借地借家法とは？読み方と民法との違い｜旧法が今も適用される借地

「借地借家法って、どんな法律なんだろう…」 「古い借地の契約にも、借地借家法は当てはまるの？」

借地借家法を調べている方は、こんな疑問をお持ちではないでしょうか。借地借家法は、建物を建てるための借地と建物を借りる借家で、借りる側を守るために民法のルールを修正した法律です。ただし1992年8月1日より前の借地は、更新などに今も旧借地法のルールが使われます。読み方や民法との違い、正当事由もお伝えします。

借地借家法とは？借地と借家で借りる側を守る、民法の特別法

建物を建てる借地は第二章、部屋を借りる契約は第三章で考え、更地の駐車場は民法で判断する（出典: 借地借家法1条・2条・25条を基に当社作成）

借地借家法は、家を建てるために土地を借りる人と、家や部屋を借りる人を守るため、民法の決まりを修正した法律です。民法の特別法、つまり同じ場面では民法より先に当てはまる法律で、借りる期間・更新・借りる権利の強さに特別の決まりを置いています（借地借家法1条）。

読み方は「しゃくちしゃくやほう」です。政府の法令データでは、法律そのものがこの読みで、細かい手続きを決めた施行令と施行規則は「しゃくちしゃっかほう」で登録されています（e-Gov 法令データ）。

⇒ 不動産会社などで「しゃっかほう」と聞いても、同じ法律のことです。

借地と借家の2本立てになっている

借地借家法は、第二章「借地」と第三章「借家」の2本立てです。借家は建物の賃貸借、つまり家や部屋を借りる契約のことです。借地人は自分の建物を持って土地だけを借り、借家人は建物そのものを借ります。借地の家に住む方は第二章、アパートの大家さんや入居者は第三章を見ればよいんです。

条文では、借地人を「借地権者」、地主を「借地権設定者」と呼びます（2条2号・3号）。借地権設定者は、借地権を設定している人、つまり土地を貸している人です。借地権者と借地権設定者が実際に誰を指すかを見ておくと、契約書の言葉と自分の立場がつながります。

適用されるのは建物を建てるための借地と借家

借地のルールは、「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」がある契約に当てはまります（借地借家法2条1号）。この権利を借地権といい、建物を持つために他人の土地を使う権利のことです。地上権は、建物などを持つために他人の土地を使う権利です（民法265条）。賃借権は、地代を払って土地を借りる権利を指します。

出典: 借地借家法2条・25条

たとえば親から相続した家が借地の上に建っているなら、借地借家法の借地のルールで考えます。更地を駐車場として借りているだけなら、建物を建てないので民法のルールです。

旧借地法とどこが違う？1992年8月より前の借地に残るルール

最初に契約した日から、旧法が残る場面と借地借家法が及ぶ場面を附則の条ごとに仕分けた（出典: 借地借家法 附則4〜11条・衆議院「法律第九十号」をもとに当社で整理）

旧借地法は建物の種類で借地の期間を分けていましたが、借地借家法は建物の種類で期間を分けません。そして1992（平成4）年8月1日より前に始まった借地は、更新や建て直しで期間が延びるときなどに、今も旧借地法のルールが使われます（借地借家法 附則）。旧借地法は、借地借家法ができる前にあった「借地法」のことです。

借地法・借家法・建物保護法を1つにまとめて1992年に施行

借地借家法は1991（平成3）年10月4日に公布され（衆議院「法律第九十号」）、1992（平成4）年8月1日に施行されました。このとき「建物保護に関する法律」「借地法」「借家法」の3つが廃止されています（借地借家法 附則2条）。

法律の中では、施行日は「政令で定める日」としか書かれていません（附則1条）。東京地方裁判所 民事第22部は、施行前の借地に使わない決まり（18条）を「平成4年8月1日以降に設定された借地権についてのみ適用」と案内しています。

もとの借地法と借家法は1921（大正10）年にでき、1941（昭和16）年の改正で正当事由の仕組みが加わりました（国土交通省「定期借地権の解説」）。

旧借地法と借地借家法の違い（期間・更新・建物がなくなったとき）

旧借地法は、建物を「堅固な建物」と「非堅固な建物」に分けて、借地の期間を決めていました。鉄筋コンクリート造のビルなどが堅固な建物、木造の家などが非堅固な建物です（東京地方裁判所「借地非訟とは」）。存続期間は、借地権が続く期間のことです。

