地主とは？土地を貸す人の権利と義務｜相続で地主になったら確かめること

「相続した土地に、知らない人の家が建っている…」 「毎月振り込まれる地代、私が地主になったということ？」

自分が地主に当たるのか気になっている方は、このような疑問をお持ちではないでしょうか。土地を人に貸して地代を受け取っていれば、相続で引き継いだ人も地主です。家主・大家・地権者との違い、地主ができることとしなければならないこと、相続したら最初に確かめることまでお伝えします。

地主とは？土地を貸して地代を受け取る人

地主は底地を貸して地代を受け取り、法律では「借地権設定者」と呼ばれる（出典: 借地借家法2条・民法265条を基に当社作成）

地主とは、自分が持っている土地を他人に貸して、地代を受け取っている人のことです。言葉としては土地の持ち主全般を指すこともありますが、自分の土地に家を建てて住んでいるだけの人を、ふつう地主とは呼びません。建物を貸して家賃を受け取る家主・大家とは、貸すものが土地か建物かで分かれます。

「地主」は「じぬし」と読みます。たとえば、親から相続した土地の上に他人の家が建っていて、毎月その人から地代が振り込まれているとします。この場合、土地を相続した人がその土地の地主にあたるんです。

借地の地主が貸している土地は、「底地（そこち）」と呼ばれます。底地は、他人に貸していて、その上に借りた人の家が建っている土地のことです。一方、土地を借りて家を建てる側の権利が「借地権」です。借地権は、建物を持つために他人の土地を使う権利で、法律では「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と決められています（借地借家法2条）。借地借家法は、土地や建物の貸し借りのルールを決めた法律です。

地上権は、建物などを持つために他人の土地を使う権利です（民法265条）。賃借権は、賃料を払って土地を借りる権利を指します。地主と借地人の関係や借地権の種類まで全体を見たいときは、借地権そのものの仕組みから読むと、旧法と新法の違いやお金の話までつながります。

法律では、借地の地主を「借地権設定者」、土地を借りる側を「借地権者」と呼びます（借地借家法2条）。借地権設定者は、借地権者に借地権を設定している人のことです。契約書に「借地権設定者」と書かれていれば、それが地主のことなんですね。どちらが自分に当たるかは、借地権設定者と借地権者の呼び方の対照表で見比べられます。

地主になるきっかけには、次のようなものがあります。

• 代々の土地を、人に貸し続けてきた
• 親が貸していた土地（底地）を、相続で引き継いだ
• 土地を買って、家を建てたい人に貸した

地主と家主・大家・地権者は、何を持ち何を貸すかで違う

貸すものとお金の向きで呼び方を位置づけると、地権者は借地人も含む言葉だと分かる（出典: 借地借家法2条・民法601条・群馬県の区画整理の検討資料を基に当社作成）

地主は土地を、家主・大家は建物を貸して収入を得る人で、地権者は土地の所有者と借地権者をまとめた呼び方です。呼び方の違いは、何を持っていて、何を人に貸しているかを見れば分かります。

※ 表は横にスクロールできます。

出典: 借地借家法2条・民法601条・群馬県の区画整理の検討資料

同じ人が両方にあたることもあります。たとえば、土地の一部を借地として人に貸し、残りの土地にアパートを建てて部屋を貸している人は、地主であり大家でもあります。

迷いやすいのが地権者です。自治体の区画整理の資料では、「土地所有者又は借地権者」を並べたうえで、組合をつくるときの同意を「地権者」の数で数えています（群馬県の区画整理の検討資料）。つまり地権者は、土地の持ち主だけでなく、土地を借りている借地人も含めて使われる言葉なんです。資料によっては土地の持ち主だけを指すこともあるので、その書類での意味を確かめましょう。

⇒ 区画整理や再開発の通知に「地権者」とあれば、地主だけでなく借地人にも関係することがあります。

「大地主」はどんな地主を指す？

大地主に、法律で決まった面積の基準はありません。広い土地を持つ地主を指す言い方です。歴史の上では、農地を貸す大きな地主が、戦後の農地改革で力を失いました。

明治の地租改正で土地の持ち主が定まり、戦後の農地改革で大きな地主は力を失った

地租改正は、明治6（1873）年に制定された地租改正法から始まりました。土地の持ち主が特定されて所有権が認められ、持ち主には「地券」という証書が渡されています（国税庁 税務大学校「地券の『裏』の話」）。

戦後の昭和21（1946）年には、自作農創設特別措置法などが公布され、農地改革が進みます。国が強制的に買い取ったのは、次の2つの小作地（人に貸して耕させている農地）です（国立公文書館「農地改革」）。

