借地権者とは？借地権設定者とは？違いと自分の立場の見分け方

「契約書にある『借地権者』って、亡くなった親のこと？」 「『借地権設定者』と書いてあるのは、地主さんのこと？」

借地の書類でこの2つの言葉を見て、手が止まっていませんか。借地権者とは、他人の土地を借りてその上に自分の建物を持っている人のことで、日常語の「借地人」と同じ人を指します。借地権設定者は土地を貸している側で、ふつうは地主です。相続や売買で誰がどちらになるかも順にお伝えします。

借地権者とは誰のこと？借地権を持つ人で、日常語の「借地人」と同じ人

借地権者かどうかは地代の振込人の名前ではなく、借地権を持っているかで決まる（出典: 借地借家法2条・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」・総務省「固定資産税」を基に当社作成）

借地権者とは、他人の土地を借りてその上に自分の建物を持っている人のことで、日常語の「借地人」と同じ人を指します。借地借家法（土地や建物の貸し借りのルールを決めた法律）は、借地権者を「借地権を有する者」と定めています。借地権は、建物を持つために他人の土地を使う権利です（借地借家法2条）。

借地借家法2条は、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と決めています。借地権には2つの形があるわけです。地上権とは土地そのものを使う強い権利で、土地の賃借権とは地代を払って土地を借りる権利です。

借地権者かどうかは借地権を持っているかで決まり、地代の振込人の名前で決まるわけではないんです。親が亡くなって建物と借地権を相続すれば、相続した人が新しい借地権者になります。

自分の借地が旧借地法（今の借地借家法より前の法律）と借地借家法のどちらの契約か、どの種類の借地かまで確かめたいときは、借地権とはどんな権利かから読むと全体がつながります。地上権か賃借権かで家を売るときに地主の承諾が要るかが変わるので、地上権と賃借権の違いもあわせて押さえておきましょう。

借地借家法の条文には、「借地人」「地主」という言葉は出てきません。契約書や裁判所の書類に「借地権者」とあるのは、法律の言葉に合わせているためです。たとえば借地非訟（地主の承諾の代わりに、裁判所に許可を求める手続き）の説明がそうです。東京地方裁判所は、申し立てる側を「借地権者（申立人）」、相手を「土地所有者（相手方）」と書いています（東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。

借地権者が持っているのは、土地の上の建物と借地権です。固定資産税は所有者にかかるため（総務省「固定資産税」）、建物の分は借地権者が払います。

⇒ 土地の固定資産税を払うのは、土地の持ち主である借地権設定者です。

借地権設定者とは誰のこと？借地権者に土地を貸している人で、ふつうは地主

借地権設定者とは、借地権者に土地を貸して借地権を設定している人のことで、ふつうはその土地の持ち主である地主を指します。借地権が付いた土地は「底地（そこち）」と呼ばれ、借地権設定者が持っているのはこの底地です。

借地借家法2条は、借地権設定者を「借地権者に対して借地権を設定している者」と決めています。「設定者」は、借地権を設定する側、つまり土地を貸す側という意味になります。

底地は、他人に貸していて、その上に借りた人の家が建っている土地です。持ち主でも契約が続くあいだは自分で使えず、受け取れるのは地代になります。相続で地主になった方は、地主の権利と義務と最初に確かめることを押さえておくと、借地人と話すときに慌てません。持ち続けるか手放すかは、底地の収支と売却の考え方を見ながら考えられます。

地主の側でも、借地人のことを「借地権者」と呼ぶことがあります。当社にいただいた底地のご相談にも、「父から相続した土地をどうしたらいいか分かりません。借地権者の方とも関係が悪かったようです。」という声があります（公式サイト掲載の相談内容）。

借地権者と借地権設定者はどっちがどっち？取り違えない見分け方

建物を持っている人が借地権者、土地を持っている人が借地権設定者です。「設定者」は借地権を設定する（貸す）側、「者」だけのほうは借地権を持つ（借りる）側と覚えると取り違えません。

