借地人とは？借家人との違いと建て替え・売却に必要な地主の承諾

「借地人って、家を借りて住んでいる人のこと？」 「親の家が借地だったけど、借地人は何をすればいいの？」

親の家の登記を見て、建物は親の名義なのに土地は別の人の名義だと分かると、こんな疑問がわいてきますよね。借地人とは、地主から土地を借りて、その上に自分の家を持っている人のことです。借家人との違い、借地人が日々すること、建て替えや売却で地主の承諾が要る場面と断られたときの手立てまでお伝えします。

借地人とは？地主の土地に自分の家を持つ人のこと

家と土地で名義が分かれ、土地を使う代わりに地代を払う関係を整理（出典: 借地借家法2条・民法265条・612条・896条を基に当社作成）

借地人とは、建物を持つために地主から土地を借り、その土地の上に自分の家を持っている人のことです。土地の名義は地主、家の名義は借地人になり、借地人は土地を使う代わりに地主へ地代を払います。

読み方は「しゃくちにん」です。

たとえば、親が亡くなって実家の登記を確かめたら、建物は親の名義なのに、土地は別の人の名義だったとします。親が毎月その人に地代を払っていたなら、親は借地人でした。家を相続した人が、これからの借地人になるんです。

借地人が持っている「建物を持つために他人の土地を使う権利」を、借地権といいます。借地借家法（土地や建物の貸し借りのルールを決めた法律）では、借地権を「建物の所有を目的とする地上権又は土地の賃借権」と決めています（借地借家法2条）。地上権は、建物などを持つために他人の土地を使う権利です（民法265条）。賃借権は、地代を払って土地を借りる権利です。契約書の題名が「土地賃貸借契約書」なら、借地権は賃借権にあたります。

借地権には種類があり、契約を結んだ時期によって当てはまる法律も変わります。そうした借地権の基本を押さえておくと、契約書の言葉が読みやすくなります。

「借地人」は日常の呼び方で、借地借家法の条文には出てきません。条文では、借地人は「借地権者」（借地権を持っている人）、地主は「借地権設定者」（借地権者に借地権を設定している人）と書かれます（借地借家法2条）。契約書に「借地権者」とあれば自分のこと、と読み替えれば大丈夫です。誰がどちらに当たるかの細かな線引きは、借地人の法律上の呼び方の対照表で見比べられます。

借地人になるのはどんなとき？建てた・買った・相続した場合

借地人になるきっかけは、地主と契約して家を建てたとき、借地の上の家を買ったとき、借地人だった親から家を相続したときの3つです。

• 自分で地主と借地契約を結び、借りた土地に家を建てた
• 借地の上の家を、借地権と一緒に買った
• 借地人だった親が亡くなり、家と借地権を相続した

家を買う場合、借地権が賃借権なら、売り手は地主の承諾を得てから借地権を譲ります（民法612条）。相続では、亡くなった人の権利と義務をまとめて引き継ぎます（民法896条）。借地権だけでなく、地代を払う義務も一緒に引き継ぐ点は押さえておきたいところです。相続の手続きや期限、住まない家の手放し方は、借地権の相続の進め方で順に確かめられます。

借地人と借家人の違いは？借りているのが土地か家か

上から順に答えると、自分が借地人か借家人か、使用貸借かが分かります（出典: 借地借家法1条・2条・民法593条・601条・総務省「固定資産税」を基に当社作成）

借地人は土地を借りて自分の家を持つ人、借家人は大家の家を借りて住む人で、借りている物と毎月払うお金が違います。どちらも借地借家法が守る借り手ですが、借地人には「借地」の章、借家人には「借家」の章の決まりが当てはまります（借地借家法1条・目次）。

借家は、建物の賃貸借のことです。家賃を払って、大家の家や部屋を借りる契約を指します。名前が似ているので取り違えやすいのですが、4つの点を並べると違いがはっきりします。

出典: 借地借家法1条・2条・民法601条

違いの根っこは、家が誰のものかにあります。借地人は家の持ち主なので、家の登記は借地人の名義で、家の固定資産税も借地人にかかります。借家人は家を持っていないので、登記の名義も固定資産税も大家の側です（総務省「固定資産税」）。