• 土地のある村に住んでいない「不在地主」の小作地
• 村に住む地主の小作地のうち、保有限度（都府県は平均1町歩、北海道は4町歩）を超えた分

この結果、地主の社会的な影響力や経済力は大きく後退しました。この保有限度は当時の買収の線引きで、今の大地主の基準ではありません。今の「地主」は、住宅の敷地を貸して地代を受け取る人や、相続で底地を引き継いだ人を指して使われる言葉です。

借地の地主が持つ権利と負う義務

地主の権利には借地人を守る歯止めが対になっており、承諾は条件を話し合う入口になる（出典: 借地借家法・民法・総務省「固定資産税の概要」を基に当社作成）

借地の地主は、地代を受け取り、土地の賃借権の譲渡に承諾を出します（増改築を制限する条件がある契約では建て替えにも承諾を出します）。期間中は土地を使わせ続け、土地の固定資産税も払います。更新のある契約で更新を断るには正当事由（断ってもよいと認められる事情）が要るなど、借地借家法が借りる側を守る決まりを置いているため、地主の判断だけで決められることは限られます。

出典: 借地借家法・民法・総務省「固定資産税の概要」

この表は、今の借地借家法の決まりです。定期借地権（更新が無い借地権）の契約には、表の更新の決まりは当てはまりません。建物の買取も、請求しないと定めた契約には当てはまりません（借地借家法22条など）。

借地借家法は、1992（平成4）年8月1日に施行されました。それより前に結んだ借地契約には、旧借地法（借地借家法の前にあった「借地法」）の決まりが今も当てはまる部分があります。更新や、建て替えで期間が延びるときの扱いなどです（借地借家法 附則・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。

自分の契約がどちらに当たるかを見分けるには、最初に借地契約を結んだ日を確かめます。更新の書類しかないときは、そこにある日付だけで決めないようにしましょう。定期借地権かどうかも含めて、契約書のどこを見ればよいかは、旧借地法か借地借家法か、定期借地権かの見分け方で順に確かめられます。

地主は地代を受け取り、税や地価の変動で地代が合わなくなれば増額を請求できる

地代は、土地を使わせる代わりに受け取るお金です（民法601条・266条）。

地代が合わなくなる事情には、次のようなものがあります。

• 土地の固定資産税が増えた
• 土地が値上がりした
• 周りの似た土地の地代と比べて安すぎる

こうした事情で地代が合わなくなれば、地主は将来に向けて地代の増額を請求できます（借地借家法11条1項）。逆に、借地人から減額を請求されることもあります。今の地代が高いか安いかは、借地料の相場と確かめ方を読むと見当がつきます。「一定の期間は増額しない」という特約があれば、その特約に従います。

更新料（契約を更新するときに借地人から受け取るお金）は、法律で決まったものではありません。契約で定めた場合に受け取るお金です。

土地の賃借権の譲渡には地主の承諾が要り、増改築を制限する条件がある契約では建て替えにも要る

土地の賃借権の借地では、借地人が家と借地権を売るには、地主の承諾が要ります。承諾なしに売って、買った人に土地を使わせると、契約を解除される理由になりえます（民法612条）。民法612条は賃借権の決まりで、地上権の借地には当たりません。承諾するときは、譲渡承諾料（名義変更料）を受け取ることがあります。借地権を別の人に移すことを認める代わりに受け取るお金で、借地権の譲渡と承諾料の目安で、承諾料の考え方を確かめられます。

契約に増改築を制限する条件があるときは、建て替えにも承諾が要ります。借地借家法の契約では、地主が建て替えを承諾すると、借地権の期間が延びることがあります（借地借家法7条）。また更新の後は、増改築を制限する条件が無くても、借地人が残りの期間を超えて使う建物を承諾なしに建てると、地主は解約の申し入れなどができます（8条2項）。

ここで知っておきたいのが、承諾しなかったときの扱いです。借地借家法は、次のような場面で、裁判所が「借地権設定者の承諾に代わる許可を与えることができる」と定めています。

• 譲渡：賃借権の借地で、家を買う人が借地を使っても「借地権設定者に不利となるおそれがないにもかかわらず」、地主が承諾しないとき（19条1項）
• 建て替え：「増改築を制限する旨の借地条件がある場合」に、土地のふつうの使い方として相当な増改築について話し合いがまとまらないとき（17条2項）
• 更新の後の建て替え：借地借家法の契約で、残りの期間を超えて使う建物を建てる「やむを得ない事情」があるのに、地主が承諾しないとき。地主が解約の申し入れなどをできないと契約で決めている場合を除きます（18条1項）