表の呼び方は借地借家法2条、地代の向きは民法601条に基づいています。

名前がよく似ているので、契約書を読むときは「設定」の2文字が入っているかだけを見れば足ります。「設定」が入っているほうが地主、入っていないほうが借地人です。

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自分はどちらに当たる？借地の家を受け継いだ人は借地権者、底地を受け継いだ人は借地権設定者

相続や購入で受け継いだ場面は登記事項証明書で、又借りと借家は契約書で確かめる。名義が分かれていても、使用貸借として無償で借りているなら借地権には当たらない（出典: 借地借家法・民法・横浜地方法務局「証明書請求について」を基に当社作成）

借地の上の家を相続や購入で受け継いだ人は借地権者、底地を相続や購入で受け継いだ人は借地権設定者です。土地を借りて建物を持つ側に入ったか、土地を貸す側に入ったかで呼び方が決まり、又借りした人や家を借りて住む人は、また別の呼び方です。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 民法605条の2・612条・896条・898条／借地借家法2条・10条・19条（借地借家法の条文は次の対照表の出典と同じ）

借地の家や底地を相続した人はどちらになる？

借地の上の家を相続した人は借地権者、底地を相続した人は借地権設定者になります。相続では、亡くなった人の権利と義務を相続人がまとめて受け継ぎます。

相続人は亡くなった人の「一切の権利義務を承継する」と決まっているため（民法896条）、借地の契約を結び直さなくても、立場はそのまま相続人に移るんです。相続人が何人もいるときは、遺産分割がまとまるまで相続人みんなの共有になります（民法898条）。

たとえば、親が亡くなって実家の登記を調べたら、建物は親の名義なのに土地は別の人の名義で、親が毎月地代を払っていたとします。この場合は親が借地権者で、家を相続した人が新しい借地権者です。反対に、相続した土地の上に他人の家が建っていて地代が振り込まれているなら、相続した人が借地権設定者になります。地代の払い先や受け取り口座の名義は、相続のあとに相手と話してそろえましょう。

借地の家や底地を買った人はどちらになる？

借地の上の家を借地権ごと買った人は借地権者、底地を買った人は借地権設定者になります。土地の賃借権の借地では、家の売り買いに地主の承諾が要る点が、底地の売り買いとの違いです。

土地の賃借権の借地権者が家と借地権を売るには、地主の承諾が要ります（民法612条1項）。承諾が得られないときは、借地権者が裁判所に「承諾に代わる許可」を申し立てられます（借地借家法19条1項）。借地の家を手放すことも考えているなら、借地の家の売り方と地主の承諾の取り方を先に読むと、話の進め方が見えてきます。

借地権者は、自分の名義で登記した建物があれば新しい持ち主にも借地権を主張でき、底地を買った人には貸主の立場が移ります（借地借家法10条1項・民法605条の2）。

転借地権者とは？借地権者からさらに土地を借りた人

転借地権者とは、借地権者から、建物を持つ目的で土地を又借りした人のことです。地主から見ると、借地人のさらに先にいる借り手になります（借地借家法2条4号・5号）。

土地の賃借権の借地では、又貸しに地主の承諾が要り、承諾なしに又貸しすると、地主から契約を解除される理由になりえます（民法612条）。

条文は、又貸しがあっても地主を「借地権設定者」、又貸しした人を「借地権者」と呼んだままです。そのうえで、更新を断るときの正当事由（断ってもよいと認められる事情。6条）や建物の買取の請求（13条3項。借地借家法の施行より前に設定された転借地権を除く）、譲渡の許可（19条7項）の場面で、転借地権者も守っています。又借りの契約書では、契約の相手が地主ではなく借地権者になっているかを確かめておきましょう。

借地の家を借りて住んでいる人は借地権者に当たる？

借地の上の家を借りて住んでいる人は借家人で、借地権者には当たりません。家賃を払って家を借りる契約は借家（建物の賃貸借）で、土地を借りる借地とは別の契約です。

借地権は建物を持つために土地を使う権利なので、家を借りているだけの人は借地権者になりません。日常語でいう借地人と借家人は取り違えやすいので、借地人が日々することとあわせて見ておくと区別がつきます。同じ「借地の家に住んでいる」人でも、家の持ち主なら借地権者、家賃を払って借りているなら借家人で、土地を借りている借地権者は家の持ち主の大家のほうなんですね。

