借地に建てた家は相続放棄できる？解体費用を払わずに済む条件

「土地は借地で家は持ち家の実家、相続放棄して放置したら解体費用を請求されるの？」 「放棄したら、借地の家は誰のものになるの？」

借地の実家の相続放棄を考えている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。借地に建てた家も相続放棄でき、受理されれば地主に解体費用を払う義務はありません（保証人は別）。家と借地権は兄弟などほかの相続人か次の順位の人へ移り、放棄時に家を占有していた人に保存義務が残ります。

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借地に建てた家を相続放棄すると、家と借地権はどうなる？

同じ順位→次の順位→全員放棄→清算人と進み、残った財産は国庫へ。地主の請求先は引き継いだ相続人か相続財産清算人になる（出典: 民法887条・889条・939条・951条・952条・959条〔e-Gov法令検索〕、裁判所「家事事件Q&A」を基に当社作成）

借地に建てた家も相続放棄でき、受理されると放棄した人は家も借地権も引き継ぎません。家と借地権は、放棄していないほかの相続人（同じ順位の兄弟など）が引き継ぎ、同じ順位の全員が放棄すると次の順位の相続人へ移ります。放棄が受理されれば、地主に解体費用を払う義務もありません（保証人は別。民法887条・889条・896条・939条（e-Gov法令検索））。

相続放棄とは、家庭裁判所に申し出て、亡くなった人の財産も借金も一切引き継がない手続きです（民法938条）。借地権は、地主から土地を借りて家を建て、使い続ける権利のこと。親が借地に建てた家なら、建物は親の持ち物で、土地は地主の持ち物なんです。

民法939条は「相続の放棄をした者は、その相続に関しては、初めから相続人とならなかったものとみなす」と定めています。当社はこの条文を、家も借地権も、預貯金も借金も、まとめて引き継がないという意味に読んでいます。

⇒ 放棄を選ぶなら、借地の家だけでなく、ほかの財産も受け取らないつもりで決めましょう。

家だけ、借地権だけを相続放棄することはできる？

できません。借地に建つ家は、建物の所有権と、その土地を借りて使う権利（借地権）の両方を相続する財産です。こうした家を「借地権付き建物」と呼びます。

相続放棄は「その相続に関して」相続人でなくなる手続きです。建物だけ外す、借地権だけ残す、といった選び方は条文にありません。預貯金だけ受け取るなら、放棄ではなく、ほかの相続人がいれば話し合い（遺産分割協議、民法907条）で誰が何を引き継ぐかを決めます。

家と借地権は、ほかの相続人か次の順位の相続人へ移る

放棄した人の分は、同じ順位で放棄していない相続人へ回ります。たとえば亡くなった親に配偶者がおらず、子が2人いる場面で考えてみます。

• 子2人のうち1人だけが放棄すると、もう1人の子が家と借地権をすべて引き継ぐ
• 子2人がどちらも放棄すると、亡くなった親の直系尊属（祖父母など）が相続人になる
• 直系尊属もいなければ、亡くなった親の兄弟姉妹が相続人になる

順位は民法887条・889条が定め、次の順位の人の3か月は、自分が相続人になったと知った時から数えます（915条）。伝える義務は民法にありませんが、放棄したと知らせておけば、地主からの地代の連絡で初めて知る事態を避けられますよね。

相続人全員が放棄したら、地主はどうする？

相続人全員が放棄すると、家と借地権は「相続財産（法人）」になります（民法951条）。地主は、未払いの地代などがあれば利害関係人として、家庭裁判所に相続財産清算人を選ぶよう申し立てられます（民法952条）。

相続財産清算人とは、相続する人がいないときに家庭裁判所が選び、財産を管理・清算する人です。裁判所「相続財産清算人の選任」も、相続人全員が放棄した場合を含むと書いています。清算までの流れは次の表です。

データ出典: 民法887条・889条・939条・951条・952条・957条・959条（e-Gov法令検索）、裁判所「家事事件Q&A」を基に当社作成

申立ての費用（収入印紙800円分・連絡用の郵便切手・官報公告料5,582円、財産が少ないと予納金のことも）は、申し立てた人が納めます。

⇒ 地主が申し立てるなら、放棄した子がこの費用を払うことはありません。

相続放棄か、相続して売るか？借金や費用が財産全体を上回るなら放棄が向く

出ていくお金が重ければ放棄、入るお金・財産が重ければ相続して売る道を比べ、自分が相続人になったと知ってから3か月以内に決める（出典: 民法599条・612条・622条・896条・915条・921条・939条〔e-Gov法令検索〕を基に当社作成）

家を手放す費用と借金が、家と借地権の売れる額とほかの財産の合計を上回るなら、相続放棄が向きます。費用は、家ごと売るか、解体・片付けをして地主に返すかで変わります。預貯金など受け取りたい財産があり、家と借地権に値段がつくなら、相続して売るほうが手元にお金が残りえます。

