には、この扱いは使えません。建て替えで期間が延びたときも、元の満了の日を過ぎてからの通知には使えません。

たとえば2000年に30年で契約し、2025年に地主の承諾を得て建て替えたとします。残り5年で2030年に満了するはずが、承諾の日から20年の2045年まで延びる計算です。承諾なしに建てた場合は、期間が延びず、最初の満了の年はそのままです。なお、契約書に増改築を制限する条項があるなら、建て替えそのものに地主の承諾が要ります。

期間が終わったら普通借地権はどう更新される？3つの更新の流れ

家が建っていれば話し合いがまとまらなくても更新の流れに乗れ、家が無ければ残るのは地主との話し合いになる（出典: 借地借家法4条〜6条をもとに当社で整理）

期間が終わるときは、地主と話し合って更新するか、借地人が更新を求めるか、期間が過ぎても土地を使い続けるかのどれかで更新されます。後の2つは、家が建っていることが条件です。

3つの流れを、誰が何をするかで並べると次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法4条〜6条をもとに当社で整理

表のとおり、借地人は特別な手続きをしなくても、家が建っていて土地を使い続けている限り、更新の流れに乗れます。地主の側でこれを止めるには、異議と正当事由の両方が要ります。

1. 地主と話し合って更新する（合意更新）

合意更新は、地主と借地人が話し合って、更新の契約書を交わす形です。期間や地代などの条件も、このときに話し合いで決め直せます。

このとき地主から、更新料を求められることがあります。更新料は、更新のときに借地人が地主に払うことがあるお金です。借地借家法には、更新料の決まりがありません。払うかどうか、いくら払うかは、契約書の条項と話し合いで決まります。

2. 借地人が更新を求める（更新の請求）

期間が満了するときに借地人が更新を求めると、家が建っていれば、前の契約と同じ条件で更新したものとみなされます（借地借家法5条1項）。地主がこれを止めるには、遅滞なく、つまり待たせずにすぐ異議を述べる必要があります。

「同じ条件」なので、地代や土地の使い方の決まりは前の契約のまま続きます。期間だけは4条の年数に変わり、最初の更新なら20年です。請求したことが後から分かるよう、日付の入った書面で伝えておくと安心です。

3. 期間が過ぎても住み続ける（使い続けることによる更新）

期間が満了したあとも借地人が土地を使い続けていれば、家が建っている限り、前と同じ条件で更新したとみなされます（5条2項）。このように、話し合いがなくても法律の決まりで更新されることを法定更新といいます。

たとえば満了日が過ぎても地主から何も言われず、そのまま住み続けているなら、この形で更新したことになります。最初の更新なら、次の期間は更新の日から20年です。

満了のときに家が建っていないと更新を求められない

更新の請求と使い続けることによる更新は、どちらも「建物がある場合に限り」と条文で決まっています（5条）。満了のときに家が無ければ、この2つは使えず、地主と話し合って更新するしかありません。

たとえば満了の少し前に家を取り壊し、新しい家が建たないまま満了日を迎えると、更新を求める条件を満たさないことになります。満了が近い時期に家を取り壊すなら、取り壊す前に地主と更新の話をしておきましょう。

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地主は普通借地権の更新を断れる？遅滞なく異議を述べ、正当事由があるときだけ

地主が普通借地権の更新を断れるのは、期間満了のとき遅滞なく異議を述べ、正当事由が認められる場合だけです。正当事由が無ければ、地主が「更新しない」と言っても、家が建っている限り更新の請求や使い続けることによる更新は止まりません（借地借家法5条・6条）。

正当事由とは、地主が更新を断るのに必要な理由のことです。認められるかどうかは、地主と借地人のどちらがその土地を必要としているかを比べて判断されます。立退料（立ち退いてもらう代わりに地主が払うお金）の申出や、これまでの経過、土地の利用状況も、合わせて見られます（6条）。

地主から「次は更新しない」と言われたら、正当事由と旧法との違いで判断に使われる事情を押さえたうえで、見通しは弁護士に相談して確かめましょう。明け渡しの約束は、相談を済ませてからにするのが安全です。

更新されなかったら家はどうなる？

正当事由が認められて更新されずに期間が終わっても、借地人は地主に、家を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条）。この権利を建物買取請求権と呼びます。国交省の解説の表でも、普通借地権には「建物買取請求権がある」とされています（国土交通省「定期借地権の解説」）。