⇒ 毎月払っているお金が地代なら借地人、家賃なら借家人です。

自分が借地人かどうかは何で確かめる？登記・契約書・払っているお金

自分が借地人かどうかは、家と土地の登記の名義、契約書の題名、毎月払っているお金の名目の3つで確かめられます。

• 登記: 家は自分（親）の名義で、土地は別の人の名義になっているか
• 契約書: 題名が「土地賃貸借契約書」「地上権設定契約書」など、土地を借りる契約になっているか
• 払っているお金: 振込の名目が「地代」になっているか（払う時期は毎月とは限らず、契約で決まります）

3つがそろえば借地人です。たとえば、家の名義は親で、毎月の振込が「地代」なら、親は借地人で、家を相続すれば自分が借地人になります。

気をつけたいのが、地代を払わずに親族の土地をただで使わせてもらっている場合です。これは使用貸借（ただで物を借りる契約）にあたります（民法593条）。裁判所も、借地の手続きで扱う借地権は「土地賃貸借契約又は地上権設定契約であることが必要」としています（東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。使用貸借はそのどちらでもないため、この記事で説明する借地人の決まりや権利は当てはまりません。

借地人が日々することは？地代・更新・承諾が要る場面

借地人は契約どおりに地代を払い、更新のある契約なら期間が終わる前に更新の話をし、建て替えや家の売却の前には地主の承諾が要るかを確かめます。建て替えは契約の定めで、売却は借地権が賃借権かどうかで、承諾が要るかが分かります。定めが無い建て替えも、借地がいつまで続くかに関わることがあるので、地主に話しておきます。どれも、まず手元の契約書で決まりを確かめることから始まります。工事や売却を決める前に確かめておけば、地主とのもめごとを防ぎやすくなります。

出典: 民法612条・614条・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」・総務省「固定資産税」

地代はいつ、誰に払う？

地代は、契約書で決めた支払日に、契約書で決めた方法で地主に払います。支払日の決まりが契約書に無いときは、宅地の地代は毎月末に払う決まりです（民法614条）。

親から借地の家を相続したら、振込先が親の代のままでよいかを地主と確かめておくと安心です。地代を払わないままにして、地主から期間を決めて催促されてもなお払わないと、契約を解除されることがあります（民法541条）。支払いは止めないようにしましょう。

契約の期間が終わるときは何をする？

まず契約書で、更新のある契約かどうかと、いつ契約が満了するかを確かめます。定期借地権（更新の無い借地権）の契約なら、更新はありません（借地借家法22条・23条）。更新のある契約なら、満了が近づいたら地主と更新の話をします。

契約書の「期間」の欄に書かれているのが存続期間で、借地契約が続く期間のことです。期間の長さは、契約を結んだ時期と契約の中身で変わるため、まずは自分の契約書の数字を見るのが確実です。更新料（更新のときに地主へ払うお金）は、払うかどうかも含めて、契約の取り決めと話し合いで決まります。

建て替え・増改築・売却の前に、地主の承諾が要るかを確かめる

借地権が土地の賃借権のとき、家を売る（借地権を買い手に譲る）ときや、土地を又貸しするときは、地主の承諾が要ります。承諾を得ずにすると、契約を解除される理由になります（民法612条）。

建て替え・増築・大きな修繕に承諾が要るかは、契約の決まりで変わります。東京地裁は「借地契約には、借地上の建物の建替え（改築）・増築・大修繕等をする場合には土地所有者の承諾が必要であると定めている例が多く見られます」と説明しています（東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。建てられる建物を「非堅固建物（木造など）に限る」と決めている契約もあります。

つまり、工事の見積もりを取るより先に、契約書の「増改築」「建物の構造・用途」の条項を開くのが順番です。条項があれば、承諾は工事の契約より前に取り付けましょう。条項が無くても、建て替えは借地がいつまで続くかに関わることがあるので、工事の契約の前に地主に話しておくと安心です。

裁判所の借地の手続きのページにも、「増改築をしたいけど、地主が承諾してくれない。」「借地の上に建っている建物をほかの人に譲りたいんだけど・・・」という相談の例が並んでいます（東京地方裁判所 民事第22部）。建て替えでも売却でも、地主の承諾が得られるかどうかで次の手が変わるんです。

承諾をもらうときは、譲渡承諾料（名義変更料）を払うことがあります。家を売るときに、借地権を買い手へ移すことを認めてもらう代わりに地主へ払うお金で、譲渡承諾料の相場の考え方を知っておくと、地主との話し合いで慌てずに済みます。なお、不動産の広告では、借地の上の家を「借地権付き建物」と呼びます。借地権と一緒に売り買いされる家、という意味です。