放棄は財産も借金もまとめて手放すので、項目ごとに比べます。

データ出典: 民法599条・612条・622条・896条・915条・921条・939条（e-Gov法令検索）を基に当社作成

借地権を人に売るには、原則として地主の承諾が要り（民法612条）、これを譲渡承諾と呼びます。値段がつくかは、地主が買い取るか、承諾を得て買い手が見つかるか次第なんです。

相続放棄が向くのはどんなとき？

受け取れる財産より負担が大きくなりそうなら、放棄を先に考えます。次の3つが目安です。

• 借金が、預貯金などの財産より多い
• 家が古く、地主も買い手も引き取る見込みが低い
• 解体・片付けの費用や地代を払い続ける余裕がない

相続して地主に返すなら、建物を取り除く費用が先に出ていきます。解体費用が払えないときの選択肢を比べておくと、放棄するかの判断材料がそろいます。

相続して売るのが向くのはどんなとき？

次のような場合は、相続して売る道も比べてみてください。

• 預貯金など、受け取りたい財産がある
• 借地権の残りの期間があり、立地などから値段がつく見込みがある
• 地主が買い取る話に乗ってくれそう、または承諾を得て売る相手が見込める

いくらで売れるかは、借地の家を扱う不動産会社の査定で見当がつきます。相続税がかかるかは借地権の相続税評価額で確かめられます。相続税評価額とは相続税の計算に使う値段で、実際に売れる額とは別物です。相続すると、登記のある家は名義を移す相続登記の申請も義務なので、相続後の借地権の名義変更の手順と費用も確かめましょう。

売ると決めるまでは、家財の片付けや買い手との約束には手を付けないでください。どちらも、放棄できなくなるおそれがあるからです。

相続放棄しても、地主から解体費用を請求される？

相続放棄が受理されれば、放棄した人は借地の借主の立場を引き継がないため、解体費用を払う義務はありません。ただし、自分が借地の保証人なら責任が残ることがあります。地主が取り壊しを求める相手は、家を引き継いだほかの相続人です。全員が放棄したら、相続財産清算人です（民法896条・939条（e-Gov法令検索））。

地主から「家を壊して更地で返して」と言われると、放棄した自分が払うのかと身構えてしまいますよね。放棄後に残りうるのは家を保つ義務で、家を取り壊す義務とは別のものです。

放棄した人は、家を壊して土地を返す立場を引き継がない

民法599条1項は、借主が契約の終わりに「その附属させた物を収去する義務を負う」と定め、622条がこれを賃貸借にも当てはめます。収去とは、建物などを取り除くこと。土地を借りた人は、契約の終わりに建物を取り除くのが原則です。

この借主の立場は、相続した人が引き継ぎます（896条）。放棄した人は初めから相続人でない扱いです（939条）。当社はこれらの条文の組み合わせから、放棄が受理された人は取り壊しの義務も引き継がない、と読んでいます。

ただし、借地の契約で自分が保証人になっているなら話は別です。保証は自分自身の契約で負う責任で（民法446条）、939条の放棄の効果は「その相続に関して」です。当社はこの2つの条文から、放棄をしても保証人の責任は残ることがあると読んでいます。契約書で保証人の欄を確かめ、当てはまるときは弁護士に相談してください。

⇒ 地主から求められたら、家庭裁判所で放棄が受理されたことを伝えましょう。内容証明郵便で請求が届いたときなど、個別の対応は弁護士に相談してください。

地主が解体を求める相手は、家を引き継いだ相続人か相続財産清算人

放棄していないほかの相続人や次の順位の相続人が相続すれば、地主が取り壊しや地代を求める相手はその人です。

相続人全員が放棄したときは、地主は相続財産清算人に建物の扱いを求めます。清算人が取り壊しの費用や未払いの地代を払えるかは、残った財産の額などで変わります。

相続した場合は、家を取り壊して返すことになる？

相続した人は借主として、契約を終えて土地を返すときは、建物を取り除くのが原則です。ただし、借地権の期間が満了して更新がないときは例外です。借地借家法13条（e-Gov法令検索）は、借地人が地主に建物を「時価で買い取るべきことを請求することができる」と定めています。これを建物買取請求権と呼びます。

地主に借地権ごと買い取ってもらう道もあり、借地権の買取交渉の進め方を知っておくと、断られたときの手放し方まで見通せます。建物買取請求権を使える場面と、合意で契約を終えるときの扱いは、借地の持ち家の立ち退きと建物買取請求権で、手元に残る額と合わせて比べられます。