どれも借地人の申立てで始まる手続きで、借地非訟（しゃくちひしょう）と呼ばれます。たとえば借地人から「家を建て替えたい」と承諾を求められたとします。契約に増改築を制限する条件があり、話し合いがまとまらないときは、地主が承諾しなくても、借地人は裁判所に許可を申し立てられます。

承諾を求められたら、契約書の条件と承諾料の目安を確かめてから返事をしましょう。承諾を求めてくる借地人の側の決まりごとは、借地人が日々することと持つ権利で確認できます。

更新を断るには「正当事由」が要る

ここで説明するのは、更新のある借地契約です（定期借地権は更新がありません）。期間が満了しても、建物があり、借地人が更新を求めるか土地を使い続ければ、契約は更新したものとみなされます。地主が遅れずに異議を述べれば別ですが、異議を述べるには正当事由が要ります（借地借家法5条・6条）。

正当事由は、地主と借地人のどちらに土地を使う必要があるかなどを考え合わせて判断されるので、地主の希望だけでは決まりません。正当事由がどう判断されるかは、判断に使われる事情を一つずつ説明しています。自分のケースで認められそうかは、弁護士に相談しましょう。

地主は期間中も土地を使わせ続け、土地の固定資産税を払う

地主は契約の期間中、借地人に土地を使わせ続けます（民法601条）。借地人が自分名義で登記した建物を持っていれば、地主が底地を売っても借地人の権利は続きます（借地借家法10条1項）。賃借権の借地では、底地を買った人が、地主の立場をそのまま引き継ぐんです（民法605条の2）。

土地の固定資産税は、所有者である地主にかかります。建物の固定資産税は、建物を持つ借地人が払います（総務省「固定資産税の概要」）。借地の固定資産税は誰が払うかに、地主と借地人の負担の分け方をまとめています。

更新しないとき、地主は借地人から建物の買取を求められることがある

期間が満了して契約を更新しないとき、借地人から建物を時価で買い取るよう求められることがあります（借地借家法13条1項）。買取を請求しないと定めた定期借地権の契約では、求められません。建物買取請求権とは、借地人が建物を買い取るよう地主に求める権利のことです。

更新を断るときは、建物を買い取るお金がかかる場合があります。建物買取請求権を使える条件を知っておくと、そのお金の見通しが立てやすくなります。

相続で地主になったら、最初に何を確かめる？

相続で地主になったら、まず契約書か地代の入金記録で貸している条件を確かめます。次に、底地の名義を、相続で取得したと知った日から3年以内に自分へ移します。あわせて、借地人に地主が代わったことと新しい振込先を伝えます。相続では亡くなった人の権利と義務をまとめて引き継ぐため（民法896条）、地主の立場も借地契約ごと引き継ぎます。

引き継ぐときに、借地人の承諾は求められていません。確かめる書類と、そこで分かることは次のとおりです。

出典: 法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」・借地借家法10条

登記事項証明書は、土地や建物の名義と権利が書かれた証明書です。

契約書と地代の入金記録で、貸している条件をつかむ

契約書で確かめたいのは、次の項目です。

• 最初に契約を結んだ日と今の期間、次の更新の時期
• 借地権の種類（更新が無い定期借地権の契約か）
• 地代の額と払い方
• 更新料の取り決め
• 譲渡や建て替えの承諾の条件
• 特約（増額しない約束など）

最初に契約を結んだ日は、旧借地法と借地借家法のどちらが当てはまるかの見分けにも使います。契約書が見つからないときは、地代の入金記録や更新のときの書類から条件を拾いましょう。更新のときの書類にある日付は、最初に契約を結んだ日とは限りません。借地人の手元に契約書の控えがあるかも、あわせて聞いてみてください。

底地の名義を、相続で取得したと知った日から3年以内に移す

相続登記は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内にしなければならない義務です。正当な理由がないのにしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります（法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」・不動産登記法76条の2・164条）。

義務化は令和6年4月1日から始まり、それより前に相続したと知った不動産も対象です。たとえば、令和6年4月1日より前に親が亡くなり、底地を相続したと知っていて、名義が親のままだとします。この場合は、令和9年3月31日までに相続登記が要ります。

遺産分割がまとまらないときは、期限内に相続人申告登記（相続人がひとりでできる申し出の登記）をすれば、義務を果たしたとみなされます。ただ、その後の遺産分割で底地を取得したら、分割の日から3年以内に相続登記が要ります。相続した底地を売るときも、相続登記が要ります。手続きや費用は、司法書士に確かめましょう。