⇒ 更新されないことが、そのまま「家を壊して更地で返す」ことになるとは限らないんです。

期間満了が近く、地主との話し合いが難しそうなら、建物買取請求権の条件を先に確かめておきましょう。

普通借地権のデメリットは？借地人と地主それぞれ

普通借地権の主なデメリットは、借地人にとっては地代を払い続けることと、借地権が土地の賃借権なら売るときに地主の承諾が要ることです。地主にとっては、正当事由がない限り土地が長く戻らないことです。建て替えは、契約書に増改築を制限する条項があるときと、更新したあと（建て替えで期間が延びたなら、元の満了の日のあと）に残りの期間を超えて建つ家を建てるときに、地主の承諾が要ります。

裏返すと、借地人にとってのメリットは、更新を重ねて長く住み続けられることです。そのぶん、借地人と地主の双方に、法律や契約で決まった不利も長く続きます。

デメリットを、法律で決まっていることと、契約書で確かめることに分けると次のとおりです。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法・民法612条をもとに当社で整理

法律で決まっている不利は、契約書に書かれていなくても当てはまります。一方で、更新料や増改築の制限のように、契約書しだいで有る・無いが分かれる不利もあります。

⇒ まず契約書の更新料・承諾・増改築の条項に印を付けておくと、地主と話すときに慌てずに済みます。

借地人のデメリット：地代・更新料と、売るときの地主の承諾

借地人は、住んでいる間ずっと地代を払い続けます。税金の増減や、近くの似た土地の地代との比較で地代が合わなくなれば、地主から値上げを求められることもあります（借地借家法11条）。

更新料は法律に決まりがないので、更新料を払う義務があるかは、契約書の条項と話し合いで決まります。相場の目安も含めて、求められる前に一度見ておくと話を進めやすくなります。

借地権が土地の賃借権なら、借地の家を売って借地権を買主に移すには、地主の承諾が要ります（民法612条）。承諾をもらうときに払うことがあるお金を、譲渡承諾料（名義変更料）といいます。買主が借地権を持っても地主に不利となるおそれがないのに地主が承諾しないときは、借地非訟という手続きで、承諾の代わりに裁判所の許可を求められます（借地借家法19条）。

建て替えに承諾が要るかは、まず契約書に増改築を制限する条項があるかで決まります。条項があれば地主の承諾が要り、土地の通常の使い方として相当な増改築なのに話し合いがまとまらなければ、これも裁判所に許可を求められます（17条2項）。

普通借地の家に住み続けるつもりなら、借地人が地代や更新のときにすることも押さえておくと、地主とのやり取りで迷いにくくなります。

更新したあとに家がなくなると扱いが変わる

更新したあとに家がなくなると、最初の期間中より借地人に厳しい決まりになります。建て替えで期間が延びた借地も、元の満了の日を過ぎると、更新したあとと同じ扱いです（7条2項）。先ほどの2045年まで延びた例なら、2030年を過ぎたあとに当たります。地主の承諾なしに残りの期間を超えて建つ家を建てると、地主は解約を申し入れられ、申入れから3か月で借地権が消えます（借地借家法8条）。

一方で借地人の側も、更新後に家がなくなったら、解約を申し入れて借地を終わらせられます（8条1項）。残りの期間を超えて建つ家を建て直すやむを得ない事情があるのに地主が承諾しないときは、裁判所に承諾の代わりの許可を求められます（18条）。ただし、その建て直しを理由に地主が借地権を終わらせられない約束があるときは、この手続きの対象外です。

たとえば更新後に火事で家が焼けて建て直したいなら、建て始める前に地主の承諾を取るのが先です。承諾が無いまま建てると、借地権そのものを失うおそれがあります。

この8条と18条の決まりは、1992年8月1日より前に設定された借地権には使われません（借地借家法 附則7条2項・11条、東京地方裁判所 民事第22部）。

地主のデメリット：土地が長く戻らない

地主にとっては、正当事由がない限り更新を断れないため、一度貸した土地はなかなか戻ってきません。更新しないまま期間を終えられても、借地人から家の買取を求められることがあります（13条）。