⇒ 相続するなら、契約書で借地の期間と次の更新の時期を先に確かめておきましょう。

相続放棄したあとも、家を管理する義務は残る？

放棄の時にその家を占有していた人だけは、次の相続人か相続財産清算人に引き渡すまで、家を保存する義務を負います。義務は家の今の状態を保つことです。取り壊しや解体費用の負担までは定めていません（民法940条・法務省「令和3年民法・不動産登記法改正、相続土地国庫帰属法のポイント」）。

保存義務とは、次の人へ渡すまで、自分の物と同じ注意で家の今の状態を保つ義務です。民法940条1項の義務は、放棄の時に財産を「現に占有しているとき」に限られます。条文は「自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産を保存しなければならない」と定めています。

この形は2023年4月1日施行の改正で決まりました。法務省は、改正前は義務の中身がはっきりせず、「相続の放棄をしたのに過剰な負担を強いられるケースも」あったと説明しています。当社はこれを、家を占有していなかった人にまで一律に管理を求めないための線引きだと読んでいます。

義務が残るのは、放棄の時に家を「現に占有」していた人

「現に占有」は、条文に定義がありません。当社は放棄の時にその家を実際に使い、管理している状態と読みます。たとえば亡くなる前から親と同じ家で暮らしていた子と、遠方に住んで家に通っていなかった子では、当たるかどうかが変わりえます。

決めかねるときは弁護士か司法書士に確かめましょう。

保存義務はいつまで続く？

家を引き継ぐ相続人か相続財産清算人に引き渡すまで続きます（940条1項）。相続人全員が放棄したときは、清算人が選ばれるまで続くことがあります。

清算人の選任を自分から申し立てるかどうかは、費用も含めて司法書士か弁護士と相談して決めましょう。

空き家のまま放置して壊れたら、責任を問われる？

家を占有している人は、問われることがあります。民法717条1項は、建物などの「設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたとき」、その占有者が賠償の責任を負うと定めています。占有者が損害を防ぐのに必要な注意をしていたときは、所有者が責任を負います。

塀や屋根が崩れて、隣の家や通行人に損害を与えたような場面です。保存義務を負う人がこの「占有者」に当たるかは事情で分かれるため、断定できません。空き家を相続放棄したあとの管理と国庫帰属の仕組みを知っておくと、引き渡すまでの手入れの範囲を決めやすくなります。

⇒ 保存の義務がある人は、引き渡すまで戸締まりなど家を今の状態に保つ手入れを続けましょう。

相続放棄の前にしてはいけないこと、してよいことは？

手を付ける前に「処分」か「保存」かを仕分け、3か月で決めかねるときは家庭裁判所に期間の伸長を申し立てる（出典: 民法915条・921条〔e-Gov法令検索〕、裁判所「相続の放棄の申述」を基に当社作成）

放棄を考えているなら、家財の片付けや取り壊し、売る約束には手を付けず、3か月以内に家庭裁判所へ申し出ます（裁判所「相続の放棄の申述」）。これらは相続財産の処分として単純承認とみなされ、放棄できなくなるおそれがあるためです（民法921条）。

家財の処分・売却・解体・借地権の譲渡は「単純承認」になりうる

単純承認とは、財産も借金も引き継ぐと認めることです。民法921条1号は、相続人が「相続財産の全部又は一部を処分したとき」は単純承認をしたとみなすと定めています。条文が除くのは保存行為と、602条の期間（建物は3年など）を超えない賃貸です。

家財を捨てる・売る、家を売る・壊す、借地権を人に譲る。どれも処分に当たるおそれがあります。たとえば地主から「家財を片付けて、家を壊してから土地を返して」と言われたとします。放棄を考えているなら、応じる前に手を止め、そのことを地主に伝えます。放棄の前に家を壊すと、放棄そのものができなくなるおそれがあります。

放棄の後でも、財産を隠したり勝手に使ったりすると単純承認とみなされることがあります（921条3号）。相続放棄した家の片付けや解体をどこまでしてよいかの目安は、片付けを始める前に読んでおくと安心です。迷う行為は、手を付ける前に司法書士か弁護士に確かめてください。

戸締まりなど、家の今の状態を保つ作業はしてよい

921条1号のただし書が除く「保存行為」は、財産の今の状態を保つための行為です。条文は具体例を挙げていません。戸締まりのような最小限の作業にとどめ、修理や片付けに広げる前に専門家へ確かめます。

家の価格を聞くだけなら、家財や家そのものに手を付けるわけではありません。ただし、売る約束や引き渡しの話に進む前に、放棄するかを決めておきましょう。

3か月で決められないときは、期限を延ばせることがある

熟慮期間とは、相続するか放棄するかを決めるための3か月のことです。民法915条1項は「自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内」に決めるよう定め、家庭裁判所はこの期間を延ばせます。裁判所の案内でも、3か月以内に財産を調べても判断する材料が得られないときは、期間の伸長の申立てができるとしています。