登記事項証明書と固定資産税の通知で自分の立場を確かめるには？

土地と建物の登記事項証明書を1通ずつ取り、名義が分かれていて地代のやり取りがあれば、ふつうは借地です。土地の名義人が借地権設定者、建物の名義人が借地権者で、建物の名義が亡くなった親のままなら、その家を相続した人が今の借地権者です。

登記事項証明書は、法務局で登記の内容を写して出してもらう証明書です。請求には土地の「地番」と建物の「家屋番号」が要り、固定資産税の課税通知書などで前もって調べておけます（横浜地方法務局「証明書請求について」）。

固定資産税の通知も手がかりです。固定資産税は登記簿上の所有者に、その人が亡くなっているときは今その不動産を持っている人にかかります（総務省「所有者不明土地等に係る固定資産税の課題への対応」）。土地の通知が届く人はふつう借地権設定者、建物の通知が届く人は借地権者です。

登記だけではわからないのは、次の3つの場合です。

• 転借地権者かどうかは所有者欄だけではわからないため、土地を借りたときの契約書で誰から借りているかを確かめる。借家人かどうかは、建物の賃貸借契約書で確かめる
• 相続のあと名義を変えていない建物・土地は、亡くなった人の名義のまま出る
• 地代を払わず土地を借りている場合（使用貸借。親の土地に子が家を建てたときなど）は、名義が分かれていても借地権に当たらないため、地代のやり取りと契約の中身を確かめる（民法593条・借地借家法2条1号）

借地権者と借地権設定者の権利と義務はどう違う？場面ごとの対照表

更新のある借地権なら、借地権者の請求に借地権設定者がどう応じるかを場面ごとに対で読める（出典: 借地借家法・民法を基に当社作成）

更新のある借地権（普通借地権など）なら、借地権者は地代を払って土地を契約どおりに使います。その代わりに、建物があれば更新を請求でき、契約期間が満了して更新がないときは建物の買取も請求できます。借地権設定者は地代を受け取り、更新を断るには正当事由（断ってもよいと認められる事情）が要ります。

※ 表は横にスクロールできます。条番号は、民法と書いたもの以外は借地借家法です。

出典: 借地借家法・民法

定期借地権とは、更新が無い借地権のことです。自分の借地がどの種類かを先に確かめてから、更新の2行を読んでください。借地借家法の施行より前に設定した借地の更新は、今も旧借地法のルールによります（借地借家法附則6条）。

表の「更新したものとみなされる」は法定更新と呼ばれ、契約を結び直さなくても条文の条件を満たせば更新したことになる仕組みです。先取特権は、ほかの債権者より先にその建物から支払いを受けられる権利です。ただし、地上権か土地の賃貸借の登記より前に登記された抵当権や、共益費用などのほうが先になります（12条3項）。

借地借家法16条は、10条・13条・14条の規定に反する特約で「借地権者又は転借地権者に不利なもの」を無効と定めています。たとえば「更新しないときも建物の買取は求めない」という約束が契約書にあっても、そのとおりにはならない場合があるんです。契約書に不利に見える条項を見つけたら、あきらめる前に弁護士に確かめましょう。

更新を断られそうなときは、正当事由がどう判断されるかで結果が変わり、その考え方は借地権者を守る法律の中で順に説明しています。建物買取請求権とは、更新のある借地権で契約期間が満了して更新がないときに、建物を時価で買い取るよう地主に求める権利です。建物の買取を求めるなら、建物買取請求権の条件に当てはまるかも先に見ておきましょう。

土地の賃借権の借地で、家を売りたいのに地主が承諾しないときは、借地権者が裁判所に承諾に代わる許可を申し立てられます。地主は、自分が建物と借地権を買い取る申立てで応じることもできます（借地借家法19条1項・3項）。東京地方裁判所は、こうした借地非訟について「多くの事件は、特段の事情がなければ、概ね１年以内には終わっています」と説明しています（東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。