出典: 中小企業基盤整備機構 J-Net21「旧借地法と新借地法の比較表」・法務省民事局参事官室「部会資料3 担当者素案の補足説明」（旧借地法7条の説明）・借地借家法

たとえば旧法の時代に期間を決めず、木造の家を建てるために借りた土地なら、存続期間は30年、更新した後は20年です。右の列は、普通借地権（更新がある通常の借地権）の決まりです。

⇒ 旧法の借地で次の更新の時期を知るには、最初の契約の日付と更新した時期、期間の定め、建物の造りを確かめましょう。

今も旧法が適用されるのはどの場面？附則で分かれる項目

1992年8月1日より前の借地でも、すべてが旧借地法で決まるわけではありません。法律の末尾にある切り替えの決まり（附則）が、場面ごとに分けています。

出典: 借地借家法 附則4〜11条・衆議院「法律第九十号」をもとに当社で整理

表の最後の行にある地代の増減を話し合う前に、今の地代の水準を知っておきたいときは、借地料の相場と確かめ方が手がかりになります。

朽廃は、建物が古くなって使えないほど傷むことです。附則4条は施行前のことにも借地借家法を当てはめるのを原則とし、5〜7条で更新・朽廃・建て直しを旧借地法のままにしています。

⇒ 旧法の借地でも、旧法が残るのは主に更新と建て直しの場面だと押さえておくと、取り違えにくくなります。

手元に契約書があるなら、旧法か借地借家法かを契約書で見分ける手順に沿って、借地の契約が最初に始まった日を見てみてください。更新した日と取り違えないようにしましょう。旧法の借地の家を買うときは、旧法の借地の家を買う前に確かめる点も知っておくと安心です。自分の契約への当てはめは、弁護士に確かめましょう。

その後の主な改正（事業用定期借地権・電子契約）

定期借地権は、更新が無く、期間が来ると終わる借地権です。事業用定期借地権は、定期借地権のうち、住まいを除いて事業にだけ使う建物のためのものを指します（借地借家法23条）。

事業用定期借地権の期間は、2008（平成20）年1月1日に広がりました。それまでの「10年以上20年以下」が「10年以上50年未満」に変わっています（国土交通省「定期借地権の解説」）。2022（令和4）年5月18日からは、一般定期借地権の特約や定期建物賃貸借の契約を、電子データでも結べます（法務省「借地借家法等の改正について」）。

民法とどちらが優先？借地借家法との違い

重なる場面は借地借家法の決まりで考え、土地の賃借権を売るときに地主の承諾が要るという決まりのように、借地借家法に無い点だけ民法を見る（出典: 民法601〜622条の2・借地借家法を基に当社作成）

建物を建てるための借地や家を借りる契約では、借地借家法が民法より先に当てはまります。借地借家法に決まりがない点だけを、民法で判断します。民法の賃貸借は、物を使わせる代わりに賃料を受け取り、終わったら返してもらう約束の契約です（民法601条）。

重なる場面では借地借家法が先に適用される

民法は貸し借り全般の基本のルールで、借地借家法はそのうち借地と借家だけに特別の決まりを置いています。そのため、両方が当てはまる場面では借地借家法を先に使うんです。

たとえば民法には「賃貸借の期間は50年を超えられない」という決まりがあります（民法604条）。借地借家法は、これを建物の賃貸借には使わないと定めています（29条2項）。反対に、土地の賃借権を人に売るときに地主の承諾が要るという決まりは、民法の側にあります（民法612条）。

民法と借地借家法の比較表

出典: 民法601〜622条の2・借地借家法

民法だけなら期間が来れば借地は終わるのが原則ですが、借地借家法の普通借地権は、建物があって借地人が更新を求めるか使い続けていれば、地主に正当事由がない限り続くほうを原則にしています。新しい地主など第三者に借りる権利を主張できること（対抗力）も、借地人の名義で登記した建物があれば足ります。

⇒ 普通借地権なら、表の右の列で考えれば大丈夫です。定期借地権は更新が無いので、分けて考えましょう。1992年8月1日より前に始まった借地の更新などは、前の仕分けの表で確かめましょう。