申し出る先は、亡くなった人の最後の住所地の家庭裁判所です。費用は申述人1人につき収入印紙800円分と連絡用の郵便切手で、兄弟2人で放棄するなら印紙は1,600円分です。必要な書類は、裁判所の「相続の放棄の申述」のページにあります。

相続後は相続登記や、要る人は相続税の申告の期限が続きます。相続した借地の家の手続きと期限の流れで、その先の予定まで並べられます。

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借地に建てた家の相続放棄についてよくある質問

借地の家だけ引き継がずに、預貯金は受け取れる？

ほかの相続人が借地の家を引き継ぐと遺産分割協議でまとまれば、受け取れます。相続放棄では受け取れません。預貯金を引き出して使うと相続を選んだとみなされ、放棄できなくなるおそれがあります（民法921条1号）。借金があるかもしれないときは、受け取りを決める前に司法書士か弁護士に相談しましょう。

相続放棄したあと、借地の地主から連絡が来たら何を伝えればいい？

家庭裁判所で相続放棄の申述が受理されたことを伝えます。証明を求められたら、受理した家庭裁判所に申請して受理証明書を出してもらえます。費用は150円分の収入印紙で、郵送なら返信用の切手も添えます（裁判所「家事事件Q&A」）。

相続人全員が借地の家を相続放棄したら、地代や家はどうなる？

放棄した人が地代を払うことはありません（保証人は別です）。家と借地権は相続財産（法人）になり、地主は家庭裁判所が選ぶ相続財産清算人を通じて、未払いの地代や建物の扱いを求めます。

借地の上の家でも、買取くんに査定を頼める？

頼めます。当社は、借地の上に建つ家（借地権付き建物）を買取・査定の対象にしており、相続の名義変更が済んでいない段階でも相談を受け付けています。申し込みは、フォームか電話でできます。放棄するか迷っている間は、価格を聞くだけにとどめましょう。放棄を選ぶと決めたら、家庭裁判所での手続きを先に進めてください。

相続して手放すと決めた人に、家財を残したまま家ごと売れる買取くんは合う？

相続して手放すと決め、片付けや解体の費用を先に出したくない人には、買取くんが合います。家財と建物を残したまま、家ごと査定と買取を相談できるからです。相続放棄を選ぶ人は、売る約束より先に家庭裁判所での手続きを進めてください。

相続した借地の家を手放すときは、片付けと解体に先に出ていく費用と、売れたときに受け取れる額を並べて比べます。先に出ていく費用は、売れるかどうかが決まる前に自分で用意するお金だからです。

地主に返すなら、契約の終わりに建物を取り除くのが原則で、片付けと解体の費用を先に用意することになります。地主の承諾を得て一般の買い手を探す仲介は、高く売れる見込みがある方法です。ただ、仲介では引き渡しの前に残置物の撤去や清掃をする工程があり、内覧への対応も要ります。遠方に住んでいると、その準備のために実家へ通う手間もかかりますよね。

当社は、残置物の撤去やリフォーム、クリーニングをしないまま、今の状態の家を買い取っています。借地の上に建つ古い家も、当社の買取・査定の対象です（事業紹介）。受け取れる額は無料査定で確かめられ、査定は最短30分で完了した実績があります（水曜・日曜は翌営業日の対応）。売るかどうかを決めていない段階でも、査定を依頼できます。

正直にお伝えすると、買取価格は仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。また、借地の上の家を売るには、多くの場合、地主の承諾が要ります。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

相続放棄を選ぶ人には向きません。放棄の前に家を売ると、放棄できなくなるおそれがあるためです。時間をかけてでも高く売りたい人や、地主の承諾を自分で取って買い手を探せる人は、仲介も比べてみてください。遠方に住んでいて片付けに通えない人や、解体と片付けの費用を先に用意しにくい人に向いています。

まとめ

借地に建てた家も相続放棄でき、受理されれば地主に解体費用を払う義務はありません。ただし、自分が借地の保証人なら責任が残ることがあります。家と借地権は、放棄していないほかの相続人か、同じ順位の全員が放棄したときは次の順位の相続人へ移ります。

家だけ、借地権だけを放棄することはできません。放棄の時に家を占有していた人には、引き渡すまで家を保つ義務が残ります。放棄の前に家財を片付けたり家を壊したりすると、放棄そのものができなくなるおそれがあります。

まずは、ほかの財産と借金、家と借地権に値段がつくかを書き出しましょう。そのうえで3か月のうちに放棄か相続して売るかを決め、放棄するなら家に手を付けずに家庭裁判所へ申し出ます。持ち続ける、地主に返す、売るといった手も並べて決めたいなら、相続した借地の家をどうするかの比べ方が役立ちます。

相続して手放すか決める前に、家の価格を手元に置いておきたい人には買取くんの無料査定が向いています。フォームの入力は必須3項目・約1分で、24時間受け付けています。

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