家の登記と固定資産税は借地人の名義・負担になる

家は借地人のものなので、家の登記は借地人の名義になり、家の固定資産税も借地人が払います。

借地人が自分の名義で家を登記しておけば、地主が土地を売って持ち主が代わっても、新しい持ち主に借地権を主張できます（借地借家法10条1項）。相続した家の名義が親のままになっていないかは、登記事項証明書で確かめられます。

固定資産税は、毎年1月1日時点で登記簿などに所有者として載っている人にかかります。土地の分は地主が、家の分は借地人が払います（総務省「固定資産税」）。土地の税を払う側が、ほかにどんな義務を負っているかは、地主とはどんな立場かを読むと借地人の立場と対で見えてきます。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）

借地人にはどんな権利がある？地主に断られたときに使える3つの手立て

自分の場面の行を左から右へ読むと、使える手立てと押さえどころが分かります。定期借地権の契約に更新と買取の手立ては当てはまりません（出典: 借地借家法 附則6条・13条1項・17条2項・19条1項・22条・23条・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」を基に当社作成）

借地人は、家が建っている限り更新を求められ、地主が建て替えや売却を承諾しないときは裁判所に許可を求めることができます。更新されずに契約が終わるときは、家を時価で買い取るよう地主に求めることもできます。

このうち更新の決まりは、契約を結んだ時期で根拠になる法律が変わります。分かれ目は1992（平成4）年8月1日です。この日より前に結んだ借地契約なら、更新には今も旧借地法の決まりが使われるんです（借地借家法 附則6条・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。旧借地法は、借地借家法の前にあった法律です。手元の契約がどちらに当たるかは、自分の契約が旧借地法か借地借家法かの確かめ方で、契約書の見る場所から順にたどれます。契約がどちらの法律に当たっても、借地人が使える手立ては次の3つです。ただし、定期借地権（更新の無い借地権）の契約は、更新も建物の買取の請求もしない決まりなので、1と3は当てはまりません（借地借家法22条・23条）。

1. 期間が終わっても更新を求められる

契約の期間が満了しても、土地の上に家がある限り、借地人は契約の更新を求められます。借地人が更新を求めたときや、期間が過ぎても土地を使い続けているときは、地主がすぐに異議を述べなければ、期間を除いて前と同じ条件で更新したものとみなされるんです。法定更新とは、話し合いがまとまらなくても法律の決まりで更新されることです。

地主が更新を断るには、すぐに異議を述べたうえで、その異議に正当事由が要ります。正当事由は、更新を断ってもやむを得ないと認められる事情のことです。旧借地法の契約でも、地主が更新を断るには理由が要ります。断れるのは、自分で土地を使う必要があるときなど正当な理由がある場合に限られます（中小企業基盤整備機構 J-Net21「旧借地法と新借地法の比較表」）。

正当事由が認められるかは、地主と借地人それぞれが土地を使う必要などを考え合わせて決まります。借地借家法で結んだ普通借地権（更新のある借地権）の契約なら、普通借地権の更新の決まりに期間と更新の流れが順にまとまっています。自分のケースで更新を断られそうなときは、弁護士に相談して見通しを確かめましょう。

2. 地主が承諾しないときは裁判所に許可を求められる

建て替え・増改築や家の売却を地主が承諾しないときは、借地人は裁判所に、地主の承諾に代わる許可を求められます。地主の承諾の代わりに裁判所が許可を出す手続きを、借地非訟（しゃくちひしょう）といいます。

出典: 借地借家法17条2項・19条1項・東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」

借地非訟にかかる時間にも目安があります。東京地裁は「多くの事件は、特段の事情がなければ、概ね１年以内には終わっています」と説明しています（東京地方裁判所 民事第22部「借地非訟とは」）。地主の返事を待ち続けるしかない、というわけではないんですね。

⇒ 承諾が得られなくても、建て替えや売却をあきらめる前に、裁判所に許可を求める道があります。

ただ、許可が出るかどうかは、工事の中身や買う人など個別の事情で変わります。地主との話し合いがこじれてしまったときは、借地権トラブルの解決手順を先に読んでおくと、次に何をするかを決めやすくなります。申し立てまで考える段階なら、弁護士に相談しましょう。

3. 更新されないときは建物を時価で買い取るよう求められる

期間が満了して契約が更新されないときは、借地人は地主に、家を時価で買い取るよう請求できます（借地借家法13条1項）。建物買取請求権とは、この請求をする権利のことです。1992年8月1日より前に結んだ契約にも当てはまります（借地借家法 附則4条・9条）。