期間や更新の決まりに反する不利な特約は、契約書にあっても無効

借地借家法には、契約で変えられない決まり（強行規定）があります。期間や更新の決まりに反して借地人に不利な特約は無効で（借地借家法9条）、建物の買取りの請求などに反する特約も同じです（16条）。借家でも同様です（30条）。

たとえば契約書に「期間満了時は建物を取り壊して明け渡す」とあっても、この一文だけで出ていくかは決まりません。更新の決まりに反して借地人に不利なら、無効になることがあるからです。

旧借地法でも、更新しない・期間を延ばさない・建物の買取りを求めないという特約は、借地人に不利なものとして無効とされていました（旧借地法11条・国土交通省「定期借地権の解説」）。例外は定期借地権で、更新しない特約を最初から決めておけます（22条）。特約が無効になるかは、弁護士に見てもらいましょう。

正当事由とは？地主が更新を断るときに見られる事情

正当事由とは、地主が借地の更新を断るために必要な理由です。これが認められなければ、普通借地権で建物が建っている借地は、借地人が更新を求めるか使い続ける限り、期間のほかは同じ条件で続きます。認められるかどうかで中心になるのは、地主と借地人それぞれの土地を使う必要です。これまでの経過・土地の使われ方・立退料の申出も、合わせて見られます（借地借家法5条・6条）。

1992年8月1日より前に始まった借地の更新には、旧借地法のルールが使われます（附則6条）。旧法でも、建物がある借地なら、地主は正当な理由がなければ更新を断れません。6条の事情がどこまで当てはまるかは、弁護士に確かめましょう。

正当事由は4つの事情を合わせて判断される

条文の言葉は硬いですよね。6条の4つの事情を、ふだんの言葉に置き換えると次のとおりです。

出典: 借地借家法6条の文言をもとに当社で整理

条文は、双方の「土地の使用を必要とする事情」を先に挙げ、ほかの3つを「のほか」として足しています。たとえば地主が「自分の家を建てたいから更新しない」と言ってきても、地主の事情だけでは決まりません。借地人がその家に住み続ける必要と比べ、これまでの経過や立退料の申出も合わせて見られます。

⇒ 契約書と地代の支払いの記録は、まとめて手元に置いておきましょう。

立退料の申出は正当事由を補う事情の1つ

立退料は、明け渡しと引き換えに地主が払うお金です。条文では「財産上の給付をする旨の申出」と書かれ、正当事由を考える事情の1つです（借地借家法6条）。申出があれば更新を断れると決まっているわけではなく、ほかの事情と一緒に見られます。金額の提示を受けたら、弁護士に相談してから返事をしましょう。

建物があって更新を求めるか使い続けると、地主の異議がなければ続く（法定更新）

法定更新は、話し合いで更新しなくても、法律の決まりで更新したとみなされる仕組みです。期間が満了したとき、建物があって借地人が更新を求めれば、前と同じ条件で更新したとみなされます（借地借家法5条1項）。更新後の期間だけは、4条の年数になります。満了後も借地人が土地を使い続けているときも同じです（5条2項）。

地主がこれを止めるには遅滞なく異議を述べる必要があり、その異議も正当事由がなければ述べられません。普通借地権で地主と話し合って更新するときの流れや更新後の年数を知っておくと、次の更新の準備が立てやすくなります。

更新されずに期間が満了したら建物の買取りを求められる

普通借地権で期間が満了して更新がないとき、借地人は地主に、建物を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条1項）。建物買取請求権とは、この請求をする権利のことです。地主が更新を断っても、借地人が建物の価値をそのまま失うとは限らないんです。期間満了が近いなら、建物の買取りを地主に求められる条件も確かめておきましょう。

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借家（建物の賃貸借）では何が決まっている？

家や部屋を借りる借家でも、大家さんが更新を断ったり解約を申し入れたりするには正当事由が要ります（借地借家法28条）。期間を決めた借家では、期間が終わる1年前から6か月前までに「更新しない」か「条件を変えなければ更新しない」という通知がなければ、同じ条件で更新したとみなされます。ただし更新後の契約は、期間の定めがないものになります（26条）。