借地権が付いた土地を底地と呼び、地主が持っているのはこの底地です。底地を自分で使いたくなったときも、まず借地人との契約がどうなっているかから考えることになります。地代の増減を求められる決まり（11条）は、地主の側からも使えます。

普通借地権についてよくある質問

普通借地権の存続期間は何年？

最初は30年以上で、1回目の更新のあとは20年以上、2回目からは10年以上です（借地借家法3条・4条）。契約書の契約日と「存続期間」の欄を見れば、自分の契約の満了の年が分かります。

地主は普通借地権の更新を断れる？

期間満了のとき遅滞なく異議を述べ、正当事由が認められる場合だけ断れます。正当事由が無ければ、家が建っている限り、前と同じ条件で更新されます。

普通借地権か定期借地権かはどう見分ける？

1992年8月1日以降の契約で「更新しない」などの特約が無ければ、普通借地権です（一時使用のためと明らかな借地と、住まいを含まない事業専用の建物のために期間10年以上30年未満で設定した借地を除きます）。特約があっても、その条項だけで定期借地権とは決まりません。一般定期借地権なら、期間が50年以上か、特約を公正証書などの書面で結んでいるかも確かめます。最初の契約が1992年8月1日より前なら、更新していても旧法の借地権です。

普通借地の家でも買取くんに相談できる？

相談できます。当社は、借地の上に建つ古い建物を得意とする領域の1つにしています。地主との話の進め方は、申し込みのときの電話で確かめられます。

普通借地の家を近所に知られにくく売りたいとき、買取くんは合う？

普通借地の家を、近所や知人に知られにくい形で売りたいなら、買取くんは合う相談先です。普通借地の家は更新を重ねて住み続けることもできるので、売るかどうかは急いで決めなくて大丈夫です。売るか考えるときは、売り出しの情報や内覧で、周りに知られるかどうかで売り方を比べてみてください。比べる点はもう1つあり、時間をかけてでも高く売りたいか、価格が下がることがあっても周りに知られにくい形を選ぶかです。

仲介で売る場合は、物件情報を広く公開して買い手を探すのが一般的なので、近所や知人の目に触れることがあります。買いたい人の内覧のたびに、家に人が来ることもあります。どの売り方でも、借地権が土地の賃借権なら、売るには地主の承諾が要ります（民法612条）。

当社は、広告やポータルサイトに物件を載せずに、買取くんで家を直接買い取っています。そのため物件情報がポータルサイトなどに出回らず、近所や知人に知られにくくなります。内覧の立ち会いも、基本的に要りません。査定は無料で、最短30分で終わった実績があり（水曜・日曜は翌営業日の対応）、売るか決めていなくても申し込めます。

当社は、借地の上に建つ古い建物の買取の相談も受け付けています。当社が得意とする領域の1つです。宅地建物取引業の免許は東京都知事免許（１）第107888号で、国土交通省「宅地建物取引業者検索」で確かめられます。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

その一方で、買取は、仲介で時間をかけて売るより価格が低くなることがあります。

売ることを近所や知人に知られたくない方や、内覧で何度も人を家に入れるのが負担な方に向いています。更新して住み続けるつもりなら、今すぐ査定を急ぐ必要はありません。

まとめ

普通借地権は、家が建っていれば期間が終わっても更新でき、地主が更新を断れるのは正当事由が認められるときだけの借地権です。更新の請求と使い続けることによる更新には、家が建っていることが要ります。更新料は借地借家法に決まりがなく、契約書の条項と話し合いで決まります。建て替えの承諾は、契約書の増改築の条項に加えて、更新の前か後か（建て替えで期間が延びたなら、元の満了の日の前か後か）でも扱いが変わります。正当事由が認められるかは、条文だけでは決まらないので弁護士に確かめることになります。まずは契約書で契約を結んだ日・存続期間・更新と承諾の条項を確かめましょう。最初の契約が1992年8月1日以降なら、早見表で最初の満了の年を出してみてください。期間の下限は30年・20年・10年で、更新は話し合い・請求・使い続けることの3つの流れで起きる、と押さえておけば十分です。

買取くんは、内覧の立ち会いを基本的に求めずに、借地の上に建つ家の買取の相談を受けています。査定は無料で、最短30分で終わった実績があります（水曜・日曜は翌営業日の対応）。知らない人を何度も家に入れずに、普通借地の家をどうするか考えたい方に合う相談先です。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）