借地人に、地主が代わったことと新しい振込先を伝える

振込先が亡くなった人の口座のままだと、借地人は地代をどこへ払えばよいか迷うことがあります。地主が代わったことと新しい振込先は、早めに借地人へ伝えましょう。

借地人の連絡先は、契約書、入金記録の振込人の名前、建物の登記事項証明書（建物の名義人の氏名と住所が分かる）で確かめられます。

買取くんは、地代の滞納や借地人との関係が負担な底地の売却に合う？

地代の滞納や借地人との関係で、底地を持ち続けるのが負担になったとき。売り方は、2つの点で比べると選びやすくなります。1つは、借地人の協力が無くても売れるかです。借地人に買い取ってもらう話は、相手の返事しだいで進み方が変わるからです。もう1つは、手元に残る金額です。売る相手によって、価格と手数料のかかり方が変わります。

借地人に買い取ってもらう方法は、借地人に資金と買う気持ちがあれば進められます。ただ、話し合いがまとまらなければ、そこで止まってしまいます。借地人以外に売ろうとしても、底地は買った人が土地を自由に使えません。土地と建物の持ち主が違うので、片方だけを売ろうとすると買い手が限られるんです。

当社は、地代の滞納がある底地も積極的に買い取っています。公式サイト掲載の買取実績のひとつが東京都港区の事例で、地代滞納者がいる状態の底地を、売却価格2,200万円で買い取りました。金額とご相談内容は実際の取引に基づきます。ご相談の時点で、地代は数年滞納されていました。地代の滞納が続いて借地人の協力を見込みにくい底地でも、今の状態のまま買取を相談できるということです。

手元に残る金額の面では、買取くんは直接買い取るため、仲介手数料がかかりません。その一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。買取・査定の対象は、地主の方の場合は底地（貸している土地）です。借地人との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

地代の滞納が続いている、借地人との話し合いが進まない、遠方で現地に行けない。このどれかに当てはまり、借地人の協力を見込みにくい底地を今の状態のまま相談したい地主の方に向いています。当社は、「相続したけれど、そもそも底地って何？売れるの？」という段階のご相談も受け付けています。借地人に買う資金と気持ちがありそうなら、先に借地人へ話を持ちかけるのも一つの手です。持ち続ける場合との比べ方は、底地の収支や売り方を読むと全体がつかめます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

地主についてよくある質問

地主と家主・大家の違いは？

受け取るお金の名前で見分けられます。土地を貸して地代を受け取るのが地主、建物や部屋を貸して家賃を受け取るのが家主・大家です。

大地主とはどれくらいの土地を持つ人？

何坪以上という法律の基準はなく、広い土地を持つ地主を指す言い方です。地主と呼ぶかどうかは土地の広さではなく、土地を人に貸して地代を受け取っているかで分かれます。

相続で地主になったら最初に何をする？

まず契約書を探し、見つからなければ地代の入金記録で条件を確かめます。次に土地の名義を確かめ、親の名義のままなら相続登記をします。期限は、相続で取得したと知った日から3年以内です。令和6年4月1日より前に知った場合は、令和9年3月31日までです。遺産分割がまとまらないときは、相続人がひとりでできる相続人申告登記という手続きがあります。あわせて、借地人に新しい振込先を伝えましょう。

地主の底地だけでも買取くんに査定を頼める？

頼めます。当社は、借地の上に建つ古い建物だけでなく、底地だけをお持ちの場合も買取の相談を受けています。地代の滞納がある底地も相談でき、売るか決めていなくても構いません。査定は無料で、フォームか電話で申し込めます。

まとめ

地主とは、土地を他人に貸して地代を受け取る人のことで、相続で底地を引き継いだ人も地主になります。地主は地代を受け取り、土地の賃借権の譲渡などに承諾を出す立場です。ただ、更新のある契約で更新を断るには正当事由が要り、承諾しなくても条件によっては裁判所が許可することがあるため、一人で決められることは限られます。相続したら、契約書と土地の名義を確かめ、借地人に振込先を伝えましょう。名義が亡くなった人のままなら、相続で取得したと知った日から3年以内（令和6年4月1日より前に知った場合は令和9年3月31日まで）に相続登記をします。遺産分割がまとまらないときは、相続人申告登記という手続きもあります。

相続した底地をこの先も持ち続けるか迷っている地主の方には、買取くんが合います。当社は遠方の底地にも全国で対応していて、借地人との話をどう進めるかも、査定のお申し込み時に電話で確かめられます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）