正当事由を考えるときは、借地と同じように、双方が建物を使う必要やこれまでの経過、立退料の申出が見られます。借家では、これに建物の今の状態も加わります（28条）。大家さんから解約を申し入れた場合、契約が終わるのは申入れの日から6か月後です（27条）。

このほか、更新のない借家の契約として「定期建物賃貸借（定期借家）」の決まりがあります（38条）。

地主との更新の話し合いが長引くとき、借地の家を買取くんに相談できる？

地主との更新の話し合いが長引いているときも、借地の上に建つ家なら買取くんに相談できます。相談先を選ぶときは、まず話し合いが長引いても、住み続ける・争う以外の選択肢を手元に持てるかで比べてみてください。もう1つは、時間をかけてでも高く売りたいか、価格が下がることがあっても区切りをつけたいかです。正当事由が認められそうかという見通しは、弁護士に相談して確かめましょう。

話し合い・調停・裁判所の手続きは、合意や裁判所の判断を待つため、時間がかかることがあります。借地の家を売る場合も、地主との話し合いは残ります。借地権が土地の賃借権なら、売るときにも地主の承諾が要るからです（民法612条）。地主に不利になるおそれがないのに承諾が得られないときは、借地非訟（地主の承諾の代わりに裁判所の許可を求める手続き）を申し立てられます（借地借家法19条1項）。承諾料の考え方は、借地権を売るときの承諾と承諾料で確かめられます。

買取くんは、他社で買取を断られた物件や少額の物件も買い取っています。借地の上に建つ古い建物も、当社が得意とする領域の1つです。契約の手続きも、必要に応じて提携する弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携し、当社がサポートしています。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

他社で断られた物件も相談できるので、話し合いが長引いても、住み続ける・争う以外の道として売れるかどうかを聞いておけます。ただ、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。

借地の上に家を持ち、更新や立ち退きで地主との話し合いが続いていて、住み続けるか争うか以外の道も聞いておきたい方に向いています。まだ住み続けたい気持ちが強く、更新できるかだけを知りたいなら、先に弁護士へ相談するほうが近道です。

借地借家法についてよくある質問

借地借家法の読み方は？

「しゃくちしゃくやほう」です。施行令・施行規則は「しゃくちしゃっかほう」の読みで登録されていて、どちらで呼んでも同じ法律を指します。

旧借地法は今も使われる？

使われます。1992年8月1日より前に始まった借地の更新、建物の朽廃による終わり、建て直しによる期間の延長には、旧借地法のルールが当てはまります（附則5〜7条）。

借地借家法と民法はどちらが優先される？

建物を建てるための借地や借家では、借地借家法が優先されます。土地の賃借権を売るときに地主の承諾が要るという決まりのように、借地借家法に無い点は民法で判断します。

借地の更新で使われる正当事由とは？

地主が更新を断るのに必要な理由です。双方が土地を使う必要を中心に、これまでの経過や立退料の申出などを合わせて判断されます（借地借家法6条）。1992年8月1日より前に始まった借地は、旧借地法で判断します（附則6条）。

借地借家法より前の古い借地の家も、買取くんに相談できますか？

相談できます。当社は、借地の上に建つ古い建物の相談を受けていて、他社で買取を断られた物件や少額の物件も買取の対象です。売るか決めていなくても相談でき、遠方の家にも対応しています。査定は無料で、フォームか電話で申し込めます。

まとめ

借地借家法は借地と借家で借りる側を守る法律で、1992年8月1日より前に始まった借地には、更新などに今も旧借地法のルールが使われます。普通借地権では、建物があり、借地人が更新を求めるか使い続ける場合、地主が更新を断るには正当事由が必要です。自分の場合に認められるかは条文だけでは決まらず、弁護士に確かめることになります。まずは借地の契約が最初に始まった日を確かめ、旧法か借地借家法かを見分けましょう。見るのは更新した日ではありません。分からなければ、手元の契約書を弁護士に見てもらいましょう。立場やお金、これからの選び方までつかみたいときは、借地権の全体像から読むと整理できます。

買取くんは全国どこでも対応しているため、遠方にある借地の家も相談できます。無料査定のフォームは必須3項目・入力約1分で、24時間受け付けています。遠くの借地の家を相続し、地主との話し合いの行方がまだ見えない方に合う相談先です。

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