家を壊して更地にしてから土地を返すと、この請求をする家そのものが無くなります。使えるかどうかには条件があるので、建物買取請求権が使える条件を確かめてから、解体するかどうかを決めると損をしにくくなります。

借地人についてよくある質問

借地人と賃借人は同じ意味？

同じではありません。賃借人は、賃料を払って物を借りる人をまとめた呼び方です（民法601条）。土地の賃借権を持つ借地人も、家を借りる借家人も賃借人に当たりますが、地上権を持つ借地人は賃借人ではありません。

借地人は家を建て替えられる？

建て替えられます。ただ、契約に「建て替えや増改築には地主の承諾が要る」という定めがあれば、先に承諾を得ます。話し合いがまとまらないときは、裁判所に増改築の許可を求められます。定めが無くても、建て替えは借地がいつまで続くかに関わることがあるので、工事の前に地主に話しておきましょう。

借地人は借地の家を売れる？

売れます。借地権が土地の賃借権なら、家を売るときに地主の承諾が要ります。承諾が得られなければ、裁判所に譲渡の許可を求められます。

「借地人は強い」と言われるのは本当？

更新を求める、裁判所に許可を求める、家の買取を求める、という手立てがある点では、借地人は法律で守られています。ただし、定期借地権（更新の無い借地権）の契約では、更新と買取の手立ては使えません。また、期間を決めて催促されても地代を払わなかったり、賃借権の契約で地主の承諾なしに家を売ったり土地を又貸ししたりすると、契約を解除されることがあります（民法541条・612条）。

借地の上に建つ古い家も、買取くんで査定を頼める？

頼めます。当社は、借地の上に建つ古い建物の買取の相談を受けています（買取くんの事業紹介）。売るかどうか決めていない段階でも、地主との話をどう進めるかを含めて、査定のお申し込み時に電話で確かめられます。

借地の家を解体せず家財も残したまま手放したい人に、買取くんは合う？

借地の家を壊さず、家財も残したまま手放したいなら、今の状態のまま査定を相談できる買取くんが選択肢になります。

借地の家を手放すときは、建物を壊して更地で地主に返すか、家があるまま売るかで、解体と片付けの費用を先に払うかどうかが変わります。売る場合は、借地権が賃借権なら地主の承諾が要り、得られなければ裁判所の許可（借地非訟）を求めることになります。

更地で返す方法は、家を解体し、家財を片付けてからでないと進みません。返すときの原則と例外は、借地を地主に返すときの決まりで確かめられます。家があるまま売るなら、相手は地主か、仲介で見つける買い手か、買取業者のいずれかです。地主以外に売るときは、仲介でも買取業者でも、この承諾が要ります。仲介では、それに加えて買い手が見つかるまでの時間がかかります。それぞれの借地の家の売却先と地主の承諾の取り方を並べて比べると、自分に合う売り方が絞れます。

当社は、借地の上に建つ古い建物も買取の相談を受けています。家財などの残置物の撤去や、リフォーム・クリーニングをしなくても、現況のままお引き渡しいただけます（買取くん）。仲介手数料はかかりません。

借地の家を相続したものの住む予定がなく、家の中に家財が残っていて、解体や片付けの費用を先に出さずに手放したい人に向いています。一方で、買取価格は、仲介で時間をかけて売る場合の相場より低くなることがあります。時間をかけてでも高く売りたい場合や、地主が買い取ってくれそうな場合は、そちらを先に比べてみてください。地主との話をどう進めるかは、査定を申し込むときに電話で確かめられます。

まとめ

借地人とは、地主から土地を借りて、その上に自分の家を持つ人のことで、借りているのが土地か家か、払うのが地代か家賃かで借家人と分かれます。地代の支払いと、建て替えや売却の前に承諾が要るかの確認は欠かせません。地主に断られたときや更新されないときは、更新の請求・裁判所の許可・建物の買取請求という手立てがあります。定期借地権の契約では、更新と買取の手立ては使えません。まずは手元の契約書で、期間の欄と増改築の条項、地代の支払日を確かめてみてください。法律・種類・お金・これからの選択肢まで見渡して次に読む記事を選ぶなら、借地の全体図と悩み別の相談先から始めると迷いません。

借地の家を相続して住む予定がなく、契約書の中身をまだ整理しきれていなくても、買取くんの無料査定は申し込めます。入力はお名前・電話番号・物件のある都道府県の3項目だけで、フォームは24時間受け付けています。

受付時間 10:00〜19:00（水・日曜定休）