承諾を得られたときは、地主に譲渡承諾料（名義変更料。借地権を別の人に移すことを認めてもらう代わりに払うお金）を払うことがあり、譲渡承諾料の考え方を知っておくと、条件を話し合うときの目安になるんです。

地主や借地人の承諾が絡む借地の家・底地は、買取くんに相談できる？

借地の上に建つ家も、貸している底地も、買取くんで査定を相談できます。権利関係の整理が要るときは、必要に応じて提携の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と連携して契約手続きをサポートします。

借地の家を売るにはふつう地主の承諾が、底地を売るときは借地人との関係の整理が絡みます。相談先を選ぶときは、次の2点で比べてみてください。1つは、権利関係の整理に専門家の手を借りられるかです。もう1つは、借地の家や底地のまま相談できるかです。

地主（借地人）に買い取ってもらえるなら、その話し合いから始める方法もあります。承諾を得て仲介で売る方法もあり、弁護士や司法書士を自分で探して相談すれば、承諾の取り方や登記の手続きは確かめられます。ただ、売るかどうかまで考えるなら、買い手を探す話を別に進めることになります。土地と建物の持ち主が違う不動産は、片方だけを売ろうとしても買い手が限られるのも難しいところです。

当社は、30社以上の弁護士・司法書士・土地家屋調査士と提携しています。買取くんでは、借地の家でも底地でも、権利関係の整理が要るときは、必要に応じて提携先と連携して契約手続きをサポートします。お問い合わせは年間500件以上いただいています（買い取った件数ではなく、ご相談の件数です）。土地の賃借権の借地なら、家を地主以外に売るときは仲介でも買取でも原則として地主の承諾が要り、得られないときは裁判所に許可を申し立てられます。地主（借地人）との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

その一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。

借地の上に建つ古い家と、底地だけの土地は、どちらも当社が得意とする領域です。契約書の呼び方で自分の立場はわかったものの、権利関係や名義の整理をどこに相談すればよいか決まっていない方に向いています。借地権者の方は借地の家を、借地権設定者の方は底地を、そのまま査定に出せるんです。

借地権者と借地権設定者についてよくある質問

借地権者と借地人は同じ意味？

同じ人を指します。「借地人」は日常の呼び方で、借地借家法の条文には出てきません。契約書や裁判所の書類に「借地権者」とあれば、借地人のことだと読み替えて大丈夫です。

借地権者と建物の名義人が違うとどうなる？

地主が替わったときに借地権を主張できないおそれがあります。借地借家法10条1項は、「借地権者が登記されている建物を所有するとき」に第三者へ主張できると定めているためです。相続のあと建物が親の名義のままなら、今の借地権者の名義にそろえておきましょう。手続きは司法書士に相談でき、建物の登記で借地権を守る条件も参考になります。

借地権設定者は貸している土地を売れる？

売れます。借地権者が自分の名義で登記した建物を持っていれば、借地権は新しい持ち主にも主張でき、底地を買った人が貸主の立場を引き継ぎます（借地借家法10条1項・民法605条の2）。

買取くんでは、借地の上の家と底地のどちらも相談できる？

できます。買取くんでは、借地の上の家は借地人の方から、底地は地主の方から、それぞれ買取のご相談を受けています。査定のお申し込みは、フォームか電話のどちらでもできます。

まとめ

借地権者とは、土地を借りて自分の建物を持っている人（日常語の借地人）で、借地権設定者は土地を貸している人（ふつうは地主）です。立場は契約書に最初に書かれた名前ではなく、今だれが建物と借地権、土地を持っているかで決まります。名義が亡くなった人のままなら相続した人が今の立場で、転借地権者か、家を借りて住む人かは登記の所有者欄だけではわからないので、土地を借りたときの契約書や建物の賃貸借契約書で確かめる必要があります。まずは土地と建物の登記事項証明書で名義を確かめ、借地権そのものの中身や、自分の契約が旧借地法か借地借家法かは借地の全体を整理した解説で確かめてください。

買取くんは、借地の上に建つ家も底地も査定を相談でき、無料査定は最短30分で終わった実績があります。自分の立場がわかり、借地の家や底地をこの先どうするか考え始めた方は、査定額を知ってから、売るか持ち続けるかを決められます。

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